不動產(chǎn)登記機構改革對房地產(chǎn)測繪的影響

【摘要】近年來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)有了飛速的發(fā)展，不動產(chǎn)登記也越來越受到重視。當下隨著新一輪機構改革方案的開始，不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度的改革走到了關鍵階段，與此緊密相聯(lián)的不動產(chǎn)測繪管理體系也成為登記機構、測繪單位關注的焦點。對此，我們只有認真分析現(xiàn)階段房地產(chǎn)測繪管理體系的現(xiàn)狀，才能構建起合理、高效的不動產(chǎn)測繪管理體系，更好地促進我國房地產(chǎn)事業(yè)的健康、有序發(fā)展。

【關鍵詞】不動產(chǎn)登記機構；房地產(chǎn)測繪；影響；對策

不動產(chǎn)登記主要有土地、房屋、森林、海洋、農(nóng)村承包經(jīng)營權等不動產(chǎn)權利的登記，改革前各登記事項都有相應的登記機構及主管部門，改革后所有登記機構整合為不動產(chǎn)登記局（中心），國土資源部門作為主管單位。我國大部分地區(qū)二手房產(chǎn)交易與登記發(fā)證業(yè)務都整合歸入不動產(chǎn)登記機構，部分地區(qū)將二手房產(chǎn)交易與不動產(chǎn)登記發(fā)證分開，設立房產(chǎn)交易機構與不動產(chǎn)登記機構二個部門，相應的房產(chǎn)交易也有兩道程序。文章只針對這部分地區(qū)在機構改革后房產(chǎn)交易中產(chǎn)生的問題進行分析與闡述。

1、相關理論分析

1.1房地產(chǎn)測繪相關概念和特點

相關技術人員要針對目標對象進行集中處理，并且保證登記結(jié)構對房屋形狀、位置以及方位層次相關信息進行集中處理，確保圖表、數(shù)字模型等屬性符合實際標準的科學技術分析機制。另外，在不動產(chǎn)產(chǎn)權管理過程中，需要對稅收項目、開發(fā)項目以及城鎮(zhèn)規(guī)劃項目進行系統(tǒng)化處理，以保證整體運維結(jié)構貼合實際。

1.2不動產(chǎn)統(tǒng)一登記概念和特征

不動產(chǎn)測繪項目，要充分符合國家的相關規(guī)定，保證整體管控層級結(jié)構貼合實際需求，構建合法性的處理要求，滿足合法性。并且能在不動產(chǎn)測繪過程中建構嚴格且有效的政策方針，從而優(yōu)化政策標準的規(guī)范度和技術標準體系，確保不動產(chǎn)測繪后得到的結(jié)果能在相關部門的核查結(jié)構中取得成效。

2、機構改革對房地產(chǎn)測繪的影響分析

2.1機構改革初期設計不科學

我國部分地區(qū)根據(jù)國家要求在規(guī)定的時間內(nèi)將原來所有不動產(chǎn)登記機構合而為一成立不動產(chǎn)登記局（中心），原登記機構所有人、財、物、業(yè)務的整合相對順利。改革后由于分管部門不同，部分地區(qū)將原房產(chǎn)交易與登記發(fā)證這一道程序拆分設立房產(chǎn)交易和不動產(chǎn)登記發(fā)證兩道程序。機構改革方案就設定由兩個機構分別負責房地產(chǎn)的交易與發(fā)證，因此機構運行后出現(xiàn)國土和住建兩部門都基于自身職能和工作性質(zhì)進行設計，所依規(guī)章制度以及政策文件不同，部門間難以統(tǒng)一的研究、統(tǒng)籌，造成所出臺的部分規(guī)章制度只是保證了部門權益。這種部門之間的工作矛盾是由于機構改革初期設計不科學造成的。

2.2規(guī)劃審批差異的登記風險

在房屋測繪中，會出現(xiàn)房產(chǎn)證登記面積和實際面積嚴重不符的問題，究其原因主要是由于工程項目在建立過程中，存在房屋和規(guī)劃圖紙不一致的問題。針對不動產(chǎn)登記機構的相關規(guī)定，考慮到房屋批準文件在對房屋進行登記的過程中，也是由國家統(tǒng)一測繪的。不僅要求建筑單位為其提供房屋現(xiàn)狀的變更圖紙，保證登記的合法性，也要對測繪現(xiàn)場實測項目的具體要求進行標定。事后補更圖紙的方式并不可取，甚至會存在建設單位直接申請房產(chǎn)檢測，而群眾卻不能及時有效的得到房屋多有權證書。

2.3多套管理系統(tǒng)信息不能共享

我國部分區(qū)域房產(chǎn)交易與不動產(chǎn)登記發(fā)證工作分開，信息系統(tǒng)沒有形成統(tǒng)一合力。就筆者了解，有的地方有3套的房產(chǎn)管理系統(tǒng)，存在明顯的分割性，另外，除了以往各個區(qū)域的房產(chǎn)信息系統(tǒng)無法形成合力實現(xiàn)共享之外，由于不同時期的房產(chǎn)系統(tǒng)也存在嚴重“代溝”。比如部分區(qū)域城市內(nèi)，群眾在辦理房產(chǎn)交易時，房地產(chǎn)登記公務人員往往要查詢以往不同房地產(chǎn)信息系統(tǒng)才能完整了解到交易房地產(chǎn)的信息。單從房產(chǎn)交易與登記發(fā)證機構的信息化建設狀況來看，沒有完全整合以往的陳舊房地產(chǎn)信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)，這無疑會增加房地產(chǎn)登記工作的復雜性以及難度，這也在一定程度上增大了登記工作的失誤概率，從而造成經(jīng)濟損失。

2.4測繪面積計算依據(jù)差異的登記風險

在對房屋進行實際測繪的過程中，基礎面積的計算是核心數(shù)據(jù)，而這其中，主要分為兩類參數(shù)：①用于建設工程規(guī)劃許可審批以及建筑規(guī)劃驗收的相關數(shù)據(jù)，要完全符合《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353-2013）；②不動產(chǎn)登記、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易的房屋面積數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)主要是用于各種等級和記錄。數(shù)據(jù)要遵從《房產(chǎn)測量規(guī)范》（17986-2000）的相關規(guī)定。但在實際數(shù)據(jù)分析機制中，正是由于規(guī)范的差異及不同人員對技術條款理解的差異，會導致實際測量結(jié)構和數(shù)據(jù)完整度實效性，也就造成規(guī)劃許可面積與房屋預測算面積之間的差異化、規(guī)劃驗收面積與房屋登記測量面積之間的差異化。

3、改革后房產(chǎn)測繪工作的對策研究

3.1政府協(xié)調(diào)，使用統(tǒng)一的交易登記系統(tǒng)，加快信息整合共享步伐

房產(chǎn)交易機構與不動產(chǎn)登記機構主要業(yè)務是指房地產(chǎn)的登記、轉(zhuǎn)移、變更等工作，業(yè)務呈現(xiàn)出復雜性、多變性等特征。因此，政府部門要積極優(yōu)化內(nèi)部資源，整合房產(chǎn)交易與登記管理系統(tǒng)，形成合力。一方面，要積極整合以往陳舊的登記系統(tǒng)，通過相關技術手段，把其納入到當今使用的房地產(chǎn)登記系統(tǒng)內(nèi)，完善當今的房地產(chǎn)檔案數(shù)據(jù)；另一方面，要消除各個部門之間的隔閡，規(guī)范登記系統(tǒng)標準，及時共享房地產(chǎn)登記信息，提高工作效率。

3.2提高素質(zhì)

在實際項目運行過程中，相關管理人員要結(jié)合實際需求，建構更加完整的系統(tǒng)管控訴求和管控模型，確保相關人員能認真學習不動產(chǎn)的測繪知識。只有提高整體登記信息的完整度，才能有效推動房產(chǎn)交易管理以及不動產(chǎn)登記項目的有序進行，并且保證專業(yè)化分工合作的有效性。特別要注意的是，在對測繪數(shù)據(jù)進行系統(tǒng)化分析的過程中，要對不動產(chǎn)測量報告進行有效處理，認真學習和貫徹落實相關新概念的同時，提升整體項目的發(fā)展水平。

3.3創(chuàng)新研究和運用前沿的測繪技術

隨著不動產(chǎn)登記對象的不斷擴大，傳統(tǒng)的測繪儀器已經(jīng)不能滿足測繪的精度和廣度的要求。航空攝影、衛(wèi)星定位以及遙感等先進技術代替了原有的地面測繪技術，數(shù)字地圖以及GIS技術替代了原來的模擬線化地圖。所有這些技術的運用及相關數(shù)據(jù)的獲取，需要城市政府的層面進行總體的規(guī)劃和布局。有限化的測繪市場能夠保證獲得資源并合理的利用。統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機構，使登記的內(nèi)容涉及到登記機構管理的全域范圍、再加上數(shù)量極其龐大的不動產(chǎn)管理需要必將采用GIS系統(tǒng)，采用地理空間關系來管（下轉(zhuǎn)34頁）（上接32頁）理不動產(chǎn)的諸多屬性。這就要求測繪單位的數(shù)據(jù)格式與登記機構的管理系統(tǒng)能對接；而且不動產(chǎn)所需要的空間上的定位也依靠測繪單位的外業(yè)人員進行現(xiàn)場采樣和精確定位。

3.4統(tǒng)一坐標

技術人員要針對實際坐標進行系統(tǒng)化管理，要保證測繪數(shù)據(jù)和測繪流程的完整度，就要選取統(tǒng)一的坐標體系，確?？刂茰y量以及測繪工作符合實際標準，且不會出現(xiàn)嚴重的人力和物力浪費，提升整體財務管控結(jié)構的實效性，確保大地坐標系切實有效。只有從根本上提高數(shù)據(jù)的準確度和完整度，才能一定程度上提高在數(shù)據(jù)模型的實效性，并且便于房產(chǎn)交易和不動產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)之間建立有效的系統(tǒng)化關系。

3.5將房產(chǎn)交易機構歸入不動產(chǎn)登記機構成為地方政府直屬部門

房產(chǎn)交易程序嚴格講只是不動產(chǎn)登記的一個程序?？v觀中國歷史，歷朝歷代，土地房產(chǎn)都由政府直接管理，簽章都是當時政府的直接領導。就當前房產(chǎn)交易中，在一個政府體制結(jié)構下，應該整合內(nèi)部資源，將房產(chǎn)交易機構歸入不動產(chǎn)登記機構，并脫離地方國土資源局與住建局管理，應將不動產(chǎn)登記機構直屬地方政府，避免出現(xiàn)多個婆婆管理，而最后有問題卻沒人負責的尷尬局面，也避免部門之間為了利益各自為政，增加或損害房產(chǎn)交易雙方的負擔與利益，體現(xiàn)政府對房地產(chǎn)這種特殊財產(chǎn)安全的重視和管理的權威性。

3.6建立數(shù)據(jù)庫

在建構完整數(shù)據(jù)分析機制后，要對數(shù)據(jù)和信息進行集中處理和綜合管控，確保信息模型貼合實際需求。只有確保信息結(jié)構能實現(xiàn)有效的共享，才能優(yōu)化自然資源結(jié)構和空間地理信息之間的契合度，實現(xiàn)國土資源數(shù)據(jù)云平臺的建設目標，并落實數(shù)據(jù)庫的發(fā)展理念和運行目標。浙江省在實際發(fā)展進程中針對測繪地理信息工作進行集中處理，建構浙江獨立的測繪地理信息數(shù)據(jù)庫，能在有效優(yōu)化營運管理平臺的基礎上，保證數(shù)據(jù)分析機制和共享模型切實有效。在有效優(yōu)化基礎數(shù)據(jù)利用模型的同時，建構優(yōu)化處理框架，減少重復信息和數(shù)據(jù)。

結(jié)語：

總而言之，在對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記進行系統(tǒng)化分析的過程中，不僅要提升對整體管控結(jié)構的把握程度，也要結(jié)合實際需求，架構更加完整的系統(tǒng)化處理模型，并且提升房產(chǎn)測繪機構創(chuàng)新應用測繪新技術的能力。各地區(qū)要結(jié)合自身實際情況，集中強化測繪人員的基本素質(zhì)。不僅要有相應的專業(yè)測繪知識儲備能力，也要具備相應的政策法律理念，推進房產(chǎn)測繪公正、公平、公開的發(fā)展。

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作者簡介：

王靜梅，山東省齊河縣國土資源局，山東德州。