為了明天住房租賃業(yè)急需優(yōu)化升級(jí)

文/本刊記者 陳平

住房租賃產(chǎn)業(yè)是在政策驅(qū)動(dòng)與市場(chǎng)召喚下迅速被催生出的萬(wàn)億行業(yè)，有數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)到2025年，中國(guó)租賃市場(chǎng)規(guī)模將從現(xiàn)在的1.1萬(wàn)億元增長(zhǎng)到2.9萬(wàn)億元，到2030年將會(huì)超過(guò)4.6萬(wàn)億元。風(fēng)口來(lái)臨之時(shí)，房產(chǎn)公司、中介機(jī)構(gòu)、金融界、企事業(yè)單位等紛紛涉足其間，搶食這塊巨大的“蛋糕”。經(jīng)歷了缺乏監(jiān)管、亂象叢生、黑幕不斷的草創(chuàng)階段之后，升溫的租賃行業(yè)逐漸冷靜，調(diào)整思路積極進(jìn)行優(yōu)化升級(jí)。未來(lái)只有不斷進(jìn)行品牌的塑造維護(hù)、經(jīng)營(yíng)理念的更新、運(yùn)營(yíng)模式的創(chuàng)新，住房租賃業(yè)才能步入良性的可持續(xù)發(fā)展，有序分得一杯羹。

更新經(jīng)營(yíng)理念提升中介服務(wù)水平

一直以來(lái)，中介機(jī)構(gòu)是房屋租賃行業(yè)的主要服務(wù)者，房屋租賃市場(chǎng)中很多中介機(jī)構(gòu)依靠中介費(fèi)生存，收入來(lái)源單一無(wú)形中導(dǎo)致中介服務(wù)急功近利、唯利是圖，甚至?xí)p害租客的合法權(quán)益。因此，提升中介服務(wù)水平、增加盈利品種、更新服務(wù)理念、做到誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)是保證住房租賃業(yè)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。

早在2016年9月，國(guó)務(wù)院辦公廳在關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)中就明確指出，要充分發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)作用、規(guī)范住房租賃中介機(jī)構(gòu)，努力提高中介服務(wù)質(zhì)量、提升從業(yè)人員素質(zhì)，促進(jìn)中介機(jī)構(gòu)依法經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)實(shí)守信、公平交易，向用戶(hù)提供規(guī)范的居間服務(wù)。

今年4月份，鏈家地產(chǎn)發(fā)布了一份《2001-2017社會(huì)責(zé)任報(bào)告》，總結(jié)了創(chuàng)立17年以來(lái)企業(yè)在社會(huì)責(zé)任方面的踐行情況?！斑^(guò)去17年，鏈家一直帶著使命感努力解決一些行業(yè)難題，也會(huì)自問(wèn)給這個(gè)社會(huì)、城市和社區(qū)帶來(lái)了什么樣的價(jià)值?！辨溂蚁嚓P(guān)負(fù)責(zé)人這樣表示。

從實(shí)行透明交易不吃差價(jià)，到力推真實(shí)房源，再到做安心服務(wù)承諾等等一系列舉措，鏈家十余年來(lái)不遺余力去打破中介行業(yè)在租賃方面的“頑疾詬病”，始終堅(jiān)持向承租者做出的三大承諾：房源保真、房東保真、不成交不收費(fèi)。在鏈家地產(chǎn)官網(wǎng)上記者了解到，根據(jù)市場(chǎng)需求，鏈家及時(shí)推出了“房屋管家”業(yè)務(wù)，業(yè)主只需進(jìn)行“一站式委托”，即可享受到從房屋評(píng)估、房屋驗(yàn)收、保潔出新、推薦客戶(hù)、客戶(hù)遷入、房租收取、房租劃賬到糾紛解決、維修服務(wù)、費(fèi)用結(jié)算、還房清潔等一系列的全程服務(wù)，可以讓業(yè)主輕輕松松做房東、開(kāi)開(kāi)心心收房租。

同時(shí)，根據(jù)公寓租賃的特點(diǎn)，鏈家適時(shí)推出了公寓租賃快、易、通服務(wù)，代理京城全部公寓樓盤(pán)、準(zhǔn)公寓甲宅，竣工新盤(pán)及時(shí)納入、銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)一路暢通，然后網(wǎng)上實(shí)景看房、上門(mén)服務(wù)、多語(yǔ)種服務(wù)等，做到陽(yáng)光操作、透明交易。

如今早已很好地?cái)y帶互聯(lián)網(wǎng)基因的鏈家，更是借助于大數(shù)據(jù)進(jìn)一步為行業(yè)賦能、并將服務(wù)延伸到社區(qū)——所有的鏈家門(mén)店均提供免費(fèi)打印服務(wù)，還率行業(yè)之先建立了“樓盤(pán)字典”，囊括8000萬(wàn)套房源數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)了線(xiàn)上線(xiàn)下無(wú)差別分享，確保用戶(hù)充分了解到市場(chǎng)上真實(shí)有效的房源信息。

北京鏈家著力培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)化的中介團(tuán)隊(duì)

中介應(yīng)當(dāng)是誠(chéng)信且專(zhuān)業(yè)的。鏈家方面表示，多年來(lái)，鏈家一直致力于提升經(jīng)紀(jì)人的專(zhuān)業(yè)性、專(zhuān)業(yè)化培訓(xùn)、管理升級(jí)及設(shè)立自律性規(guī)章，逐漸改善中介人的職業(yè)形象，從內(nèi)部打造競(jìng)優(yōu)機(jī)制，并對(duì)外輸出企業(yè)的價(jià)值觀和行業(yè)關(guān)懷，努力改善中介行業(yè)在社會(huì)的形象。

在《2001-2017社會(huì)責(zé)任報(bào)告》中，鏈家?guī)缀跤昧宋宸种坏钠鶃?lái)介紹多年來(lái)在推動(dòng)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)化方面的努力，比如服務(wù)流程標(biāo)準(zhǔn)化，并針對(duì)消費(fèi)者的全面需求形成了一個(gè)以跨區(qū)域全國(guó)連鎖為基礎(chǔ)，三網(wǎng)（店面、互聯(lián)網(wǎng)、呼叫中心）合一，含括房屋租賃、二手房買(mǎi)賣(mài)、房產(chǎn)委托過(guò)戶(hù)、個(gè)人房產(chǎn)金融服務(wù)為一體的全新中介模式。目前，其在全國(guó)已經(jīng)擁有北京、天津、上海、杭州、蘇州、南京、太原、寧波八家分公司、800多家連鎖店面以及15000名經(jīng)驗(yàn)豐富、訓(xùn)練有素、勤奮敬業(yè)的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和優(yōu)秀管理團(tuán)隊(duì)。有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今后鏈家將進(jìn)一步向二三線(xiàn)城市和新興區(qū)域擴(kuò)展，提供優(yōu)質(zhì)、便捷、可靠、完善的房屋租賃服務(wù)，力爭(zhēng)成為房屋租賃行業(yè)中的領(lǐng)軍者。

在租購(gòu)并舉住房制度建設(shè)加快的背景下，搭建住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)成為多地提高租賃市場(chǎng)信息透明度、規(guī)范租賃市場(chǎng)發(fā)展的重要抓手之一。去年10月，北京住房租賃新政策正式實(shí)施，住房租賃監(jiān)管和服務(wù)平臺(tái)也同步上線(xiàn)運(yùn)行。業(yè)內(nèi)人士指出，以平臺(tái)強(qiáng)化服務(wù)和監(jiān)管將助力北京住房租賃市場(chǎng)的培育與規(guī)范發(fā)展。

據(jù)了解，北京市住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)按照政府統(tǒng)一監(jiān)管和多方網(wǎng)絡(luò)交易服務(wù)相結(jié)合的“1+N”模式構(gòu)建：“1”是指政府部門(mén)的租賃監(jiān)管平臺(tái)，由北京市住建委牽頭搭建，具有市場(chǎng)主體認(rèn)證、租賃房源查驗(yàn)、租賃合同備案等功能，用于政府部門(mén)實(shí)施租賃管理和租住賦權(quán)；“N”是指鏈接到監(jiān)管平臺(tái)的多個(gè)住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)，用于為租賃當(dāng)事人提供租賃信息發(fā)布、網(wǎng)上簽約、登記備案申請(qǐng)等服務(wù)。

目前，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)、鏈家、我愛(ài)我家以及建設(shè)銀行開(kāi)發(fā)的住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)均已正式上線(xiàn)服務(wù)，有麥田、中原、安信瑞德21世紀(jì)、金色時(shí)光、中天置地、蛋殼公寓、金城阜業(yè)等企業(yè)在使用，近萬(wàn)條住房租賃信息在平臺(tái)上發(fā)布。

住房租賃市場(chǎng)應(yīng)該努力提供質(zhì)優(yōu)價(jià)低的產(chǎn)品

北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)人士認(rèn)為，培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、規(guī)范中介服務(wù)是堅(jiān)持房屋居住屬性的政策著力點(diǎn)和發(fā)力點(diǎn)。運(yùn)用大數(shù)據(jù)、云計(jì)算和人工智能等技術(shù)發(fā)揮服務(wù)平臺(tái)作用，這些舉措將助力住房租賃新政落地，對(duì)加快實(shí)現(xiàn)住有所居具有重要意義。

房產(chǎn)中介從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)就是服務(wù)行業(yè)，因此中介行業(yè)應(yīng)該提供更安全和更專(zhuān)業(yè)化的誠(chéng)信服務(wù)。

打造貼近房客需求的房源滿(mǎn)足各方需求

透過(guò)近兩年陸續(xù)曝光的“黑中介”不難發(fā)現(xiàn)，不管禁令和整治多么嚴(yán)格，還是有很多租客蝸居在安全隱患重重的群租房或者地下室里，其中的重要原因就是過(guò)高的房租所致。通過(guò)中介機(jī)構(gòu)，少則數(shù)千多則上萬(wàn)的房租不光讓普通打工者承擔(dān)不起，即便是收入較高的白領(lǐng)層也不愿意將辛苦賺來(lái)的工資大部交給中介。因此，面對(duì)租賃急劇市場(chǎng)化的現(xiàn)狀，增加房源，不斷推出符合工薪階層、白領(lǐng)、高端人士居住的各種房源以及相匹配的租金，是住房租賃業(yè)升級(jí)優(yōu)化的重要舉措。

記者了解到，租賃市場(chǎng)的巨大潛力催生了品牌公寓的快速發(fā)展，各種品牌公寓雨后春筍般地出現(xiàn)，租金根據(jù)房屋面積、配套設(shè)施、租賃長(zhǎng)短有所浮動(dòng)。其中，嗅覺(jué)靈敏的Alibaba聞到了巨大市場(chǎng)蘊(yùn)藏的商機(jī)，很快便推出“免押金”服務(wù)，直接在支付寶“租房”板塊上線(xiàn)。支付寶接入蘑菇租房，集中式房源房東、分散式房源房東和公寓主都可以申請(qǐng)芝麻信用免押金，在報(bào)名并且通過(guò)資質(zhì)認(rèn)證后，房源即會(huì)顯示“免押金”三個(gè)字。在上海上線(xiàn)后，隨后北京、深圳等城市也都將陸續(xù)上線(xiàn)。

在未來(lái)的租賃市場(chǎng)格局中，品牌公寓將占據(jù)半壁江山，規(guī)模是品牌公寓盈利的關(guān)鍵，而運(yùn)營(yíng)能力是其核心競(jìng)爭(zhēng)力所在。

今年4月，鏈家上線(xiàn)了一款“貝殼找房”APP。貝殼找房在公告中稱(chēng)，將搭建服務(wù)者的信用評(píng)價(jià)體系，從營(yíng)銷(xiāo)、經(jīng)營(yíng)、供應(yīng)鏈、技術(shù)數(shù)據(jù)、金融、交易等角度進(jìn)行賦能。貝殼找房會(huì)“繼承和升級(jí)鏈家網(wǎng)的產(chǎn)品技術(shù)和數(shù)據(jù)挖掘等能力”，研發(fā)VR看房等創(chuàng)新科技技術(shù)手段，將目前的線(xiàn)上交易流程變得可視化，讓租客線(xiàn)上就可以找到符合自身價(jià)位需求和款式的房子。

貝殼找房相對(duì)鏈家的升級(jí)之處，在于貝殼找房有鏈家體系之外的外部房源以合作方式進(jìn)入到該系統(tǒng)中，比如優(yōu)客逸家、龍湖冠寓、自如、魔方、美麗屋、You+、樂(lè)乎、同創(chuàng)、城家、灣流等等。有關(guān)人士指出，多渠道提供符合需求的房源，提供更多居住舒適、價(jià)格親民、能長(zhǎng)期租用的房源是保證租賃業(yè)持續(xù)發(fā)展、優(yōu)化升級(jí)的催化劑，不一味追求高大上，只有切實(shí)從租客適應(yīng)性角度出發(fā)，才能讓更多人居有其屋、提升生活品質(zhì)。

注重品牌建設(shè) 提升自身實(shí)力

2014年9月，貝客公寓在南京開(kāi)張第一家店。作為市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)集中式公寓的創(chuàng)業(yè)企業(yè)，短短4年時(shí)間便在北京、上海、南京、蘇州等城市擁有4000余間房，今天，“貝客”已經(jīng)發(fā)展成為業(yè)內(nèi)知名品牌，口碑集中于優(yōu)秀的產(chǎn)品自主研發(fā)設(shè)計(jì)能力，在入住率、單店毛利率、項(xiàng)目投資回收周期等處于行業(yè)領(lǐng)先水平的運(yùn)營(yíng)指標(biāo)上。

“創(chuàng)造有愛(ài)有體溫的社區(qū)”“用愛(ài)重塑生活”，貝客董事長(zhǎng)王健倡導(dǎo)的理念道出了其快速發(fā)展的精髓。

相比多數(shù)中介，鏈家投訴率保持低位

相比于周邊租賃物業(yè)，貝客公寓通常擁有20%以上的溢價(jià)，這相當(dāng)于美國(guó)龍頭公寓EQR的運(yùn)營(yíng)水準(zhǔn)，秘訣出自于運(yùn)營(yíng)。在居住空間上，創(chuàng)意、情調(diào)、坪效三個(gè)要素渾然一體；在產(chǎn)品線(xiàn)上，除了金貝、銀貝分檔之外，針對(duì)北京市場(chǎng)專(zhuān)門(mén)推出綠貝，除霾、新風(fēng)、凈水等系統(tǒng)是全國(guó)公寓首例；在經(jīng)營(yíng)社群上，租客求婚儀式、母子廚藝互動(dòng)等愛(ài)的標(biāo)簽與租客之間的互動(dòng)氛圍特色鮮明；居住空間的創(chuàng)意設(shè)計(jì)具體到了每一間房是否都有設(shè)計(jì)感，讓租客“我想住一住的感覺(jué)”瞬間便會(huì)被調(diào)動(dòng)了起來(lái)。

“驅(qū)動(dòng)貝客快速發(fā)展的，與其說(shuō)是環(huán)環(huán)細(xì)扣，不如說(shuō)是貝客人用情懷做事。”驗(yàn)證王健這句話(huà)的是貝客公寓的收入規(guī)模從2015年的967萬(wàn)元上漲到2016年的2750萬(wàn)元，2017年突破8000萬(wàn)元，三年間其復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)400%。

與此同時(shí)，“中國(guó)放心公寓聯(lián)盟”也表現(xiàn)出強(qiáng)烈的品牌意識(shí)，與傳統(tǒng)的房屋租賃中介不同，放心公寓聯(lián)盟以螞蟻金服旗下的芝麻信用為基礎(chǔ)，“用戶(hù)可以憑借自己的信用，減免押金，按月交租”，直接減輕了消費(fèi)者租賃過(guò)程中的經(jīng)濟(jì)壓力。同時(shí)，在這種依托信用記錄的平臺(tái)上，消費(fèi)者愛(ài)護(hù)房源、按時(shí)交租等守信行為會(huì)增加信用積累，而房屋提供方的虛假房源、提前清退等失信行為會(huì)影響到信用評(píng)估，這些都對(duì)租賃雙方形成了誠(chéng)信激勵(lì)和懲戒約束，有助于規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)。

貝客公寓以開(kāi)發(fā)高端住房租賃市場(chǎng)為方向

相關(guān)人士分析認(rèn)為，基于消費(fèi)者個(gè)人誠(chéng)信記錄的“信用租房”展現(xiàn)了大數(shù)據(jù)時(shí)代“互聯(lián)網(wǎng)+租賃服務(wù)”具有的天然優(yōu)勢(shì)，放心公寓聯(lián)盟通過(guò)信用的探索運(yùn)營(yíng)強(qiáng)化了品牌影響力，提振了房屋租賃行業(yè)的整體形象，從長(zhǎng)期來(lái)看也會(huì)對(duì)傳統(tǒng)地產(chǎn)中介行業(yè)形成一定的倒逼趨勢(shì)。

建立長(zhǎng)租市場(chǎng)機(jī)制保證租房安全感穩(wěn)定感

按照現(xiàn)行租賃規(guī)則，簽訂租房合同后租客就會(huì)支付與房租相同的中介費(fèi)，如果租客都是簽訂一年、2年甚至更長(zhǎng)租期，中介會(huì)失去中介費(fèi)，而不斷搬遷不斷有新房客，中介會(huì)獲取更多的中介費(fèi)。因此，各方呼吁要建立起穩(wěn)健長(zhǎng)效的房屋租賃機(jī)制，保障房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展，這樣能夠從根本上解決承租戶(hù)的心理壓力、維護(hù)租客利益，實(shí)現(xiàn)居者有其屋。

今年4月3日，58集團(tuán)旗下58安居客房產(chǎn)研究院發(fā)布了今年第一季度住房租賃市場(chǎng)報(bào)告，從租賃市場(chǎng)供應(yīng)、租房需求情況、租金價(jià)格走勢(shì)、市場(chǎng)展望等角度進(jìn)行剖析?？上驳氖牵夥繄?bào)告顯示，長(zhǎng)租公寓正在成為市場(chǎng)的生力軍。

據(jù)了解，北京的萬(wàn)科翡翠書(shū)院是首批企業(yè)自持租賃房項(xiàng)目之一，該項(xiàng)目主要是面向中關(guān)村及周邊地區(qū)科技人才高品質(zhì)地改善家庭租賃社區(qū)。按照此前約定好的規(guī)則，開(kāi)發(fā)商變身房東，這批房子只租不售，最長(zhǎng)租期達(dá)10年，是真正的“長(zhǎng)租公寓”。

“所有房源按精裝修標(biāo)準(zhǔn)，配備中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)、全屋凈水系統(tǒng)和智能家居產(chǎn)品。對(duì)比來(lái)看，品質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn)并不輸疊墅產(chǎn)品?！比f(wàn)科方面介紹道。根據(jù)目前的規(guī)劃，翡翠書(shū)院將采用低密社區(qū)建造方式，能夠達(dá)到節(jié)能減排目的的綠色建筑，有10%的房源嘗試采用超低能耗建筑的最新技術(shù)。目前，翡翠書(shū)院項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)，近期將啟動(dòng)預(yù)租，預(yù)計(jì)2020年底將交付第一批租賃房源供使用。

長(zhǎng)租市場(chǎng)成新風(fēng)口，房企的爭(zhēng)相布局推高了長(zhǎng)租公寓房源的供應(yīng)水平。58安居客房產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)顯示，在全國(guó)知名房產(chǎn)企業(yè)中，已有萬(wàn)科、金地、龍湖、旭輝、綠地、萬(wàn)達(dá)、碧桂園等企業(yè)進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。截至3月，全國(guó)范圍內(nèi)各類(lèi)長(zhǎng)租公寓品牌達(dá)1200多家，房源規(guī)模逾202萬(wàn)。我國(guó)現(xiàn)有的長(zhǎng)租公寓布局以北上廣深4個(gè)一線(xiàn)城市，以及南京、杭州、成都、武漢、天津、蘇州等新一線(xiàn)城市的分布最為集中。

不過(guò)有業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前我國(guó)的長(zhǎng)租市場(chǎng)發(fā)展仍然處于起步階段，近年上海、北京等城市在土地出讓環(huán)節(jié)制定的鼓勵(lì)住房租賃的相關(guān)政策將推動(dòng)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)未來(lái)的加速供應(yīng)，未來(lái)長(zhǎng)租公寓還有很大的發(fā)展空間。

長(zhǎng)租公寓無(wú)疑可以鎖定租約期內(nèi)的租金、保證租房生活的穩(wěn)定，值得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商實(shí)踐。但也有聲音指出，在開(kāi)發(fā)類(lèi)似的長(zhǎng)期公寓時(shí)，應(yīng)該盡可能顧及到普通租客的需求，開(kāi)發(fā)出更多符合工薪階層居住、價(jià)格低廉、更宜居的長(zhǎng)租房屋類(lèi)型。

業(yè)內(nèi)人士同時(shí)也指出，從根本上說(shuō)，要切實(shí)維護(hù)當(dāng)事人特別是承租人的合法權(quán)益，讓租房有安全感和穩(wěn)定感，解決承租人的后顧之憂(yōu)，還是要推動(dòng)相關(guān)立法，通過(guò)法律法規(guī)來(lái)明確當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)、規(guī)范市場(chǎng)行為、穩(wěn)定租賃關(guān)系。這也是德國(guó)等租賃市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)。