房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險及應(yīng)對措施

李翔

摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)性行業(yè)，在我國經(jīng)濟發(fā)展中具有導(dǎo)向作用。近年來，房地產(chǎn)行業(yè)受人民幣貨幣政策及國家城市化進程影響，迎來了蓬勃發(fā)展，房企銷售規(guī)模和聚集度達到空前水平，但是不可否認(rèn)，發(fā)展的同時面臨的財務(wù)風(fēng)險也在逐漸加劇，這在一定程度上制約了房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展?；诖耍恼路治隽水?dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險及原因，并積極探究應(yīng)對房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財務(wù)風(fēng)險；應(yīng)對措施

引言

近年來，我國城市化進程不斷推進，這在一定程度上推動了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，但同時，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險也逐漸暴露出來。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)行業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險較多，探究應(yīng)對房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險的措施，已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)的研究重點。

1房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險內(nèi)涵及特點

1.1房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險內(nèi)涵

從本質(zhì)上講，房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險是一種微觀的經(jīng)濟風(fēng)險，也是企業(yè)經(jīng)濟活動中的集中性風(fēng)險。對財務(wù)風(fēng)險的研究，可以從廣義和狹義兩方面進行。廣義的財務(wù)風(fēng)險就是企業(yè)的財務(wù)工作受不確定因素影響，導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)的實際收益與預(yù)期收益方面存在一定差異，具體包括籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、資金回收風(fēng)險等，這些風(fēng)險增加了房地產(chǎn)企業(yè)的損失。

狹義的財務(wù)風(fēng)險就是舉債籌資風(fēng)險，企業(yè)到期債權(quán)一般通過貨幣資金的方式進行補償。狹義的財務(wù)風(fēng)險認(rèn)為，企業(yè)財務(wù)風(fēng)險只是和企業(yè)的負(fù)債有關(guān)聯(lián)，要是企業(yè)沒有承擔(dān)債務(wù)則不存在財務(wù)風(fēng)險。

1.2房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險特點

一，利率變動風(fēng)險較大。利率變化對房地產(chǎn)企業(yè)的影響較大，房地產(chǎn)企業(yè)在負(fù)債時期進行的經(jīng)營，如果遇到通貨膨脹情況，會導(dǎo)致貸款利率增加，進而增加房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，降低預(yù)期收益。

二，不確定風(fēng)險較多。大部分房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)資金主要來源于銀行貸款，還包括經(jīng)營性收款、房地產(chǎn)產(chǎn)品預(yù)收款、自有資金等，由于房地產(chǎn)企業(yè)資金投入較大，且資金變現(xiàn)能力較弱，回收期較長，因此房地產(chǎn)企業(yè)利潤存在的不確定因素較多，這些不確定因素會加劇房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

三，籌資風(fēng)險。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資產(chǎn)負(fù)債較高是，會降低債權(quán)人所具備的債券能力，同時，會加大企業(yè)在不同渠道上籌資的難度。

2房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險成因分析

文章抽取某地143家上市房地產(chǎn)企業(yè)，并對這些房地產(chǎn)企業(yè)在2014年、2015年、2016年、2017年的財務(wù)安全情況進行評價，評價結(jié)果如圖1所示，圖1中數(shù)據(jù)為樣本財務(wù)安全系數(shù)的均值。

由圖1可知，2015年房地產(chǎn)企業(yè)的安全系數(shù)是小于50的，但是2016年開始穩(wěn)步上升，到2017年已經(jīng)與2014年的水平基本持平。

雖然從短期來看，房地產(chǎn)企業(yè)的安全系數(shù)有所提升，但是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在實際的市場戰(zhàn)略上表現(xiàn)出激進，甚至奮不顧身占地的情況，而逐年下降的房地產(chǎn)存貨周轉(zhuǎn)率指標(biāo)則表明，房地產(chǎn)企業(yè)在中長期財務(wù)安全上仍然存在很大的隱患和危險。下文將詳細(xì)分析房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因。

2.1環(huán)境因素

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)行業(yè)還存在市場水平不足的問題，因此，房地產(chǎn)企業(yè)亟需國家的宏觀調(diào)控，以實現(xiàn)公平、公正、有序的格局。但是現(xiàn)階段，我國雖然頒布了一系列調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的政策，但是在是實施過程中，這些政策難以真正發(fā)揮有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)運行現(xiàn)狀的作用。

2.2資金鏈斷裂

財務(wù)杠桿的有效利用能夠為房地產(chǎn)行業(yè)帶來巨大的利益，但是在國家對房地產(chǎn)行業(yè)密集調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源如果出現(xiàn)問題，很容易導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂，進而導(dǎo)致企業(yè)的日常經(jīng)營活動難以繼續(xù)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)沒有正確處理消費與積累的關(guān)系，對資金流的關(guān)注不夠，也會導(dǎo)致資金鏈出現(xiàn)斷裂情況，影響企業(yè)的正常運營。

2.3高投資額

房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營往往需要大量的資金做支撐，給企業(yè)增加經(jīng)濟壓力。出現(xiàn)這種情況的原因主要是房地產(chǎn)開發(fā)需要經(jīng)歷取得土地經(jīng)營權(quán)、進行施工、完工銷售等環(huán)節(jié)，這需要相當(dāng)長的時間，這段時間需要相當(dāng)大的投資金額，且這段時間資金難以回籠。并且，我國土地資源緊缺，尤其是在北京、上海等大城市，可謂寸土寸金，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要花費大量的資金來獲得土地使用權(quán)。在實際生活中，因為資金供應(yīng)問題導(dǎo)致停工的“爛尾樓”極其常見。

3房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對財務(wù)風(fēng)險的措施

3.1實施財務(wù)管理預(yù)算化

在房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理方面，經(jīng)常會出現(xiàn)很多不確定的因素，這些因素對于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展起著很重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將項目和資本的預(yù)算工作作為房地產(chǎn)財務(wù)管理的基本環(huán)節(jié)，對自身在收入支出、開發(fā)項目所獲利益與分配的各方面做出具體的安排。具體來說，在項目預(yù)算上，財務(wù)部門應(yīng)積極建立財務(wù)預(yù)算制度，并貫徹落實預(yù)算制度，做好項目設(shè)計費用、項目開發(fā)成本、項目收益的預(yù)算工作，進而全面提升項目決策的準(zhǔn)確性，降低因為決策失誤帶來的經(jīng)濟損失。

3.2對投資和融資項目做好可行性分析

房地產(chǎn)項目投資都比較大，有時一個投資項目的成敗決定了企業(yè)的生死存亡，因此在對投資項目進行決策時，一定要嚴(yán)格按照程序先作好市場調(diào)研，在進行有關(guān)項目市場調(diào)研時，要準(zhǔn)確把握不同用戶的市場有效需求規(guī)模和用戶市場偏好；然后充分考慮項目投資建設(shè)過程中產(chǎn)生的投資時滯以及融資時滯情況；深度尋找不利于項目實施的因素，找出可能影響項目成本的因素，進而進行可行性分析，最大程度避免損失。

3.3縮短房地產(chǎn)開發(fā)的周期

縮短房地產(chǎn)開發(fā)周期能夠有效加快房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠速度。為了降低房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)分析當(dāng)前國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策，適當(dāng)加快開發(fā)速度，合理限定開發(fā)周期，進而全面提升開發(fā)效率，保證城市建設(shè)計劃的實施。

3.4控制負(fù)債規(guī)模

在一般企業(yè)的經(jīng)營過程中，如果處于負(fù)債狀態(tài)，通常會出現(xiàn)一定的財務(wù)杠桿效應(yīng)，而經(jīng)濟效益也隨之提高。但這并不意味著企業(yè)負(fù)債規(guī)模越大越好，因為一旦達到某一程度，償還債務(wù)所帶來的風(fēng)險幾率也會直線上升。究其原因，利息支出會隨著貸款的金額數(shù)量呈同比增長，那么財務(wù)風(fēng)險也就難以避免。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)以改善資本結(jié)構(gòu)的形式來減少財務(wù)風(fēng)險，落到實際工作中，就是發(fā)掘自身的資金潛力，也可以通過將土地抵押而從金融機構(gòu)貸款。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將自身的負(fù)債規(guī)?？刂圃谝欢ǚ秶鷥?nèi)，進而改善資本結(jié)構(gòu)，降低資本負(fù)債率，促使企業(yè)自有資本和借入資本的比重更加合理。

結(jié)語

總而言之，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)仍然面臨著諸多財務(wù)風(fēng)險，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好可行性分析，認(rèn)清當(dāng)前的房地產(chǎn)環(huán)境，緊跟國家政策，控制負(fù)債規(guī)模，努力降低籌資風(fēng)險，盡可能降低房地產(chǎn)開發(fā)周期，加快資金回籠速度，增加房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，促使房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。

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