淺析太原市住宅價(jià)格

摘 要：2017年是中國(guó)房地產(chǎn)大起大落的一年，從春節(jié)的"日光盤"到傳統(tǒng)的樓市旺季銀十，房產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)不見往日的風(fēng)光，各地的樓市調(diào)控都已經(jīng)滿月，限貸、限購(gòu)政策的影響逐漸顯現(xiàn)威力，多地樓市調(diào)控之后的樓市成交量出現(xiàn)了明顯的下滑，北京的樓市更是降溫明顯，購(gòu)房者開始持續(xù)觀望。10月出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策的22座城市的成交腳步都慢了下來，成交量也大幅減少。其原因主要是消費(fèi)者、開發(fā)商、地方政府等多股力量多種因素共同作用于住房市場(chǎng)使得住房供給與需求都出現(xiàn)了不合理的成分。供給量與需求量以及供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的不相適應(yīng)，這使得房?jī)r(jià)不斷攀升，居高難下；中央政府通過各種措施努力調(diào)控房?jī)r(jià)，但效果卻并不令人滿意。而在2017年中的太原市的住宅價(jià)格在平穩(wěn)中發(fā)展，本文將從房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成、價(jià)格特征、影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的主要因素等幾個(gè)方面入手對(duì)影響太原市住宅價(jià)格進(jìn)行淺析。

關(guān)鍵詞：住宅價(jià)格，太原市，價(jià)格特征

第一章 太原市住宅價(jià)格發(fā)展情況

太原市各區(qū)的住宅價(jià)格發(fā)展情況不同，主要是因?yàn)檎邔?dǎo)向和城市規(guī)劃引起的。2012年，在《國(guó)務(wù)院關(guān)于大力實(shí)施促進(jìn)中部地區(qū)崛起戰(zhàn)略的若干意見》中，把太原城市群列為中部六大重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域之一，提出要形成帶動(dòng)中部地區(qū)崛起的核心地帶和全國(guó)重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。把城市群崛起作為提升山西區(qū)域核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要途徑，加快太原都市圈轉(zhuǎn)型發(fā)展和統(tǒng)籌發(fā)展。

在太原市城市規(guī)劃上，按照生產(chǎn)空間集約高效、生活空間宜居適度、生態(tài)空間山清水秀的總體要求，太原市委十屆五次全會(huì)暨全市經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定了“五城”各功能區(qū)定位。創(chuàng)建新城：要成為創(chuàng)業(yè)創(chuàng)造創(chuàng)意創(chuàng)新樂園。軟件方面，加快完善機(jī)制和配套服務(wù)，努力把南部新城建成全省乃至環(huán)渤海地區(qū)信息產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的基地和平臺(tái)，成為創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)造、創(chuàng)意、創(chuàng)新的樂園。城市土地利用規(guī)劃和土地供應(yīng)計(jì)劃對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響很直接也很靈敏。土地利用規(guī)劃和土地供應(yīng)計(jì)劃控制著一個(gè)地區(qū)一定時(shí)期的土地供給量，規(guī)定了土地和房地產(chǎn)的用途，因而成為房地產(chǎn)價(jià)格的重要決定因素。

第二章 太原市住宅的價(jià)格特征

2.1 與企業(yè)品牌關(guān)系密切

隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們的品牌意識(shí)越來越強(qiáng)，企業(yè)對(duì)品牌的重視程度與日俱增，因?yàn)槠髽I(yè)來說品牌就是質(zhì)量，就是信譽(yù)、財(cái)富和綜合實(shí)力。在商品住宅市場(chǎng)中也不例外，開發(fā)企業(yè)前物業(yè)品牌就是住宅產(chǎn)品的品質(zhì)、形象和影響力的象征。在另一方面，使用或擁有某品牌的產(chǎn)品已成為現(xiàn)代人身份的一種象征。品牌給企業(yè)帶來的就不止是購(gòu)買量的增加，更多的是價(jià)值的提升。在住宅市場(chǎng)中品牌的效應(yīng)也一樣明顯，價(jià)格不是單純的靠供求、地理位置、周邊配套設(shè)施等方面的影響，品牌對(duì)產(chǎn)品價(jià)值的提升在價(jià)格上得到巨大體現(xiàn)。有調(diào)研數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，在商品住宅市場(chǎng)中，無論購(gòu)房目的是自住還是投資，也無論其年齡層次如何，消費(fèi)者對(duì)品牌重要性的認(rèn)同度均超過80%。品牌不僅具有提高自身價(jià)值的作用，還具有帶動(dòng)消費(fèi)和宣傳等作用，對(duì)價(jià)格影響顯著。因此，在住宅市場(chǎng)分析中，要特別重視品牌對(duì)市場(chǎng)供需的影響分析。品牌的打造也是促銷方式的一種，這就要求在競(jìng)爭(zhēng)性分析時(shí)需要加強(qiáng)對(duì)周邊品牌項(xiàng)目影響的分析。同時(shí)對(duì)品牌的分析也有助于對(duì)自身產(chǎn)品品牌的挖掘和打造，提升產(chǎn)品的價(jià)值和影響。以萬科地產(chǎn)在太原開發(fā)的項(xiàng)目為例：萬科紫臺(tái)（小店區(qū)均價(jià)8903元/m2）10791元/m2，萬科藍(lán)山（萬柏林區(qū)均價(jià)8107元/m2）9200元/m2，萬科金域華府（萬柏林區(qū)均價(jià)8107元/m2）7900元/m2，萬科金域藍(lán)灣（晉源區(qū)均價(jià)7975元/m2）11000元/m2，萬科紫郡（萬柏林區(qū)均價(jià)8107元/m2）13000元/m2，萬科城（小店區(qū)均價(jià)8903元/m2）10500元/m，萬科金域國(guó)際（萬柏林區(qū)均價(jià)8107元/m2）9361元/m2。萬科地產(chǎn)除了萬科紫臺(tái)是現(xiàn)房以外，其余都是期房，而且高于所在區(qū)域的均價(jià)，可見其品牌的影響力。

2.2 易受市政配套設(shè)施建設(shè)影響

住宅價(jià)格易受市政設(shè)施建設(shè)的影響是有目共睹的，特別是易受市政設(shè)施中的公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)的影響。往往一個(gè)菜場(chǎng)、公園、醫(yī)院、中小學(xué)、幼兒園等公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)就能提升其周邊住宅的價(jià)格；同樣，一條道路的新建、擴(kuò)建，一條地鐵或輕軌等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)也會(huì)提升其周邊住宅的價(jià)格。根據(jù)住宅價(jià)格易受市政設(shè)施建設(shè)影響的這一特點(diǎn)，就要求我們?cè)谶M(jìn)行住宅市場(chǎng)分析時(shí)，必須注重分析城市近期建設(shè)規(guī)劃中對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的建設(shè)安排，特別是要注意關(guān)注交通設(shè)施、基礎(chǔ)教育設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施、商業(yè)配套設(shè)施等市政設(shè)施的建設(shè)安排。例如：青年路小學(xué)的周邊學(xué)區(qū)房均價(jià)15297元/m2，五一路小學(xué)周邊的學(xué)區(qū)房均價(jià)11884元/m2，均高于所在區(qū)域的其他住宅價(jià)格。

第三章 針對(duì)本市住宅價(jià)格的建議

房?jī)r(jià)保持在合理水平，無論對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，還是對(duì)持續(xù)改善居民居住條件，都具有重要意義。建議在加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)基礎(chǔ)上，出臺(tái)評(píng)價(jià)房?jī)r(jià)合理水平的標(biāo)準(zhǔn)或指標(biāo)體系，全面總結(jié)調(diào)控政策效果，研究形成有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

3.1進(jìn)一步加強(qiáng)和完善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)

準(zhǔn)確、全面、具有持續(xù)性的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)是對(duì)房?jī)r(jià)合理水平作出準(zhǔn)確判斷的前提和基礎(chǔ)。建議在現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)上，進(jìn)一步加強(qiáng)和完善相關(guān)數(shù)據(jù)的監(jiān)測(cè)和發(fā)布工作。

3.2研究確立評(píng)價(jià)房?jī)r(jià)合理水平的指標(biāo)體系

目前，我國(guó)雖然明確提出了房?jī)r(jià)向合理水平回歸的目標(biāo)，但尚未出臺(tái)評(píng)價(jià)房?jī)r(jià)合理水平的標(biāo)準(zhǔn)。建議在加強(qiáng)和完善相關(guān)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)基礎(chǔ)上，借鑒國(guó)際上房?jī)r(jià)收入比等指標(biāo)的測(cè)算方法，在明確房?jī)r(jià)收入比、住房可支付性指數(shù)和房?jī)r(jià)租金比等指標(biāo)含義和測(cè)算方法的基礎(chǔ)上，對(duì)2016年以前房?jī)r(jià)收入比等各指標(biāo)的變化情況進(jìn)行測(cè)算，并在此基礎(chǔ)上建立以房?jī)r(jià)收入比為核心指標(biāo)、以住房可支付性指數(shù)和房?jī)r(jià)租金比為參照指標(biāo)的評(píng)價(jià)體系。

3.3 全面總結(jié)各項(xiàng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，研究建立有利于房地產(chǎn)

市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。從美國(guó)、日本和香港等國(guó)家和地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的歷程看，一旦房?jī)r(jià)明顯偏離正常水平，一定會(huì)出現(xiàn)向正常水平的回歸，而回歸過程必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)帶來重大沖擊。近年來，為遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭，防范房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，我國(guó)已采取包括信貸、稅收、限購(gòu)、調(diào)整供給結(jié)構(gòu)等各項(xiàng)措施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行采取包括信貸、稅收、限購(gòu)、調(diào)整供給結(jié)構(gòu)等各項(xiàng)措施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，建議全面、客觀總結(jié)各項(xiàng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，在此基礎(chǔ)上形成有利于保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

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作者簡(jiǎn)介：

孫暉淵，山西財(cái)經(jīng)大學(xué)碩士研究生，土地資源管理專業(yè)，研究方向：房地產(chǎn)評(píng)估與房地產(chǎn)市場(chǎng)。