德化縣王厝山棚戶區(qū)改造安置房建筑面積的測算方法與精度分析

摘 要：本文分析了安置房面積測量時產(chǎn)生誤差的原因，討論建筑面積測算方法、成果精度分析和避免誤差產(chǎn)生等問題。筆者結(jié)合德化縣王厝山棚戶區(qū)改造安置房測繪的實例進(jìn)行了具體分析。

關(guān)鍵詞：棚戶區(qū)改造；安置房；建筑面積；測量方法；成果精度分析

中圖分類號：TU9；TB9 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1003-5168（2018）10-0110-03

Discussion on the Measuring Method and Accuracy Analysis of

Resettlement Houses Building Area of Shanty Town Transformation

ZHANG Zhangqiang

（Dehua County Land Reserve Center，Dehua Fujian 362500）

Abstract： This paper analyzed the measurement error of the resettlement housing area， and discussed a series of problem of measuring method， accuracy analysis and error reduction with building area. Based on this， the resettlement houses mapping of shanty town transformation from Wangcuo Mountain in Dehua County， was carried out and analyzed.

Keywords： shanty town transformation；resettlement houses；housing area；measuring method；accuracy analysis

安置房面積測量是房屋不動產(chǎn)權(quán)籍管理和確權(quán)登記的一個量化指標(biāo)，其面積是廣大被征遷戶關(guān)注的焦點，是安置房價值的重要依據(jù)之一。房屋不動產(chǎn)面積測量是通過房屋產(chǎn)權(quán)邊界測定進(jìn)而確定不動產(chǎn)的建筑面積。建筑面積的測量基本上無法直接用測量儀器進(jìn)行測量，只有通過對整幢建筑各個單元及其結(jié)構(gòu)的邊長、角度進(jìn)行測量，成圖后通過計算，推算出各單元套內(nèi)面積和整幢公共面積。因此，測量過程中長度、角度的測量誤差，將直接影響房屋不動產(chǎn)面積的測量精度。

1 房屋不動產(chǎn)建筑面積的組成

《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，房屋不動產(chǎn)建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積屬于獨立產(chǎn)權(quán)，共有建筑面積的分?jǐn)偛糠譃楣灿挟a(chǎn)權(quán)?！渡唐贩夸N售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》規(guī)定：房屋不動產(chǎn)按單元（或套）銷售，其銷售面積為單元內(nèi)建筑面積與實際分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和[1]。房屋不動產(chǎn)的銷售面積等于單元內(nèi)建筑面積加上分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。綜上，房屋不動產(chǎn)建筑面積由單元內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e兩部分組成，其中單元內(nèi)建筑面積由單元內(nèi)使用面積、墻體和陽臺三部分組成[2]。

2 安置房建筑面積的測量

安置房建筑面積測量可分為預(yù)選測量和竣工測量。預(yù)選測量指安置房在預(yù)選階段進(jìn)行房產(chǎn)面積測量，此次測量由于安置房正處在建設(shè)期間，沒有現(xiàn)成的房屋可供測量，只能根據(jù)設(shè)計圖紙對房產(chǎn)面積進(jìn)行測算，確定每幢建筑的總建筑面積和各單元的建筑面積?？⒐y量是在安置房建成后對其房屋面積進(jìn)行測量，需要使用測量儀器（如手持激光測距儀、鋼卷尺、全站儀等）對安置房的邊界長度、位置和單元的實際情況進(jìn)行測量，使用計算機計算出房屋的總面積及分戶面積。

2.1 安置房建筑面積測量和分戶權(quán)屬界線的確定

安置房建筑面積是以幢為單元進(jìn)行測繪和計算的，不同用途、層數(shù)、結(jié)構(gòu)的房屋需要分別測繪。以建筑物四面墻體外側(cè)房角點為界址點；毗連房屋四面墻體，以墻體的所有權(quán)歸屬為界線測繪。外業(yè)測量時需要對每一幢建筑物（構(gòu)筑物）進(jìn)行單獨測量，要結(jié)合實際繪出分層分戶平面草圖，并詳細(xì)進(jìn)行標(biāo)注，及時完成內(nèi)業(yè)成圖計算。

安置房分戶權(quán)屬界線的核心是墻體的歸屬，分為自墻、共墻和他（借）墻。相鄰單元的建筑面積以權(quán)屬界線為界，依據(jù)權(quán)屬來源劃分單元房屋不動產(chǎn)權(quán)屬界線。成套房屋的權(quán)屬界線是各單元之間的分隔墻的中線，以及單元與公共建筑物分隔墻和外墻的中線。整幢為一權(quán)屬單元時，一般以該幢外墻邊線為界；各戶陽臺以其維護(hù)結(jié)構(gòu)范圍為權(quán)屬界線[2]。

2.2 安置房套內(nèi)建筑面積的測算

安置房的權(quán)屬界線清楚、產(chǎn)權(quán)明晰，可直接采用手持式激光測距儀測量構(gòu)成不同單元的建筑物的軸線邊長數(shù)值，利用計算機繪圖軟件成圖，進(jìn)而計算出其權(quán)屬界線構(gòu)成的閉合圖形的套內(nèi)建筑面積。

整幢為一權(quán)屬單元時，其權(quán)屬界線為該幢的外墻角點連線。對于成套房屋，首先要用激光測距儀測量出套內(nèi)各個房間的凈邊長，再用鋼卷尺丈量界墻的墻體厚度，然后直接加（或減）界墻墻體的厚度，進(jìn)而計算出單元的外部邊長數(shù)值，利用計算機繪圖軟件成圖，從而測算出套內(nèi)建筑面積。

2.3 共有建筑面積的界定與測繪

《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定房屋不動產(chǎn)共有建筑面積是各產(chǎn)權(quán)主共同占有或者共同使用的建筑面積，由整幢共有、各功能區(qū)共有和各樓層共有三部分組成。一幢建筑物的共有建筑面積包括為整幢建筑物服務(wù)的公共門廳與廊道、樓梯間、電梯井、上下水及電力管線通道、垃圾道、設(shè)備間、地下室（計容）、變電室、值班室以及公共和管理用房等。其水平投影面積為該部分的建筑面積。共有建筑面積還包括各單元與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（含山墻）水平投影面積一半的建筑面積[1]。

在確認(rèn)共有共用部位后，采用手持激光測距儀結(jié)合鋼卷尺測量構(gòu)成不同閉合圖形的軸線邊長，然后計算該封閉圖形所圍成的建筑面積。

2.4 共有建筑面積的分?jǐn)傇瓌t與計算方法

共有建筑面積分?jǐn)傇瓌t是誰使用誰分?jǐn)偂Ｒ詥卧ㄖ娣e所占的比例，首先按幢分?jǐn)?，其次按功能區(qū)分?jǐn)?，再次分?jǐn)偟礁鱾€樓層，最后把共有建筑面積分?jǐn)偨o各個單元。

安置房以整幢為單位按照相關(guān)套內(nèi)面積的比例進(jìn)行分?jǐn)?，根?jù)整幢的共有和套內(nèi)建筑面積的總和，求取整幢安置房的分?jǐn)傁禂?shù)，再根據(jù)各套安置房的套內(nèi)建筑面積，求得各套安置房的分?jǐn)偯娣e。其公式如下：

[K=δSi/Si] （1）

[δSi=K·Si] （2）

[SEi=ΔSi+Si] （3）

式中，[K]為共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)；[δSi]為整幢共有建筑面積之和；[Si]為整幢各單元建筑面積之和；[ΔSi]為第i單元需分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e；[Si]為第i單元套內(nèi)建筑面積；[SEi]為各單元房屋的建筑面積。

2.5 實例分析

王厝山棚戶區(qū)安置房位于德化縣潯中鎮(zhèn)，總用地面積26 458m2，建筑占地面積6 929m2，由1、2、3、4、5、6#六幢住宅和一至三層地下室組成，其中：1、3、4、6#樓各24層，2#樓19層，5#樓18層，共計670套?？偨ㄖ娣e118 884.94m2。其中：地上建筑面積81 231.18m2（其中：住宅74 722.59m2，商業(yè)2 064.14m2，社區(qū)辦公用房441.03m2，公廁55.37m2，變配電室192m2，消控室23.89m2，門衛(wèi)40m2，物業(yè)管理、騎樓和架空層等建筑面積3 692.16m2），地下室建筑面積37 653.76m2。地下室為停車庫和設(shè)備用房，局部為自然通風(fēng)井、采光井、物業(yè)管理用房；一層為住宅門廳、局部為店面，二層以上為住宅。通過現(xiàn)場調(diào)查和實地測繪，內(nèi)業(yè)采用AUtoCAD2007制圖軟件平臺及南方CASS9.0成圖系統(tǒng)進(jìn)行房屋分層分戶平面圖繪制、面積計算、統(tǒng)計各功能區(qū)面積及各功能區(qū)共有建筑面積。

以1#樓為例，其權(quán)屬單元數(shù)為69戶，建筑總面積為8 566.18m2，住宅套內(nèi)建筑面積為6 770.05m2，一層公廁面積55.37m2，整幢共有面積為1 740.76m2，其分?jǐn)傁禂?shù)K=0.255 041。1#樓2—24層房屋平面圖如圖1所示。

3 房屋邊長與面積測算的精度分析

3.1 房屋邊長測量精度分析

《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定，房屋邊長測量中誤差為：

mD=a+bD （4）

式中：a為固定誤差；b為比例誤差系數(shù)；D為測距邊長。

經(jīng)檢驗合格的手持式測距儀的量邊精度能夠達(dá)到一級面積測量的要求，即（5.0+0.002D）mm。量邊限差[ΔD]為2倍測距中誤差，即

[ΔD=2a+bD] （5）

在施測時，各項限差應(yīng)滿足以下規(guī)定：儀器精度等級為I級：一測回讀數(shù)較差5mm，單程讀數(shù)差7mm；儀器精度等級為II級：一測回讀數(shù)較差10mm，單程讀數(shù)差15mm。往返測或不同時段觀測結(jié)果較差。

綜上，安置房邊長測量，激光測距儀的固定誤差、比例誤差與儀器的精度有關(guān)，而邊長測量精度與邊長的長短和測量精度有關(guān)。在實際測量中，可適當(dāng)增加讀數(shù)次數(shù)。經(jīng)過實際運算，手持式光電測距儀的固定誤差a<7mm，比例誤差b<0.000 2，可用于任意一級面積測量的量邊工作[3]。

3.2 房屋面積測算精度分析

《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定，面積測量及計算結(jié)果中誤差和限差公式如表1所示。

各地的經(jīng)濟發(fā)達(dá)程度、房屋不動產(chǎn)價值高低、房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r存在差異，房屋不動產(chǎn)面積測量成果可以結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況選擇適宜的房產(chǎn)面積精度等級。王厝山棚戶區(qū)改造區(qū)域處在德化縣的城郊結(jié)合部，其商業(yè)較不發(fā)達(dá)，其房產(chǎn)面積的精度等級采用第二等級是可行的。

下面就1#樓的房產(chǎn)面積計算數(shù)據(jù)進(jìn)行精度分析，1#樓總面積及各單元面積計算如表2所示。

上述安置房面積計算的小數(shù)點取位為0.01，采用表1中房產(chǎn)面積測量中誤差公式計算：

[ms=0.02s+0.001S] （6）

式中，[S]為分層總面積。將數(shù)據(jù)帶入式（6）可得，[ms]=10.42，[ΔS]=8 566.18-8 566.38=-0.2m2<2ms，每單元改正數(shù)[V=ΔS÷69=-0.003m2]。

當(dāng)[ΔS]>2ms時，說明測量過程存在粗差，需要返工重測；當(dāng)[ΔS]<2ms時，則房屋單元面積可平差計算。各單元面積平差計算后的產(chǎn)權(quán)面積如表3所示。

4 結(jié)論

①為確保安置房面積測量精度，需要采用精度較高的測量儀器，盡可能以幢為單位進(jìn)行單獨計算，避免多個面積累加，減少誤差的疊加。

②采用手持式激光測距儀、全站儀等儀器進(jìn)行安置房建筑面積測量，并利用面積分?jǐn)偣竭M(jìn)行計算，具有精度高、速度快的特點，滿足不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理的精度需要。

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