榮盛發(fā)展千億之路將如何走

劉照普

4月10日，榮盛發(fā)展2017年報出爐，該公司資產(chǎn)負債率依然高企不下，達84.68%。大股東質(zhì)押逼近50%紅線比例。

作為河北省首家通過IPO上市的房地產(chǎn)企業(yè)，榮盛發(fā)展在追趕千億目標下開啟高質(zhì)押、高負債、大舉拿地的發(fā)展模式。業(yè)內(nèi)專家稱，這種“大躍進”式的模式，或許會造成各地分公司在施工材料、產(chǎn)品質(zhì)量上無法給予最大支持和保障。

《中國經(jīng)濟周刊》記者就以上相關(guān)問題致函榮盛發(fā)展，截至發(fā)稿，尚未收到回復(fù)。

連續(xù)7年多現(xiàn)金流量凈額均為負

“瘋狂拿地”“巨額負債”“負現(xiàn)金流”“頂格質(zhì)押”……這些詞匯近來一直伴隨著榮盛發(fā)展。榮盛發(fā)展2017年報顯示，其資產(chǎn)總額為1917.33億元，負債總額為1623.53億元，資產(chǎn)負債率達到84.68%。而在2015年、2016年，榮盛發(fā)展的總負債分別為808.49億元、1205.36億元，資產(chǎn)負債率分別為78.59%、82.80%。以此計算，榮盛發(fā)展3年內(nèi)負債增長815億元。

榮盛發(fā)展2017年的拿地活動非常頻繁。CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，榮盛發(fā)展2017年拿地金額達242億元，拿地面積為1134萬平方米。2017年全年，榮盛發(fā)展除2月份沒有新增土地外，其余11個月均有拿地記錄，通過招拍掛及股權(quán)并購方式累計拿下100多宗地塊，平均每個月拿地近10塊。

頻繁拿地和土地儲備的快速擴張，給榮盛發(fā)展帶來巨大資金壓力。榮盛發(fā)展2017年三季報顯示，其2017年1月至9月經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-75.71億元。直到2017年年末，其現(xiàn)金流終于轉(zhuǎn)正，為22.7億元。不過，2010至2016年，榮盛發(fā)展經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別為-19.34億元、-4.98億元、-12.03億元、-47.36億元、-16.60億元、-24.73億元和-36.95億元。也就是說，在將近8年時間里，榮盛發(fā)展的經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額均為負數(shù)。

榮盛發(fā)展在公告中稱，經(jīng)營性現(xiàn)金流出增加是因支付的土地投標保證金增多，而經(jīng)營性凈現(xiàn)金流與凈利潤存在重大差異是因為存貨增多。

業(yè)內(nèi)人士認為，雖然現(xiàn)金流為負是大多數(shù)房企真實寫照，但連續(xù)將近8年現(xiàn)金流為負，跨越時間之長，流出額不斷擴大，榮盛發(fā)展堪稱特殊案例。

為緩解資金壓力，獲得經(jīng)營現(xiàn)金流，榮盛發(fā)展大股東頻繁質(zhì)押股權(quán)。公告顯示，截至去年12月31日，榮盛控股股份有限公司所持有榮盛發(fā)展股份為15.50億股，其中近14.60億股被質(zhì)押;二股東榮盛建設(shè)工程有限公司更是在一天內(nèi)質(zhì)押5.96億股，質(zhì)押率達到99.3%。加上榮盛發(fā)展董事長耿建明在去年11月份質(zhì)押的1600萬股，上述三者累計質(zhì)押股份約20.72億股，占公司總股本的47.66%，接近深交所規(guī)定的50%的質(zhì)押紅線。

業(yè)內(nèi)人士分析，一旦公司股價快速走低，質(zhì)押股票也會受到股市波動風(fēng)險，一旦股價下跌到質(zhì)押紅線，會面臨被強行平倉風(fēng)險，或帶來重大不確定性因素。

從“三線王牌房企”轉(zhuǎn)向全國布局

榮盛發(fā)展年報顯示，2017年榮盛發(fā)展合同銷售額為679.3億元，同比增長32.61%;合同銷售面積635.57萬平方米，同比增長5.62%。

當碧桂園、恒大和萬科這些龍頭房企均快速邁進5000億門檻時，榮盛發(fā)展似乎也不甘愿局限于某一區(qū)域，做一個“三線王牌房企”。

其實，早在7年前，董事長耿建明就提出，到2016年公司要實現(xiàn)總資產(chǎn)千億元的目標。如今，榮盛發(fā)展的總資產(chǎn)已達1917億元，近乎翻倍實現(xiàn)目標。

不過，在其他大型全國性房企迅速攻城略地、邁過千億營收的門檻后，耿建明還能滿足于總資產(chǎn)千億元的“小目標”嗎？

中國金融智庫研究員楊國英分析，仔細審視榮盛發(fā)展的年報，約680億元的合同銷售額可以說是拿速度和規(guī)模堆積出來的成績，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場“千帆競發(fā)、以快取勝、不進則退”，榮盛發(fā)展也只能拼命追趕，晚一拍就可能一落千丈。

業(yè)內(nèi)人士認為，耿建明之所以一直主攻部分三四線城市，是看中這塊區(qū)域可以避免與實力雄厚的國企和全國性品牌房企激烈競爭，這一戰(zhàn)略讓榮盛發(fā)展獲得了從2008年到2012年每年50%以上的復(fù)合增長率。

2012年，通過局部三四線城市“坐大”的榮盛發(fā)展開始了全國范圍內(nèi)的擴張步伐。

對于未來發(fā)展，榮盛發(fā)展方面表示，2018年將繼續(xù)順應(yīng)京津冀一體化的趨勢，加大對京津冀區(qū)域市場的拓展力度，提高區(qū)域的覆蓋密度和項目儲備的比例。同時，著力研究“長三角”“珠三角”城市群及中西部中心城市及周邊區(qū)域，做好項目布局。

榮盛發(fā)展年報披露，公司2018 年度計劃簽約額約880億元，計劃實現(xiàn)銷售回款約800億元。同時，將通過多種融資方式彌補公司項目開發(fā)資金，2018 年公司計劃新增信貸融資600億元。

楊國英認為，榮盛發(fā)展的千億雄心已經(jīng)明朗，其應(yīng)該穩(wěn)扎穩(wěn)打、放平心態(tài)、做實功夫，著重解決好由施工和房企質(zhì)量問題所帶來的維權(quán)潮和品牌危機，跨越焦慮，讓千億之路走得更穩(wěn)當。

榮盛發(fā)展法律訴訟超過800條

在快速發(fā)展的同時，近些年來，榮盛發(fā)展官司不斷，并遭遇多起因房屋質(zhì)量問題導(dǎo)致的業(yè)主維權(quán)事件。

2014年9月，網(wǎng)友爆料榮盛錦繡天地墻體無拉筋導(dǎo)致墻體開裂;2017年11月下旬，江蘇徐州市榮盛花語城小區(qū)遭遇業(yè)主維權(quán)?！吨袊?jīng)濟周刊》記者在現(xiàn)場看到，該小區(qū)部分樓幢房屋存在墻面脫落掉渣嚴重、室內(nèi)地暖管線漏水、交房時開發(fā)商未能提供房屋實測報告和竣工驗收備案表、地下倉庫和儲藏室未完工等問題;2018年3月28日，河北省香河縣榮盛白鷺島業(yè)主赴榮盛發(fā)展總部大樓維權(quán)時，與保安發(fā)生肢體沖突，業(yè)主的橫幅被收走。

此外，榮盛發(fā)展也被業(yè)內(nèi)人士稱為“史上訴訟最多的地產(chǎn)上市公司”。《中國經(jīng)濟周刊》記者通過“企查查”，以榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司為關(guān)鍵詞，通過風(fēng)險掃描發(fā)現(xiàn)，該公司自身風(fēng)險486條、關(guān)聯(lián)風(fēng)險 4656 條、法律訴訟865條、裁判文書498條。

江蘇茂通律師事務(wù)所首席律師劉茂通認為，對于上市房企來說，訴訟達到200條以上的公司極少見，榮盛發(fā)展出現(xiàn)如此多的法律訴訟和維權(quán)事件，說明榮盛發(fā)展的合規(guī)運營形勢嚴峻?！皹s盛發(fā)展出現(xiàn)這些問題，原因或許出在運營方面。只有合規(guī)運營才可以為企業(yè)和員工提供保護，贏得合作伙伴、客戶與投資者的尊重與信任?！?/p>