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      淺析房產(chǎn)交付測繪工作及“三測合一”改進措施

      2018-05-14 14:58:25常文廣
      關(guān)鍵詞:測繪措施

      常文廣

      【摘要】房產(chǎn)交付前,傳統(tǒng)的測繪工作模式耗時長且存在重復測繪等資源浪費現(xiàn)象。“三測合一”是指在項目基本完工以后,由一家具備綜合實力的測繪單位負責所有測繪工作的統(tǒng)一測量,并將所得成果整合以后分別提交給規(guī)劃、國土和房管部門。采用“三測合一”的工作模式,可以大幅度減少工作時間并降低測繪成本,在部分地區(qū)得到了快速的推廣應(yīng)用。

      【關(guān)鍵詞】測繪;三測合一;措施

      對于房產(chǎn)交付前的測繪工作,此前通行的做法是,規(guī)劃、國土、房管等部門根據(jù)各自要求,分頭組織測繪工作。這種模式耗時長,且存在重復測繪的現(xiàn)象。現(xiàn)在所謂的“三測合一”是指工程基本完工且交付前,建設(shè)單位可以委托一家同時具有規(guī)劃竣工測繪、地籍測繪、房產(chǎn)測繪資質(zhì)的單位進行測繪,然后分別向規(guī)劃、國土、房管等部門提供測繪數(shù)據(jù)和成果,以優(yōu)化流程、提高服務(wù)效率、加快不動產(chǎn)證書的辦理,也可減輕項目建設(shè)單位的負擔。

      1、房產(chǎn)交付測繪工作概述

      1.1 竣工、地籍與房產(chǎn)測繪的特征

      在我國的城市化過程中,城鎮(zhèn)項目的規(guī)劃竣工、地籍和房產(chǎn)測繪為城市化建設(shè)提供了極為可靠的數(shù)據(jù)支持。例如測繪大比例尺數(shù)字地形圖,可以直觀清晰地呈現(xiàn)整個地區(qū)的地貌特征,為城市規(guī)劃提供可靠依據(jù);而進行地籍測繪時,主要參考對象的土地質(zhì)量價值和經(jīng)濟發(fā)達程度,應(yīng)當因地制宜;房地產(chǎn)測繪則更加偏重于對象的綜合情況,即房產(chǎn)綜合管理、界址點與測量控制點等。

      1.2 測繪工作的主要內(nèi)容

      三種測繪工作具有不同的測繪內(nèi)容,其測繪動機也各有不同。地形測繪主要為了繪制城市的大比例地形圖,需要對整座城市進行實地測量并對地面建筑、植物分布和地面坡度等信息進行詳細標注,因此通常由多個部門配合完成;地籍圖測繪則需要關(guān)注某一地區(qū)的面積、界址和位置等信息,根據(jù)國家對地籍圖權(quán)屬管理的要求,對地面建筑和土地規(guī)劃、利用等相關(guān)信息進行調(diào)查,為土地資源管理工作的優(yōu)化提供參考依據(jù);房產(chǎn)測繪則關(guān)注城市內(nèi)部房屋的使用情況,為產(chǎn)權(quán)管理、城區(qū)改造等工作提供依據(jù),有利于提高土地資源的利用率。

      1.3三項測繪工作的主要流程

      地形測繪包含基本控制測量和圖根控制碎部測量等,是地形圖繪制的依據(jù),包括對地形圖進行完善和補測;地籍測繪則使用圖解、解析與部分解析的方法進行;房產(chǎn)測繪既可以實測成圖,也可以編繪成圖。

      2、“三測合一”措施的特點及實施方法

      在三測合一工作實施之前,各地的規(guī)劃、國土和房管部門只能根據(jù)各自對測繪工作的要求,分別組織和進行測繪工作,且要按照先后順序進行。上一個單位沒有測繪完成之前,下一個單位無法跟進。這樣的測繪安排,使得測繪過程中出現(xiàn)了大量時間拖延、壟斷和測繪數(shù)據(jù)不統(tǒng)一的問題,且造成了許多重復工作。所謂“三測合一”,就是指在工程項目基本完工以后,由一家具有相應(yīng)測繪資質(zhì)的中介機構(gòu)按照相關(guān)的技術(shù)規(guī)范和標準對地形、地籍和房產(chǎn)等信息進行統(tǒng)一測繪,并測算出三套測繪成果,再分別提交給規(guī)劃、國土和房管部門用以實施工作。

      2.1 “三測合一”的主要優(yōu)點

      “三測合一”的主要優(yōu)點在于,其整合了原來分散于規(guī)劃、國土和房管等不同部門和行業(yè)機構(gòu)的數(shù)據(jù)測繪行為,測繪單位具有擁有較強的資源整合能力,可為項目業(yè)主提供更完善的服務(wù)。在實際實施過程中,業(yè)主通??梢赃x擇一家或多家測繪單位,聯(lián)合承擔三測工作,將數(shù)據(jù)成果按照規(guī)范整理后分別提交給規(guī)劃、國土和房管部門。這樣的工作模式有效地解決了傳統(tǒng)測量工作中測繪單位分散、測繪資源浪費的情況,不僅強化了中介機構(gòu)的服務(wù)效率,也有利于實現(xiàn)資源共享,建立了有效的公平競爭市場平臺。

      實施“三測合一”測繪服務(wù)的測繪單位原則上應(yīng)同時具備規(guī)劃測量、地籍測繪和房產(chǎn)測繪的資質(zhì),且具有良好的信用記錄,也可以由一家主導組成聯(lián)合體進行實施。

      2.2 “三測合一”的責任劃分

      “三測合一”工作將原本分散的測繪工作進行合并,為避免責任不清,應(yīng)對各項工作進行明確的責任劃分。通常由市政服務(wù)中心的專門單位對“三測合一”的工作進行統(tǒng)一的規(guī)劃協(xié)調(diào),由城市規(guī)劃部門監(jiān)督指導“三測合一”工作的進行。建設(shè)單位在進行“三測合一”前,必須保證建設(shè)工程已經(jīng)完成建筑主體與配套公共設(shè)施的建設(shè),相關(guān)道路硬化、綠化和給排水工程也已完成,建設(shè)施工場地已經(jīng)清理完畢并具備完全的用地審批手續(xù)。

      2.3“三測合一”的業(yè)務(wù)流程

      根據(jù)已經(jīng)實施“三測合一”地區(qū)的經(jīng)驗來看,三測合一的業(yè)務(wù)流程具有以下一些特點:測繪的階段性,即基本建設(shè)項目的測繪工作將分別在審核復批和竣工驗收兩個階段進行。審核復批階段對測繪工作進行預測繪與規(guī)劃放線,并進行建筑工程復測;竣工驗收階段是主要測繪階段,包含了竣工測繪、地籍測繪和房產(chǎn)實測等。各個階段的測繪工作需要分階段統(tǒng)一受理并整合材料,盡量不收取重復材料;對于測繪工作的時限要求上,為了提高工作效率,第一階段的工作時間不應(yīng)超過20個工作日,第二階段三項測繪合并以后,總時長應(yīng)控制在15個工作日以內(nèi),高難度大型項目除外;合并測繪工作以后,由于減少了大量重復工作,測繪服務(wù)統(tǒng)一收費標準也應(yīng)有一定的調(diào)整,一般下浮5-20個百分點;實行“三測合一”后,測繪機構(gòu)應(yīng)將各部分測量結(jié)果及時提供給相關(guān)部門。

      2.4 “三測合一”的應(yīng)用案例分析

      根據(jù)已有的“三測合一”應(yīng)用項目案例來看,該制度可以大幅度降低測繪費用和時間,對提高工作效率具有積極意義。寧波某家居公司的項目在實施竣工驗收時,選擇某測繪單位實施“三測合一”工作,該測繪單位按照測繪技術(shù)規(guī)范對竣工、地籍和房產(chǎn)等信息進行測繪,并實行一次收費,從最后的實際情況看,實行“三測合一”以后,該項目測繪工作的總費用下降了20%以上,而總的工作時長減少了近%30;某地區(qū)整體推廣“三測合一”工作以后,建立了信息共享平臺和統(tǒng)一的信息數(shù)據(jù)庫,使得總體測繪成本減少了30%以上。

      結(jié)語:

      總而言之,“三測合一”工作作為優(yōu)化房地產(chǎn)建設(shè)工程行政服務(wù)效率的重點工作,其在優(yōu)化測繪成本、提高測繪效率、整合數(shù)據(jù)資源等方面均有極大的優(yōu)勢。根據(jù)已有的應(yīng)用經(jīng)驗來看,“三測合一”模式適合在快速城市化的地區(qū)進行大范圍推廣。本文僅針對“三測合一”工作的服務(wù)流程和應(yīng)用特點進行簡要分析,對相關(guān)工作的落實具有一定的參考意義。

      參考文獻:

      [1]唐霞霄.房產(chǎn)測繪過程中有效的質(zhì)量控制解析[J].住宅與房地產(chǎn),2015(22).

      [2]俞烈.竣工測繪在規(guī)劃驗收中發(fā)揮的作用分析及討論[J].經(jīng)營管理者,2017(11).

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