那些調(diào)控期還在買賣房子的人

文 《法人》特約撰稿 老貓

今年我是因為要換房，才折進(jìn)了房屋買賣的潮流中，結(jié)果躬逢盛世，趕上了大調(diào)控，搞得悲喜交加的。

調(diào)控前，中介給我發(fā)了一個順口溜，寫道：去年沒買房，今年剩首付；今年沒買房，明年住車庫。大概是說房子漲得太快要我快出快進(jìn)吧。后來調(diào)控，口風(fēng)就變了，建議我別著急下單，倆月之后，就有便宜可撿了。

個人的悲喜就不說了，因為每當(dāng)我跟周邊朋友吐槽的時候，大家都興致勃勃，一些人還挺開心的。隔岸觀火嘛，熱鬧不嫌大，沒幸災(zāi)樂禍就算好人了。我就說說這小半年一路連滾帶爬下來，看見的各種人等。說別人的事，心里可能會更好受點兒。

2016年3月開始，北京樓市開始調(diào)控。當(dāng)時，最倒霉的就是那些剛簽了合同、交了定金和中介費，但還沒有網(wǎng)簽的買家。難住他們的是貸款額度受到了突發(fā)限制，首付增高，一時半會兒拿不出這么多錢，交易眼看著就要黃了。盡管最高人民法院多次發(fā)文解釋，因為調(diào)控政策而導(dǎo)致買方無力購房，交易無法進(jìn)行，買賣雙方都不擔(dān)責(zé)，定金要退還。但依舊有賣家拿著定金不放——賣家的擔(dān)心也不是全無道理：調(diào)控了，你突然不買了，我的房子今后再賣，跌價危險增加，我的損失誰擔(dān)?。克?，定金我不能還。

對于突發(fā)的調(diào)控，中介的表現(xiàn)也千差萬別。有的中介是有承諾的，不管原因如何，只要交易不成，服務(wù)費全退。也有的中介則拼了命地維持著交易，勸賣房的降點價，勸買房的加點錢，總之是努力把黃了的事情搶救過來。還有的，就和買家討價還價了，退你一半行不行？不答應(yīng)就耗著。

中介好不好，平時怎么吹都沒用，關(guān)鍵時刻顯本色，老板格局大小，一調(diào)控高下立判。當(dāng)然，買家也不是毫無辦法，最簡單的是告訴中介，不還服務(wù)費就去建委舉報。一提建委，中介麻溜就范，一切都好商量——這個辦法，是中介自己的業(yè)務(wù)員告訴我的。有事沒事，都怕查。

別小看中介服務(wù)費，當(dāng)時高的收到交易總價2.7%，一般都2%以上，有的比國家稅收都高。跟中介聊天，中介說，昨天有個老爺子在他們店里哭到半夜，原因是老爺子想給兒子買房，用兒子的名字簽的合同，為了鎖住房子，拿了50萬定金。沒想到調(diào)控了，銀行一查貸款記錄，兒子多年前在外地貸過幾十萬的款購房，這下子老爺子算盤落空，貸款下不來了，賣家不退定金，老爺子是真急了，哭天抹淚。

50萬擱老爺子那里不是小錢，值得一哭。

最后這事怎么解決的，沒人告訴我。反正在5月的時候，我和一位專業(yè)的房地產(chǎn)律師聊起此事，她說，還真是神奇，受到調(diào)控政策影響的“在途合同”不少，真正鬧上法院去解決的，比例卻很低。大多數(shù)買賣雙方和中介，都能自行解決問題?？磥碇鄙匣鹗钦娴?，但民間對這種天大的變故，消化能力還真強。

除了拿著“在途合同”嘬牙花子的蕓蕓眾生外，愁眉苦臉的還有一批想賣大房子的人。什么叫大房子？就是房本面積超過140平方米的住宅，官話叫“非普通住宅”。買這類房子的，大多是“改善型”，活到三四十歲了，想賣掉小房，貸點款，換個舒坦點的大房子。調(diào)控新政中，有過貸款記錄的人，買這種房子只能貸20%的款，可要是買139平方米的“普通住宅”房，就能貸40%。這么一來，139平方米和140平方米，就有了云泥之別。這段時間，手里捏著大房子想出手的人，想必是心里苦，單價遠(yuǎn)遠(yuǎn)比“普通住宅”低了，可還是少人問津。如果倒霉，房子是五六層沒電梯的，那就更難賣了。

沒有最慘，只有更慘。最慘的是手里有商住房的人。我就見過這么一位——他在東三環(huán)有一套商住房，準(zhǔn)備賣了，拿錢出國走人。當(dāng)時調(diào)控政策剛開始，許多拿了錢想貸款買大房子的人一把走空，怕錢砸手里，轉(zhuǎn)過頭來開始買小房子，那種黃金地帶的商住一居一下成了香餑餑。頭天有人看房，第二天就想找他簽合同，沒想這哥們兒靈機一動，覺得何不趁此良機漲上20萬呢？于是，那個合同愣是沒談成。后來的事情大家都知道了，商住也調(diào)控，而且控得死死的。不知道這哥們兒房子沒出手，出國花什么。

其實，我挺佩服那些在調(diào)控之后還出手賣房的。這時候還賣房的是兩種人，頭一種，就是覺得調(diào)控不調(diào)控和自己沒啥關(guān)系。另外一種，就是有急事非得用錢的。我們這邊，北五環(huán)和六環(huán)之間，前些日子出了一套139平方米的三居室（多好的面積），三層（不錯的樓層），滿五唯一，標(biāo)價510萬元，但有個條件，買方必須先支付80萬給他應(yīng)急。中介問我買不買，我算了一下，手頭現(xiàn)金不夠，就說450萬我能拿。沒想到幾天之后，中介真的告訴我，價格已經(jīng)談到475萬了。當(dāng)時把我給饞壞了，可最終還是因為賬算不過來，沒能下手。我只想說明，至少現(xiàn)在幾個月，砍價容易多了。

還遇到的一處房子，是在三環(huán)邊上的一個一居室，我去看了，小區(qū)特別安靜，樓道里也沒有小廣告。房間朝南帶電梯，滿五年的老公房，推開窗子，外面一片花園綠地，小橋流水，沒有遮擋，屬于看得見風(fēng)景的房間。房主標(biāo)價是390萬元，因為著急，很快談到370萬了。這在幾個月前是不可想象的，那時候，很多成交的房子幾乎沒有談價錢的空間，能磨下個一萬兩萬就很不錯了。中介跟我聊天的時候說起了竅門：你現(xiàn)在想買二手房的話，就買那些調(diào)控后新掛牌的。不急著用錢，誰現(xiàn)在賣房??？價格不高，殺價也容易。

不過凡事都有例外，也有依舊沉溺于舊有思路，腦子轉(zhuǎn)不過彎兒的人。我就遇上過一位賣家，房子不錯，也掛牌銷售了，買家看中，想和他商量價錢簽約，那位卻拒絕見面，理由是：我們要換房，必須先買到合意的房子再賣。

這都什么時候了？要是擱調(diào)控前，這個思路沒錯，因為房價在漲。先買后賣的連環(huán)交易合理，若是先賣了再去買，沒準(zhǔn)買的房子就漲價了，容易虧?？涩F(xiàn)在調(diào)控了啊，交易蕭條，現(xiàn)金為王，賣了房子再去買房，手里有現(xiàn)金，砍價都硬氣。晚幾天，可能對方的房子就能掉個十幾二十萬的。怎么這個賬算不過來呢？氣得中介把這個房子下了架，房主進(jìn)了他們的“黑名單”，算作“無誠意出售”一類。

出臺調(diào)控政策，打擊炒房族，我非常支持。炒房那幫人，在市場上也不太受待見。對炒房族，是有識別標(biāo)準(zhǔn)的。你看那房子，去年剛交易過今年就拿出來賣的，十之八九是炒房的，反正稅費是買家出，他們也吃不了什么虧，這是做短線的；還有就是房子捏在手里好多年，拿出來還是個毛坯房，除了價格翻了番啥都沒變，這基本可算作做長線的。另外一種，一會兒想賣一會兒不賣，昨天談了價格今天又想變卦的，則是炒房族中最低級一類——手里沒什么錢，哥兒幾個湊錢炒房，結(jié)果在出手的時候意見不統(tǒng)一，才導(dǎo)致來回變卦。這幾種房子，最好少碰，就讓他們先憋屈著吧。

不過話說回來，誰變成蝎子都蜇人。我就常想，要是20年前，我手里有筆錢，我能忍得住不炒房嗎？恐怕不能。我沒炒房，肯定不是因為德高望重，就是因為沒錢，所以就沒掛那根弦。房子這事特別勾人，也真上癮。再說了，那時候炒房又不犯規(guī)，憑什么不炒??？很多事不是道德問題，是本能問題。這事兒，真沒高尚可言。

當(dāng)然啦，也有里外里都裝好人的，翻手為云覆手為雨，怎么都占理怎么都不吃虧的。

比如那些寫公眾號的。只要房地產(chǎn)一有風(fēng)吹草動，這幫人就特興奮，一天好幾篇兒往外撩，一會兒說樓市拐點到，有房趕緊拋；一會兒說現(xiàn)在該抄底，房子以后還會漲。沒有準(zhǔn)態(tài)度，一天一個樣兒，還個個都跟先知似的，居高臨下，振振有詞，那口氣，好像不信他就死定了。你是發(fā)改委有內(nèi)線還是住建委有內(nèi)線??？其實，樓市到?jīng)]到拐點，有沒有泡沫，今后是跌是漲，市場說了都不算，你們說了就更不算了。建議大家別信這些口吐蓮花的，房子只要自己住，跌漲由它去，清風(fēng)過山崗。如果還有靠房子掙點錢的心，也別看那些公眾號，最該看的是新華社消息，然后，自求多福吧。