論我國不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記公信力的范圍與限度

【摘要】因?yàn)槲餀?quán)具有絕對(duì)性、對(duì)世性、直接性等特性，具有排他效力、優(yōu)先效力、追及效力、物上請(qǐng)求效力，其享有及變動(dòng)均應(yīng)以一定之方式公示出來，否則某人享有某物權(quán)，第三人可能并不知情。而當(dāng)物權(quán)人向該第三人主張物權(quán)之排斥效力、追及效力、優(yōu)先效力以及物上請(qǐng)求效力時(shí)，第三人將防不勝防甚至?xí)馐懿粶y(cè)之損害，從而危害交易安全，阻礙正常交易之進(jìn)行。從私法史來看，維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)動(dòng)態(tài)交易之安全，是各國（地區(qū)）過去、現(xiàn)在和未來或多或少共同面臨的問題。

【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記；公信力；范圍與限度

1、我國不動(dòng)產(chǎn)登記公信力之確立

2007年10月1日起施行的《物權(quán)法》第10、16條規(guī)定：“國家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度?！薄安粍?dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理?！卑凑?015年3月1日起施行的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》之規(guī)定，集體土地所有權(quán)，房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)，森林、林木所有權(quán)，耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)，海域使用權(quán)，地役權(quán)，抵押權(quán)以及法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利依照該條例的規(guī)定辦理登記。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法將各類登記事項(xiàng)準(zhǔn)確、完整、清晰地記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。對(duì)于《物權(quán)法》第16條之規(guī)范目的，眾多民法學(xué)者均認(rèn)為，該條系關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力之規(guī)定?！胺梢?guī)定物權(quán)的歸屬和內(nèi)容以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為根據(jù)，目的就是從國家公信力的角度對(duì)物權(quán)相對(duì)人的利益進(jìn)行保護(hù)，從而建立一個(gè)能以客觀標(biāo)準(zhǔn)衡量的公正的經(jīng)濟(jì)秩序，這也是物權(quán)公示原則的價(jià)值和要求?！薄安粍?dòng)產(chǎn)登記簿具有公信力。所謂公信力，是指依據(jù)公示方法所表現(xiàn)的物權(quán)即使不存在或內(nèi)容有異，但對(duì)于信賴這項(xiàng)公示方法所表現(xiàn)的物權(quán)而為物權(quán)交易的人，法律仍然承認(rèn)其具有與真實(shí)物權(quán)存在相同的法律效果，并加以保護(hù)。登記之所以具有公信力是因?yàn)榈怯洸臼菍?duì)權(quán)利歸屬的真實(shí)記錄，是國家公權(quán)干預(yù)私權(quán)的結(jié)果，是對(duì)財(cái)產(chǎn)擁有或交易的確認(rèn)?！惫P者認(rèn)為，盡管我國《物權(quán)法》第16條關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記簿之規(guī)定沒有明確宣示登記簿之公信力問題，亦沒有采用德國、瑞士及南京國民政府時(shí)期民法典等所采用的立法語言，如規(guī)定：“以法律行為取得對(duì)于土地之權(quán)利或者取得該土地權(quán)利上設(shè)定的其他權(quán)利的人，為其利益，土地登記簿的內(nèi)容視為正確（《德國民法典》第892條）?！薄吧埔庑刨嚥粍?dòng)產(chǎn)登記簿之登記，因而取得所有權(quán)或其他權(quán)利的人，受法律保護(hù)（《瑞士民法典》第973條）。

2、我國不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記公信力之范圍

2.1借名登記

所謂借名登記，是指不動(dòng)產(chǎn)真實(shí)權(quán)利人借用他人之名在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上進(jìn)行登記，真實(shí)權(quán)利人與登記名義人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系通過其他法律安排予以解決之不動(dòng)產(chǎn)登記。真實(shí)權(quán)利人不愿意以自己名義進(jìn)行登記的目的多種多樣，如為了規(guī)避法律上有關(guān)取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之資格限制、避免稅捐負(fù)擔(dān)之加重、避免債權(quán)人將來可能之強(qiáng)制執(zhí)行、隱藏借名人之財(cái)產(chǎn)狀況，等等。在借名登記的情形下，如果登記名義人違反其與借名人之間的約定處分借名登記之不動(dòng)產(chǎn)，善意第三人有權(quán)主張不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有公信力，其交易結(jié)果受法律保護(hù)，借名人與登記名義人之間的法律關(guān)系應(yīng)該通過其他法律渠道予以解決。如果登記名義人破產(chǎn)或者受強(qiáng)制執(zhí)行之宣告，借名人不享有別除權(quán)，無權(quán)依據(jù)所有權(quán)等物權(quán)請(qǐng)求權(quán)要求借名人返還原物，亦不得提出異議之訴，而只能進(jìn)行債權(quán)申報(bào)或者作為債權(quán)人要求執(zhí)行債務(wù)人返還該不動(dòng)產(chǎn)。

2.2信托登記

信托登記是指委托人將不動(dòng)產(chǎn)信托給受托人，并且登記在受托人名下之不動(dòng)產(chǎn)登記。信托登記完成后，如果受托人違背信托約定擅自處分該不動(dòng)產(chǎn)，善意第三人有權(quán)主張不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有公信力，其交易結(jié)果受法律保護(hù)，委托人與受托人之間的法律關(guān)系應(yīng)該通過信托合約及其他法律渠道予以解決。目前，德國和我國臺(tái)灣地區(qū)的司法實(shí)踐從維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿之公信力出發(fā)，只要有關(guān)的限制處分不動(dòng)產(chǎn)之約定沒有在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上予以登記，即對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿之公信力予以維護(hù)。目前祖國大陸尚無這方面的案例，但在法理上無疑應(yīng)該認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)信托登記之情形對(duì)于善意第三人應(yīng)該具有公信力。

2.3基于無效、被撤銷法律行為所完成之登記

基于買賣、互換、贈(zèng)與、出資等債權(quán)合同所發(fā)生之不動(dòng)產(chǎn)過戶登記，如果嗣后該債權(quán)合同被判決無效或者被撤銷，已經(jīng)完成過戶登記之不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)該依法恢復(fù)原來之登記。但是，如果登記名義人已經(jīng)處分了該不動(dòng)產(chǎn)，那么善意第三人有權(quán)主張不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有公信力，其交易結(jié)果受法律保護(hù)。

2.4共有產(chǎn)權(quán)登記不完整

盡管《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第10條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法將各類登記事項(xiàng)準(zhǔn)確、完整、清晰地記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿”，但鑒于共有關(guān)系的復(fù)雜性，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)一般只能依照當(dāng)事人的登記申請(qǐng)或者人民法院的司法判決等進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，登記機(jī)構(gòu)無法取代當(dāng)事人之決定形成具體之登記意思?？紤]到未來可能開征之遺產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)稅，以及夫妻約定財(cái)產(chǎn)制等因素，《物權(quán)法》及《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》實(shí)施以后，我國仍然會(huì)有一定數(shù)量之共有不動(dòng)產(chǎn)登記在部分共有人名下之情形，此時(shí)事實(shí)物權(quán)與法律物權(quán)（登記物權(quán)）存在分離現(xiàn)象。如果登記名義人處分其名下之不動(dòng)產(chǎn)，善意第三人應(yīng)該受登記公信力之保護(hù)。

2.5不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之設(shè)立或者變動(dòng)沒有辦理或者沒有及時(shí)辦理登記及過戶，原先不動(dòng)產(chǎn)登記之公信力持續(xù)存在

除法律另有規(guī)定外，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之設(shè)立及變動(dòng)如果沒有辦理登記或者過戶手續(xù)，則物權(quán)之效力通常不發(fā)生（《物權(quán)法》第9條），原來之不動(dòng)產(chǎn)登記簿仍然具有公信力，善意第三人與登記名義人所為之交易應(yīng)該受登記公信力之保護(hù)。例如，地役權(quán)之設(shè)立如果沒有登記，嗣后土地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)給第三人并且完成過戶，那么該地役權(quán)不得對(duì)抗善意第三人，善意第三人依法取得無地役權(quán)之土地使用權(quán)（《物權(quán)法》第158條）。再如，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)一物數(shù)賣之情形，如果一買受人受領(lǐng)了不動(dòng)產(chǎn)（如房屋）之交付，而另一買受人則完成了不動(dòng)產(chǎn)的過戶登記，那么完成過戶登記之買受人受原來不動(dòng)產(chǎn)登記公信力之保護(hù)，依法取得買賣房屋之所有權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之設(shè)立及變動(dòng)的發(fā)生原因眾多，如買賣、互易、贈(zèng)與、以不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)出資（入股）、法人或者其他組織因合并、分立、破產(chǎn)重組、清償債務(wù)等原因致使不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移、不動(dòng)產(chǎn)分割、合并導(dǎo)致權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移、因主債權(quán)轉(zhuǎn)移引起不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)移、因需役地不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移引起地役權(quán)轉(zhuǎn)移、因共有人增加或者減少以及共有不動(dòng)產(chǎn)份額變化而變更、抵押權(quán)順位之變更、共有性質(zhì)之變更、地役權(quán)的利用目的或方法變更，等等（《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第26、27條）。上述不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之設(shè)立及變動(dòng)，當(dāng)事人應(yīng)依法及時(shí)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記或者變更登記，沒有辦理或者沒有及時(shí)辦理有關(guān)的登記及過戶手續(xù)，則原先不動(dòng)產(chǎn)登記之公信力持續(xù)存在，善意第三人與原不動(dòng)產(chǎn)登記名義人所為之交易通常受原不動(dòng)產(chǎn)登記公信力之保護(hù)，這是不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有公信力國家（地區(qū)）司法實(shí)踐之通例。

2.6處分權(quán)之限制沒有在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上進(jìn)行登記

不動(dòng)產(chǎn)登記以后，為暫時(shí)凍結(jié)、維持現(xiàn)狀，限制登記名義人及其負(fù)責(zé)人處分其名下不動(dòng)產(chǎn)所為之登記，稱為限制登記，包括預(yù)告登記、查封、假扣押、假處分或破產(chǎn)登記，以及其他依法律所為禁止處分之登記。我國《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第3條所規(guī)定的異議登記、預(yù)告登記、查封登記性質(zhì)上即屬于限制登記。處分權(quán)之限制主要來自于法定，除了異議登記、預(yù)告登記、查封登記等情形外，諸如對(duì)于監(jiān)護(hù)人處分權(quán)之限制（《中華人民共和國民法通則》第18條）、對(duì)于共有人處分權(quán)之限制（《物權(quán)法》第97條）、對(duì)于抵押人處分權(quán)之限制（《物權(quán)法》第191條）、對(duì)公司法人代表及高管對(duì)外提供擔(dān)保之限制（《中華人民共和國公司法》第16條、《中華人民共和國合同法》第50條）、對(duì)合伙（負(fù)責(zé)）人處分合伙企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)、為他人提供擔(dān)?；蛘叻指詈匣镓?cái)產(chǎn)之限制，等等（《中華人民共和國合伙企業(yè)法》第21、31條、《中華人民共和國合同法》第50條），均具有限制處分之規(guī)范目的。除法定情形外，也有來自于約定或者來自于遺囑等限制處分之情形。例如，以合同約定某人在某期限內(nèi)不得處分某不動(dòng)產(chǎn)，在遺囑中寫明某繼承人在某期限內(nèi)不得處分某項(xiàng)繼承之不動(dòng)產(chǎn)等。

結(jié)論：

結(jié)合我國現(xiàn)行立法、判例及學(xué)說，有理由認(rèn)為在上述情形下，信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿之善意第三人通常不受登記公信力之保護(hù)，這些情形構(gòu)成對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力之限制。隨著我國法律體系的不斷完善以及不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)踐的深入發(fā)展，今后還會(huì)有新的對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力限制之規(guī)范及判例出現(xiàn)，對(duì)國內(nèi)國外有關(guān)的判例和學(xué)理之研究有待進(jìn)一步深入和細(xì)化。

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作者簡(jiǎn)介：

高紅霞，昌樂縣國土資源局不動(dòng)產(chǎn)登記中心，山東濰坊。