世聯(lián)行轉(zhuǎn)型之路維艱

貝達(dá)明

2018年3月31日，世聯(lián)行（002285.SZ）發(fā)布2017年年報(bào)，公司當(dāng)年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入82.12億元，同比增長(zhǎng) 31%;歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)為10.04億元，同比增長(zhǎng)34%。分業(yè)務(wù)來看，資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)與金融服務(wù)業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)收入分別同比增長(zhǎng)68.80%和62.26%。

4月14日，世聯(lián)行發(fā)布2018年第一季度業(yè)績(jī)預(yù)告修正公告，公司預(yù)計(jì)第一季度歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為虧損1854萬元到4636萬元。

世聯(lián)行2014-2016年的資產(chǎn)負(fù)債率分別為49.28%、50.74%、45.17%，2017年躥升至61.94%。其中，世聯(lián)行2017年的短期借款劇增近20億元，主要是銀行借款;公司2018年4月又申請(qǐng)了16.70億元的中期票據(jù)額度。上市公司大量的資金需求，來自世聯(lián)行試圖發(fā)展的資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)和金融服務(wù)業(yè)務(wù)。

房屋銷售放緩

世聯(lián)行2017年的主要營(yíng)業(yè)收入仍然來自于其傳統(tǒng)的代理銷售業(yè)務(wù)以及“互聯(lián)網(wǎng)+”業(yè)務(wù)，兩者分別是通過線上線下進(jìn)行房屋代理銷售，合計(jì)占世聯(lián)行營(yíng)業(yè)收入的76.51%，相比于2016年，兩項(xiàng)業(yè)務(wù)2017年的收入同比增長(zhǎng)23.59%。

世聯(lián)行代理銷售業(yè)務(wù)2017年的前五大客戶分別為恒大地產(chǎn)、萬科A（000002.SZ）、保利地產(chǎn)（600048.SH）、京御地產(chǎn)以及富力地產(chǎn)（2777.HK）。其中，萬科、保利地產(chǎn)以及富力地產(chǎn)2017年的營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)率分別為1.01%、-5.45%以及10.37%，均遠(yuǎn)低于世聯(lián)行房屋代理銷售業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率。而世聯(lián)行在自身發(fā)布的房地產(chǎn)行業(yè)的研究中表示，“2017年全國(guó)商品房銷售額13.4萬億元、同比增長(zhǎng)13.7%，商品住宅11.0萬億元、同比增長(zhǎng)11.3%，行業(yè)站穩(wěn)了10萬億的臺(tái)階;全國(guó)庫存持續(xù)下行，年末待售面積5.9億平方米，同比減少15.3%，商品住宅待售面積3.0億平方米，比高點(diǎn)2015年年末下降了33%?！?/p>

各地房地產(chǎn)的調(diào)控措施，對(duì)房地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)收入產(chǎn)生了影響，早已意識(shí)到了這一情況的世聯(lián)行試圖在其他領(lǐng)域布局，而其目前重點(diǎn)的兩個(gè)方向是資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)中的長(zhǎng)租公寓，以及金融服務(wù)業(yè)務(wù)。

長(zhǎng)租公寓持續(xù)虧損

根據(jù)世聯(lián)行2017年年報(bào)，其長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)--紅璞公寓業(yè)務(wù)2017年實(shí)現(xiàn)收入2.08億元，同比增加388%;在管運(yùn)營(yíng)房間約3.5萬間，平均出租率81%;全國(guó)簽約間數(shù)超過10萬間，新進(jìn)入廈門、西安、蘇州三座城市，目前公寓業(yè)務(wù)已布局29個(gè)城市。

國(guó)內(nèi)涉足長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的還有鏈家自如寓、我愛我家的相寓等。其中，我愛我家在2017年被昆百大A（000560.SZ）收購重組，根據(jù)其交易報(bào)告書，截至2016年末我愛我家的資管業(yè)務(wù)在全國(guó)11個(gè)城市中房源保有量達(dá)近19萬套，交易單數(shù)逾20萬單。

世聯(lián)行的紅璞公寓只有3.5萬間的運(yùn)營(yíng)房間，2017年實(shí)現(xiàn)超過10萬間的簽約間數(shù)，也就是說，平均每間運(yùn)營(yíng)房間一年要有超過2.86次的簽約。與之相比，我愛我家的資管業(yè)務(wù)，每間房源的簽約單數(shù)僅在1次左右。

通常而言，長(zhǎng)租公寓的簽約租期為1年，例如鏈家的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目--自如寓，規(guī)定的最短租期為1年，我愛我家資管業(yè)務(wù)單間房源接近1的簽約次數(shù)也吻合1年租期的情況，而世聯(lián)行紅璞公寓如此高的單間簽約次數(shù)，緣何而來呢？是世聯(lián)行紅璞公寓的簽約租期與其他同行不同嗎？

世聯(lián)行2016年年報(bào)中，對(duì)長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)狀況的預(yù)計(jì)是第一年的稅前利潤(rùn)率會(huì)虧損30%-40%，第二年長(zhǎng)租公寓的出租率會(huì)穩(wěn)定至90%及以上，基本達(dá)到盈虧平衡，第三年將實(shí)現(xiàn)盈利，并預(yù)測(cè)十年以上公寓項(xiàng)目的平均稅前利潤(rùn)率可以接近15%。

世聯(lián)行的紅璞公寓在2016年已經(jīng)開始運(yùn)營(yíng)，但至今仍沒有實(shí)現(xiàn)原本估計(jì)第二年能達(dá)到的盈虧平衡。2017年，世聯(lián)行的資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)毛利為-1.84億元，資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)中除了長(zhǎng)租公寓的其他業(yè)務(wù)在往年毛利均為正數(shù)。而在世聯(lián)行最新公布的2018年第一季度業(yè)績(jī)預(yù)告修正公告中， 第一季度歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為-1854萬元至-4636萬元，導(dǎo)致這一變動(dòng)的主要原因是第一季度公司資產(chǎn)管理板塊的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)（公寓管理、世聯(lián)空間等）快速發(fā)展，加大投入造成暫時(shí)的經(jīng)營(yíng)虧損。從業(yè)績(jī)變動(dòng)原因說明來看，世聯(lián)行2018年一季度的虧損正是來自長(zhǎng)租公寓。

另外，世聯(lián)行2018年一季度的虧損，還有一點(diǎn)頗為令人費(fèi)解。2017年年報(bào)中，世聯(lián)行的資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)占營(yíng)業(yè)收入的比例僅為14.51%，其余收入占比75.49%的業(yè)務(wù)均有較高的毛利率，這些業(yè)務(wù)如果在一季度的表現(xiàn)與之前相似，應(yīng)該不至于發(fā)生虧損。

世聯(lián)行在2017年度業(yè)績(jī)說明會(huì)中提到，其在長(zhǎng)租公寓的投入已經(jīng)超過10億元，其中包括幾部分：第一部分是裝修，大約在4萬元/間左右;第二部分是底租和押金;第三部分是杭州、重慶等重資產(chǎn)收購項(xiàng)目的資金。另外世聯(lián)行還透露，紅璞公寓目前主要布局在核心二線城市，沒有在一線城市做過多的布局，原因就在于目前二線城市的租金水平大概只有一線城市的三分之一到四分之一，平均租金在1000元/月左右。即使只看裝修的費(fèi)用，4萬元/間的費(fèi)用按5年直線攤銷，每個(gè)月的攤銷也有666.67元/間。如果再加上底租等其他費(fèi)用，1000元的租金恐怕很難完全覆蓋攤銷費(fèi)用。如此看來，在租金沒有大幅上漲的情況下，長(zhǎng)租公寓虧損的狀況恐怕要持續(xù)整個(gè)攤銷期。

金融業(yè)務(wù)迷霧難解

世聯(lián)行的金融服務(wù)業(yè)務(wù)是同比增長(zhǎng)僅次于資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)的板塊，2017年同比增長(zhǎng)率62.26%。其中，小額貸款業(yè)務(wù)收入占比超過99%。根據(jù)世聯(lián)行2017年年報(bào)披露，2017年全年放貸額114.94億元，增長(zhǎng)280.75%;收入達(dá)7.25億元，增長(zhǎng)62.26%;毛利4.61億元，增長(zhǎng)86.76%。截至2017年12月31日，貸款余額為49.52億元，比上年同期增長(zhǎng)317.71%。

根據(jù)世聯(lián)行提供的數(shù)據(jù)，我們可以估算出世聯(lián)行的小額貸款業(yè)務(wù)利率約為23.63%，而其小額貸款業(yè)務(wù)的成本（不止資金成本，還包括勞務(wù)及其他損耗）約為8.60%。

在世聯(lián)行官網(wǎng)上，對(duì)其金融服務(wù)的描述為“通過線上線下相結(jié)合的方式，在全國(guó)范圍內(nèi)為有房一族提供短期資金融通的服務(wù)”。

可是奇怪的是，通過百度搜索，不論是世聯(lián)小貸、世聯(lián)信貸、家圓云貸，抑或是樂貸，都不能找到世聯(lián)行的小貸平臺(tái)，而搜索世聯(lián)集金則能找到一個(gè)標(biāo)題為“世聯(lián)集金—世聯(lián)行旗下互聯(lián)網(wǎng)金融服務(wù)平臺(tái)”的網(wǎng)頁。但是在該平臺(tái)的公司簡(jiǎn)介中，其描述又變?yōu)椤笆缆?lián)集金歸屬于深圳市房聯(lián)寶寶金融信息服務(wù)有限公司，是深圳世聯(lián)行地產(chǎn)顧問股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“世聯(lián)行”）——境內(nèi)首家登陸A股的房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商（股票交易代碼：002285）的品牌合作伙伴?！币粫?huì)兒是旗下公司，一會(huì)兒是品牌合作伙伴，這兩者的關(guān)系究竟是什么呢？

通過天眼查可以發(fā)現(xiàn)，深圳市房聯(lián)寶寶金融信息服務(wù)有限公司是由兩個(gè)自然人股東林愛菊和田建蘭持有的公司，兩人各出資2500萬元，乍看之下，和世聯(lián)行似乎沒有任何關(guān)系。但在世聯(lián)行2017年股票期權(quán)激勵(lì)計(jì)劃對(duì)象名單中，公司中層管理人員、核心骨干名單中，也出現(xiàn)了一個(gè)叫田建蘭的人。

如此看來，這個(gè)房聯(lián)寶寶應(yīng)該是世聯(lián)行的關(guān)聯(lián)方，可是世聯(lián)行年報(bào)中對(duì)此從未提及。

房聯(lián)寶寶的平臺(tái)顯示，其累計(jì)成交金額約為52.21億元，該平臺(tái)的收益率在6%-7%，相比之前估計(jì)的世聯(lián)行的小額貸款資金成本約有兩個(gè)百分點(diǎn)的差距。以此估算，該P(yáng)2P平臺(tái)已借此賺取一筆不小的金額。而這部分收入是否原應(yīng)是世聯(lián)行的呢？

此外，世聯(lián)行2017年年末的貸款余額為49.52億元，計(jì)提貸款損失準(zhǔn)備1.01億元，計(jì)提損失比率約為2%。但是近年來，消費(fèi)金融公司的不良率持續(xù)走高，根據(jù)TalkingData的數(shù)據(jù)，2016年，消費(fèi)金融公司的不良率達(dá)到4.11%，遠(yuǎn)高于世聯(lián)行計(jì)提的比例。