分析房地產(chǎn)所得稅中存在的問題及對策

楊術(shù)華

【摘要】房地產(chǎn)企業(yè)所得稅在整個房地產(chǎn)稅負(fù)中占據(jù)較大的比重，是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要稅種。文章在闡述房地產(chǎn)企業(yè)所得稅存在問題的基礎(chǔ)上，從完善稅法制度、營造良好風(fēng)氣、規(guī)范納稅籌劃等方面具體分析怎樣解決房地產(chǎn)企業(yè)所得稅問題，旨在更好的促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 所得稅 管理 問題 對策

近幾年，在社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展下，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)步較快，房價(jià)飆升，房地產(chǎn)行業(yè)成為最具發(fā)展前景的行業(yè)之一。但是從發(fā)展實(shí)際來看，房地產(chǎn)的納稅籌劃與其豐厚的利潤之間呈現(xiàn)出不相適應(yīng)的問題，房地產(chǎn)企業(yè)納稅總額不容樂觀。加上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營情況的特殊性和征管手段的落后，房地產(chǎn)所得稅管理籌劃存在較多的問題，加劇了房地產(chǎn)所得稅流失問題，房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管成為國稅部門稅收征管的薄弱環(huán)節(jié)。為此，怎樣系統(tǒng)解決房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征管問題成為相關(guān)人員需要思考和解決的問題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅存在的問題

（一）所得稅申報(bào)存在故意少報(bào)、少計(jì)當(dāng)期應(yīng)納稅所得的現(xiàn)象

第一，應(yīng)稅收入的隱匿。應(yīng)稅收入的隱匿問題主要表現(xiàn)在以下幾個方面：首先，預(yù)收款項(xiàng)沒有按照規(guī)定來申報(bào)納稅。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展當(dāng)期獲得的預(yù)售收入需要按照規(guī)定的利潤率預(yù)計(jì)營業(yè)利潤，并入當(dāng)期應(yīng)繳納所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。但是在實(shí)際征管中，一些企業(yè)沒有嚴(yán)格按照這些規(guī)定申報(bào)納稅。其次，銷售款長期不結(jié)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)長期將銷售款、預(yù)售定金、房屋配套費(fèi)等掛在“其他應(yīng)收款”上，由此引發(fā)賬面不存在需要繳納所得稅的虛假現(xiàn)象，偷稅漏稅問題嚴(yán)重。最后，代收款項(xiàng)沒有計(jì)入收入偷逃企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中對于產(chǎn)生的水電費(fèi)用、燃?xì)赓M(fèi)用等沒有按照標(biāo)準(zhǔn)繳費(fèi)，存在偷稅漏稅行為。第二，房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用支出不符合實(shí)際。房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用項(xiàng)目較多、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、專業(yè)性強(qiáng)，因而企業(yè)成本費(fèi)用支取票據(jù)大多是合法的。但是稅務(wù)部門審核結(jié)果真實(shí)與否難以判斷，存在項(xiàng)目分期開發(fā)成本確認(rèn)難、實(shí)際開發(fā)成本超出預(yù)算、因?yàn)槿藛T變動企業(yè)前后管理模式和資料的保管出現(xiàn)脫節(jié)等問題。

（二）房地產(chǎn)稅收政策不完善

在2005年的時(shí)候，國家就房地產(chǎn)市場的稅收征管出臺了一系列政策，但是在實(shí)際工作中，房地產(chǎn)企業(yè)納稅人往往以自己沒有增值額為理由，不去申報(bào)或者少申報(bào)土地增值稅。加上稅務(wù)檢查的繁瑣和政策的不明確，房地產(chǎn)稅務(wù)往往是按照預(yù)征率進(jìn)行結(jié)算的，加大了征納雙方的意見分歧。

（三）房地產(chǎn)稅務(wù)部門管理不完善

第一，稅源管理手段不高。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)具有流動性大、變化大的特點(diǎn)，在發(fā)展的過程中存在較為嚴(yán)重的資金體外循環(huán)現(xiàn)象，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展資金動向難以把握。稅務(wù)管理部門工作局限在對房地產(chǎn)企業(yè)報(bào)送納稅申報(bào)報(bào)表和財(cái)務(wù)報(bào)表情況，沒有及時(shí)把握房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際經(jīng)營情況，對稅源信息掌握不夠完善。第二，房地產(chǎn)稅收征管力量缺乏。房地產(chǎn)行業(yè)涉及知識廣泛，由此對稅務(wù)人員的能力、素質(zhì)提出了更高的要求。但是從實(shí)際發(fā)展情況來看，稅務(wù)人員個人知識、技能水平不高。

二、房地產(chǎn)所得稅管理完善策略

（一）加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅水源的監(jiān)控

第一，加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票的使用和管理。首先，將房地產(chǎn)企業(yè)使用的預(yù)收款收據(jù)納入到發(fā)票管理中，避免出現(xiàn)自制收款收據(jù)的行為。其次，嚴(yán)格檢查入賬票據(jù)的真實(shí)性和合法性。最后，加大對房地產(chǎn)企業(yè)違法發(fā)票管理行為的懲處力度。第二，加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)稅收基礎(chǔ)資料的收集整理。房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理的重難點(diǎn)內(nèi)部預(yù)售再轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)移利潤行為。受房地產(chǎn)價(jià)格不穩(wěn)定和核定計(jì)稅價(jià)格稅款征收缺乏依據(jù)的影響，需要相關(guān)人員加強(qiáng)對房地產(chǎn)稅收基礎(chǔ)資料的管理。比如可以通過預(yù)售合同備案制度來對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)金流收據(jù)進(jìn)行檢查，在發(fā)現(xiàn)內(nèi)部認(rèn)購價(jià)格較低的時(shí)候及時(shí)查明原因，按照規(guī)定及時(shí)處理。第三，加強(qiáng)對虧損、微利和低價(jià)出售等疑點(diǎn)納稅戶的重點(diǎn)檢查。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，各個用房地產(chǎn)抵付各種應(yīng)付款項(xiàng)、低價(jià)銷售給內(nèi)部職工等應(yīng)作為重點(diǎn)檢查對象，對查實(shí)偷稅的，嚴(yán)格按規(guī)定補(bǔ)稅罰款，涉嫌犯罪的依法移送司法機(jī)關(guān)處理。

（二）完善房地產(chǎn)企業(yè)所得稅制度

第一，提升房地產(chǎn)稅收政策的立法層級?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)稅務(wù)管理參照的是稅務(wù)系統(tǒng)的稅務(wù)規(guī)定，而法院處理房地產(chǎn)稅收問題時(shí)候依據(jù)的是法律法規(guī)。為了提升二者的適應(yīng)性，需要將房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收管理規(guī)定上升到法律層面，從而減少房地產(chǎn)所得稅管理風(fēng)險(xiǎn)。第二，完善房地產(chǎn)所得稅稅收管理規(guī)定?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)所得稅管理主要針對的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對建筑企業(yè)、租賃企業(yè)涉及到的規(guī)定較少，由此出現(xiàn)了房地產(chǎn)所得稅管理鏈條的中斷，不利于實(shí)現(xiàn)有效的房地產(chǎn)所得稅管理。為此，需要相關(guān)人員在房地產(chǎn)稽查中加大對和房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)企業(yè)部門的稅務(wù)檢查。第三，精細(xì)化政策條款，嚴(yán)格界定政策。針對現(xiàn)階段房地產(chǎn)稅收管理中遇到的實(shí)際操作問題，需要予以進(jìn)一步的明確，通過統(tǒng)一口徑來提升房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行的公平性、科學(xué)性。

（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)和地稅、銀行、城建等部門的聯(lián)系交流

第一，加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)和地稅部門的聯(lián)系交流。房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理需要充分重視地稅部門多年積累的所得稅征管經(jīng)驗(yàn)，借鑒地稅部門在稅務(wù)征管上的經(jīng)驗(yàn)，主動和地稅部門聯(lián)系，交流最新的稅收信息。第二，加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)和計(jì)劃管理、城市規(guī)劃、土地規(guī)劃、金融、行政等部門的交流，加快打造稅收信息傳遞制度，全面了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)立項(xiàng)、開工、完工日期、開發(fā)項(xiàng)目數(shù)量、建筑面積、施工進(jìn)度、個人購房貸款支付等各類信息。

綜上所述，房地產(chǎn)所得稅稅收征管不僅能夠保證國家獲得穩(wěn)定的財(cái)政收入，協(xié)調(diào)各方發(fā)展利益，強(qiáng)化國家經(jīng)濟(jì)職能，而且還能夠進(jìn)一步增強(qiáng)國家經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控力度，完善國家經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制，促進(jìn)社會穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展使其所得稅管理變得尤為重要，為此，需要相關(guān)人員結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)所得稅管理現(xiàn)狀，從多個方面進(jìn)一步完善房地產(chǎn)所得稅管理工作，從而更好的促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。

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