另類的華夏幸福

宋慧芳

3月23日上午10時(shí)，北起沈陽，南至雅加達(dá)，東起杭州，西至成都，華夏幸福在南京、固安、杭州、合肥、鄭州、武漢、成都、廣州等28個(gè)區(qū)域事業(yè)部所在地區(qū)同步舉行“2018年春季集體開工大會(huì)”，以實(shí)際行動(dòng)推動(dòng)縣域經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展。華夏幸福聯(lián)席總裁、產(chǎn)業(yè)新城集團(tuán)總裁趙鴻靖在講話中表示：“這次集體開工大會(huì)不僅是全面掀起建設(shè)高潮的動(dòng)員大會(huì)，更是誓言‘誠意正心干好產(chǎn)業(yè)新城的大會(huì)?！睙o疑此次動(dòng)員大會(huì)是對華夏幸福資金鏈問題甚囂塵上做出的回應(yīng)。

即便如此，市場對于房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力擔(dān)憂正在不斷加強(qiáng)，華夏幸福就是其中的縮影。

資金鏈斷裂？

十年之前，上證指數(shù)于2007年10月創(chuàng)下6124點(diǎn)歷史高點(diǎn)。雖說十年時(shí)間，A股大盤指數(shù)尚未重回歷史高點(diǎn)，個(gè)股表現(xiàn)異彩紛呈，但大浪淘沙之下，亦有一批個(gè)股走出“長牛”行情，給股民帶來豐厚回報(bào)，華夏幸福即是其中之一。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，按照前復(fù)權(quán)方式計(jì)算，華夏幸福最近十年的投資回報(bào)超過52倍，即年均投資回報(bào)超過5.2倍。

華夏幸福作為一家以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)的民營企業(yè)，十年前還名不見經(jīng)傳。在近年房地產(chǎn)業(yè)日漸告別“黃金時(shí)代”，大多數(shù)傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)巨頭頻頻嘗試轉(zhuǎn)型的大勢之下，A股房企市值及股價(jià)表現(xiàn)總體波瀾不驚，甚至于龍頭的財(cái)富縮水、排名滑落。相較于此，華夏幸福市值依然逆勢上升、彎道超車，頗為罕見。華夏幸福扶搖直上的市值，在A股市場如同謎團(tuán)般的存在。遙遙領(lǐng)先的市值增速2017年上半年，華夏幸福一度是A股市場最受關(guān)注的股票之一。

就是這樣一家企業(yè)，在之前一個(gè)月左右的時(shí)間，隨著霸州孔雀城“一次性付款降至8500元”的消息甚囂塵上，被推上了風(fēng)口浪尖。從2月6日至2月9日，短短4個(gè)交易日其股價(jià)便從此前44.87元的收盤價(jià)跌到34.22元，短期跌幅高達(dá)將近25%，堪比經(jīng)歷了一輪股災(zāi)。問題一直蔓延到3月26日，華夏幸福在互動(dòng)平臺回應(yīng)，目前公司經(jīng)營情況一切正常，3月30日公司將披露2017年年報(bào)。即便如此，截止3月26日收盤，華夏幸福股價(jià)仍然還是下跌了6.8%。自此也使得3月份股價(jià)跌幅已近15%。

其實(shí)股價(jià)下跌，大眾擔(dān)心的無非就是華夏幸福的資金鏈?zhǔn)欠裾娴臄嗔眩抗窘?jīng)營是否正常？據(jù)不愿具名的華夏內(nèi)部人士告訴《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者，“公司經(jīng)營一切正常，但資金鏈也的確有所緊張。不過，進(jìn)入2018年，哪個(gè)房企資金鏈不緊張？”

財(cái)經(jīng)評論員嚴(yán)躍進(jìn)告訴《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者，對于項(xiàng)目降價(jià)來說，企業(yè)需要考慮到關(guān)聯(lián)物業(yè)或業(yè)態(tài)的波動(dòng)所帶來的影響。但是，也必須承認(rèn)，周期性的調(diào)整、局部項(xiàng)目的降價(jià)，都是很正常的。對于企業(yè)來說，關(guān)鍵是要統(tǒng)籌各類項(xiàng)目、把控降價(jià)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，最終真正減少資金方面的壓力，同時(shí)也穩(wěn)定企業(yè)的經(jīng)營。

據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者了解，在2018年前兩月房企銷售金額榜單顯示，華夏幸福以298億元位列第八位。由于環(huán)京地產(chǎn)銷售往年要占華夏幸福70%以上的銷售份額，在限購政策趨嚴(yán)之下，通過一系列促銷活動(dòng)實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績的增長，也不失是一種最直接有效的市場手段。在以積極促銷樓盤的同時(shí)，華夏也開啟全方位的融資模式。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，從年初年至今，華夏幸福已經(jīng)通過多種渠道獲得融資額超過375億元。其中，1月6日，華夏幸福宣布取得股份公司50億元非公開發(fā)行公司債；2月24日，華夏幸福稱面向合格投資者公開發(fā)行公司債券獲得中國證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)批復(fù)的公告；3月初，華夏幸福公告稱獲得300億元的各家銀行和金融機(jī)構(gòu)的授信和融資合作；3月13日和14日，華夏幸福連續(xù)在上交所發(fā)行公司債10.9億元，在銀行間市場發(fā)行短融15億元。

根據(jù)華夏幸福公司公告顯示，單個(gè)產(chǎn)業(yè)新城單年的投資額約為2-3億元，而公司2017年三季報(bào)貨幣資金483.6億元。公司內(nèi)部對于單個(gè)產(chǎn)業(yè)新城的現(xiàn)金流有嚴(yán)格的把控，要求單個(gè)項(xiàng)目在3年內(nèi)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正。據(jù)2017年三季報(bào)，公司資產(chǎn)負(fù)債率81.64%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率69.15%，凈負(fù)債率82.42%，在手貨幣資金483.6億元。在民生證券分析師楊柳看來，華夏幸福目前整體負(fù)債水平和現(xiàn)金流壓力可控，財(cái)務(wù)狀況良好。

在部分房企取消發(fā)行債券或發(fā)行失敗的情況下，華夏幸福的發(fā)行成功，除了投資者對華夏幸福長期發(fā)展的認(rèn)可，還有在區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、城鄉(xiāng)融合發(fā)展的戰(zhàn)略背景下，對產(chǎn)業(yè)新城通過政企合作帶動(dòng)一方經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式潛力的認(rèn)同。“企業(yè)的經(jīng)營如何更容易抗風(fēng)險(xiǎn)，更容易實(shí)現(xiàn)業(yè)績的穩(wěn)定發(fā)展才是根本所在。”嚴(yán)躍進(jìn)指出，華夏幸福獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)新城模式或是該公司獲得資本市場青睞的主要原因。

另類的運(yùn)營模式

2018年3月16日與3月19日，新華網(wǎng)與人民日報(bào)分別刊文報(bào)道華夏幸福，對其產(chǎn)業(yè)新城模式予以肯定。由此可見，華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城模式與政府互利共贏，順應(yīng)了中國城鎮(zhèn)化新階段的潮流，未來發(fā)展空間極大。

華夏幸福在進(jìn)駐之前的2002年，河北省固安全縣財(cái)政收入僅1.1億元、發(fā)展水平位列廊坊市10個(gè)縣（市、區(qū)）中的后兩名。而到2017年，全縣財(cái)政收入完成98.5億元，增長了近100倍；一般公共預(yù)算收入完成41.4億元，總量居河北省第三位。經(jīng)過15年歲月的洗禮，華夏幸福已將其從一個(gè)荒蕪之地打造為成熟的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。其過程是艱辛的，但結(jié)果是幸喜的。

“產(chǎn)業(yè)新城的模式是有競爭力的，是可以復(fù)制的?！?，清華大學(xué)PPP研究中心首席專家王守清認(rèn)為，華夏幸?；旧鲜侵鞔蚩h域經(jīng)濟(jì)，做產(chǎn)業(yè)新城PPP項(xiàng)目，做的很成功。產(chǎn)業(yè)新城的模式具有市場競爭力，產(chǎn)業(yè)新城具有自我融資、自我造血的能力，其中固安模式”就是其中代表。

目前，“固安模式”已在全國其他地區(qū)廣泛復(fù)制，華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)已覆蓋全國12個(gè)省，并走向“一帶一路”沿線6個(gè)國家。2017年，公司在持續(xù)深耕京津冀的同時(shí)，開始布局長三角城市群、珠三角城市群等國家級沿海熱點(diǎn)城市群，構(gòu)建環(huán)繞國內(nèi)外一線核心城市的衛(wèi)星城布局。公司2017年上半年新增簽約企業(yè)31%位于長三角，而從2017三季度單季度來看，非京津冀區(qū)域銷售面積占比已經(jīng)上升至61%，其中嘉善、來安、南潯、溧水、和縣、武陟等地都開始貢獻(xiàn)銷售，京外項(xiàng)目異地復(fù)制已進(jìn)入收獲期，公司開始從環(huán)京區(qū)域領(lǐng)軍企業(yè)向全國領(lǐng)軍企業(yè)邁進(jìn)。據(jù)華夏幸福公告顯示，2017年全年，華夏幸福園區(qū)的結(jié)算收入達(dá)到296.32億元，同比上漲66.86%。

民生證券分析師楊柳表示，截至目前，華夏幸福已通過產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營的獨(dú)特業(yè)務(wù)模式構(gòu)筑了其行業(yè)護(hù)城河。第一，卡位布局，精準(zhǔn)選址，圍繞核心都市圈50公里圈層廣泛布局產(chǎn)業(yè)新城并與地方政府簽訂長期排他協(xié)議，一方面承接核心城市人口與產(chǎn)業(yè)的外溢，另一方面吸引農(nóng)民工進(jìn)城務(wù)工人口；第二，行業(yè)領(lǐng)先的招商引資能力，華夏幸福組建了一支4600多人的產(chǎn)業(yè)發(fā)展團(tuán)隊(duì)，聚焦電子信息、高端裝備、新能源汽車等十大重點(diǎn)行業(yè)，為區(qū)域提供產(chǎn)業(yè)發(fā)展的全流程綜合解決方案，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈核心環(huán)節(jié)在空間上高度集聚，打造先進(jìn)產(chǎn)業(yè)集群，助推區(qū)域經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展。

進(jìn)入新時(shí)代，產(chǎn)業(yè)新城也被寄予更多希望。首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)副校長楊開忠表示，在中國經(jīng)濟(jì)從高速增長到高質(zhì)量增長的轉(zhuǎn)型階段，產(chǎn)業(yè)新城以其成熟的模式、成功的經(jīng)驗(yàn)成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有效抓手，是促進(jìn)都市圈高質(zhì)量發(fā)展的新引擎。在產(chǎn)業(yè)新城的平臺聚合下，中國制造正迎來一個(gè)開放合作、聯(lián)動(dòng)共享的大時(shí)代。