住房租賃市場：理想很豐滿現(xiàn)實卻骨感

文/本刊記者 彭婷婷

近期，《中國商界》雜志針對房屋租賃市場進行了一次問卷調(diào)查，選取樣本100人。其中，有60%至70%的租戶認為，租賃市場普遍存在房租過高、大量虛假廣告信息、中介費用不合理問題；有30%的租戶認為，到期退房時中介會無故不退押金。而這只是租戶對住房租賃市場的直觀感受，其背后的發(fā)展情況究竟如何才真正需要深思。

據(jù)悉，2017年7月，住建部會同有關(guān)部門在全國選取了首批12個重點城市開展住房租賃試點。隨后，全國超過50個城市發(fā)布了支持住房租賃的政策，住房租賃市場被社會各界高度關(guān)注。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受本刊記者采訪時表示，政策的著力點主要是保護租房者、維護租賃關(guān)系穩(wěn)定，但從租賃市場看依然存在很多問題，如不同的企業(yè)、機構(gòu)等紛紛入局使市場規(guī)范發(fā)展存疑，還有租賃的安全以及市場的投機性等等。

不能輕言形勢大好

住房租賃市場在商業(yè)上釋放出來的巨大想象空間，目前已在全國一二線城市吸引了大批房企、社會資本、金融機構(gòu)進入，供應(yīng)主體的多元化趨勢開始呈現(xiàn)。但租房市場真的是形勢一片大好嗎？

據(jù)調(diào)查，以北京、上海為代表的一線城市在過去的4年中，首次購房人群年齡從30歲推遲到34歲，大城市的年輕人會有越來越長的時間停留在租房市場。方正證券測算認為，中國住房租賃市場的GMV（年交易總額）在1.8萬億至1.9萬億元區(qū)間，市場潛力巨大。

也有統(tǒng)計顯示，目前已有超過500家企業(yè)涌入房屋租賃市場，既包括萬科、遠洋、龍湖、金地、碧桂園等知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也包括互聯(lián)網(wǎng)大佬們。阿里巴巴在杭州建立了首個智慧租賃平臺，已有100萬家公寓正式入駐，騰訊系資本也在四處投資長租公寓運營商等。

“從表面上看，租房市場形勢大好。但事實上，租戶的直接感受是，受到熱捧的租房市場并沒給他們帶來實實在在的好處，倒是租房更難租金更貴了?！敝袊勒芯吭涸洪L、城市運營專家朱曉紅在接受本刊記者采訪時表示，“住房租賃市場目前只是在政策支持下加速了發(fā)展，還沒有真正形成大格局，其市場份額僅占1/14，與新房市場與二手房市場比仍然不足以與之分庭抗禮。所以，不能輕言租房時代已經(jīng)來臨?！敝鞎约t說道。

而這并不是沒有原因的。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長劉志峰表示，首先是供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，居民單一的住房購買方式和高房價形成的矛盾影響了市場的健康發(fā)展。其次，熱點城市，特別是人口大量流入的城市，需求量大，供應(yīng)不足，無法滿足市場的需要。并且進入租賃市場的企業(yè)缺乏自主經(jīng)營和運營的能力，難以向租戶提供穩(wěn)定、優(yōu)質(zhì)，可信的服務(wù)。

張大偉也坦言，推動租賃市場發(fā)展最大的難題是租售比?！澳壳氨本┑纫痪€城市的租金年回報率只有1%到2%，按照正常的市場邏輯，租賃成為資本首選的投資前提是，租金回報率超過資金成本的1%以上，但現(xiàn)在的回報率卻根本做不到?！?/p>

此外，值得關(guān)注的是，當(dāng)前有很多企業(yè)、銀行開始介入租賃市場，提供了信貸工具、押金信用與租賃房源升級。以銀行機構(gòu)的布局為例，3月底，建設(shè)銀行廣州住房金融服務(wù)中心正式開業(yè)，這也意味著之前一直備受矚目的“存房”業(yè)務(wù)終于浮出水面。據(jù)張大偉介紹，“存房”業(yè)務(wù)的主要運營步驟，是房東提出“存房”需求后，建行對其房產(chǎn)未來3至10年租金收益進行專業(yè)評估。房主認可之后，建行再撮合房東與建行的關(guān)聯(lián)公司建方公司達成住房長租權(quán)交易。

“這種資金進入租賃市場，并不能改變租賃市場的供需。銀行提供的貸款服務(wù)雖然是針對部分開發(fā)商提供的長租房源，但租賃消費是屬于時間消費，居住是基本的生存需求。并且銀行提供的租賃貸款業(yè)務(wù)很容易成為開發(fā)商或者租賃公司套貸的工具，如果擴大到個人租賃房源也有可能成為個人的套貸工具，所以從目前來看，存房這一業(yè)務(wù)依然是以試點為主?！睆埓髠フf道。

中介服務(wù)不規(guī)范

劉女士初到北京，從黑中介處租得一套二室一廳的房屋，以“押一付三”的方式交納了上萬元租金后住了進去?？墒莿傋∵M去一個星期，黑中介即通知她說房東要將房子收回，不再出租，必須要馬上退房。但劉女士認為，雙方簽有租房合同，中介不能違約，拒絕搬走。但黑中介卻以各種方式威脅她，并趁其不在家時換鎖，搬其行李……劉女士只好無奈搬離，最終也沒能從黑中介處要回自己所交納的房租、押金、中介費等。

“其實，像劉女士這樣的租戶比比皆是。一般情況下，黑中介為了吸引租客的注意，在租房網(wǎng)站上稱自己是個人直租，沒有中介費，如果房客決定承租并簽訂租房合同后，黑中介便開始以各種方式強索中介費、押金、暖氣費等。有些租戶，比如一些‘北漂’等初來乍到，沒有警惕意識，是很容易上當(dāng)受騙的?！币晃徊辉妇呙姆课葑赓U中介服務(wù)公司負責(zé)人對記者表示，租戶還是應(yīng)多了解租房信息，不要輕易被低租價誘騙，而應(yīng)去正規(guī)渠道找中介。

還有一個現(xiàn)象是，二房東不好管理。據(jù)悉，為消除居住安全隱患，北京市制定了相關(guān)規(guī)范，禁止改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租，禁止將廚房衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等作為臥室對外出租。如有違規(guī)“打隔斷”對外出租的情況政府部門會進行清理。有二房東將房屋打上隔斷，然后以較低房租吸引房客入住，收取房客房租。當(dāng)該房屋租戶住滿了之后，其就撥打舉報電話，政府部門會按照有關(guān)規(guī)定清退群租房。

提起二房東來，作為房東的張皓月（化名）最近也很煩惱：“租出去的房子莫名地被打了隔斷，好好的家具全換成了破的，還時常換鎖，關(guān)鍵這些情況都不告知我?！?/p>

上述中介公司負責(zé)人提醒租戶，在面臨這樣的狀況時可以向?qū)俚胤课莨芾砭峙e報，如果發(fā)生糾紛可以通過屬地派出所或者司法渠道加以解決。

“從民生的角度考慮，培育租房市場應(yīng)把租金降下去、把品質(zhì)搞上去，改善租房服務(wù)、規(guī)范市場秩序?！敝鞎约t說道。

長租公寓仍處于探索階段

目前搶灘長租公寓市場最快的，主要以房企的長租公寓品牌為主，比如龍湖冠寓、萬科泊寓。以廣州為例，據(jù)廣州中原研究發(fā)展部調(diào)研顯示，目前，廣州主要分布著約70多家規(guī)模不一的長租公寓，提供單身公寓約20000套左右。但也有調(diào)查顯示，超七成網(wǎng)友認為長租公寓租金太高，讓人望而卻步，如果月租金2000元以下還是可以接受的。

據(jù)悉，得益于政策、土地、融資等多方加持，目前，全國已有1000余家長租公寓品牌分食市場。然而，在野蠻生長之下，利潤、模式、運營等難點痛點阻礙著長租市場的可持續(xù)發(fā)展，市場亟須尋找一條適合自己發(fā)展的路徑。

張大偉按照萬科一宗租賃方案對比買房方案算過一筆賬：其位于北京5環(huán)的70年出租房用地，距西二旗8公里，90平方米精裝修三居室，只租不售，租金一次付清，10年180萬元起。很多人說是高端，裝修如何如何豪華，但位于同類型區(qū)域的主要還是海淀幾宗地塊，分別是翠湖區(qū)域和西北旺的亮甲店。其中位置要好一點的亮甲店，限價是5.8萬元。按照這個計算，90平方米的限價房，總價是522萬元。而如果70年租賃90平方米，不計算信貸成本，合計則需要1260萬元。

朱曉紅表示，長租的困惑在于租金貴、押金多。所以，搞長租要鎖定人群，比如租給單位，一些人不住了，單位新來的人會接著住，但這不是居家模式，也就是職工宿舍性質(zhì)。所以，在長租公寓市場，蛋糕雖大，但你能分多大、占多少份額則要看你的運營模式有沒有形成核心競爭力。

此外，業(yè)內(nèi)人士認為，市場普遍缺乏專業(yè)的服務(wù)機構(gòu)，缺乏體系化、規(guī)模化的運營體系。比如，現(xiàn)在的很多二房東手頭上雖然有很好的資產(chǎn)，但并沒有專業(yè)能力去做好資產(chǎn)運營，也沒有能力做更好的融資，從而把這個資產(chǎn)變得更有價值。大部分企業(yè)并不知道如何去建立起體系化、規(guī)?；倪\營能力。

長租公寓是全鏈條的，從業(yè)者應(yīng)當(dāng)從資金方面做到開源節(jié)流，比如項目獲取是否能夠拿到更優(yōu)質(zhì)的物業(yè)、更適合做長租公寓的物業(yè)，包括其他的部門支持，比如說從設(shè)計層面、施工層面怎樣能夠更大程度節(jié)省成本、能夠做出更符合市場的產(chǎn)品來。

從輕租重售到租構(gòu)并舉轉(zhuǎn)變?nèi)孕枰獣r間

輕租重售現(xiàn)象形成的原因十分復(fù)雜，要改變這種現(xiàn)狀還需要時間。朱曉紅認為，租售并舉是建立在租售同好的基礎(chǔ)之上，建立在供求對應(yīng)、各取所需的前提之下。租售并舉不是指在市場份額或絕對數(shù)量上的半斤對八兩，而是要提升租賃住房品質(zhì)，讓更多的人樂享租房的生活方式。由輕租重售到租售并舉，前路漫漫，不可能一氣呵成。

有數(shù)據(jù)顯示，北上廣租房族的人均房租支出已超2000元，廈門、杭州、合肥等34個城市租房收入比已在25%至45%之間，北京、深圳、上海等城市則超過了45%，這意味著一些城市居民家庭收入的近一半花在了房租上。

朱曉紅表示：“房租居高不下，出現(xiàn)了買房難，租房也難的情況，就很難成功實現(xiàn)人們消費意愿的轉(zhuǎn)移。要實現(xiàn)人們的住房消費習(xí)慣的轉(zhuǎn)移，需要各供應(yīng)主體在成本領(lǐng)先、品質(zhì)可靠、服務(wù)擴容方面做出努力?！?/p>

租售并舉要理念先行，要把“輕租重售”的形成原因、利弊得失說明白；要把租售不只是空間功能的交易，還會有許多非物理空間的功能價值講清楚。同時，政府要落實“租購?fù)瑱?quán)”，比如在教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等方面的配套。

此外，對于房地產(chǎn)調(diào)控來說，“建立租購并舉的住房制度,發(fā)展住房租賃市場，是房地產(chǎn)長效調(diào)控的政策之一；鼓勵租賃消費，穩(wěn)定租賃關(guān)系，賦予租房者更多的權(quán)利，也是科學(xué)住房觀念的一個重要環(huán)節(jié)，更可以避免房地產(chǎn)市場大起大落，減少非理性購房需求。”張大偉說道。

“住房制度改革勢在必行，多主體供應(yīng)、多渠道保障、租構(gòu)并舉是不錯的思路。但我們不能站在一己的立場去過度地解讀，不要期望租賃市場能像雨后春筍那樣層出不窮、茁壯成長。長租公寓作為一個細分領(lǐng)域，在盈利模式等方面還存在很多空白。與強大的銷售市場相比，租賃市場的大發(fā)展還在啟動階段，還有很多事要做，還有很長的路要走?！敝鞎约t說道。