炒房簡(jiǎn)史：智慧的購(gòu)房者

馬克思《資本論》的第871頁(yè)有這么一段話：“如果有10%的利潤(rùn)，它就保證到處被使用；有20%的利潤(rùn)，它就活躍起來(lái)；有50%的利潤(rùn)，它就鋌而走險(xiǎn)；為了100%的利潤(rùn)，它就敢踐踏一切人間法律；有300%的利潤(rùn)，它就敢犯任何罪行，甚至絞首的危險(xiǎn)?！蹦敲矗袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有多少利潤(rùn)呢？50%，100%，還是300%？我們不清楚。

但總有這么一群人，于樓市之間鋌而走險(xiǎn)，于政府、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者之間周轉(zhuǎn)盤衡，買進(jìn)賣出，瘋狂套現(xiàn)。這群人，就是老百姓口中常說(shuō)的炒房客。今天，讓我們翻開(kāi)炒房簡(jiǎn)史，揭開(kāi)炒房客的面紗，看清其中的邏輯關(guān)系。告訴大家如何識(shí)破套路，做一個(gè)智慧的購(gòu)房者。

炒房的開(kāi)始

1987年，中國(guó)地產(chǎn)才正式進(jìn)人商業(yè)化階段。第二年，也就是1988年，中國(guó)首個(gè)房地產(chǎn)泡沫在海南出現(xiàn)。地產(chǎn)泡沫時(shí)期，當(dāng)時(shí)流傳著“要掙錢，到海南；要發(fā)財(cái)，炒樓花”的說(shuō)法。5年后，也就是1993年，由于海南房?jī)r(jià)已經(jīng)被炒到非理智狀態(tài)，首個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控政策加急出臺(tái)，隨后導(dǎo)致海南房地產(chǎn)泡沫直接破裂，引發(fā)全國(guó)房地產(chǎn)硬著陸，全國(guó)房產(chǎn)價(jià)格紛紛大跌，房地產(chǎn)市場(chǎng)被冰封，一片狼藉。

炒房這個(gè)概念是隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)始一并走入人們視線的。行業(yè)有句老活：兒炒必傷，上解下套。但是不同的是，炒股受傷的還是炒股者，而炒房受傷的卻是“不知所以”的旁觀群眾，性質(zhì)不同。

其實(shí)對(duì)于炒房被高位套死的人，剛需族可以被同情，但偽剛需無(wú)法被同情。因?yàn)閺哪撤N意義上講，后者也是炒房客的幫兇。據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)的自有住房率已經(jīng)達(dá)到了93%，也就是說(shuō)家家戶戶幾乎都是有房子住的，而且很多三四線城市，人均不止一套房。但是為什么房子永遠(yuǎn)會(huì)緊缺呢？這就是炒漲的原理之一，囤貨居奇。

同房不賣，導(dǎo)致市場(chǎng)更為緊缺，激化需求，房?jī)r(jià)上漲，再把錢砸進(jìn)樓市繼續(xù)買房囤著。幾輪囤貨居奇下來(lái)，房?jī)r(jià)暴漲，因?yàn)榍捌谑袌?chǎng)基礎(chǔ)需求已經(jīng)完全被消化，最后這部分人只能位居高盤，有價(jià)無(wú)市，等待著大跌的命運(yùn)到來(lái)。

這些人就是那種萬(wàn)年不關(guān)心樓市，只要聽(tīng)到房?jī)r(jià)上漲就著急。動(dòng)不動(dòng)先來(lái)上一套，你問(wèn)他為啥買房？“因?yàn)楦舯诶贤踝蛱靹傎I！”，房?jī)r(jià)不漲_才怪。

第一代炒房客

2000年的時(shí)候，中國(guó)樓市出現(xiàn)了一個(gè)神秘組織，叱咤風(fēng)云，所到之處，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)一路狂飆。大家應(yīng)該猜得到，那就是人口詬病的“溫州炒房團(tuán)”。這也是歷史上，炒房這個(gè)行當(dāng)?shù)谝淮我员F(tuán)的形式出現(xiàn)在大家的視野中。

2001年8月18日，第一個(gè)溫州購(gòu)房團(tuán)浩浩蕩蕩開(kāi)赴上海，三天買走了100多套房子，5000多萬(wàn)元現(xiàn)金砸向上海樓市。同時(shí)，另一支購(gòu)房團(tuán)開(kāi)赴杭州。隨后幾年，約2000億元溫州的資金投向各地房地產(chǎn)，其中北京、上海兩地集中了1000億元。此外，溫州資本還先后大舉進(jìn)攻了杭州、青島、重慶、沈陽(yáng)等城市。

但不得不佩服他們的眼光，到現(xiàn)在為止，重金砸下的這些城市依舊在全國(guó)城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力中名列前茅。然而出來(lái)混總是要還的。

2010年，由于中國(guó)樓市爆燃，民怨沸騰，國(guó)務(wù)院印發(fā)了“國(guó)十條”重令。恍惚之下，全國(guó)樓市成交銳減，交易慘淡。

因房?jī)r(jià)暴跌三四成，再加上利息等財(cái)務(wù)成本，炒房者大多資不抵債，紛紛被高位套死，大部分炒房客選擇強(qiáng)行解套逃離市場(chǎng)，傷亡慘重。更關(guān)鍵的是，盡管信貸加大、通脹壓力猶存，但“限購(gòu)令”等調(diào)控政策繼續(xù)執(zhí)行，當(dāng)時(shí)炒房者認(rèn)為中國(guó)房?jī)r(jià)今后不再可能出現(xiàn)大跌或大漲，對(duì)房地產(chǎn)投資前景已經(jīng)不再看好。至此，叱咤樓市10余年的溫州炒房團(tuán)徹底滅亡。

看到這里大家是不是松了一口氣？但是不幸的是，雖然大組織不再，但是炒房這個(gè)行當(dāng)并沒(méi)有衰落。而且接下來(lái)炒房散客們的小組織開(kāi)辟了全宇宙最佳的商業(yè)模式。

接下來(lái)我們就來(lái)細(xì)扒一下真正的炒房手段。

新興炒房客

炒房客想要找一個(gè)合作伙伴，政府？開(kāi)發(fā)商？買房群眾？開(kāi)發(fā)商好像可以，和我們的處境一樣。俗話講，敵人的敵人就是朋友嘛。于是，炒房團(tuán)和開(kāi)發(fā)商成為了同謀伙伴。炒房程序是這樣的：

1.炒房客以對(duì)象樓盤20%-30%套數(shù)購(gòu)房，用很低折扣購(gòu)房（簽訂高價(jià)格購(gòu)房合同）；提供首付款；其中玄妙：開(kāi)盤暢銷帶來(lái)人氣；“炒高價(jià)格”：a.做高房?jī)r(jià)，做厚未來(lái)盈利空間。b.套取更多銀行貸款，幫助開(kāi)發(fā)商緩解資金壓力。c.高的銷售定價(jià)，幫助開(kāi)發(fā)商擋住一部分權(quán)貴部門的尋租；其中，“首付款”可以通過(guò)合作的建安工程商用工程款的方式支付：a.做高建安成本，幫助開(kāi)發(fā)商避稅；b.建安公司獲得更多業(yè)績(jī)和項(xiàng)目資質(zhì)；c.通過(guò)轉(zhuǎn)包合同用工程款把首付款以3%低稅率抽回；d.這些資金流通獲得的收入流水讓炒房團(tuán)從銀行獲得更好的信用。

2.進(jìn)入預(yù)售之后交房之前通過(guò)“退房”再銷售交給接盤俠——真正的買房者；其中“退房”，可以避稅；另外，有資金實(shí)力的炒房團(tuán)還會(huì)給項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商提供高利貸，這對(duì)很多中小開(kāi)發(fā)商來(lái)講是救命的；所以越是調(diào)控，就越是炒房團(tuán)出擊的大好時(shí)機(jī)，推高的房?jī)r(jià)由真正的購(gòu)房者埋單。

極端炒房客

大家是否還記得2016年上海爆出一個(gè)新聞“年薪10萬(wàn)的小兩口負(fù)債3000萬(wàn)購(gòu)置多套房產(chǎn)”，當(dāng)時(shí)引來(lái)業(yè)界一片嘩然。其實(shí)這個(gè)群體數(shù)量是特別龐大的，下面將要介紹一個(gè)極端炒房群體——“杠桿炒房客”。

他們的操作原理其實(shí)并不復(fù)雜，在樓市不限購(gòu)且房?jī)r(jià)上漲的前提下，買一套房，然后去銀行抵押，套出來(lái)的錢再買一套，租金抵月供，房?jī)r(jià)上漲。房?jī)r(jià)升值到預(yù)期賣掉第一套繼續(xù)抵押買房，以此循環(huán)。甚者甚至可以連環(huán)到20多套房。這個(gè)玩法很恐怖，他們的收益是遠(yuǎn)超正常人想象的。

但炒房客始終滿杠桿，他的風(fēng)險(xiǎn)又是巨大的，杠桿的存在讓樓市必須只能漲不能跌，一旦下跌會(huì)引發(fā)炒房客資金鏈斷開(kāi)，然后就是連鎖爆倉(cāng)，樓市會(huì)連續(xù)跌停。

所以政府非常排斥炒房客，一方面是他們?nèi)绱烁哳~的賺取財(cái)富造成了社會(huì)不公平競(jìng)爭(zhēng)，另一方面就是他們是不穩(wěn)定的“炸彈”。

如果樓市下跌30%，只有一套房的剛需會(huì)死扛的，只要他們能還得起月供，就絕不會(huì)賣，自動(dòng)幫政府鎖倉(cāng)。而炒房客沒(méi)有多余的收入，一旦房租和月供之間的差額部分消耗完了他們的儲(chǔ)備資金，付不起月供了，他們就必須賣房子，不賣銀行也會(huì)幫他們賣。這種炒房客無(wú)限滿杠桿能幫樓市暴漲，一樣能讓樓市暴跌。

所以大家現(xiàn)在能理解為什么政府特別希望最后接盤買房的是剛需族，而不是炒房客了吧。不僅怕房?jī)r(jià)上漲百姓買不起房，也怕他們控制不了炒房客這顆“炸彈”所引發(fā)的樓市劇烈波動(dòng)，所以寧可不讓他們?nèi)雸?chǎng)。故政府制定了一系列政策都是針對(duì)炒房客的，限購(gòu)限貸，甚至還有在全國(guó)有過(guò)任何一次貸款記錄都不允許貸款的要求。只要卡死了銀行貸款，不讓炒房客上杠桿，那么炒房客就不再可怕，都是全款買房的話，真到了下跌那一天，炒房客也能死扛，就好像股市一樣。

高級(jí)玩家

2016年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，隨后這句話爆紅網(wǎng)絡(luò)，說(shuō)出了廣大群眾的心聲。緊接著2017年便出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策，直接把炒房客限死，同時(shí)樓市進(jìn)入冬天。

但真正的限死了嗎？并沒(méi)有。

某種意義上講，高級(jí)玩家這部分人是屬于長(zhǎng)持投資客、入門6套房的高端玩家。大家一定很驚訝，在北京限購(gòu)情況下，為何還能買這么多套房？

目前市場(chǎng)破限購(gòu)的方法有兩種，一種是假結(jié)婚，一種是代持。假結(jié)婚就是直接和業(yè)主結(jié)婚，把房子過(guò)渡到自己的名下，這種方法市場(chǎng)上并不多見(jiàn)。

代持就是通常所說(shuō)的“借名買房”，總結(jié)起來(lái)無(wú)外乎不想登記自己的名字和無(wú)法登記自己的名字兩種。它是合法的，可以參考合同法第52條，物權(quán)法司法解釋第2條等及大量判決，代持本身就是一種合同約定，只要雙發(fā)自主協(xié)商，中間沒(méi)有欺騙或強(qiáng)迫，代持合同就真實(shí)有效。

這群高級(jí)玩家的玩法是這樣的，去限購(gòu)地找一個(gè)郊區(qū)老農(nóng)，一年白給他3萬(wàn)元代持費(fèi)，簽署合同，等到過(guò)幾年房?jī)r(jià)大漲后，全盤賣出。這里可能會(huì)有人問(wèn)，幾百萬(wàn)的房子寫別人的名字，會(huì)不會(huì)哪天他翻臉不認(rèn)人了，結(jié)果人房?jī)煽?？但“缺乏制度的人性才?huì)經(jīng)不住考驗(yàn)”。如果簽署了代持合同，房本原件握在手中，把房子再在銀行做二抵，然后租出去，順道再做個(gè)委托公證，這種風(fēng)險(xiǎn)就可以降低到零。其實(shí)還有更深的破購(gòu)實(shí)操方法，這里不再詳述。說(shuō)這些的原因，其實(shí)就是想告訴大家，做到真正的限死炒房是不可能的事情，我們只能面對(duì)事實(shí)。

如何躲暗箭

通過(guò)以上歷史線，我們帶大家了解了炒房原理和炒房客的真實(shí)面目。購(gòu)房者和炒房客的博弈是不可能勝利的，“明槍易躲暗箭難防”，你在明，他們?cè)诎?，怎么玩？但是最后我們要送給你幾句話，教你如何躲暗箭，避免成為炒房的最后接盤俠。

1.炒房客是不可能被消滅掉的，要認(rèn)清這個(gè)事實(shí)。作為購(gòu)房者，你最大的敵人不是炒房客，而是你自己。買幾百萬(wàn)的東西，連花一天的時(shí)間研究的功夫都沒(méi)有，靠著看別人去哪兒買就跟著買，被高位套死是正常的。

2.如果你買新房，突然一個(gè)樓盤門庭若市，人滿為患，而且樓價(jià)很高，你就要加一層小心了。一定要仔細(xì)比對(duì)它的位置和周邊新盤的樓價(jià)、樓品，開(kāi)發(fā)商品牌價(jià)值等等，找出10條它為什么價(jià)格如此之高的原因。搞不好里面排隊(duì)買房的其實(shí)就是賺你錢的人。

3.如果你關(guān)注的二手房小區(qū)房?jī)r(jià)暴漲，去查其交易量，一般查中介網(wǎng)站或問(wèn)當(dāng)?shù)刂薪榫秃?。如果交易量很低，房?jī)r(jià)又暴漲。說(shuō)明其換手率低，囤貨居奇，不建議購(gòu)買。

4.炒房客善于順勢(shì)而為，也就是炒概念。例如北京第二機(jī)場(chǎng)這個(gè)概念在2016年被開(kāi)發(fā)商輪番念叨了好幾輪。炒房客順勢(shì)入場(chǎng)，固安房?jī)r(jià)水漲船高。但是第二機(jī)場(chǎng)真有想象中那么利好嗎？懂的人一眼就看明白了。政府每年都會(huì)放出大量的規(guī)劃概念，但真正有用的卻沒(méi)有幾個(gè)，所以別一頭就扎進(jìn)別人的圈套中了。

摘自子木聊房