房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理難點(diǎn)的探討

頊金波

【摘要】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理重點(diǎn)包括及時(shí)完成既定的任務(wù)和保證項(xiàng)目的質(zhì)量。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的難點(diǎn)主要包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確，項(xiàng)目的可行性得不到確認(rèn)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)圖紙變化太大及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理存在著項(xiàng)目工程收尾工作上的難度三個(gè)方面。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的出路有三條，一是規(guī)劃好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的決策階段。二是管理好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施階段。三是管理好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的收尾階段。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；難點(diǎn)分析；開(kāi)發(fā)商

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的重要性

（一）保證項(xiàng)目的按期完成

要想保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)范化進(jìn)程和順利完成，就要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行合理的規(guī)劃和管理，有效的管理是保障房地產(chǎn)開(kāi)放項(xiàng)目順利完成的前提。要想做到管理中的科學(xué)性和規(guī)范性，就要從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程入手進(jìn)行規(guī)劃和統(tǒng)籌管理。

（二）保證項(xiàng)目進(jìn)展的組織性和協(xié)調(diào)性

（1）保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中有相應(yīng)的法律法規(guī)作為支持；（2）管理人員的制度落實(shí)到個(gè)人；（3）根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，制定出相應(yīng)的管理規(guī)章制度；（4）協(xié)調(diào)各個(gè)部門(mén)之間、各個(gè)部門(mén)人員之間的關(guān)系，讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在一個(gè)和諧的環(huán)境中順利進(jìn)行。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的難點(diǎn)

（一）決策缺乏依據(jù)

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的推進(jìn)中，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理者，將會(huì)受到市場(chǎng)、成本、客戶等多種因素的影響，需要作出是否獲取土地、項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的確定及如何實(shí)施等多項(xiàng)決策。由于信息的積累和獲取的局限性，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的管理者無(wú)法正確的判斷市場(chǎng)情況，同時(shí)在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中并未對(duì)市場(chǎng)調(diào)研工作做到位，也直接造成決策者在真正的開(kāi)發(fā)當(dāng)中做出錯(cuò)誤、毫無(wú)依據(jù)的決策。所產(chǎn)生的問(wèn)題都可以對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理順利開(kāi)展有影響，這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)當(dāng)中的首要難點(diǎn)。

（二）項(xiàng)目的可行性得不到確認(rèn)

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策體制不健全，導(dǎo)致決策存在很大地盲目性，從而影響后來(lái)的房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)以及樓層銷售等環(huán)節(jié)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)很多不確定的因素，因?yàn)樵谇捌谡{(diào)研的時(shí)候未能及時(shí)反映這些信息，所以就導(dǎo)致了出現(xiàn)問(wèn)題找不到解決辦法的窘境。于是，就出現(xiàn)一些領(lǐng)導(dǎo)通過(guò)商量得出臨時(shí)的決策的現(xiàn)象，這些臨時(shí)的決策不僅不利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)行，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的安全性也造成了一定的影響，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目要管理好項(xiàng)目在決策前的市場(chǎng)調(diào)研，從源頭抓起，從而促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的正常運(yùn)行。

（三）成本控制

房地產(chǎn)的成本控制也是項(xiàng)目管理中的一個(gè)重要難點(diǎn)，成本管理影響著所有相關(guān)單位的利益，如果不能正確的對(duì)其進(jìn)行處理，就會(huì)讓開(kāi)發(fā)方、管理方以及用戶產(chǎn)生糾紛。由于很多開(kāi)發(fā)商沒(méi)有對(duì)前期的設(shè)計(jì)以及成本管理進(jìn)行有效的策劃，導(dǎo)致工程后期的施工進(jìn)行出現(xiàn)問(wèn)題。這也是目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)放項(xiàng)目管理中的難點(diǎn)所在。為了能夠有效避免這一問(wèn)題的產(chǎn)生，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商要針對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際情況，對(duì)施工成本進(jìn)行嚴(yán)格的控制，在不影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)完成的情況下，有效控制成本，才能保證項(xiàng)目管理效益的最大化。

三、項(xiàng)目管理問(wèn)題的解決措施

（一）完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中的成本管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制是開(kāi)發(fā)商獲得經(jīng)濟(jì)利益的重要途徑。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理過(guò)程中存在非常多的環(huán)節(jié)，所以，為了更好地控制管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的成本，一定要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的各個(gè)環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)成本的管理控制，建立并應(yīng)用成本管控的辦公自動(dòng)化體系，對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)的成本進(jìn)行科學(xué)有效的管理控制。只有這樣，才可以更好地節(jié)省項(xiàng)目施工成本，提高企業(yè)項(xiàng)目成本管理水平。

（二）構(gòu)建起完善的建筑質(zhì)量管控體系

（1）開(kāi)發(fā)企業(yè)需要綜合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況，保證遵守國(guó)家規(guī)范法律的前提上，以項(xiàng)目實(shí)施大綱為基礎(chǔ)，細(xì)化質(zhì)量、安全管控體系，按照設(shè)計(jì)圖紙、施工計(jì)劃對(duì)建設(shè)當(dāng)中的每一個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)制定出對(duì)應(yīng)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和管理目標(biāo)，之后將各環(huán)節(jié)當(dāng)中的管理職責(zé)有效分配到具體人員中。（2）因?yàn)榻ㄖ|(zhì)量管理體系當(dāng)中的實(shí)施主體是各個(gè)有關(guān)責(zé)任人，所以在管理體系當(dāng)中要針對(duì)責(zé)任人的管理制定出更加行之有效的考核機(jī)制。企業(yè)制定出獎(jiǎng)懲結(jié)合的工作考核制度，就是要讓各級(jí)管理者的個(gè)人績(jī)效、獎(jiǎng)金和工作考核成績(jī)相聯(lián)系，針對(duì)考核成績(jī)優(yōu)秀的工作者進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)考核成績(jī)差的工作者進(jìn)行懲罰。利用這個(gè)機(jī)制更加良好的將各管理人員的工作積極性提高，保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)質(zhì)量。（3）將監(jiān)理領(lǐng)域明確，監(jiān)理單位需要嚴(yán)格按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施建設(shè)過(guò)程，進(jìn)行全方位的監(jiān)理。同時(shí)根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙、施工方案重點(diǎn)對(duì)建設(shè)內(nèi)容進(jìn)行施工全過(guò)程監(jiān)理。為了防止出現(xiàn)責(zé)任不清、職責(zé)不明的情況，除去監(jiān)理方和開(kāi)發(fā)方簽訂明確職責(zé)的合同之外，通過(guò)項(xiàng)目實(shí)施每周例會(huì)和特殊問(wèn)題專題會(huì)議等形式，建設(shè)、施工、監(jiān)理三方建立良好的溝通交流機(jī)制，共同解決問(wèn)題，推進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)度。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的難點(diǎn)主要包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確，項(xiàng)目的可行性得不到確認(rèn)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)圖紙變化太大及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理存在著項(xiàng)目工程收尾工作上的難度三個(gè)方面。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的出路有三條，它們分別是規(guī)劃好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的決策階段、管理好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施階段及管理好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的收尾階段。

參考文獻(xiàn)

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