房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理問(wèn)題的探析

周慧珍

摘 要： 稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效管理可以控制稅收成本，稅收成本的有效控制是控制企業(yè)整體成本的重要環(huán)節(jié)。為了增強(qiáng)房地產(chǎn)公司對(duì)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的管控能力，應(yīng)當(dāng)從不同階段、合理控制稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從人員、制度、溝通、籌劃等多方面降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，幫助房地產(chǎn)企業(yè)獲取更多利潤(rùn)、增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力、提升企業(yè)價(jià)值。

關(guān)鍵詞： 風(fēng)險(xiǎn)管理；稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)企業(yè)

隨著我國(guó)稅收法律規(guī)范的頒布、實(shí)施與完善修訂，房地產(chǎn)企業(yè)急需稅務(wù)管理的專(zhuān)業(yè)人員，以應(yīng)對(duì)稅收風(fēng)險(xiǎn)籌劃不足，與稅務(wù)機(jī)關(guān)交流不暢，自身評(píng)價(jià)監(jiān)督體系不完善等問(wèn)題，都使房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的稅收風(fēng)險(xiǎn)管控不力，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本。本文重點(diǎn)討論在內(nèi)外因素的多重夾擊下，房地產(chǎn)企業(yè)如何通過(guò)有效管理，降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

1房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的概念與原則綜述

企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)在稅務(wù)工作中面臨的不確定性：其一，在于未能正確理解稅收法規(guī)，未進(jìn)行納稅申報(bào)或未能足額繳納稅款，可能面臨補(bǔ)繳稅款、加收滯納金、罰款等行政處罰。其二，在于未能正確適用減免稅等法律法規(guī)，應(yīng)享受稅收優(yōu)惠而未享受，給企業(yè)增加稅收成本，降低利潤(rùn)。

企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理是指，針對(duì)企業(yè)可能面臨的各種涉稅風(fēng)險(xiǎn)從制度規(guī)范、人員配置、評(píng)價(jià)監(jiān)督等方面進(jìn)行管理，以降低稅收成本的活動(dòng)。此項(xiàng)管理活動(dòng)需遵循一定的原則：其一，誠(chéng)信合法。企業(yè)需誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，正確理解并適用符合自己經(jīng)營(yíng)條件稅收法律法規(guī)。其二，效益最大化。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中需要以企業(yè)利潤(rùn)為最終風(fēng)向標(biāo)指導(dǎo)制定企業(yè)政策、選拔人員。其三，切實(shí)可操作。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理需立足本企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況，非會(huì)計(jì)、稅務(wù)專(zhuān)業(yè)處理范圍外的內(nèi)容，方法需簡(jiǎn)單易行、切實(shí)可操作。

2房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的現(xiàn)狀分析

2.1我國(guó)公司稅收法律法規(guī)的不完善、有待補(bǔ)充

目前我國(guó)稅收法律體系不健全、變化快、不穩(wěn)定。多數(shù)稅收規(guī)范以國(guó)稅總局、國(guó)稅總局、財(cái)政部以及其他職能部門(mén)的聯(lián)合文件形式發(fā)布，各地根據(jù)自己的實(shí)際情況，對(duì)這些文件進(jìn)行解釋。稅收法律規(guī)范多如牛毛、替換迅速，給企業(yè)適用稅收規(guī)范帶來(lái)一定風(fēng)險(xiǎn)。

2.2稅收征管機(jī)構(gòu)與部門(mén)的職能履行不規(guī)范、不合理

稅務(wù)機(jī)關(guān)基于自由裁量權(quán)對(duì)相同行為給與不同稅務(wù)執(zhí)法結(jié)果的現(xiàn)象較為常見(jiàn)。且稅務(wù)機(jī)關(guān)本身對(duì)稅收規(guī)范的解讀和理解也不盡相同；有時(shí)候稅務(wù)機(jī)關(guān)的解釋不夠合理，甚至發(fā)生錯(cuò)誤，增加了公司稅務(wù)工作的風(fēng)險(xiǎn)性。稅務(wù)機(jī)關(guān)掌握的稅收信息要遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于、多于、深于、全于房地產(chǎn)企業(yè)所掌握的，且國(guó)、地稅相分離，房地產(chǎn)企業(yè)需要與兩個(gè)不同的稅務(wù)機(jī)關(guān)打交道，信息的不對(duì)稱(chēng)嚴(yán)重影響著企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.3公司的稅務(wù)籌劃、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)薄弱，人員素養(yǎng)不足

大多數(shù)企業(yè)對(duì)納稅存在或多或少的抵觸心理，部分企業(yè)存在偷稅、漏稅等違法違規(guī)行為；有些房地產(chǎn)公司覺(jué)得只要按時(shí)申報(bào)納稅即可，但對(duì)申報(bào)真實(shí)性沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。會(huì)計(jì)和稅收有密不可分的關(guān)系，但是會(huì)計(jì)知識(shí)不等于稅收知識(shí)——很多企業(yè)財(cái)務(wù)人員對(duì)于會(huì)計(jì)處理工作比較熟悉，但是對(duì)稅務(wù)流程、稅收處理等幾乎一無(wú)所知，稅收知識(shí)的缺乏直接導(dǎo)致了稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.4公司稅務(wù)籌劃的能力有待提高

部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對(duì)財(cái)務(wù)工作的整體控制、前瞻性風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防，加上公司內(nèi)部之間的部門(mén)協(xié)調(diào)合作性較差，對(duì)財(cái)務(wù)人員約束不夠，相關(guān)績(jī)效評(píng)估與獎(jiǎng)懲制度的不完善，都是企業(yè)在整體上管理不當(dāng)，增加了房地產(chǎn)公司的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)在納稅行為發(fā)生前，進(jìn)行稅收籌劃。但有時(shí)企業(yè)的事前稅收籌劃跟不上政策變化，比如營(yíng)改增實(shí)施后，房地產(chǎn)企業(yè)的事前營(yíng)業(yè)稅稅收籌劃必將面臨失敗。另外，部分企業(yè)受到經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的驅(qū)使，鋌而走險(xiǎn)地從稅收法律法規(guī)中尋找漏洞，想法設(shè)法減少公司應(yīng)當(dāng)繳納的稅收數(shù)額，規(guī)避稅務(wù)征收機(jī)關(guān)的調(diào)查與監(jiān)督，反而增加了公司的稅收風(fēng)險(xiǎn)。還有些企業(yè)選擇外聘稅務(wù)師事務(wù)所進(jìn)行稅收籌劃，但對(duì)事務(wù)所的資質(zhì)和實(shí)力缺乏調(diào)查與了解，增加了公司在稅務(wù)籌劃與管理工作中的風(fēng)險(xiǎn)。

3房地產(chǎn)公司的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控策略

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的外部因素，存在于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)之外，是不受企業(yè)本身左右的固有風(fēng)險(xiǎn)。該風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)存在的狀態(tài)都是相同的，無(wú)法避免。內(nèi)部因素則主要存在于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，是可控的、可降低的，可以由房地產(chǎn)企業(yè)從完善內(nèi)部管理制度、配備專(zhuān)業(yè)人員、加強(qiáng)評(píng)價(jià)監(jiān)督等方面進(jìn)行調(diào)整與管控，具體分析如下：

3.1建立完善的稅務(wù)管理人才聘用與考核機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)本身稅負(fù)較重，涉及稅種繁多：房產(chǎn)稅、印花稅、增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅等；營(yíng)改增后，還涉及增值稅。如此繁多的稅種，各種不同的計(jì)稅方法、申報(bào)期限、稅收籌劃方式，必須由企業(yè)配備專(zhuān)業(yè)財(cái)務(wù)稅務(wù)人員。若企業(yè)規(guī)模不大，為節(jié)約聘用、培養(yǎng)人員的成本，可以選擇外聘稅務(wù)師事務(wù)所負(fù)責(zé)本單位的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理。但簽訂合作協(xié)議時(shí)，可將相關(guān)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)處理不當(dāng)可能帶來(lái)的損失進(jìn)行明確約定，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。

3.2建立全面的公司稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范與管控機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)方面主要特點(diǎn)有：項(xiàng)目周期長(zhǎng)、涉及稅種多，在項(xiàng)目不同階段所需關(guān)注和防范的重點(diǎn)內(nèi)容不同。其一，在項(xiàng)目立項(xiàng)、購(gòu)買(mǎi)取得土地時(shí)，需著重關(guān)注契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅。其中耕地占用稅，根據(jù)土地所屬地區(qū)不同稅率有所差別。此三稅種可以作為取得土地的成本考量因素。其二，在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)和施工過(guò)程中，需著重關(guān)注印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅。其三，在房屋預(yù)售、最終竣工階段，需著重關(guān)注增值稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅，且企業(yè)所得稅為重中之重。房產(chǎn)企業(yè)前期投入較大，易虧損；預(yù)售完成后，收入大幅提升，應(yīng)納稅所得額提高。此時(shí)需關(guān)注固定資產(chǎn)折舊、彌補(bǔ)以前年度虧損，降低所得稅。各階段的數(shù)據(jù)需要由成本部、項(xiàng)目部、工程部、財(cái)務(wù)部、法務(wù)部、外聘稅務(wù)師事務(wù)所多個(gè)部門(mén)協(xié)同完成，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享、數(shù)據(jù)分析，共同防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.3重視房地產(chǎn)公司與國(guó)家、地方稅收管理部門(mén)之間的合作與協(xié)調(diào)

大連地區(qū)的國(guó)稅、地稅都采用了專(zhuān)管員制度，房地產(chǎn)企業(yè)在與地稅溝通時(shí)需與專(zhuān)管員保持聯(lián)系，了解企業(yè)涉稅的最新政策，以充分享受稅收優(yōu)惠、及時(shí)納稅申報(bào)。在與國(guó)稅溝通時(shí)，需充分利用國(guó)稅咨詢電話，與其政策法規(guī)科、收入核算科、稅源管理科等主管部門(mén)密切聯(lián)系，積極參與稅務(wù)部門(mén)的稅務(wù)宣傳。確保在稅務(wù)系統(tǒng)留下的聯(lián)絡(luò)電話準(zhǔn)確，以便及時(shí)接受信息?，F(xiàn)在正在進(jìn)行營(yíng)改增，房地產(chǎn)企業(yè)更需要充分與此兩個(gè)主管部門(mén)溝通，以便對(duì)自己的稅收事項(xiàng)深入了解、重新籌劃。

3.4建立對(duì)稅務(wù)籌劃、稅務(wù)管理的評(píng)價(jià)監(jiān)督機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程涉及多環(huán)節(jié)、多部門(mén)，是一項(xiàng)動(dòng)態(tài)、變化、持續(xù)的過(guò)程。所以在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程中，需不斷根據(jù)運(yùn)營(yíng)中的稅收實(shí)況，與稅收籌劃數(shù)據(jù)進(jìn)行比較分析，對(duì)不同階段的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行評(píng)價(jià)與監(jiān)督。對(duì)由個(gè)人原因造成公司稅收負(fù)擔(dān)增高，如財(cái)務(wù)人員忘記及時(shí)申報(bào)帶來(lái)的滯納金和罰款等，通過(guò)企業(yè)內(nèi)部制度合理控制，轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)政策變化造成的負(fù)擔(dān)增高，需及時(shí)調(diào)整稅收籌劃；對(duì)會(huì)計(jì)處理技術(shù)欠缺或失誤等原因，應(yīng)在企業(yè)選用財(cái)務(wù)人員時(shí)及時(shí)關(guān)注并避免。

綜上所述，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，有利于實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控與防范，降低公司運(yùn)營(yíng)與管理成本，提升房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟(jì)收益，促進(jìn)公司長(zhǎng)期發(fā)展。作為房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)當(dāng)注重對(duì)自身職業(yè)素養(yǎng)的提升，提前做好稅務(wù)籌劃與稅務(wù)管控。

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