淺談我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施

傅智平

【摘要】伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)體系建設(shè)中的支柱產(chǎn)業(yè)，隨之衍生出來(lái)的一系列房地產(chǎn)金融產(chǎn)品也日益增多，尤其以房地產(chǎn)信貸產(chǎn)業(yè)最為突出。而任何新事物的產(chǎn)生所帶來(lái)的影響都是雙面的，在享受其所帶來(lái)的成果的同時(shí)還要承受一定的風(fēng)險(xiǎn)，尤其房地產(chǎn)作為一個(gè)高回報(bào)的行業(yè)，其金融風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較高。本文將就我國(guó)房地產(chǎn)金融所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)提出一些防范措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；金融風(fēng)險(xiǎn)；預(yù)防措施

1、房地產(chǎn)金融發(fā)展過(guò)程中面臨的風(fēng)險(xiǎn)

1.1政策風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)業(yè)作為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大支柱，其投資會(huì)受到各種政策因素的影響與制約，國(guó)家層面或地方政策出臺(tái)的各種政策、法律規(guī)章等的變化、行業(yè)發(fā)展變動(dòng)以及不規(guī)范的管理都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)金融面臨風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，部分地區(qū)一味地追求GDP增長(zhǎng)，導(dǎo)致當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)于依賴房地產(chǎn)開發(fā)投資，無(wú)形之中使政策風(fēng)險(xiǎn)得以擴(kuò)大。

1.2利率風(fēng)險(xiǎn)

利率風(fēng)險(xiǎn)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)、負(fù)債以及其他金融工具的價(jià)值產(chǎn)生影響，對(duì)其獲利水平也要重大關(guān)系。如果銀行存款利率不斷攀升，或者貸款利率下降，也或者銀行存貸款利率發(fā)生同向變動(dòng)，導(dǎo)致利率差下降，都會(huì)帶來(lái)經(jīng)營(yíng)效益方面的風(fēng)險(xiǎn)，而房地產(chǎn)貸款回收期往往較長(zhǎng)，利率變化也更加明顯，這也就意味著所面臨的利率風(fēng)險(xiǎn)也更大。

1.3購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)

由于物價(jià)一直處于穩(wěn)定上升趨勢(shì)，導(dǎo)致相同金額的資金可能無(wú)法買到過(guò)去相同的商品，而正是這種物價(jià)發(fā)生的變化，對(duì)資金的實(shí)際購(gòu)買力造成了不利影響，這種風(fēng)險(xiǎn)也稱購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)。證券市場(chǎng)上的投資證券的回報(bào)主要是通過(guò)貨幣形式支付，如果遇到通貨膨脹，則直接影響貨幣的購(gòu)買力，導(dǎo)致貨幣投資效益下降，使得投資者蒙受損失。

1.4財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資的周期性比較長(zhǎng)，從取得土地、市場(chǎng)調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工一直到最終的銷售推廣，但是因?yàn)橹芷谳^長(zhǎng)，導(dǎo)致部分賬款無(wú)法及時(shí)收回，引起壞賬，容易導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)投資往往巨大，加上資金收回期漫長(zhǎng)，企業(yè)會(huì)在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)處于資金短缺狀況，這就有可能面臨巨大的財(cái)務(wù)危機(jī)。此外，房地產(chǎn)投資不僅投資高，投資報(bào)酬率也比較高，相應(yīng)地也會(huì)面臨更大地風(fēng)險(xiǎn)。

1.5信用風(fēng)險(xiǎn)

這一風(fēng)險(xiǎn)形成的原因主要是借款人不愿對(duì)貸款本息進(jìn)行償還，或是無(wú)力進(jìn)行償還，這一現(xiàn)象的出現(xiàn)嚴(yán)重導(dǎo)致了信用風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。從住房購(gòu)買者的角度分析來(lái)看，一部分原因是由于銀行在批準(zhǔn)貸款時(shí)對(duì)貸款人的信用審查出現(xiàn)失誤所造成的；另外一部分原因是由于借款人在還款的過(guò)程中出現(xiàn)失業(yè)、死亡等意外情況發(fā)生，導(dǎo)致失去償還的可能性；從房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展情況來(lái)說(shuō)，在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中一旦遇到銷售瓶頸、資金鏈斷裂，或是經(jīng)營(yíng)虧損等情況造成企業(yè)倒閉，以至于無(wú)力進(jìn)行還款。

1.6經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

這種風(fēng)險(xiǎn)指的是由于公司經(jīng)營(yíng)管理層所做出的經(jīng)濟(jì)決策失誤，引起房地產(chǎn)企業(yè)盈利水平發(fā)生變化，進(jìn)而導(dǎo)致投資者預(yù)期收益下降。房地產(chǎn)資產(chǎn)具有不動(dòng)性，和其他投資比起來(lái)也具有不可逆的，投資行為一旦發(fā)生，往往就難以撤回。目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)資金對(duì)銀行貸款表現(xiàn)出高度依賴性，如果在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，面臨不確定性因素影響，銀行也會(huì)蒙受巨額風(fēng)險(xiǎn)。

1.7流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

由于我國(guó)房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)迅速，且在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中存在著一定的問(wèn)題，所以從根本上蘊(yùn)含著流動(dòng)性的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，房屋購(gòu)買者多以房產(chǎn)作為貸款抵押物，而當(dāng)借款人無(wú)力進(jìn)行貸款償還時(shí)，銀行就會(huì)通過(guò)處理抵押房產(chǎn)的方式進(jìn)行貸款補(bǔ)償，但是如果出現(xiàn)房產(chǎn)賣不出去的情況，直接導(dǎo)致銀行貸款難以收回，進(jìn)而導(dǎo)致銀行現(xiàn)金存款匱乏，形成流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

2、應(yīng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

2.1嚴(yán)把貸款程序關(guān)

由于商業(yè)銀行對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)是最大的經(jīng)濟(jì)支柱，因此基于對(duì)雙方負(fù)責(zé)的態(tài)度，銀行在放貸這一個(gè)環(huán)節(jié)要嚴(yán)格把關(guān)。一方面，首先考核開發(fā)商是否具有完備的資質(zhì)，缺少任何一條都不可輕易的進(jìn)行借貸。另一方面，還要對(duì)開發(fā)商的信用展開調(diào)查，對(duì)于過(guò)往的借貸行為是否按時(shí)歸還。另外對(duì)其借款情況同樣予以調(diào)查，看其是否轉(zhuǎn)移它用。

2.2強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理制度

基于商業(yè)銀行在房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展中的重要作用，所以必須在銀行風(fēng)險(xiǎn)管理制度上進(jìn)行強(qiáng)化。現(xiàn)階段，我國(guó)商業(yè)銀行的貸款行為分為兩種，一種是房地產(chǎn)開發(fā)貸款，一種是住房按揭貸款，而通過(guò)將兩種貸款進(jìn)行分離，使銀行從根本上重視對(duì)開發(fā)商貸款發(fā)放的條件，加大對(duì)其把控力度，從而間接的降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

2.3完善相關(guān)的法律法規(guī)

整個(gè)房地產(chǎn)金融行業(yè)受到社會(huì)多方面的影響，由于對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)尚不完善，因此在整體的管理上仍然存在著弊端，還有未能涉及的方面。而房地產(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)定，以及不合理的資金投入等都是在這一背景下產(chǎn)生的，因此完善相關(guān)的法律法規(guī)對(duì)整理整個(gè)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)顯得尤為重要。對(duì)此，可以多學(xué)習(xí)一下國(guó)外的風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，但是絕不能完全的照搬照抄，因?yàn)楦鲊?guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度不同，不適用的體系帶來(lái)的只能是對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)金融行業(yè)評(píng)估的錯(cuò)位[4]。因此在吸取國(guó)外經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，要根據(jù)我國(guó)具體的實(shí)際情況，建立完善的法律法規(guī)，使資金進(jìn)行合理投入，建立完善的風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制和專業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估人士，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)進(jìn)行管理，將房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)降到最小，維護(hù)整個(gè)房地產(chǎn)金融行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

結(jié)語(yǔ)：

從整體來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)金融經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與風(fēng)險(xiǎn)并存，既不能脫離社會(huì)需求盲目發(fā)展，也不能忽略由此帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中起著舉足輕重的作用。只有通過(guò)多渠道、多方法的管控手段，才能不斷促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，維護(hù)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，房地產(chǎn)金融經(jīng)濟(jì)也才能在穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境中蒸蒸日上。

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