二手房買(mǎi)賣(mài)“陰陽(yáng)合同”藏陷阱

“網(wǎng)簽合同是假的，無(wú)效”

寧波的沈瓊（化名）夫婦去年看中了周大伯家的一套房子。經(jīng)過(guò)商議，房屋的總價(jià)為190萬(wàn)元。于是，雙方簽訂了一份合同，約定房屋成交總價(jià)為190萬(wàn)元。二手房過(guò)戶時(shí)，為了少交稅，按照“潛規(guī)則”，雙方采用了“陰陽(yáng)合同”的方法。

“陰”合同即當(dāng)時(shí)簽訂的總價(jià)為190萬(wàn)的那份。“陽(yáng)合同”是雙方在房產(chǎn)交易中心簽訂的涉案房屋的網(wǎng)簽合同，網(wǎng)簽價(jià)格為150萬(wàn)元。

合同簽訂當(dāng)天，沈瓊夫婦支付了10萬(wàn)元定金。事后，雙方卻因?yàn)榉慨a(chǎn)過(guò)戶中的其他問(wèn)題起了糾紛，沈瓊夫婦將周大伯告上法庭，要求周大伯繼續(xù)履行合同，并支付賠償金和承擔(dān)中介費(fèi)。

令沈瓊夫婦意外的是，周大伯卻在庭上提出了反訴請(qǐng)求：解除《存量房屋買(mǎi)賣(mài)中介合同》及確認(rèn)網(wǎng)簽合同無(wú)效；判決定金10萬(wàn)元不予返還等。

周大伯甚至不惜自爆內(nèi)幕：第三人（指中介公司）明知有正式合同，而唆使、誘導(dǎo)簽訂“陰陽(yáng)合同”，并用假合同去辦理網(wǎng)簽。網(wǎng)簽合同價(jià)款為150萬(wàn)元，比實(shí)際合同價(jià)款減少了40萬(wàn)元，損害了國(guó)家的利益，應(yīng)屬無(wú)效合同。為證明己方觀點(diǎn)，還出示了向?qū)幉ㄊ凶〗ㄎ南嚓P(guān)舉報(bào)受理文件作為證據(jù)。

最后，法院綜合認(rèn)定，雙方簽訂的《存量房屋買(mǎi)賣(mài)中介合同》系雙方的真實(shí)意思表示，各方均應(yīng)依約履行。即“陰”合同有效。法院判決，周大伯和第三人協(xié)助沈瓊夫婦做好涉案房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，確認(rèn)雙方在寧波市不動(dòng)產(chǎn)交易中心簽訂的涉案房產(chǎn)的網(wǎng)簽合同無(wú)效。

看似有利，實(shí)則風(fēng)險(xiǎn)不小

記者以購(gòu)房者的身份咨詢多家中介，發(fā)現(xiàn)雖然各部門(mén)明令禁止，但是“陰陽(yáng)合同”仍屢見(jiàn)不鮮。最主要的目的是為了少交稅。

一名房產(chǎn)中介以周大伯和沈瓊夫婦的買(mǎi)賣(mài)舉了個(gè)例子。

假設(shè)這套房子的個(gè)稅、契稅等都由沈瓊夫婦承擔(dān)（這也是二手房交易中常見(jiàn)的做法）。這套房子為沈瓊夫婦的二套房，面積為100平，周大伯當(dāng)時(shí)買(mǎi)入價(jià)為150萬(wàn)，且已經(jīng)滿2年無(wú)需交增值稅。

那么，按150萬(wàn)的“陽(yáng)”合同，因?yàn)槭瞧劫I(mǎi)平賣(mài)，可以不用交個(gè)稅，契稅部分按150萬(wàn)的2%計(jì)算，則為3萬(wàn)。

按190萬(wàn)的“陰”合同，則需要繳納190萬(wàn)的1%的個(gè)稅，即1.9萬(wàn)；契稅部分按190萬(wàn)的2%計(jì)算，則為3.8萬(wàn)。總共需要繳納5.7萬(wàn)的稅費(fèi)。相比之下，走“陰陽(yáng)合同”可以省下2.7萬(wàn)的稅。如果是總價(jià)高的豪宅，或者是不滿兩年的二手房，“陰陽(yáng)合同”的稅差就更大了。

浙江尚甬律師事務(wù)所陳翔律師說(shuō)，為了少交稅等目的簽訂的“陰陽(yáng)合同”，看似對(duì)交易雙方都有利，但對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方來(lái)說(shuō)，存在著不小的風(fēng)險(xiǎn)。一旦發(fā)生糾紛，雙方都希望按對(duì)自己有利的那份合同來(lái)履行，出現(xiàn)上面的事例也不足為奇了。此外，為了少繳稅款而簽訂“陰陽(yáng)合同”，違反了國(guó)家相關(guān)稅收法律法規(guī)，一旦被查出，不僅要補(bǔ)繳稅款，如達(dá)到一定條件，當(dāng)事人還有可能要承擔(dān)刑事責(zé)任。