基于產(chǎn)城融合的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)策略選擇

隨著我國(guó)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的扎實(shí)推進(jìn)、區(qū)域發(fā)展格局的不斷優(yōu)化、創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展的深入推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)新城為產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市建設(shè)融合的載體，在推進(jìn)區(qū)域發(fā)展、提升區(qū)域價(jià)值方面作用越來(lái)越大，未來(lái)趨勢(shì)將是沿著實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)和城市雙輪驅(qū)動(dòng)的產(chǎn)城融合發(fā)展方向。對(duì)于資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)類企業(yè)而言，面對(duì)產(chǎn)城共融加深的發(fā)展趨勢(shì)，如何更好地選擇經(jīng)營(yíng)策略，是當(dāng)前迫切需要思考的問(wèn)題。

一、國(guó)內(nèi)外產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商的主要模式

1、由城市到產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式

由城市到產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式是指產(chǎn)城運(yùn)營(yíng)商從城市硬件設(shè)施建設(shè)向產(chǎn)城環(huán)境建設(shè)遷移的發(fā)展模式。采用此類模式的大多是各地城市建設(shè)或園區(qū)建設(shè)運(yùn)營(yíng)的平臺(tái)公司，其優(yōu)勢(shì)在于具備城市硬件功能的開(kāi)發(fā)能力，需要彌補(bǔ)之處是強(qiáng)化城市規(guī)劃、優(yōu)化城市生態(tài)環(huán)境、構(gòu)建智能化等新型基礎(chǔ)設(shè)施，多元化的城市配套功能、搭建產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)平臺(tái)。北科建和張江高科即是這種模式的代表。

2、由產(chǎn)業(yè)到城市的運(yùn)營(yíng)模式

由產(chǎn)業(yè)到城市的運(yùn)營(yíng)模式是指產(chǎn)城運(yùn)營(yíng)商利用自身的產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢(shì)向園區(qū)、產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)發(fā)展，逐步構(gòu)建產(chǎn)城運(yùn)營(yíng)體系。采取此類運(yùn)營(yíng)模式的產(chǎn)城運(yùn)營(yíng)商多為聚焦某一實(shí)體產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域或行業(yè)領(lǐng)先的實(shí)體制造企業(yè)。海爾集團(tuán)是此類模式運(yùn)用的典型代表。

3、“產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)”模式

“產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)”模式是指產(chǎn)城運(yùn)營(yíng)商采取住宅地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)園區(qū)雙線運(yùn)作，利用住宅銷售形成快速資金回流，以平衡產(chǎn)業(yè)園區(qū)的現(xiàn)金流。首先，通過(guò)住宅快產(chǎn)品與園區(qū)慢產(chǎn)品的組合，形成可商業(yè)化操作的現(xiàn)金流，在積累到一定基礎(chǔ)后，通過(guò)產(chǎn)業(yè)資源的聚集，將產(chǎn)業(yè)聚集作為核心能力培養(yǎng)。華夏幸福的核心業(yè)務(wù)PPP市場(chǎng)化運(yùn)作方式（政府主導(dǎo)、企業(yè)運(yùn)作、合作共贏）是“產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)”模式的代表。

4、“產(chǎn)業(yè)+資產(chǎn)”模式

“產(chǎn)業(yè)+資產(chǎn)”模式中的資產(chǎn)包括了物業(yè)資產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，是指企業(yè)依托產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和物業(yè)資產(chǎn)，構(gòu)建針對(duì)特定細(xì)分市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)能力，快速形成穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流，通過(guò)投資+基金的形式，進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)獲利。普洛斯和凱德置地是此類模式的典型代表。

二、產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商所需具備的核心能力

根據(jù)國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展?fàn)顩r，結(jié)合上述產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商的主要模式，我們認(rèn)為當(dāng)前產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商不可或缺的兩大核心能力是產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力和城市建設(shè)能力。

1、產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力

產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力是產(chǎn)業(yè)新城的核心驅(qū)動(dòng)力，包含產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)培育、創(chuàng)新發(fā)展和經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)能力。在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入上，產(chǎn)城運(yùn)營(yíng)商結(jié)合自身資源、經(jīng)驗(yàn)及產(chǎn)業(yè)資源，依據(jù)城市及區(qū)域的政策、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、未來(lái)規(guī)劃，綜合判斷產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，精準(zhǔn)的產(chǎn)業(yè)定位和精細(xì)化招商，將為產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)；在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的基礎(chǔ)上，產(chǎn)城運(yùn)營(yíng)商發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集群打造能力和平臺(tái)運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力，培育產(chǎn)業(yè)；創(chuàng)新發(fā)展包含創(chuàng)新要素的投入和產(chǎn)城運(yùn)營(yíng)商自身的創(chuàng)新發(fā)展；經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)能力則是產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商在促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、民生保障及城市價(jià)值提升發(fā)揮的作用。

2、城市建設(shè)能力

城市建設(shè)能力主要包括基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)、生活宜居。城市配套設(shè)施是產(chǎn)業(yè)新城各項(xiàng)生產(chǎn)、生活要素賴以發(fā)生發(fā)展的載體，良好的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)能力意味著城市承載能力不斷提升、產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展加快、產(chǎn)業(yè)人口快速流入；完善的公共服務(wù)能大大提升產(chǎn)業(yè)新城的整體發(fā)展水平，吸引更多的產(chǎn)業(yè)人口；生活宜居是指加深產(chǎn)業(yè)新城各類空間和功能的融合，提高職住平衡度。從當(dāng)前產(chǎn)城運(yùn)營(yíng)商的發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，大部分產(chǎn)城運(yùn)營(yíng)商的城市建設(shè)能力弱于其產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力。

三、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)新城環(huán)境分析

1、政策環(huán)境

2016年，《北京市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要》提出加快建設(shè)功能差異的新城：按照首都功能區(qū)域優(yōu)化的整體要求，依據(jù)新城資源條件和發(fā)展基礎(chǔ)，差異化定位新城功能，要依托北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、高端制造業(yè)。

2、產(chǎn)業(yè)環(huán)境

2016年7月11日，五部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于深入推進(jìn)新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示范基地建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，指出發(fā)揮裝備制造、信息產(chǎn)業(yè)、原材料、消費(fèi)品、軍民融合、新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)溜達(dá)重點(diǎn)領(lǐng)域示范基地的引領(lǐng)帶動(dòng)作用。

2017年5月10日，《智能制造創(chuàng)新基地發(fā)展規(guī)劃》發(fā)布，2020年將全面構(gòu)建智能制造產(chǎn)業(yè)體系。

北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)順應(yīng)北京市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)要求，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，以行業(yè)龍頭企業(yè)為核心，發(fā)展完善新一代信息技術(shù)、汽車及新能源汽車、生物醫(yī)藥、智能裝備、互聯(lián)網(wǎng)、文化科技融合等六大核心產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。

四、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)在北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展中的策略選擇

北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)作為北京市重點(diǎn)規(guī)劃的新城，對(duì)于區(qū)內(nèi)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)類企業(yè)而言，關(guān)鍵在于兩方面：從基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)、生活宜居角度推動(dòng)城市建設(shè)，從產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)培育、創(chuàng)新發(fā)展角度提升產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力。結(jié)合開(kāi)發(fā)區(qū)具體情況，我們認(rèn)為資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)類企業(yè)可以從產(chǎn)品體系、產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系、平臺(tái)搭建三個(gè)方向完善經(jīng)營(yíng)策略。

1、優(yōu)化豐富產(chǎn)品體系，服務(wù)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)新城職住平衡

產(chǎn)品是企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵，企業(yè)能否實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)健的發(fā)展，產(chǎn)品創(chuàng)新是關(guān)鍵。開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，已經(jīng)形成了較為成熟的產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位，形成了新一代信息技術(shù)、汽車及新能源汽車、生物醫(yī)藥、智能裝備、互聯(lián)網(wǎng)、文化科技融合六大產(chǎn)業(yè)集群，資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)類企業(yè)應(yīng)依托開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)集群定位，不斷探索豐富資產(chǎn)品類，逐步完善產(chǎn)品體系，更好地契合市場(chǎng)和園區(qū)企業(yè)發(fā)展需求。

從服務(wù)開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展角度來(lái)看，需要加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)體系和生活服務(wù)體系建設(shè)，產(chǎn)業(yè)新城應(yīng)包含居住、辦公研發(fā)、綜合配套三類功能，相應(yīng)地，資產(chǎn)品類應(yīng)當(dāng)包含居住類、服務(wù)平臺(tái)類、孵化器類、配套類資產(chǎn)。目前，開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展穩(wěn)健，區(qū)內(nèi)商務(wù)辦公氛圍日益濃厚，研發(fā)和孵化器需求不斷增加，同時(shí)，隨著產(chǎn)業(yè)資源的繼續(xù)導(dǎo)入，未來(lái)教育醫(yī)療、餐飲購(gòu)物等生活類配套需求將隨之?dāng)U大。針對(duì)上述發(fā)展趨勢(shì)，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)類企業(yè)可以適當(dāng)豐富孵化器類資產(chǎn)、專業(yè)人才公寓、商業(yè)綜合體等資產(chǎn)品類，更好地適應(yīng)職住平衡、產(chǎn)融發(fā)展的目標(biāo)。

2、提升創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)力，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系實(shí)現(xiàn)高效招商

產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展是產(chǎn)業(yè)新城的靈魂，而產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新已經(jīng)成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心，提升產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新能力主要可以通過(guò)以下幾種方式：通過(guò)“產(chǎn)學(xué)研”一體化發(fā)展，促進(jìn)優(yōu)質(zhì)科研成果產(chǎn)業(yè)化；通過(guò)自建、引入或收并購(gòu)孵化器的方式，進(jìn)行園區(qū)企業(yè)的孵化培育；通過(guò)“產(chǎn)融結(jié)合”的創(chuàng)新模式，不斷創(chuàng)新金融服務(wù)，加強(qiáng)金融對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支撐；通過(guò)創(chuàng)新服務(wù)體系，豐富完善服務(wù)內(nèi)容，為企業(yè)提供多元化、個(gè)性化的服務(wù)，實(shí)現(xiàn)“輕重并舉”發(fā)展；通過(guò)創(chuàng)新配套服務(wù)，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)新城的“數(shù)字化”與“智慧化”，不斷提升產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)力。

結(jié)合上述方式來(lái)看，開(kāi)發(fā)區(qū)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)類企業(yè)可以通過(guò)“兩翼”推動(dòng)開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新的實(shí)現(xiàn)：“一翼”是以資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)類企業(yè)自身的創(chuàng)新發(fā)展實(shí)現(xiàn)專業(yè)化、精準(zhǔn)化的高效招商，“一翼”是以創(chuàng)新的服務(wù)推動(dòng)入駐企業(yè)增加創(chuàng)新要素的投入，提升開(kāi)發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新能力。

3、搭建服務(wù)型平臺(tái)，資源整合提升園區(qū)增值服務(wù)能力

在開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和新城建設(shè)的多年歷程中，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)逐漸成為較成熟的產(chǎn)品體系，開(kāi)發(fā)區(qū)和園區(qū)內(nèi)硬件配套也日趨完善，園區(qū)服務(wù)逐漸成為園區(qū)核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。面對(duì)這樣的發(fā)展趨勢(shì)，企業(yè)必須由地產(chǎn)思維向平臺(tái)思維轉(zhuǎn)化，摒棄之前“租房子、賣房子”的思路，走“造平臺(tái)”的轉(zhuǎn)變之路。簡(jiǎn)言之，服務(wù)型平臺(tái)的打造將是資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)類企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展中最終獲勝的動(dòng)力之源。只有為入駐企業(yè)提供更多的增值服務(wù)，滿足入駐企業(yè)多元化需求，才能吸引更多企業(yè)入駐發(fā)展。資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)類企業(yè)可以從以下幾個(gè)方面著手搭建服務(wù)型平臺(tái)，強(qiáng)化園區(qū)增值服務(wù)：

（1）積極搭建基于企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)需求的服務(wù)平臺(tái)

這個(gè)平臺(tái)包含硬件設(shè)施平臺(tái)的搭建和軟件設(shè)施的搭建。在硬件方面，完善園區(qū)硬件建設(shè)和配套服務(wù)，特別是軟性服務(wù)建設(shè)，滿足入園企業(yè)和從業(yè)人員的生活、工作需求以及精神文化需求；在軟件方面，為企業(yè)提供法律咨詢、金融、信息、研發(fā)、品牌宣傳、公共關(guān)系、市場(chǎng)渠道、物業(yè)、孵化器等多元化服務(wù)，滿足其日常經(jīng)營(yíng)需求。

（2）積極搭建基于企業(yè)發(fā)展需求的服務(wù)平臺(tái)

對(duì)于具備一定規(guī)模或已經(jīng)度過(guò)初創(chuàng)期的園區(qū)企業(yè)，針對(duì)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展需求，建立平臺(tái)為其提供投融資、人才招聘、員工培訓(xùn)等方面的專業(yè)性服務(wù)，助力企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模加快發(fā)展，借此提升園區(qū)運(yùn)營(yíng)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈。

（3）植入互聯(lián)網(wǎng)思維豐富增值服務(wù)內(nèi)涵

隨著互聯(lián)網(wǎng)思維不斷滲透到各行各業(yè)并發(fā)揮了越來(lái)越大的影響，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)類企業(yè)應(yīng)當(dāng)嘗試通過(guò)植入互聯(lián)網(wǎng)思維強(qiáng)化自身對(duì)園區(qū)和產(chǎn)業(yè)新城的服務(wù)水平。首先，可以與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)建立合作，通過(guò)構(gòu)建APP、微信服務(wù)、電商平臺(tái)等形式，打造數(shù)字化、智能化園區(qū)，為入駐企業(yè)提供更多的增值服務(wù)；其次，可以與金融機(jī)構(gòu)建立合作，搭建大金融平臺(tái)，為園區(qū)企業(yè)提供更豐富更靈活的融資渠道，滿足處于不同發(fā)展階段企業(yè)的多樣化資金需求，保障其集中精力發(fā)展核心競(jìng)爭(zhēng)力。

（本文作者系北京亦莊置業(yè)有限公司總經(jīng)理）