房產(chǎn)稅改革對房價影響分析

【摘要】當(dāng)前房產(chǎn)稅主要集中在房地產(chǎn)開發(fā)及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，占有環(huán)節(jié)稅種較少，房產(chǎn)稅改革的方向主要是增加持有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，從而達(dá)到抑制房價過快上漲等目的。本文通過上海和重慶兩大城市的實證研究，探討房產(chǎn)稅（持有環(huán)節(jié)）對房價影響的實際情況以及原因。研究可得：房產(chǎn)稅對上海的住宅市場，尤其是別墅市場的房價具有短暫的調(diào)整作用，但影響時間不足一年；對重慶的住宅市場價格的影響相對很小，對于別墅市場的影響也不顯著。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)稅改革；滬渝政策；房價影響

1、研究背景

2011年，我國在上海和重慶兩地開展了房產(chǎn)稅改革試點工作；2013年，國家發(fā)改委和財務(wù)部也在兩會上提出對試點地區(qū)擴(kuò)容的建議；2017年1月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于創(chuàng)新政府配置資源方式的指導(dǎo)意見》，其中明確提到“支持各地區(qū)在房產(chǎn)稅、養(yǎng)老和醫(yī)療保障等方面探索創(chuàng)新”，可見房產(chǎn)稅已然成為近年來政府及百姓關(guān)注的話題?！胺康禺a(chǎn)稅”指一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過程有關(guān)的稅，包括房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、印花稅等?！胺慨a(chǎn)稅”是以房屋未征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。這就意味著，房產(chǎn)稅是房地產(chǎn)稅的組成部分，主要是針對房屋持有環(huán)節(jié)征收的稅，本文所研究的稅種為“房產(chǎn)稅”。

其實在發(fā)達(dá)國家，房產(chǎn)稅的制度設(shè)置及征收已經(jīng)相對成熟，而我國仍處于試點階段，2011年1月，上海和重慶成為我國首批房產(chǎn)稅改革試點城市。經(jīng)過五年多的試行，不少學(xué)者也對房產(chǎn)稅的運營效果進(jìn)行了評估。理論研究方面，絕大部分研究表明，房產(chǎn)稅對城市房價過快增長的抑制作用并不顯著[1]。王敏等通過長期動態(tài)分析模型，研究得出房產(chǎn)稅能在短期內(nèi)降低房價，但未必能降低長期的房價，因此，基于降低房價目的而出臺房產(chǎn)稅政策需要謹(jǐn)慎，或者考慮將房產(chǎn)稅與其他政策配套[2]。在實證研究方面，由于持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅在我國尚未普及，我國目前僅在上海和重慶兩地開展了房產(chǎn)稅改革試點工作。經(jīng)過5年多的試行，一些學(xué)者也對兩個城市的房產(chǎn)稅的運營效果進(jìn)行了評估，但是研究結(jié)果具有一定的差異：絕大部分研究表明，房產(chǎn)稅對城市房價過快增長的抑制作用并不顯著。譬如，郭晟豪通過社會項目評估方法得出，房產(chǎn)稅對于房價的絕對水平、環(huán)比漲跌還是歷史同期的同比漲跌的控制作用都非常有限[3]。黃志明以上海和重慶房產(chǎn)稅改革為背景，對相關(guān)城市價格進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，研究得出房產(chǎn)稅對房價上漲并未有顯著作用，并對其原因進(jìn)行分析[1]。但也有學(xué)者提出，房產(chǎn)稅甚至還有抬升房價作用，譬如，柴國俊等基于2008至2013年上海和南京、重慶和成都兩組城市的數(shù)據(jù)，通過事件分析方法得出，房產(chǎn)稅對住房價格有顯著的提升作用，但隨著時間推移影響會減弱[4]。于洋通過稅負(fù)歸宿理論分析了房產(chǎn)稅改制對房價的影響。研究表明房產(chǎn)稅改革能在短期內(nèi)控制房價，但從長遠(yuǎn)看來可能會抬高房價[5]。本文將著眼于持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅改革，通過上海和重慶兩大城市的實證研究，探討房產(chǎn)稅（持有環(huán)節(jié)）對房價影響的實際情況以及原因分析，從而為房產(chǎn)稅在征稅范圍、課稅對象、計稅依據(jù)方面的改革提供建議。

2、我國房產(chǎn)稅發(fā)展現(xiàn)狀

2.1“十九大”對房產(chǎn)稅改革影響分析

在房產(chǎn)稅改革方面，財政部在《黨的十九大報告輔導(dǎo)讀本》中提出，明確未來房產(chǎn)稅將按照房屋評估值征收。要按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房產(chǎn)稅立法和實施。對工商業(yè)房地產(chǎn)和個人住房按照評估值征收房產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費負(fù)擔(dān)，逐步建立完善的現(xiàn)代房產(chǎn)稅制度。其中“立法先行”就是在稅收法定原則下，先立法后征收，這就意味著，房產(chǎn)稅作為長效調(diào)控機(jī)制的重要內(nèi)容之一，要經(jīng)過全國人大立法才有實施的根基，據(jù)悉可能最快2018年兩會有可能對房產(chǎn)稅立法，進(jìn)而擇機(jī)出臺房產(chǎn)稅?！俺浞质跈?quán)”是指給地方政府充分授權(quán)，讓地方根據(jù)實際情況來決定具體實施方案，包括在授權(quán)范圍內(nèi)選擇具體開征時間、適用稅率、征收對象，從而有利于房產(chǎn)稅平穩(wěn)落地。“分布推進(jìn)”是指房產(chǎn)稅的征收，可能采取先城市后鄉(xiāng)鎮(zhèn)、先市民后農(nóng)民、先企業(yè)后個人策略逐步實施。此外，也有學(xué)者認(rèn)為目前已找到征收房產(chǎn)稅的合理理由：每年征收房產(chǎn)稅，是為了未來土地使用權(quán)到期后自動續(xù)期的預(yù)交費用。由此可見，“十九大”后，房產(chǎn)稅的征收可能將快速落地。

2.2我國房產(chǎn)稅改革內(nèi)容及實施現(xiàn)狀

2011年6月，國家發(fā)展改革委發(fā)布了《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點工作的意見》，提出要逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。隨后，上海于重慶在2011年1月28日作為試點，對個人住房征收房產(chǎn)稅，具體征收方法由當(dāng)?shù)厥》萑嗣裾贫āＲ粫r間，房產(chǎn)稅改革被推向風(fēng)口浪尖，引起社會的廣泛關(guān)注。從兩個試點城市的制定辦法細(xì)則來看，在課稅目的、課稅對象等上有異曲同工之處，但細(xì)節(jié)設(shè)置上仍有一定差異。

2.2.1上海個人住房房產(chǎn)稅征收辦法概述

根據(jù)《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》規(guī)定，上海房產(chǎn)稅的征收對象為本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新購的住房。計稅依據(jù)參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場價格確定的評估值，評估值按規(guī)定周期進(jìn)行重估。試點初期，暫以應(yīng)稅住房的市場交易價格作為計稅依據(jù)。稅率為房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場交易價格的70%計算繳納。適用稅率暫定為0.6%。應(yīng)稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。上海房產(chǎn)稅的計算公式為：應(yīng)納稅額=應(yīng)稅面積*新購房單價*70%*稅率。同時對減免對象進(jìn)行了規(guī)定，本市居民家庭的免稅住房面積為60平米，人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，征收房產(chǎn)稅；本市居民家庭在新購一套住房后的一年內(nèi)出售該居民家庭原有唯一住房的，房產(chǎn)稅可予以退還。

2.2.2重慶個人住房房產(chǎn)稅征收辦法概述

根據(jù)2011年1月《重慶市關(guān)于開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點的暫行辦法》和《重慶市個人住房房產(chǎn)稅征收管理實施細(xì)則》。試點區(qū)域為渝中區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)、南岸區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)（以下簡稱主城九區(qū)）。征收對象為個人擁有的獨棟商品住宅，個人新購的高檔住房，在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的首套及以上的普通住房。計稅依據(jù)為房產(chǎn)交易價，待條件成熟時按房產(chǎn)評估值征稅。稅率設(shè)置為：獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含）至4倍的，稅率為1%；4倍（含）以上的稅率為1.2%。在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購第二套（含第二套）以上的普通住房，稅率為0.5%。因此應(yīng)納稅額=應(yīng)稅建筑面積×建筑面積交易單價×稅率。免稅規(guī)定為：納稅人在本辦法施行前擁有的獨棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購的獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人的應(yīng)稅住房均不扣除免稅面積。

2017年，重慶對房產(chǎn)稅規(guī)定了修正，主要為對重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購第二套征收房產(chǎn)稅調(diào)整為新購首套及以上的普通住房就征收房產(chǎn)稅。同時對納稅期限、不繳納罰款等進(jìn)行了更加嚴(yán)格的規(guī)定。其主要目的是遏制外地人在重慶炒房，以及提升房產(chǎn)稅的收繳率。

2.3房產(chǎn)稅改革效果分析

上海和重慶的房產(chǎn)稅已經(jīng)推進(jìn)了6年多，一些學(xué)者對其效果進(jìn)行了探討。整體來說，大家都肯定了房產(chǎn)稅改革是財稅制度的一大進(jìn)步，畢竟國內(nèi)原有的房產(chǎn)稅主要是開發(fā)環(huán)節(jié)征稅，對于持有環(huán)節(jié)征收一直尚未有實踐經(jīng)驗，因此兩地試點在征收范圍、計稅依據(jù)、稅率設(shè)置和免稅范圍等進(jìn)行了嘗試。當(dāng)然，更多的學(xué)者認(rèn)為，當(dāng)前的房產(chǎn)稅制度設(shè)置仍有諸多缺陷，主要有如下問題[6-8]：

首先，房產(chǎn)稅立法、房屋類型復(fù)雜，計稅依據(jù)評估、稅負(fù)確定以及征收監(jiān)管等問題，需要相應(yīng)采取措施加以解決。譬如征稅設(shè)置受到質(zhì)疑。譬如征稅對象和減免標(biāo)準(zhǔn)違背稅收公平原則。根據(jù)稅收公平原則，戶籍和無戶籍居民只要在市內(nèi)購房，其房產(chǎn)均可向后地方公眾服務(wù)，因此在承擔(dān)房產(chǎn)稅稅額上應(yīng)采用統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，而且應(yīng)該按照納稅人的納稅能力而量能課稅。重慶對于普通住房只有對同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套征收，上海對非居民家庭在上海市新購的住房征稅，且不享有人均60平米的免稅優(yōu)惠。第二，納稅收入較小，自房產(chǎn)稅開征以來，2012年重慶房產(chǎn)稅收入僅占契稅的1.18%。同時征收范圍也很有限。房產(chǎn)稅加大房產(chǎn)的占有成本，減少投資和投機(jī)性買房的把收入預(yù)期來調(diào)整房產(chǎn)市場。沒有明確本事行政區(qū)域內(nèi)的集體所有制土地上的房屋是否包含在內(nèi)，同樣存在模糊空間。這和房屋信息登記體系有關(guān)，與房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展相比，房產(chǎn)市場信息化建設(shè)卻發(fā)展緩慢。目前，全國還沒有一個系統(tǒng)的房地產(chǎn)信息共享系統(tǒng)，這就增大了認(rèn)定二套房方面的難度，對房產(chǎn)稅征收十分不利，因此迫切需要建立一個系統(tǒng)的房地產(chǎn)信息共享系統(tǒng)，統(tǒng)一管理，便于開展房產(chǎn)稅征收工作。第三，征稅對象過窄。滬、渝兩市房產(chǎn)稅的征稅對象僅涉及新購商品房和少量存量房（獨棟別墅和高檔商品房），稅基過窄，不符合寬稅基的稅改原則，且不含農(nóng)村住房，當(dāng)然，這與滬、兩市的居民主要是城市居民有關(guān)。

3、房產(chǎn)稅對房價影響分析——以滬渝為例

3.1上海房產(chǎn)稅對房價影響分析

3.1.1房產(chǎn)稅對上海普通住宅及別墅房價影響分析

從圖1和圖2可見，2008年之后，上海住宅價格呈快速上漲之勢，2008年全市住房均價為1.36萬元/平米，2017年已上漲至4.76萬元/平米，不到10年時間，房價已為原來的3.6倍。在上海房產(chǎn)稅實施元年，整體房價有小幅回落，尤其在政策頒布后的1年里，房價由原來的2.25萬元/平米下降至2.23萬元/平米。但2012年底，整體房價呈快速攀升之勢，尤其是2015年后，房價漲勢十分迅猛。

從圖3和圖4可見，對于上海別墅市場，房產(chǎn)稅頒布后，也有1年多的調(diào)整周期，且跌幅更加明顯，2011年別墅房價為3.12萬元/平米，2012年跌落至2.65萬元/平米，下降了15%，但2013年之后，也呈快速上漲之勢。

由此可見，如單純從房價走勢來看，房產(chǎn)稅政策實施之后，上海住宅尤其是別墅市場房價確實有一定的調(diào)整時間，但2013年之后基本呈現(xiàn)飛速上漲態(tài)勢。但是，上海房產(chǎn)稅出臺前夕，2011年1月26日，國務(wù)院頒發(fā)了新國八條，其中的對限購、限貸等進(jìn)行了一系列的調(diào)控政策，上海分房產(chǎn)稅改革方案涵蓋的征收人群與其中的限購現(xiàn)代人群重合率很高，因此也無法直接表明12年一年的短暫調(diào)整主要受房產(chǎn)稅政策的影響。通過對從業(yè)多年的業(yè)內(nèi)營銷負(fù)責(zé)人及相關(guān)研究專家的訪談可得，2011年的限購限貸當(dāng)時確實影響了上海購房者的購房資格，從而導(dǎo)致市場需求量降低，市場開始低迷，而其他客戶也開始持觀望情緒，從而在短期內(nèi)對上海的房價起到一定抑制作用。不少業(yè)內(nèi)的營銷人士也表示，上海當(dāng)時的房產(chǎn)稅政策確實給部分高端客戶及投資客造成一定的影響，但是隨著房價的快速走高，房產(chǎn)稅的稅負(fù)已遠(yuǎn)小于房價上漲帶來了的收益，因此房產(chǎn)稅的影響降到非常低。

3.1.2房產(chǎn)稅對上海不同區(qū)縣房價影響分析

2011年上海房產(chǎn)稅出臺后，2012年全市住宅市場的房價有了一定程度的下跌，但不同區(qū)域的變化程度也呈現(xiàn)不同差異。由表1可見，上海市區(qū)的長寧、盧灣、靜安、黃埔等10個區(qū)中，有9個區(qū)的房價在2012年出現(xiàn)下跌，尤其是盧灣區(qū)和虹口區(qū)，下跌幅度分別高達(dá)26.88%和26.01%。相對而言，郊區(qū)的青浦、松江、奉賢等9個區(qū)中，雖然有7個區(qū)的房價也出現(xiàn)下跌，但跌幅基本在10%以內(nèi)，而遠(yuǎn)郊的崇明縣，房價甚至出現(xiàn)了大幅上漲，漲幅為18.33%。這意味著，市區(qū)的住宅市場對房產(chǎn)稅更加敏感，這可能由于上海的房產(chǎn)稅主要針對多套房所有者，且估價依據(jù)為住房市場交易價格，市區(qū)的房價水平一般為郊區(qū)的2～3倍，因此需要購買者需要繳納更高金額的稅額，因此影響更為明顯。

然而，到2013年，在地王頻現(xiàn)的力推下，在整體貨幣政策和金融政策的影響下，全國各地的投資者又頻頻在上海投資買房，加上人口快速流入的剛性需求，上海的房價再次上揚，呈快速上升之勢。然后，不同區(qū)縣的房價變化情況也呈現(xiàn)了一定差異，其中，長寧、閘北和奉賢三個區(qū)呈現(xiàn)快速上漲，增福分別為22.06%、15.78%和17.57%，黃埔、虹口、徐匯三個區(qū)的房價仍然處于下跌態(tài)勢。整體來說，市區(qū)區(qū)域的房價反彈速度較慢，而郊區(qū)的9個區(qū)縣全部處于快速上升態(tài)勢。這可能再次驗證了，郊區(qū)住宅市場對房產(chǎn)稅的敏感度相對較低，郊區(qū)的住宅標(biāo)的較小，因此市場反彈的敏感性也相對較高。

表1 上海各區(qū)域房產(chǎn)稅政策后房價變化情況 單位：元/平方米

3.2重慶房產(chǎn)稅對房價影響分析

3.2.1房產(chǎn)稅對重慶普通住宅及別墅房價影響分析

重慶的房產(chǎn)稅試點區(qū)域為渝中區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)、南岸區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)（以下簡稱主城九區(qū)），下面將對試點區(qū)域內(nèi)房價的走勢與房產(chǎn)稅政策相關(guān)性進(jìn)行簡單分析。

從圖5和圖6可見，重慶主城區(qū)的房地產(chǎn)市場相對平穩(wěn)，2010年至2011年有一次快速上漲，從2010年一季度的5740元/平米上漲至2011年一季度的7730元/平米，增福為34.6%。而2011年開始有所回落，在2011年至2016年期間，房價基本維持在6500～7500元/平米，2017年之后再次呈現(xiàn)快速上漲之勢。而對于主城區(qū)的別墅市場，房價波動相對明顯，2011年和2014年出現(xiàn)了兩次波峰，攀升至1.4 ～1.6萬/平米，但也快速回落到1.1-1.2萬/平米的水平。

由此可見，如從單純房價走勢來看，重慶的房產(chǎn)稅征收對重慶試點區(qū)域內(nèi)的整體房價有一定的調(diào)整作用，且在一段較長的時間內(nèi)維持在一個相對平穩(wěn)的水平，而對別墅市場的調(diào)控相對不顯著。當(dāng)然，2011年的房價回落也可能與新國八條相關(guān)，通過對重慶從業(yè)多年的業(yè)內(nèi)人士的訪談可得，除近幾年外，前幾年重慶的房價漲幅并不明顯，但未必主要由于房產(chǎn)稅的開征，由于重慶僅針對獨棟商品住宅、高檔住房等，因此房產(chǎn)稅征收對象非常局限，再加上實際征收力度等問題，對整體房地產(chǎn)影響較小。

圖5 重慶市（試點區(qū)域）2010-2017住宅價格變動趨勢圖（按季度）

圖6 重慶市（試點區(qū)域）2010-2017別墅價格變動趨勢圖（按季度）

3.2.2房產(chǎn)稅對重慶不同區(qū)縣房價影響分析

重慶的房產(chǎn)稅主要針對渝中區(qū)、江北區(qū)、大渡口區(qū)等9個區(qū)征收，整體來看，2011年底政策出臺后，2012年的房價所有征收區(qū)域都出現(xiàn)了一定程度的下跌，尤其是渝中區(qū)、江北區(qū)和沙坪壩區(qū)，跌幅分別高達(dá)21.67%、23.11%和18.69%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于重慶整體的房價下跌幅度（2012年重慶所有區(qū)域房價下跌7.81%）。這意味著，房產(chǎn)稅的開征對重慶房價在短期仍有調(diào)控作用，尤其是對市區(qū)的幾個曲線，房價得到了有效的控制。但是，2013年重慶各區(qū)域房價由進(jìn)行了反彈，增幅較上一年降幅更大，相對而言，房產(chǎn)稅試點的9個區(qū)房價漲幅基本在8%～12%左右，而全市的增幅在9.2%，這就意味著，房產(chǎn)稅對區(qū)域短期的房價變化有一定的調(diào)控作用，但是在其他政策以及整體市場環(huán)境的影響下，長期來看政策的效力相對不足。

表2 重慶各區(qū)域房產(chǎn)稅政策后房價變化情況 單位：元/平方米

總結(jié)：

通過實證分析，房產(chǎn)稅對上海和重慶的影響有所差異。一方面，房產(chǎn)稅對上海的住宅市場，尤其是別墅市場的房價具有短暫的調(diào)整作用，但影響時間不足一年，13年之后上海房價持續(xù)快速上漲。而11年上海房價的短暫回落也可能是受到國十條、新國八條的限購限貸政策影響，因此整體來說影響并不顯著。對于上海這類人口流入型，且房價上漲較快的城市，現(xiàn)有的房產(chǎn)稅稅率和課稅對象無法抑制投資者的投資熱情，因此和房價上漲而產(chǎn)生的收益相比，房產(chǎn)稅稅額可忽略不計。另一方面，房產(chǎn)稅對重慶的住宅市場價格的影響相對很小，對于別墅市場的影響也不顯著。重慶近幾年房價的一直處于平穩(wěn)態(tài)勢，17年開始，房價開始較快速上漲，17年重慶房產(chǎn)稅新政的效用尚不明顯。這可能由于對于重慶這類房價相對平穩(wěn)的城市來說，現(xiàn)在政策的征收對象較少，獨棟別墅和高檔住宅有限，而房價緩慢也較難吸引外來投資者。17年重慶房價快速上漲后，房產(chǎn)稅的效用可待進(jìn)一步研究。

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作者簡介：

華捷，浙江大學(xué)地球科學(xué)學(xué)院，浙江杭州。