基于圖形數(shù)據(jù)的房產(chǎn)面積測算分析研究

【摘要】隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市化水平的日益提高，房地產(chǎn)事業(yè)迅猛發(fā)展，關(guān)于房地產(chǎn)面積測算的問題涉及居民切身利益諸多方面。本文主要從房產(chǎn)測算建筑面積與設(shè)計規(guī)劃中建筑面積的區(qū)別入手，總結(jié)以圖形數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)的測算方法，并結(jié)合自身實(shí)際基于圖形數(shù)據(jù)的房產(chǎn)面積測算應(yīng)用設(shè)計，期望通過研究能為相關(guān)的測繪行業(yè)提供豐富的理論借鑒和思考。

【關(guān)鍵詞】圖形數(shù)據(jù)；房產(chǎn)面積；測算應(yīng)用

在我國公民的房產(chǎn)權(quán)受到政府和法律的保護(hù)。加強(qiáng)房產(chǎn)測繪的管理，能依法保護(hù)房屋所有者的合法權(quán)益，減少和防止因測量遺漏帶給產(chǎn)權(quán)人的權(quán)益損失。當(dāng)前房產(chǎn)測繪的方法逐步從純手工操作轉(zhuǎn)向自動或半自動化發(fā)展。數(shù)字化的房產(chǎn)數(shù)據(jù)采集則主要根據(jù)審批規(guī)劃的設(shè)計圖、電子版圖，以及開發(fā)商提供的設(shè)計圖紙進(jìn)行直接量取。圖紙的成圖質(zhì)量相對較高，速度和圖載信息也比較多，有效提高了房產(chǎn)測算的測量精度。

1、房產(chǎn)測算建筑面積與設(shè)計規(guī)劃中建筑面積的區(qū)別

首先，從概念來看，設(shè)計規(guī)劃中的建筑面積也被稱作是建筑的展開面積，是建筑物各層面積的總和。房產(chǎn)測算的建筑面積是指房屋的外墻以上各層外圍水平的投影。這里包括陽臺、走廊、地下室和室外的樓梯等。其次，從分類上來看，建筑設(shè)計規(guī)劃中的建筑面積包含使用面積、結(jié)構(gòu)面積和輔助面積。使用面積主要是指各層平面布置中，直接為生產(chǎn)或者生活提供使用的凈面積之和；結(jié)構(gòu)面積則主要是指建筑物各層墻體等結(jié)構(gòu)面積總和；輔助面積則指的是各種平面布置中為生產(chǎn)和生活提供凈面積總和。而在房產(chǎn)測繪中的建筑面積則主要包含整棟房屋的建筑面積、多元產(chǎn)權(quán)建筑房屋和建筑面積。最后，從計算規(guī)范方面，設(shè)計規(guī)劃中的建筑面積主要依據(jù)《建筑工程建筑面積的計算規(guī)則》，房產(chǎn)測繪建筑面積采用的是《房產(chǎn)測量規(guī)范》。二者在層高、陽臺、雨蓬和室外樓梯等方面有所區(qū)別。

2、以圖形數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)的測算方法

在計算方式方面，層建筑面積、功能區(qū)面積、整棟建筑面積和共有建筑面積的分?jǐn)傆嬎愎绞遣煌?。在?shí)際的測算中，要根據(jù)實(shí)際情況選取正確的計算公式進(jìn)行計算測量。在共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ㄉ希饕譃檎w分?jǐn)?、多級分?jǐn)們蓚€層面。從整體分?jǐn)傊锌?，基本單元的共有建筑面積等于共有建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù)與基本單元套內(nèi)建筑面積的乘積；共有的建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)等于共有建筑面積之和除以基本單元套內(nèi)建筑面積之和；多級分?jǐn)傂枰裱瓘恼w到局部，由大到小的原則進(jìn)行逐級分?jǐn)?。?dāng)各級分?jǐn)偞嬖诳芍苯臃謹(jǐn)偟椒课莸幕締卧闆r時，可視為最末級的分?jǐn)?，在參攤的區(qū)域內(nèi)按照單元戶的建筑面積比例分?jǐn)偣灿械慕ㄖ娣e。房屋基本單元分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e等于最末級分?jǐn)傁禂?shù)與基本戶內(nèi)建筑面積的乘積；最末級分?jǐn)傁禂?shù)等于最末級共有建筑面積之和除以基本單元戶內(nèi)建筑的面積之和。

3、基于圖形數(shù)據(jù)的房產(chǎn)面積測算應(yīng)用

（1）工程概況。以某市小區(qū)住宅為例，地上34層住宅樓、地下兩層，建筑住宅的總數(shù)為134戶，項目的結(jié)構(gòu)為剪力墻結(jié)構(gòu)。墻體的材料為蒸壓加氣混凝土磚塊，外圍的護(hù)墻為200厚的混凝土磚塊，內(nèi)墻分200厚和100厚的加氣混凝土磚塊。外墻的保溫為25厚擠塑聚苯板外保溫，C5、C6為不落地的飄窗。該工程的所有建筑層高均在2.2米以上，雨蓬為無柱雨棚。室外的樓梯為無永久性的頂蓋。建筑物標(biāo)準(zhǔn)層如圖1所示：

（2）分戶圖與分層圖的繪制。在建筑施工圖中，蓋樓棟為住宅與地下室兩個功能區(qū)。首先需要繪制一層的分戶區(qū)，通過施工圖可看出，該層的住戶為四戶，一共兩種戶型。分戶圖的繪制往往需要通過確定每戶的界址線，根據(jù)變邊長的數(shù)據(jù)尺寸畫出每戶的實(shí)際圖形。在分層圖的繪制方面，根據(jù)施工圖繪制第一層分層圖，繪制主要根據(jù)分戶圖的墻中線擴(kuò)至外墻邊線的過程。根據(jù)開發(fā)商所提供的外墻厚度為300毫米，比建筑圖紙上的墻體厚度要厚，應(yīng)將分層圖的外邊線向外偏移0.15米。

（3）地下室分層圖與共有面積分?jǐn)傆嬎?。地下室的分戶圖繪制基本與地上分戶圖的繪制方法一致，主要是取墻中線，畫出每戶的界址點(diǎn)，標(biāo)上相應(yīng)的尺寸計算出地下一層、二層的建筑面積。分層圖可算出棟建筑面積的和。占地系數(shù)等于占地面積除以棟建筑面積。每戶的占地面積等于占地系數(shù)乘以每戶權(quán)屬建筑面積。繪制好每層的分層分戶圖以及計算出每層的層建筑面積之后，需要進(jìn)行共有面積的分?jǐn)傆嬎?，通過這種方法可計算出每個戶型的分?jǐn)偯娣e、占地面積、分?jǐn)傁禂?shù)和占地系數(shù)。因為每個樓層的功能區(qū)不一致，需要采用多級分?jǐn)?，每棟樓分為地下室和住宅兩個功能區(qū)，按照多級分?jǐn)傆嬎愎竭M(jìn)行計算。

結(jié)語：

綜上所述，基于圖形數(shù)據(jù)的房產(chǎn)面積測算應(yīng)用研究具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。通過介紹房產(chǎn)面積測算的相關(guān)知識，能更加直觀的了解和掌握房產(chǎn)面積測算的主要過程。隨著電子信息和計算機(jī)技術(shù)的不斷發(fā)展，數(shù)字化測圖技術(shù)在房產(chǎn)測繪中必然得到更加廣泛的應(yīng)用。

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作者簡介：

戴雨（1978-），男，漢族，江西安義人，大學(xué)本科學(xué)歷，工程師，現(xiàn)于江西省基礎(chǔ)測繪院從事工程測量、管線測量、地籍測繪等相關(guān)的研究與管理工作。