我國房地產(chǎn)稅制改革的必要性及建議對策

【摘要】房地產(chǎn)稅制改革一直是近幾年來稅制改革的熱點，本文主要從完善稅制的角度探討了房地產(chǎn)稅制改革的必要性，并介紹了當前我國房地產(chǎn)稅制體系的基本情況，最后提出房地產(chǎn)稅制改革的建議對策。

【關鍵詞】稅制結(jié)構(gòu) 房地產(chǎn)稅改革

一、房地產(chǎn)稅制改革的必要性——基于完善稅制的角度

稅制結(jié)構(gòu)是一國稅收體系的整體布局和總體結(jié)構(gòu)，是指構(gòu)成稅制的各稅種在社會再生產(chǎn)中的分布狀況及相互之間的比重關系。一般來說，一國的稅制結(jié)構(gòu)是由本國的經(jīng)濟發(fā)展水平所決定的，反之稅制結(jié)構(gòu)也會對經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生影響。當前我國的稅制結(jié)構(gòu)是流轉(zhuǎn)稅和所得稅并重的“雙主體”稅制結(jié)構(gòu)，主要有以下幾個特點：

（一）增值稅和企業(yè)所得稅仍然是主體稅種

我國目前的主體稅種仍然是增值稅和企業(yè)所得稅，其次就是消費稅，營改增前的營業(yè)稅和個人所得稅。這反映出我國當前的稅制功能主要是籌資功能，缺乏對收入的調(diào)節(jié)分配功能和優(yōu)化資源配置功能。

（二）財產(chǎn)稅類和其他稅種的比重明顯偏低

以房產(chǎn)稅為例，近年來我多的房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收也隨之增加，但持有環(huán)節(jié)和使用環(huán)節(jié)的稅收收入增長明顯滯后，房產(chǎn)稅所占比例始終偏低，與房地產(chǎn)市場的發(fā)展狀況不相符。

（三）從縱向稅收結(jié)構(gòu)來看，地方稅體系不完善

營改增后，屬于地方的稅種有資源稅、城市維護建設稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、契稅等，雖然地方擁有的稅種不少，但通過表1我們可以看到，這些稅種的稅收收入十分有限，籌資功能較弱，各級地方政府高度依賴共享稅，因此應該進一步完善地方稅制。

通過分析我國當前的稅制結(jié)構(gòu)可以發(fā)現(xiàn)，我國的稅制結(jié)構(gòu)在很多方面仍然存在不足，還需進一步完善。而一直備受關注的房地產(chǎn)稅改革則與優(yōu)化我國的稅制結(jié)構(gòu)密切相關，房地產(chǎn)稅改革不僅涉及地方稅體系完善的問題，而且也有利于提高直接稅的比重，有利于我國當前稅制結(jié)構(gòu)進一步發(fā)揮調(diào)節(jié)收入分配功能等。因此，房地產(chǎn)稅改革是我國稅制結(jié)構(gòu)優(yōu)化中的重要一步，但房地產(chǎn)稅制改革在制度設計等仍然面臨很多難題，這就要求我們在進行房地產(chǎn)稅制改革時應充分考慮好與之相關的各個要素，以走好稅制結(jié)構(gòu)優(yōu)化的關鍵一步。

二、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制體系簡介

我國現(xiàn)行稅制結(jié)構(gòu)中，與房地產(chǎn)相關的稅種較多，在房地產(chǎn)的開發(fā)環(huán)節(jié)、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)以及持有環(huán)節(jié)均涉及到相關稅種。其中，直接以房地產(chǎn)為課稅對象的稅種有：房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、耕地占用稅和土地增值稅。我國目前的房地產(chǎn)稅制體系有以下兩個特點：

（一）持有環(huán)節(jié)的制度缺失

現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制體在持有環(huán)節(jié)對企業(yè)普遍征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，但對于個人生活性用房，除上海和重慶試點期間對部分房產(chǎn)征稅外，其余暫不征收相關稅費。

（二）對房產(chǎn)和地產(chǎn)實行分離型征稅

我國現(xiàn)行房產(chǎn)和土地分離型征稅是計劃經(jīng)濟的產(chǎn)物。在現(xiàn)行稅種中，直接以房屋為征稅對象的有房產(chǎn)稅和契稅；直接以土地為征稅對象的有城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅和契稅。

三、房地產(chǎn)稅制改革的建議

房地產(chǎn)稅改革一直是社會各界人士討論的熱點，也是學術界各學者研究的重點，但房地產(chǎn)稅改革自提出以來至今已經(jīng)有很多年了，仍然沒有取得實質(zhì)性進展，這是因為房地產(chǎn)稅制改革所涉及的各方利益復雜、要求的相關制度構(gòu)建也尚未完成以及一些其他原因，給房地產(chǎn)稅制改革帶來了很大阻力。關于房地產(chǎn)稅改革，我認為可以從以下幾方面來考慮：

（一）房地產(chǎn)稅改革應該是綜合性的稅制改革

如果房地產(chǎn)稅改革是單一的稅制改革，那么只需要把征稅范圍擴大，彌補目前持有環(huán)節(jié)的制度缺失就行，單一稅制改革下對制度設計相對單一，牽涉的利益也比較少，改革起來阻力較小。如果房地產(chǎn)稅制改革是綜合性的稅制改革，除了增加對持有環(huán)節(jié)征稅，還需要相應調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅負，使三個環(huán)節(jié)的稅負更為均衡。綜合性稅制改革相比要求的制度設計更高，改革所涉及的范圍也更廣，包含了房地產(chǎn)的開發(fā)、轉(zhuǎn)讓和持有環(huán)節(jié)，牽涉了更多的相關利益，改革難度也較大。

我認為房地產(chǎn)稅制改革應該是綜合性的稅制改革，因為單單增加持有環(huán)節(jié)的增稅，會出現(xiàn)重復征稅的現(xiàn)象，也不能解決目前在開發(fā)環(huán)節(jié)和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)已存在的一些制度缺失問題。只有綜合考慮房地產(chǎn)各個環(huán)節(jié)的稅制設計以及稅負情況，從整體上來平衡不同環(huán)節(jié)的稅負，使各個環(huán)節(jié)的稅制相互支撐協(xié)調(diào)，才能實現(xiàn)真正意義上的房地產(chǎn)稅改革。

（二）房地產(chǎn)稅應該對房產(chǎn)和地產(chǎn)實行統(tǒng)一征稅

我國目前的房地產(chǎn)稅制就是對房產(chǎn)和地產(chǎn)分開征稅的，未來的房地產(chǎn)稅制是房地分離征稅還是房地合一征稅，是房地產(chǎn)稅制改革中面臨的一個重要問題。我認為未來的房地產(chǎn)稅應該是對房產(chǎn)和地產(chǎn)實行統(tǒng)一征稅的，主要有以下兩個原因：一是從房屋和土地間的物理屬性、權(quán)屬關系以及產(chǎn)權(quán)交易情況來看，房屋與土地具有不可分割性，因此也應該對房屋土地實行統(tǒng)一征稅；二是如果增加對居民持有環(huán)節(jié)的征稅，居民購買的商品房中已經(jīng)包含了開發(fā)商提前代繳的土地出讓金，如果不處理好房地產(chǎn)稅和土地出讓金之間的關系，就會造成重復征稅；要想處理好兩者間的關系，就應該把房產(chǎn)和地產(chǎn)綜合起來考慮繳納稅費，并用房地產(chǎn)稅替代土地出讓金。

（三）建立完善房地產(chǎn)稅開征的必要制度框架

房地產(chǎn)稅的順利開征和實施要求建立和完善相應的制度框架，完善的制度框架也會使得未來的房地產(chǎn)稅改革更加現(xiàn)實和更具有操作性。就目前的房地產(chǎn)制度框架而言，尚不能滿足房地產(chǎn)稅順利開征的條件，我認為應該從以下幾方面建立和完善房地產(chǎn)稅開征的必要制度框架：一是加快推進房地產(chǎn)稅立法，構(gòu)建開征房地產(chǎn)稅的法律制度；二是推動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度落實和完善，構(gòu)建信息共享機制；三是完善房地產(chǎn)評估制度，確保稅基的合理性；四是構(gòu)建房地產(chǎn)稅的征管流程制度，降低房地產(chǎn)稅征稅成本。

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作者簡介：侯汝芫（1995-），女，漢族，云南曲靖人，就讀于云南財經(jīng)大學，研究方向：稅務。