城市綜合體成本控制路徑研究

張景全

【摘要】城市綜合體屬于相當(dāng)特別的城市形態(tài)，現(xiàn)如今空間資源正在逐漸的難以維持，城市正朝著有機化、集約化、立體化的方向前進，這也是城市朝著“緊湊一和諧”型方向發(fā)展的關(guān)鍵原因。進行綜合體項目的開發(fā)最關(guān)鍵的部分就是把控好成本，有效的把控成本可以讓項目順利地進行。鑒于此，本文中筆者深入的分析了綜合體項目把控成本的具體情況，并綜合考慮城市綜合體的項目方向，闡述了城市綜合體項目各階段成本控制工作中遇到的困難及解決辦法，希望能夠為相關(guān)人員提供參考。

【關(guān)鍵詞】城市綜合體；成本控制；路徑研究

1、現(xiàn)階段綜合體項目成本控制問題研究

1.1 輕設(shè)計重施工

在現(xiàn)階段綜合體項目成本的控制工作中，部分管理人員只重視施工進度，對于設(shè)計方案和圖紙沒有深入的分析，使得實際施工中狀況頻出，工程建設(shè)出現(xiàn)重大問題，并最終導(dǎo)致成本控制工作難以進行。

1.2 缺乏成本管理意識

隨著市場競爭的愈發(fā)殘酷，企業(yè)間競爭從根源上來講就是把控企業(yè)成本，用最小的資金投入換取最大程度的利潤空間，但需要注意的是，有很大一部分企業(yè)管理人員還沒有充分理解成本管理的重要性，對于成本管理和企業(yè)經(jīng)濟效益之間的關(guān)系沒有足夠的了解，很多管理人員認(rèn)為成本控制與自身關(guān)系不大，成本管理工作應(yīng)由造價工程師負(fù)責(zé)，成本管理出現(xiàn)空白也會致使建設(shè)企業(yè)成本管理失去控制。

1.3 成本控制體系并不完善

成本控制體系不完善，管理制度和工作流程存在缺陷就會導(dǎo)致企業(yè)員工在遇到狀況時互相推卸責(zé)任，各部門間缺乏及時的溝通，總部與項目之間、職能部門之間存在配合上的障礙，也會使得項目的成本管理出現(xiàn)問題。

2、關(guān)于城市綜合體項目成本把控研究

綜合上面的城市綜合體項目成本把控的若干狀況，則需要對此類工程項目的展開進行全面的預(yù)防工作，具體來說，主要可以采取以下手段：

2.1 初始階段的工程成本控制

（1）項目決策階段的成本把控。在項目投資剛開始進行決策時，專業(yè)策劃人員有必要研究好市場的大方向，全面的了解項目相關(guān)因素，對項目成本、土地、費用展開初始計算，通過SWOT分析、風(fēng)險分析工具等展開研究，對于項目的可行性進行大致的判斷。此階段，土地總成本預(yù)估、項目用地選擇、設(shè)計方案的質(zhì)量能夠在很大程度上左右綜合體項目能夠順利進行，具體來講，土地總成本大概占百分之三十，用地選擇的大概占百分之四十，規(guī)劃設(shè)計方案質(zhì)量大概占百分之三十。由此我們能夠得知項目土地成本評價屬于判斷綜合體項目可行性的關(guān)鍵指標(biāo)。

（2）設(shè)計階段成本控制。設(shè)計階段相當(dāng)于投資的前期，不一樣的構(gòu)思或設(shè)計方案對于工程項目會造成差異化的作用。故而設(shè)計階段不僅要確定技術(shù)與經(jīng)濟互相結(jié)合的設(shè)計思路，還有必要關(guān)注下面幾點：

①完善商業(yè)MD策劃設(shè)計：總所周知，設(shè)計規(guī)劃決定著百分之八十的工程造價，會在很大程度上決定著項目成本控制的整體效果，可以說，設(shè)計階段成本控制工作的優(yōu)劣可能會直接影響著項目最終的成敗。例如，項目最開始的建筑形態(tài)屬于小商品市場，在展開綜合性商業(yè)設(shè)施變更是，MD 計劃出現(xiàn)了問題，使得非常多的原建筑物受到了功能性的拆除，土建安裝工程成本遠(yuǎn)超預(yù)期。所以項目推進有必要按照科學(xué)規(guī)范的進行與開展，保障各部門可以順利地進行溝通與配合。

②落實設(shè)計招投標(biāo)制：不光能夠完善設(shè)計方案，并且可以有效地提高設(shè)計單位的積極性，強化設(shè)計質(zhì)量和減少工程造價。例如說對于建筑造型、公共區(qū)域布置等進行完善，能夠提升建筑應(yīng)用效率；對電梯空調(diào)弱電系統(tǒng)等進行相應(yīng)的完善，能夠節(jié)約許多投資，減少工程造價。

③開展價值工程的應(yīng)用：價值工程屬于非常先進的設(shè)計方法，也是相當(dāng)科學(xué)的管理技術(shù)，主要的作用就是把功能和成本、技術(shù)和經(jīng)濟、企業(yè)利益和用戶需求進行融合展開定量研究，加強產(chǎn)品的應(yīng)用價值。在此項目里，在進行規(guī)劃設(shè)計的時候挑選價值工程完善方案，在確保規(guī)劃用地面積不會出現(xiàn)改變的前提下，提升樓宇高度、商業(yè)內(nèi)街，加大住宅標(biāo)準(zhǔn)層面積等辦法提升了項目的經(jīng)濟收入。

④認(rèn)真完成圖紙的會審工作。認(rèn)真完成圖紙的會審工作，正式施工之前就處理好相應(yīng)問題，成本控制工作要做好，盡量不要在施工時出現(xiàn)變數(shù)。若是設(shè)計時出現(xiàn)了問題，只需要更改圖紙就可以，這樣則不會產(chǎn)生較大損失；如在采購時發(fā)生意外情況，則不僅要對圖紙進行更改，還應(yīng)需要選購設(shè)備和材料；如果進入到施工階段才發(fā)現(xiàn)問題，則不但要將之前的完工部分進行拆除，還會使得企業(yè)產(chǎn)生經(jīng)濟上的較大損失。

2.2 項目建設(shè)期成本控制

（1）建設(shè)期成本控制的關(guān)鍵。①把控施工階段成本。應(yīng)盡量在主觀上進行控制，而且最好要降低目標(biāo)值與實際值的差距。如此，就有必要認(rèn)真的檢驗承包商在索賠方面的條件，并且還應(yīng)該準(zhǔn)備好材料設(shè)備的招投標(biāo)工作。②施工階段動態(tài)成本方面的監(jiān)管。既要注意控制好項目工程施工時候的現(xiàn)場簽證和設(shè)計變更，對于現(xiàn)場簽證及設(shè)計變更，一定要遵循相應(yīng)的規(guī)章制度實施報審，而且構(gòu)建清單明細(xì)；除此之外成本部門還要定期上報，集團公司答復(fù)審核意見，完成審查之后在財務(wù)部進行記錄，以此來分配下個月的撥款。值得留意的是在進行上報的時候，有必要由成本部負(fù)責(zé)人進行數(shù)據(jù)的匯總，進行填報的時候要將支出的成本與項目進行對比，如果發(fā)現(xiàn)有成本超支的情況，要及時處理。③認(rèn)真把控工程簽證。主要有以下幾點：控制好現(xiàn)場簽證，遇到關(guān)于費用支出的情況有必要仔細(xì)的審查后簽證，而且標(biāo)注原因、部位等；應(yīng)該落實好時間方面的限制，通常遵循自發(fā)生日起三十天以內(nèi)解決的原則；施工圖以外的現(xiàn)場簽證，一定要標(biāo)注原名數(shù)據(jù)、事由，按照合同條款和相應(yīng)的制度展開簽證工程量和工程造價；合同中標(biāo)注出來的，不能存留于簽證的形式；遇到完成審批的施工組織方案，不能夠肆意的實施簽證方面的處理。

（2）建設(shè)期成本控制的方式。

①選擇招投標(biāo)展開成本把控。針對于項目施工的時候成本較高的工程類項目，進行招標(biāo)是一定要秉承公開、公平競爭的原則，良性的競爭。主要有以下幾點：首先是小型單位工程承包制，單位工程選擇總價包干方式亦或是綜合單價包干；其次是甲供材料招投標(biāo)。此項工程如果要用到牽扯工程質(zhì)量的材料，統(tǒng)統(tǒng)由甲方提供，項目關(guān)鍵的機電設(shè)備，也需要由甲方自己購買；最后是智能化工程清單招標(biāo)。選擇清單報價的方法進行招標(biāo)，合同價款需要遵循可調(diào)價方式。

②構(gòu)建超成本的預(yù)警制度。為了防止成本超支現(xiàn)象的出現(xiàn)，一定要認(rèn)真遵循提前預(yù)警、報審的理念，絕對不能先斬后奏。如果有員工違背了相應(yīng)的制度，集團一定要嚴(yán)肅的處理，而且歸入KPI考核，犯錯誤的員工要接受相應(yīng)的處罰；除此之外需要對全部的細(xì)項展開精細(xì)化的管理對于超出成本的情況要進行嚴(yán)格的控制。

結(jié)語：

綜上所述，城市綜合體項目（下轉(zhuǎn)238頁） （上接236頁）的成本控制工作非常的難以進行，不容易順利的把控，各個方面的種種因素都會對項目成本產(chǎn)生巨大的影響，加之條條框框互相限制著，管理工作更上難上加難?；诖?，城市綜合體項目的建設(shè)單位若想取得預(yù)期的工程效果，就需要仔細(xì)的鉆研工程各時期各階段的關(guān)鍵部分，有效地應(yīng)用成本控制工具，大力度的控制工程項目的成本，并協(xié)調(diào)好各相關(guān)單位，唯有如此，才可以有效的把控好項目成本，使得工程獲得優(yōu)秀的經(jīng)濟效益和社會效益，并為社會做出貢獻。

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