關于集體土地流轉的幾點思考探討

歐翠玉

摘要：農村土地資源作為一種“特殊商品”，在城鎮(zhèn)化發(fā)展中發(fā)揮了不可替代的作用。現(xiàn)如今集體土地的產(chǎn)權主體不明晰土地流轉的規(guī)定過于原則、農地征用制度不合理等問題突出，改革勢在必行，應從法律上、政策上和制度上加以研究、探討。

關鍵詞：集體土地；集體土地流轉；相關問題；探討

當前市場經(jīng)濟條件下，土地資源作為一種“特殊商品”，必然要受到市場經(jīng)濟機制的調節(jié)，如國有土地使用權以有償使用的方式進入市場后，在社會經(jīng)濟活動中發(fā)揮了巨大的作用。但作為與國有土地使用權并存的農村集體土地使用權，在流轉過程中一直處于比較尷尬的地位。其在使用制度上如何改革，如何進入市場流轉，如何在流轉過程中充分體現(xiàn)其市場價值以及維護好農民集體利益是當前需要從法律上、政策上和制度上加以研究、探討的問題。

一、我國集體土地流轉的現(xiàn)狀

我國現(xiàn)行的國有與集體“兩種產(chǎn)權”制度形成了兩個分割的土地市場?，F(xiàn)行《土地管理法》明確規(guī)定禁止農村集體所有土地使用權流轉用于非農業(yè)建設。但早在20世紀80年代，

我國經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)就普遍以出讓、轉讓、出租和抵押等形式自發(fā)流轉集體建設用地，集體建設用地的隱形市場實際上早就客觀存在。現(xiàn)在隨著全國城市化進程地不斷加快，城市郊區(qū)、縣城、中心集鎮(zhèn)，大量的集體土地進入市場已成為不爭的事實。但這些現(xiàn)象與現(xiàn)行集體建設用地管理制度存在矛盾，諸多矛盾因缺乏合法性而得不到合理解決。

二、集體土地流轉存在的問題

（一）集體土地所有權的歸屬不明

在與土地集體所有權相關的法律制度框架中，集體土地的產(chǎn)權主體并不明晰。中國農村的土地歸農民集體所有，這在《憲法》、《民法通則》、《土地管理法》以及《農業(yè)法》等重要法律中都有明確的規(guī)定。即使在最晚頒布的《土地管理法》中，這個問題也沒有得到徹底的明確，而只是規(guī)定：“農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有，由村集體經(jīng)濟組織或村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內兩個以上農民集體經(jīng)濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營、管理。”由此可見，集體土地所有權的主體有三種形式：鄉(xiāng)鎮(zhèn)農民集體經(jīng)濟組織、村民集體經(jīng)濟組織、村內農業(yè)集體經(jīng)濟組織，可以簡稱為“鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村、組”三級。

（二）法律對農村集體土地流轉的規(guī)定嚴重滯后

對于集體土地流轉，目前沒有專門的法律法規(guī)，惟一涉及土地分類、用途、規(guī)劃等相關的法律，是1998年修訂的《中華人民共和國土地管理法》。該法第 63條明確規(guī)定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設?！睋?jù)此，農民集體所有的土地，無論耕地還是集體建設用地，都必須通過征收轉為國有后才能出讓。這意味著，農民實際上并沒有對集體土地的處分權，當然也就沒有土地財產(chǎn)權，所以無法獲得土地出讓的收益。該法第43條第一款規(guī)定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法

申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅，經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農民集體所有的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設經(jīng)依法批準使用農民集體所有的土地的除外。第二款規(guī)定：“前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征用的原屬于農民集體所有的土地?！边@些法律條文嚴格限制了集體土地非農建設的使用范圍，只允許農村集體經(jīng)濟組織自建自用。即集體經(jīng)濟組織成員可以使用本集體經(jīng)濟組織的土地辦企業(yè)或者建住房，但是不得出讓、轉讓或者出租集體土地使用權。

（三）當前我國的農地征用制度不合理

國家為了公共利益需要，采用行政手段強制征收集體土地，并給予一定經(jīng)濟補償。從行政法的角度而言，在土地征用這一過程中，國家行使的征用權并非私法意義上的權利，而是公法意義上的權力，是依據(jù)國家主權或行政管理權行使的。在市場經(jīng)濟的今天，有些地方政府常利用法律對“公共利益”無嚴格界定這一漏洞，動輒以公共利益為借口，大包大攬本應由社會或市場主體（包括國有企業(yè)）來完成的事業(yè)，利用自己手中的公權力，隨意低價征用農地然后高價出讓從中牟取暴利，甚至官商勾結中飽私囊，而失地農民卻得不到應得的補償或補償很少，引發(fā)了諸多矛盾。

三、對集體土地流轉進行改革的幾點思考

（一）合理配置土地資源，推進集體土地制度改革，允許集體土地進入市場

土地作為要素市場特殊商品，應通過市場機制調節(jié)和配置。一是按照土地效益最大化的原則合理配置土地資源；二是通過市場機制實現(xiàn)土地的價格和價值相符。集體土地進入市場，對充分發(fā)揮農村集體土地的資產(chǎn)效益，加快形成土地資源的市場配置機制具有推動作用。

（二）切實保障農民的土地財產(chǎn)權，賦予集體土地與國有土地同等權利

保留農村集體土地所有權，允許集體土地在符合條件的前提下，直接進入市場流轉，為實現(xiàn)集體土地和國有土地同等權利，建立統(tǒng)一、規(guī)范、有序的城鄉(xiāng)一體化的土地市場體系，為全面推行集體土地流轉并將之納入規(guī)范化、制度化軌道奠定法律基礎。

（三）集約節(jié)約利用土地，加強總量控制與用途管制，規(guī)范農村集體建設用地的流轉

集約節(jié)約利用土地資源是國家指導土地開發(fā)利用的基本方針，也是集體土地流轉必須遵循的基本原則。要通過經(jīng)濟、行政、規(guī)劃等手段和措施，改變農村土地粗放、無序、低效的狀況，促進土地的節(jié)約集約利用。在允許集體土地進入市場的同時，還要通過集體土地供應的總量控制以及土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，并將集體土地供應指標納入年度供應計劃等手段來規(guī)范。

（四）完善集體土地流轉的相關法律法規(guī)，確保國家土地政策的更好銜接

首先，從根本上改變土地制度的二元性。我國法律將土地分為國家所有和集體所有，這兩種所有權在所有制基礎上是相同的——均為公有制。

其次，建議修改《土地管理法》，制定規(guī)范農村集體土地進入市場。我們必須正視《土地管理法》禁止集體建設用地出租、轉讓的條款已完全滯后于農村土地市場的現(xiàn)實，這一滯后不僅降低了法律的權威性，也不利于保護集體土地所有者和使用者的權利，妨礙了正常的交易活動，去除這一禁止性條款已成必然。在這個問題上廣東省已經(jīng)給我們做出了表率，允許集體土地出讓、出租、轉讓、轉租和抵押。

再次，充分保障農民獲得集體土地流轉的土地權利。集體土地進入市場的立法宗旨就是讓農民分享土地級差收益的成果。集體土地應在堅持規(guī)劃和用途管制的前提下，充分保障農民集體獲得土地級差收益的權利，包括讓集體土地直接進入工業(yè)用地市場。嘗試集體土地進入經(jīng)營性開發(fā)，突破農民宅基地的限制，推進宅基地的商品化，讓農民分享城市化進程的房租收入。

綜上所述，目前我國農村集體土地的使用權進入市場參與資源分配已是大勢所趨，無論是理論上還是現(xiàn)實需要上都要求加快農地使用權的合理流轉。國家應當正視當前的土地流轉現(xiàn)狀，盡快明晰集體土地的產(chǎn)權關系，制定相關法律規(guī)章，建立起完善合理的集體土地使用權流轉機制。通過合理規(guī)范的集體土地流轉來促進土地資源的合理利用，維護廣大農民的正當權益，從而加快社會主義新農村的建設步伐，推動我國經(jīng)濟的全面、協(xié)調、可持續(xù)發(fā)展。

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