長租公寓火熱，風(fēng)險藏在哪里

張大偉

長租公寓市場表面光鮮，有政策支持、市場預(yù)期高漲等“光環(huán)”，越來越多的品牌房企正在加快入局，但投資長租公寓的回報率卻一直備受質(zhì)疑。

當(dāng)前，全國排名前30的房地產(chǎn)企業(yè)已有三分之一進(jìn)入了長租公寓市場，然而盈利情況普遍不樂觀：最早進(jìn)入市場的萬科泊寓，至今尚未盈利;龍湖則公開表示3年內(nèi)不考慮盈利。

為何長租公寓叫好卻不賺錢？根本原因在于當(dāng)前房企旗下的長租公寓普遍的低收益、長回報周期的商業(yè)模式。根據(jù)對各類集中式和分散式長租公寓的調(diào)研，目前國內(nèi)品牌公寓的成本費用主要由拿房成本、獲客成本、裝修攤銷、人力開支、增值稅構(gòu)成。其中拿房成本占到整體收入的50%左右，其次為裝修攤銷，按照10個月的租金作為裝修開支、5年攤銷，裝修攤銷成本占收入的比重約為16.7%，人員成本和獲客成本大致為12.6%和4.5%。按息稅前凈現(xiàn)金流測算的投資回收期平均在4～5年左右。

世聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，包括長租公寓在內(nèi)的資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，總體毛利率僅為2.32%，其中主要原因是“拓展成本和公寓前期運營成本過高”。

長租公寓對于大部分房企來說，現(xiàn)時依然只是嘗試、布局、積累經(jīng)驗的階段。在產(chǎn)業(yè)鏈其他增值業(yè)務(wù)盈利模式尚不成熟的情況下，企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張后的盈利壓力十分巨大。

什么時候才能賺錢？集中式公寓可能在做到2萬間房時，盈利情況會開始變好，但分散式則可能要做到10萬間房才有可能變好。除規(guī)模之外，長租類項目要想盈利，需要做到三點：第一是產(chǎn)品和服務(wù)，第二是系統(tǒng)化的運營能力，第三是相對比較順暢的融資途徑。因此，從盈利角度，長租公寓目前并不適合抗風(fēng)險能力較弱的中小創(chuàng)業(yè)者參與。

經(jīng)營者風(fēng)險：“輕資產(chǎn)”

陳云峰（中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長）

2018年春節(jié)期間，位于首都國際機(jī)場附近的新派公寓新國展店遭遇業(yè)主停水?dāng)嚯?，這讓長租公寓領(lǐng)域所面臨的集體性風(fēng)險——“輕資產(chǎn)”問題浮出水面。除了大型房企以及個人小業(yè)主以自有房屋進(jìn)入租賃市場，更多的長租公寓運營者扮演的是“二房東”與公寓服務(wù)提供者的角色，其自身利益、租客利益都難以得到保障。

新派公寓的遭遇絕非孤立個案，其觸及了所有輕資產(chǎn)長租公寓運營者們所擔(dān)憂的一個痛點，即產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓物業(yè)之后租約租金能否持續(xù)穩(wěn)定?！百I賣不破租賃”的原則盡管反映了法律的相關(guān)精神，即租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。但在實際操作中，業(yè)主的更迭往往會帶來麻煩。

對于當(dāng)下的房產(chǎn)市場而言，物權(quán)明顯大于租權(quán)，“租購并舉”最難的就是要突破租權(quán)和物權(quán)的關(guān)系。長租公寓的房源，經(jīng)常被業(yè)主質(zhì)押出去以申請貸款，因而“買賣不破租賃”的道德約束能夠起到的保障很有限。而運營方，即便花費資金請了律師調(diào)查承租公寓的確權(quán)、負(fù)債、公開市場上的不良信息以及法院、工商方面的不良記錄等問題，還是有很多非公開信息在盡職調(diào)查過程中是難以觸及的。盡職調(diào)查方面的疏漏，正是此次新派公寓“觸雷”的原因。

長租公寓領(lǐng)域里還有很多法律法規(guī)尚待完善，也缺乏具體的規(guī)范化細(xì)則，經(jīng)營方在拓展項目過程中會遇到業(yè)主違約、證件不全等問題，特別是一些符合業(yè)務(wù)開展條件的存量房，如舊廠房和農(nóng)民房等，存在產(chǎn)權(quán)與用地性質(zhì)未明確的問題;存在建筑、消防驗收規(guī)范不清晰，工商等經(jīng)營證照不明確等問題。面對這些問題，經(jīng)營方往往感到舉步維艱。因此，在進(jìn)一步推動“租售同權(quán)”的大背景下，監(jiān)管方有必要給予合法合規(guī)的長租公寓運營者一定的政策扶持和法律救濟(jì)指引。

租戶風(fēng)險：“被貸款”

李越（上海鎮(zhèn)平律師事務(wù)所律師）

2018年2月，有不少租客在網(wǎng)上發(fā)起維權(quán)，起因是他們通過一家名為“愛公寓”的長租公寓公司租了一年的房子，租約未到期就有房東以兩個月未收到房租為由，強(qiáng)行驅(qū)趕租客。

不僅如此，租客發(fā)現(xiàn)自己莫名其妙背上了一筆貸款。原來，愛公寓在平安好房平臺上以租客名義進(jìn)行貸款，愛公寓得以一次性獲得全部房租貸款后，再按月付給房東，剩余款項則用于投資、擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模。在租金貸的支持下，愛公寓在半年內(nèi)掌控的公寓數(shù)量從600間發(fā)展到了4000間。

愛公寓的案例非常典型。當(dāng)下，許多長租公寓利用消費金融平臺向租客提供租房信用貸和租房消費貸。房租貸本身是一個中性的工具和手段，既解決了房東回收房租的難題，又能使租客避免個人信用因為拖欠房租而受到不利影響。另外，金融機(jī)構(gòu)以及消費平臺可以從中賺取一定的貸款利息。一些中小型長租公寓經(jīng)營者可能會違規(guī)操作，以租客名義獲得貸款甚至被當(dāng)作融資和套利方式。

如果貸款過程中租客是完全不知情的，那么長租公寓經(jīng)營者就涉嫌無權(quán)代理，侵犯了租客的知情權(quán)、信息安全權(quán)以及財產(chǎn)的處分權(quán)。

除了“被貸款”，租客還有哪些問題需要警惕？首先，在簽訂合同時需要設(shè)置住所租借條件以確保承租人寓居環(huán)境安全、健康、衛(wèi)生，約束租借人的合同解除權(quán);也需要在押金、租金辦理等方面明晰辦法。此外，政府還要立起規(guī)矩、建好“跑道”，對合租標(biāo)準(zhǔn)、消防標(biāo)準(zhǔn)、用處變更、運營企業(yè)主體職責(zé)等予以明晰的界定，讓長租公寓行業(yè)走上標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展之路。

監(jiān)管重點：改變散租為主的供應(yīng)方式

姚勁波（全國人大代表、58集團(tuán)首席執(zhí)行官）

近年來，政府對于住房租賃市場大力支持。比如2017年8月29日，杭州市人民政府辦公廳發(fā)布通知，指出住房租賃企業(yè)可將符合條件的客廳（起居室）按規(guī)定改造成一間房間單獨出租。南京、武漢、成都也在同期陸續(xù)出臺相關(guān)租賃扶持政策。上海市則早在2015年，就頒布了《關(guān)于鼓勵社會各類機(jī)構(gòu)代理經(jīng)租社會閑置存量住房的試行意見》。

但租賃市場的發(fā)展過程中也出現(xiàn)了一些問題。在2017年12月北京開展的出租公寓大排查大清理大整治專項行動中，大量個人出租者的違規(guī)租賃用房的安全隱患也暴露了出來。

個人出租者與機(jī)構(gòu)出租者相比，不論是服務(wù)質(zhì)量還是穩(wěn)定性上都相去甚遠(yuǎn)，導(dǎo)致了租賃體驗差、頻繁搬家、租客權(quán)益無保證、政府監(jiān)管困難等問題。解決這些問題關(guān)鍵還在于改變目前我國租賃市場以房東散租為主的供應(yīng)方式，引導(dǎo)專業(yè)機(jī)構(gòu)成為重要運營主體。給予機(jī)構(gòu)財政支持及稅收優(yōu)惠等政策鼓勵;同時，在管理方面，明確租賃機(jī)構(gòu)經(jīng)營租賃業(yè)務(wù)的范疇，并予以備案或?qū)徟鞒坦芾砑胺?wù)支持。

除了政策的支持之外，長租公寓還需要相關(guān)法律法規(guī)的明確與統(tǒng)一。比如關(guān)于“N+1”（即客廳、起居室按規(guī)定改造成房間單獨出租）、合租等方面，相關(guān)政策法規(guī)未明確的城市，執(zhí)法機(jī)構(gòu)可能存在多重執(zhí)法，導(dǎo)致專業(yè)租賃機(jī)構(gòu)合規(guī)運營的合租產(chǎn)品被混為黑中介的群租產(chǎn)品，而遭受打擊。城市的部分人才因無房可住而流失，一部分合租需求轉(zhuǎn)到地下，給黑中介哄抬房價、違規(guī)運營帶來可乘之機(jī)，給市場安全管理造成潛在危機(jī)。