房地產(chǎn)成本管理中成本造價全過程控制探究

錢能尊

【摘要】現(xiàn)階段國內(nèi)房地產(chǎn)項目建設(shè)過程中的成本管理機(jī)制逐漸完善，加強(qiáng)全過程成本造價控制成為現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的必由之路。本文對房地產(chǎn)成本管理過程中的存在的問題進(jìn)行分析，并在此基礎(chǔ)上探究如何進(jìn)行全過程成本造價控制。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)成本；全過程；造價控制；研究

黨的十九大以來，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)體制進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展非常迅速，同時也對其成本造價管理工作提出了更高的要求。

1、目前房地產(chǎn)成本管理問題概述

首先，事前控制不到位。適應(yīng)市場發(fā)展需求是現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的起點(diǎn)，同時也是最終歸宿。然而，較多房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，擬建工程項目開發(fā)之前并未提前加強(qiáng)成本控制，項目建設(shè)啟動略顯盲目。同時，房地產(chǎn)企業(yè)在工程項目開工之前沒有做好前期方案優(yōu)化和圖紙會審工作，以至于施工過程中出現(xiàn)問題。其次，缺乏動態(tài)性性管理。從實(shí)踐來看，目前國內(nèi)為數(shù)不少的房地產(chǎn)企業(yè)采用的是后算賬方式結(jié)算工程，該方法對工程項目成本造價控制乏力，而且難以準(zhǔn)確反映擬建工程施工階段變更或者物價漲跌。工程項目施工決策過程中，沒有可靠的數(shù)據(jù)作為依據(jù)，以至于成本超標(biāo)等現(xiàn)象屢見不鮮。最后，成本管理相對比較薄弱。

由于依然沿襲傳統(tǒng)的管理模式，很多房地產(chǎn)企業(yè)未能采用科學(xué)而又系統(tǒng)的管理方式加強(qiáng)成本管控，只能采用普通的成本管理法，容易導(dǎo)致管理失控以及項目難以按期交付等問題，不僅影響成本造價，而且影響了企業(yè)形象和發(fā)展。

2、房地產(chǎn)全過程成本造價控制策略

基于以上對當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)成本管理過程中常見的問題分析，要想加強(qiáng)房地產(chǎn)項目建設(shè)過程中的成本管理，就必須從全過程著手強(qiáng)化成本造價管控。

2.1決策階段的成本造價管控

擬建工程項目決策階段是對工程造價整體把控的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在此過程中應(yīng)當(dāng)確定科學(xué)合理的工程項目施工建設(shè)規(guī)模，充分考慮企業(yè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)以及現(xiàn)有技術(shù)手段。同時，還要確定合理的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，在制定標(biāo)準(zhǔn)時既要遵循國家法律法規(guī)要求，又要與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展配套。在決策階段，應(yīng)當(dāng)結(jié)合項目特點(diǎn)優(yōu)選計算方法，以提高工程造價評估的準(zhǔn)確性；對前期投入，比如土地征用費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期費(fèi)用、工程費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)和銷售費(fèi)用等進(jìn)行科學(xué)合理的預(yù)算。此外，財務(wù)評價也非常重要，即將前期的全部費(fèi)用編制成完善的財務(wù)報表，對于該工程項目是否能夠盈利、項目存在的風(fēng)險等進(jìn)行全面評估，參考多方面的信息數(shù)據(jù)做出決策。

2.2設(shè)計階段的成本造價控制

第一，限額設(shè)計。房地產(chǎn)項目開發(fā)方案設(shè)計過程中，應(yīng)當(dāng)對工程項目建設(shè)成本限額設(shè)計，使房地產(chǎn)工程項目成本在此階段得以有效控制。設(shè)計人員在房地產(chǎn)工程項目方案設(shè)計之前，需對其中的各項投資預(yù)算和定額準(zhǔn)確把握。在建材和機(jī)械設(shè)備選擇過程中，設(shè)計人員應(yīng)對不同供貨商以及建材和設(shè)備進(jìn)行對比分析，選擇有價格和質(zhì)量雙重優(yōu)勢的建材與機(jī)械設(shè)備。

第二，設(shè)計招標(biāo)與合同簽訂。房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計可以采用招投標(biāo)的方式選擇合適的設(shè)計方案，在招標(biāo)方法采用時，要注重工程建設(shè)方案與經(jīng)濟(jì)方案并重的原則。設(shè)計單位選定以后簽訂設(shè)計合同，在條款中適當(dāng)增加設(shè)計變更限制條款，設(shè)計變更后其修改費(fèi)用限制在一定的額度內(nèi)，如果其設(shè)計的方案所需要的費(fèi)用超出預(yù)算費(fèi)用的限額內(nèi)，則應(yīng)對其設(shè)計費(fèi)用進(jìn)行扣罰，扣罰費(fèi)用在一定的設(shè)計費(fèi)用比例內(nèi)，這些條款在合同內(nèi)都應(yīng)該明確體現(xiàn)。

2.3房地產(chǎn)項目招投標(biāo)階段的成本造價控制

第一，招投標(biāo)過程中成本控制。房地產(chǎn)項目招投標(biāo)過程中，應(yīng)當(dāng)對建材、機(jī)械設(shè)備采購進(jìn)行招投標(biāo)以及施工招投標(biāo)。招投標(biāo)過程中應(yīng)當(dāng)對參與競標(biāo)單位進(jìn)行全面考察，確定其具有相關(guān)的資質(zhì)要求，并且要避免競標(biāo)單位違法分包、轉(zhuǎn)包現(xiàn)象。在編制招標(biāo)文件過程中，成本造價管理人員應(yīng)當(dāng)對有價值的數(shù)據(jù)資料及時積累以及分析和總結(jié)，對影響房地產(chǎn)項目工程造價的因素進(jìn)行預(yù)測、鑒別、分析及綜合評價，通過對這些數(shù)據(jù)及因素的分析確認(rèn)編制招標(biāo)文件，并對文件中涉及到工程項目費(fèi)用的條款進(jìn)行仔細(xì)的分析。

第二，簽訂合同。雙方簽訂合同時，應(yīng)當(dāng)對合同條款予以明確規(guī)定，將雙方協(xié)議內(nèi)容充分體現(xiàn)在合同中，尤其是工程費(fèi)用規(guī)定、工期以及違約責(zé)任和處理方法等需明確規(guī)定。在合同的簽訂過程中，如果對招標(biāo)文件中設(shè)計方案中不明確的內(nèi)容，雙方要進(jìn)行及時的談判，積極爭取有利于工程造價降低的合同條款。

2.4施工階段的成本造價控制

房地產(chǎn)工程施工過程中資金投資非常的大，做好該階段的成本造價控制至關(guān)重要。在施工過程中承建單位依照合同約定對項目施工建設(shè)，業(yè)主單位對其成本進(jìn)行嚴(yán)格管控，重點(diǎn)在變更工程的控制上。目前，國內(nèi)采用的是工程量清單報價方式，承建單位為獲利而往往抱著低價中標(biāo)以及索賠盈利態(tài)度，業(yè)主單位成本造價管理人員應(yīng)當(dāng)積極把握工程施工過程中的各個環(huán)節(jié)，并對其進(jìn)行有效監(jiān)控。對承建單位的工程變更要進(jìn)行嚴(yán)格的審查，對變更工程費(fèi)用的影響進(jìn)行詳細(xì)的核算，并從美觀以及實(shí)用性等方面考慮有必要變更工程與否，盡量計生不必的費(fèi)用開支。

同時，應(yīng)當(dāng)建立健全成本管理模式，建立嚴(yán)格的監(jiān)理機(jī)制，對員工進(jìn)行分工并規(guī)則其責(zé)任和獎懲措施，并在此基礎(chǔ)上建立科學(xué)有效的房地產(chǎn)投資管理體系。實(shí)行月度的工程審核制度，對合格的工程量按照合同的規(guī)定支付相應(yīng)的工程價款，該階段的工程檢查和驗(yàn)收可有效避免投資失控現(xiàn)場發(fā)生。

2.5結(jié)算總結(jié)階段的成本造價控制

就房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，結(jié)算階段是最后一個階段，同時也是非常重要的成本造價控制階段。第一，工程成本造價進(jìn)行重復(fù)審核。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)踐中通常委托中介機(jī)構(gòu)予以審核，可能與房地產(chǎn)工程承建單位進(jìn)行交易，導(dǎo)致工程造價提高。為了能夠保證審核質(zhì)量，可強(qiáng)化審核制度，按一定比例抽取結(jié)算項目由第三方中介機(jī)構(gòu)審核人員對其進(jìn)行二次復(fù)核，并與原中介公司提供的數(shù)據(jù)對比分析，通過多次審核可以有效降低工程成本造價。第二，遵循合同規(guī)定。結(jié)算完成后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對項目規(guī)劃方案進(jìn)行優(yōu)化整理，對工程項目施工質(zhì)量進(jìn)行綜合評估，并且加強(qiáng)施工現(xiàn)場管理，嚴(yán)格按照合同規(guī)定進(jìn)行。對于房地產(chǎn)工程建設(shè)過程中的違約行為，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行合理處罰，同時這也是降低成本造價的有效途徑和方法。

結(jié)語：

房地產(chǎn)工程項目成本管理實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)不斷創(chuàng)新工作模式，對工程施工建設(shè)全過程加強(qiáng)成本造價管控。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，成本造價控制是項目開發(fā)過程中各階段成本控制，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立動態(tài)的成本管控體系，這有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)工程項目建設(shè)效益。

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