淺析新形勢下我國三四線城市房地產(chǎn)市場走勢

【摘要】2017年是實(shí)施“十三五”規(guī)劃的重要一年和推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的深化之年，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展是工作重點(diǎn)。2017年我國經(jīng)濟(jì)下行壓力仍存在、實(shí)際利率水平預(yù)計(jì)為負(fù)，必須堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位。本文具體分析了三四線城市房地產(chǎn)市場形勢并提出了相應(yīng)對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；形勢；對(duì)策

1、新形勢房地產(chǎn)市場的主要特征

受到金融市場寬松環(huán)境和貨幣信貸條件的鼓舞，2016年全國房屋銷售同比快速增長，城市間明顯差異化。三四線城市商業(yè)辦公空間成為關(guān)鍵“去庫存”的地方。在分類思想上，由于城市的政策思想，經(jīng)過近期的監(jiān)管政策制度，房地產(chǎn)市場規(guī)模和價(jià)格變化穩(wěn)定，市場趨勢表現(xiàn)良好。特別是“控制房價(jià)”及“去庫存”效果良好。主要表現(xiàn)在：

（1）房價(jià)從“點(diǎn)漲”到“普漲”；

（2）土地價(jià)格上升，地價(jià)和房價(jià)提升；

（3）投資同比增速大，房地產(chǎn)銷售快速增長；

（4）銷售增長加速，降低城市庫存消化期；

（5）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況有所好轉(zhuǎn)，帶動(dòng)土地購置發(fā)展；

（6）棚改貨幣化安置比重不斷提升，優(yōu)化保障措施。

2、當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢

2.1中央和地方的住房調(diào)控責(zé)任劃分不清

一般來說，我國住房設(shè)計(jì)體系不行。房產(chǎn)稅及住房政策金融機(jī)構(gòu)等住房制度尚未完善。中央政府調(diào)控過多，城市政府政策不靈活，不能按照政策實(shí)施調(diào)控。由以前經(jīng)驗(yàn)看出，中央和地方的住房調(diào)控責(zé)任劃分不清，地方政府對(duì)土地出讓收入以及與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收依賴度很高，地方政府有力選擇對(duì)應(yīng)方法，削弱；了中央政府調(diào)控。

2.2調(diào)控體系不健全

房地產(chǎn)市場實(shí)時(shí)監(jiān)控機(jī)制不完善，引入監(jiān)管的時(shí)機(jī)不及時(shí)，導(dǎo)致控制政策的前瞻性和可預(yù)測性不夠。而引入了新政策后，住房市場形勢也有巨大轉(zhuǎn)變，政策有時(shí)會(huì)增加了市場波動(dòng)。此外我國還沒有建立規(guī)范性的監(jiān)管機(jī)制，不能有力引導(dǎo)和穩(wěn)定社會(huì)期望。另外，過度依賴信貸調(diào)整等短期政策，并無制定相關(guān)調(diào)控機(jī)制。三四線城市無一例外都是“限購”，“限貸”。主要依靠短期政策，中央政府應(yīng)制定房地產(chǎn)稅，建設(shè)用地和房屋政策金融機(jī)構(gòu)集體管理等基礎(chǔ)改革還沒有完善。

2.3庫存壓力重點(diǎn)關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)和三、四線城市—去化難度依然較大

盡管住宅庫存總體水平逐步回歸到合理范圍，但仍有兩種類型的庫存還是一個(gè)很麻煩的問題。仍然是商業(yè)房地產(chǎn)綜合盈余綜合形勢，去庫存“難”。 受宏觀經(jīng)濟(jì)衰退影響，網(wǎng)購等影響，商業(yè)房地產(chǎn)模式面臨挑戰(zhàn)，庫存更嚴(yán)重。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，三四線城市庫存土地消化周期長達(dá)4.3年，部分城市5年以上。

2.4房地產(chǎn)開發(fā)投資維持中低速增長態(tài)勢

2017年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速略有變化，預(yù)計(jì)將達(dá)到4%左右，比2016年同比增幅小。其主要依據(jù)是：一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購買價(jià)格有望下降。熱賣地成本占房地產(chǎn)開發(fā)投入的比例很高，地價(jià)對(duì)投資增長的發(fā)展有很大的影響，如2016年1到10月份北京房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征地成本占投資發(fā)展比例達(dá)到50%。在控制政策“不放松”的情況下，土地出讓方式調(diào)整基礎(chǔ)下，2017年熱點(diǎn)城市土地市場有望逐步降溫。三四線城市“庫存”壓力依然很大。企業(yè)發(fā)展消化住房為主，要發(fā)展土地，大規(guī)模建設(shè)施工，新建和征地預(yù)計(jì)2017年也難以有效改善“去庫存”壓力，房地產(chǎn)投資增速將持續(xù)下降，棚戶貨幣化的比例將繼續(xù)增加，2016年1月到11月的貨幣化和重新安置比重將達(dá)到48. 5%。預(yù)計(jì)2017年增加到55%，最大化減少投資及建設(shè)規(guī)模。

3、未來房地產(chǎn)市場發(fā)展政策建議

3.1國家應(yīng)保持全局性政策穩(wěn)定可預(yù)期

一是努力解決商業(yè)房地產(chǎn)庫存。應(yīng)對(duì)某些商業(yè)，辦公用房等項(xiàng)目調(diào)整規(guī)劃，將其轉(zhuǎn)變?yōu)榭萍佳邪l(fā)房地產(chǎn)，創(chuàng)客空間，科技企業(yè)孵化器，商業(yè)住宅復(fù)合房地產(chǎn)，高層次人才公寓等，擴(kuò)大房地產(chǎn)市場需求。引導(dǎo)降低住宅配置商業(yè)用房比例。二是著重監(jiān)察房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)首付貸等各種新產(chǎn)品強(qiáng)力監(jiān)管，應(yīng)把中介機(jī)構(gòu)和企業(yè)開展的金融業(yè)務(wù)納入監(jiān)督范圍。如新房交易政府強(qiáng)制性財(cái)務(wù)監(jiān)督，研究二手房交易資金監(jiān)管模式。三是盡快實(shí)施綜合分類個(gè)人所得稅改革，對(duì)于符合條件的剛性家庭抵押貸款利息抵扣。

3.2各地應(yīng)進(jìn)一步完善差別化分類調(diào)控

一方面，一二線城市應(yīng)注重發(fā)力供應(yīng)。增加庫存已經(jīng)減少到恰當(dāng)城市土地供應(yīng)量。 應(yīng)引入支持城市老房改造綜合扶持政策，基于提升建筑容積率增大供應(yīng)量。三四個(gè)城市挖掘潛在需求方。對(duì)符合條件的農(nóng)村人在城市中購房，給予財(cái)政補(bǔ)貼，減免稅收等優(yōu)惠。 進(jìn)一步完善三四線城市棚戶區(qū)轉(zhuǎn)型貨幣化比重?；陂L期政策性貸款，減少費(fèi)用等措施，激勵(lì)企業(yè)購買長期租賃商品房，作為出租。

3.3發(fā)展住房租賃市場

采用購租并舉、梯度消費(fèi)的住房供應(yīng)及消費(fèi)法來推動(dòng)新城鎮(zhèn)化。鼓勵(lì)自然人和機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場提供者，提供稅收優(yōu)惠和信貸，保障租戶個(gè)人利益，給子女上學(xué)和其他方面提供更好的服務(wù)。

3.4加快推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)

一是加快城鎮(zhèn)戶籍制改革。二是完善城鎮(zhèn)化的有關(guān)法律法規(guī)政策。三是完善城市基礎(chǔ)公共設(shè)施。四是加快產(chǎn)業(yè)向中小城市轉(zhuǎn)移，加快產(chǎn)業(yè)發(fā)展向中小城市轉(zhuǎn)移投資傾斜政策，引導(dǎo)中小城市產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，城市建設(shè)等方面的一體化規(guī)劃和政策實(shí)施，建立高層次區(qū)域發(fā)展和融合協(xié)調(diào)機(jī)制，即部分經(jīng)濟(jì)中心城市推廣周邊中小城市化進(jìn)程。

3.5加快釋放農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等新市民的住房需求，有序推動(dòng)去庫存

對(duì)于三線或四線城市庫存重，最主要是對(duì)購買城市商品房住房人口轉(zhuǎn)移實(shí)行差別化的財(cái)政稅收政策。除了引入減契稅措施外，還可以采取綜合個(gè)人所得稅抵扣，財(cái)務(wù)貼息等方式。將基于市場向進(jìn)城農(nóng)民充分納入城市住房保障體系，提供住房，政府并出臺(tái)了租賃補(bǔ)助政策。建立長效機(jī)制，2017年，要加快房地產(chǎn)稅，集體土地入市和房屋金融制度等建設(shè)，保證房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展。

3.6房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房者宜順勢而為

對(duì)于房地產(chǎn)公司來說，現(xiàn)在土地市場是最受歡迎的，溢價(jià)率急升，可以依據(jù)自身經(jīng)驗(yàn)篩選合適地塊策略，為三四線城市住房率，庫存高的開發(fā)商最高的業(yè)務(wù)應(yīng)著重吸引改善買家的需求，盡快改進(jìn)市場設(shè)計(jì)方案，確保提供更高的質(zhì)量住房。對(duì)于買房的人來說，還需要區(qū)分城市及購買力分類決定。對(duì)于三四個(gè)城市高庫存，買家可以輕松篩選適合自身的住房，進(jìn)程農(nóng)民需要得到新政府的政策鼓勵(lì)，充分運(yùn)用銀行定制信貸產(chǎn)品，降低城市住房的成本。

參考文獻(xiàn)：

[1]連平.未來房地產(chǎn)市場何去何從[J].中國房地產(chǎn)，2016，06.

作者簡介：

王琪琳，男，1976年9月，漢族，四川宣漢人，本科，經(jīng)濟(jì)師（房地產(chǎn)），研究方向：土地儲(chǔ)備。