房產(chǎn)測(cè)量預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積差異分析

夏菁菁 林川 袁斯豪

（江西省測(cè)繪成果質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)測(cè)試中心 江西南昌 330209）

1 引言

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)相較西方發(fā)達(dá)國(guó)家起步較晚，但是發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。在發(fā)展的過(guò)程中，房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)作為法律認(rèn)定的一種測(cè)量手段。它用文字、數(shù)據(jù)和圖件等方式表述了房屋的實(shí)際位置、所有權(quán)屬、界限等詳細(xì)信息。在實(shí)際工作中，使用相應(yīng)的測(cè)繪儀器，通過(guò)測(cè)量和調(diào)查相結(jié)合的方式，將常規(guī)的測(cè)繪技術(shù)融入房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)測(cè)繪，為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和利用、交易、稅收及城鎮(zhèn)規(guī)劃和建設(shè)等提供數(shù)據(jù)和信息。

房地產(chǎn)測(cè)繪項(xiàng)目是對(duì)房屋及其土地權(quán)屬證件附圖進(jìn)行測(cè)繪。主要測(cè)量建筑物建筑面積和局部單元空間的使用面積包括公攤面積等，并對(duì)已建成的房屋進(jìn)行數(shù)據(jù)核準(zhǔn)，結(jié)合設(shè)計(jì)施工圖紙查驗(yàn)成品和設(shè)計(jì)的實(shí)際偏差，是成為辦理房屋產(chǎn)權(quán)的重要依據(jù)。

房地產(chǎn)測(cè)繪根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的不同階段可分為房屋預(yù)測(cè)面積計(jì)算和房屋實(shí)際面積計(jì)算。我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)出臺(tái)了許多相關(guān)的法律法規(guī)，在測(cè)繪技術(shù)方面也提出了一些國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)[1]和指導(dǎo)性的技術(shù)規(guī)范。測(cè)繪工作者在實(shí)際工作中應(yīng)認(rèn)真學(xué)習(xí)并嚴(yán)格遵照?qǐng)?zhí)行。由于各種原因，房屋預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積之間存在著一定的差異。因此，提供準(zhǔn)確完整且精密度高的房產(chǎn)測(cè)繪成果是測(cè)繪工作者職業(yè)操守和技術(shù)水平的良好體現(xiàn)，同時(shí)也是維護(hù)和保障購(gòu)房消費(fèi)者合法、正當(dāng)權(quán)益的重要依據(jù)。

2 理論與相關(guān)概念

2.1 房屋預(yù)測(cè)面積概念

根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定，房屋預(yù)測(cè)面積需要由當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)主管部門(mén)認(rèn)可的具有相應(yīng)資質(zhì)的測(cè)量機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行計(jì)算。它需要測(cè)量機(jī)構(gòu)參考施工圖紙，對(duì)照國(guó)家測(cè)量規(guī)范，采取實(shí)地考察等多種方式對(duì)尚未開(kāi)工或完工的商品房面積進(jìn)行預(yù)先計(jì)算。它是開(kāi)發(fā)商在商品房期房銷(xiāo)售過(guò)程中進(jìn)行合法銷(xiāo)售的面積依據(jù)。

2.2 房屋實(shí)測(cè)面積概念

根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定，房屋實(shí)測(cè)面積需要由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門(mén)認(rèn)可的具有相應(yīng)資質(zhì)的測(cè)量機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行計(jì)算。它需要測(cè)量機(jī)構(gòu)參考各類(lèi)圖紙和預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，依照國(guó)家測(cè)繪規(guī)范，采取對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地勘查、測(cè)量并繪制圖形等手段獲得準(zhǔn)確數(shù)據(jù)，進(jìn)而計(jì)算得出面積。它必須是商品房竣工驗(yàn)收并通過(guò)工程規(guī)劃相關(guān)主管部門(mén)審核合格后才有效。

3 面積差異產(chǎn)生原因及分析

3.1 面積差異產(chǎn)生的原因

在房屋的建設(shè)中，如果需要將房屋的預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積的差異降到最低，施工單位必須嚴(yán)格按照核準(zhǔn)的設(shè)計(jì)圖紙和施工圖紙來(lái)施工。但實(shí)際過(guò)程中，不論是開(kāi)發(fā)商重新更改設(shè)計(jì)圖還是施工方變更施工，都會(huì)使得預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積之間的產(chǎn)生差異。

3.2 面積差異產(chǎn)生原因的分析

房地產(chǎn)這一新興行業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了房產(chǎn)計(jì)量行業(yè)的發(fā)展，并促使從事房產(chǎn)計(jì)量的人員及房地產(chǎn)計(jì)量單位大量增加。不可避免地存在行業(yè)人員對(duì)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范、國(guó)家政策、地方法規(guī)理解程度不同，甚至在某些技術(shù)規(guī)范上存在矛盾。在進(jìn)行測(cè)量時(shí)，由于房產(chǎn)測(cè)繪單位的質(zhì)量意識(shí)淡薄，測(cè)繪儀器落后，工作順序不精確，有時(shí)更是由兩家不同的單位來(lái)進(jìn)行房屋的面積預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)。以上描述的各類(lèi)情況都會(huì)影響商品房實(shí)測(cè)和預(yù)測(cè)面積，使結(jié)果相差甚遠(yuǎn)[2]。

房產(chǎn)測(cè)量人員在對(duì)房屋面積進(jìn)行預(yù)測(cè)時(shí)，由于項(xiàng)目實(shí)際施工尚未開(kāi)始，無(wú)法到實(shí)地開(kāi)展調(diào)查測(cè)量，只能根據(jù)設(shè)計(jì)施工圖紙?zhí)峁┑臄?shù)據(jù)進(jìn)行面積測(cè)算。更由于對(duì)數(shù)據(jù)的采集、公共區(qū)域的認(rèn)可及共享區(qū)域的分配等情況無(wú)法詳細(xì)了解，就進(jìn)一步跟實(shí)際面積留下了存在差異的可能。而房屋實(shí)際測(cè)量面積都是根據(jù)已建成的房屋進(jìn)行測(cè)量計(jì)算得出來(lái)的，數(shù)據(jù)真實(shí)可靠。正常情況下設(shè)計(jì)圖紙?zhí)峁┑姆课菝娣e數(shù)據(jù)與在已完成后的房屋中測(cè)量出的數(shù)據(jù)之間本身就存在差異，不可能一樣。

4 提高房產(chǎn)實(shí)測(cè)質(zhì)量的措施

因?yàn)樵O(shè)計(jì)圖紙?zhí)峁┑姆课菝娣e數(shù)據(jù)與在已完成后的房屋中測(cè)量出的數(shù)據(jù)之間本身就存在差異。作為測(cè)繪工作者在房產(chǎn)測(cè)繪中就必須嚴(yán)格按照房產(chǎn)測(cè)繪規(guī)范進(jìn)行操作，既要保證消費(fèi)者利益，又要開(kāi)發(fā)商業(yè)能接受。

4.1 人員與技術(shù)培訓(xùn)

首先，測(cè)繪單位應(yīng)該定期對(duì)從業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)，提高對(duì)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范的理解及應(yīng)用水平，加強(qiáng)作業(yè)成果的質(zhì)量檢查。嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和地方關(guān)于房產(chǎn)測(cè)量的各種規(guī)范及細(xì)則，統(tǒng)一房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，使測(cè)繪工作更加科學(xué)、規(guī)范。同時(shí)，房產(chǎn)測(cè)量人員必須加強(qiáng)業(yè)務(wù)水平，提高綜合素質(zhì)，除了掌握房屋面積的計(jì)算和實(shí)測(cè)，還要進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)管理和建設(shè)項(xiàng)目審批等相關(guān)知識(shí)的學(xué)習(xí)。

4.2 前期準(zhǔn)備工作

在預(yù)測(cè)階段，必須注意初步數(shù)據(jù)的編制，特別是施工圖紙。初步數(shù)據(jù)包含了開(kāi)發(fā)單位的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，國(guó)有土地使用證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)工程施工許可證，建筑物的詳細(xì)規(guī)劃，公安部門(mén)發(fā)布的門(mén)牌號(hào)碼，房屋公用部分的使用，以及其他相關(guān)信息。在獲得相關(guān)信息后，應(yīng)注意的是，在對(duì)開(kāi)發(fā)單位提供的施工圖紙與計(jì)劃批準(zhǔn)的圖紙進(jìn)行對(duì)比后，要求開(kāi)發(fā)單位解釋關(guān)于核準(zhǔn)圖紙上所產(chǎn)生的不一致的地方的原因。并且在實(shí)際測(cè)量期間應(yīng)提供詳細(xì)的不一致記錄以供參考。為了進(jìn)一步掌握房屋預(yù)測(cè)與實(shí)際測(cè)量面積之間的差異，測(cè)量人員可以要求開(kāi)發(fā)單位提供施工圖等原始文件，這樣不僅可以提高測(cè)量的效率，還能顯著的提升測(cè)繪精度。

4.3 抓住重點(diǎn)，提高測(cè)量效率與質(zhì)量

在實(shí)際測(cè)量中，測(cè)量單位可要求開(kāi)發(fā)單位提供預(yù)測(cè)計(jì)算的成果資料，在成果計(jì)算中以此作為參考?，F(xiàn)場(chǎng)測(cè)量可以基于現(xiàn)有的核準(zhǔn)圖紙進(jìn)行對(duì)比，因?yàn)檫@樣更有針對(duì)性，更容易發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，做到有的放矢；通過(guò)比較實(shí)際測(cè)量結(jié)果與預(yù)測(cè)結(jié)果，使得實(shí)測(cè)更有效率更有質(zhì)量。在進(jìn)行實(shí)地勘測(cè)過(guò)程中，應(yīng)該按照從外到內(nèi)、從整體到局部的順序，先到待測(cè)建筑物外圍觀察其整體效果，再對(duì)建筑物各層次的外墻進(jìn)行觀察，如發(fā)現(xiàn)外墻存在不一致的情況時(shí)要實(shí)地詳細(xì)作好相關(guān)記錄，尤其是涉及陽(yáng)臺(tái)部分要進(jìn)行核實(shí)。然后，再對(duì)比從開(kāi)發(fā)單位獲得的已核準(zhǔn)施工圖，從待測(cè)房屋的外部尺寸入手，然后逐樓層地進(jìn)行房屋內(nèi)空間測(cè)量。為了提高測(cè)量房屋套內(nèi)面積的工作效率，重點(diǎn)需要測(cè)量該房的總尺寸、與相鄰戶重合的尺寸以及陽(yáng)臺(tái)的尺寸，可以不用對(duì)該房屋的各個(gè)位置進(jìn)行測(cè)量，這并不會(huì)影響房屋的測(cè)量精度。需要引起測(cè)量人員重視的一點(diǎn)是，在進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量時(shí)要認(rèn)真比較現(xiàn)場(chǎng)與預(yù)測(cè)圖形有無(wú)出入，對(duì)尺寸達(dá)不到要求的位置必須做好標(biāo)識(shí)，為后續(xù)工作做好準(zhǔn)備。

4.4 特殊情況的分析

（1）因測(cè)算房屋面積時(shí)使用不同規(guī)范而造成差異

2000年8月1日，我省建設(shè)廳結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，實(shí)施了《關(guān)于貫徹執(zhí)行[房地產(chǎn)測(cè)量規(guī)范]若干規(guī)定》。按照政策，在此日期之前領(lǐng)取了《商品房預(yù)銷(xiāo)售許可證》的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，仍執(zhí)行原有的測(cè)量規(guī)范。然而實(shí)際操作中遇到的問(wèn)題就復(fù)雜多了，有些開(kāi)發(fā)項(xiàng)目由于延續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，分期建設(shè)，后期建設(shè)的房屋雖然預(yù)售時(shí)間相對(duì)晚一點(diǎn)，但仍歸屬之前的項(xiàng)目，還是應(yīng)按舊規(guī)范來(lái)測(cè)算商品房面積，這就使得部分企業(yè)人為去選擇對(duì)自己有利的規(guī)范，不利于新規(guī)范的推動(dòng)和實(shí)施。新老規(guī)范在諸多方面都有較大的差異（例如，陽(yáng)臺(tái)、門(mén)廊、室外梯等是否計(jì)算面積，半記還是全記，以及橫穿其他功能性區(qū)域的共有面積是否分?jǐn)偟龋Ｓ捎谖覈?guó)城市高昂的房?jī)r(jià)，使得測(cè)量一幢房屋的建筑面積究竟是采用舊規(guī)范還是新規(guī)范尤為關(guān)鍵。如果對(duì)使用新舊規(guī)范的把握不當(dāng)就會(huì)出現(xiàn)因規(guī)范不同而使用的房屋面積計(jì)算方法不同，得出的面積結(jié)果也不同的情況，從而引發(fā)一些關(guān)于面積的糾紛。只有加強(qiáng)對(duì)測(cè)量單位和開(kāi)發(fā)單位的管理，要求測(cè)量單位制定嚴(yán)密的作業(yè)流程，開(kāi)發(fā)單位不得干預(yù)房屋面積測(cè)算，檢查機(jī)構(gòu)應(yīng)加大對(duì)測(cè)量成果的檢查力度，保證測(cè)量成果的精確度和準(zhǔn)確性，才能盡可能縮小因人為因素引起的房屋實(shí)測(cè)面積與預(yù)測(cè)面積的較大差異。

（2）因認(rèn)定墻體厚度的方式不同造成的面積差異

由于新型材料的出現(xiàn)以及房屋的多樣化，可用作房屋外墻的材料也越來(lái)越多，如鋼筋混凝土現(xiàn)澆墻、輕質(zhì)面磚砌墻及玻璃幕墻等，這些材料的外墻厚度各不相同，進(jìn)行房屋預(yù)測(cè)的人員對(duì)這些建筑材料沒(méi)有直觀的認(rèn)識(shí)，這就給做預(yù)測(cè)工作帶來(lái)了困難。因此在進(jìn)行房屋建筑面積預(yù)測(cè)時(shí)，測(cè)量單位要根據(jù)開(kāi)發(fā)單位提供的建筑設(shè)計(jì)說(shuō)明，了解所繪制房屋外墻的材料及厚度，這樣才不至于在沒(méi)有設(shè)計(jì)變更的情況下由于墻體厚度不同而導(dǎo)致預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)面積差異過(guò)大。另外，房屋在實(shí)際建造時(shí)由于各方面原因，外墻實(shí)際厚度與設(shè)計(jì)厚度不一致時(shí)，測(cè)量人員要在實(shí)地測(cè)量時(shí)對(duì)外墻實(shí)際厚度進(jìn)行復(fù)核，如果達(dá)不到設(shè)計(jì)厚度，應(yīng)詳細(xì)記錄，并以實(shí)際測(cè)量為準(zhǔn)。這也會(huì)對(duì)房屋建筑面積產(chǎn)生影響，因此必須要求施工單位嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)圖紙施工，所采用的外墻材料盡量與設(shè)計(jì)一致，以減小預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)面積的差異[3]。

（3）因變更房屋公共配套部位而產(chǎn)生的面積差異

當(dāng)商品房屋在獲得預(yù)（銷(xiāo)）售許可證時(shí)，開(kāi)發(fā)單位必須對(duì)整幢樓的共有公共部位進(jìn)行公示，公示內(nèi)容包括哪部分是計(jì)入分?jǐn)偅謹(jǐn)偨o哪幾戶，哪部分是未計(jì)入分?jǐn)偠鴨为?dú)計(jì)算的附屬設(shè)施。這些數(shù)據(jù)都是測(cè)量單位按照規(guī)劃核準(zhǔn)圖測(cè)算所得，在《房屋共有面積分?jǐn)傉J(rèn)定表》中必須明確表示。在實(shí)際房屋建設(shè)中，開(kāi)發(fā)單位在施工過(guò)程中有時(shí)會(huì)變更原規(guī)劃核準(zhǔn)圖，導(dǎo)致竣工后房屋的部分公用部位大小和功能發(fā)生改變，這些都會(huì)造成實(shí)測(cè)時(shí)共有面積的分?jǐn)偘l(fā)生變化，將對(duì)房屋面積的計(jì)算產(chǎn)生嚴(yán)重的影響。對(duì)此，測(cè)量單位必須根據(jù)實(shí)際情況如實(shí)的記錄各項(xiàng)數(shù)據(jù)，確保房屋實(shí)測(cè)面積的真實(shí)可靠。而房管部門(mén)應(yīng)該履行監(jiān)督職能，提高懲罰力度，盡量避免這一情況的發(fā)生。對(duì)于已經(jīng)發(fā)生該種情況，應(yīng)責(zé)令開(kāi)發(fā)單位對(duì)修改部位按照規(guī)劃核準(zhǔn)圖紙進(jìn)行恢復(fù)，如若不能恢復(fù)到原狀，應(yīng)要求開(kāi)發(fā)單位書(shū)面通知買(mǎi)房人，告知被修改的房屋的具體部位、修改的面積大小和修改后的實(shí)際用途，特別是由此產(chǎn)生的共有分?jǐn)偯娣e的變化。買(mǎi)房人在接到通知后的規(guī)定時(shí)間內(nèi)，可與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，如若面積變化超過(guò)3%，則有權(quán)利退房。這樣在保障了買(mǎi)房人的合法權(quán)益的同時(shí)，又做到了維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定，減少了由于公共面積變化而引起的社會(huì)糾紛。

5 結(jié)束語(yǔ)

總之，提供準(zhǔn)確完整且精密度高的房產(chǎn)測(cè)繪成果才是測(cè)繪單位和測(cè)繪人必須做到的。政府應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)管房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，規(guī)范預(yù)售市場(chǎng)，并統(tǒng)一測(cè)量商品房面積的計(jì)算規(guī)則。測(cè)繪主管審核部門(mén)也應(yīng)針對(duì)房產(chǎn)測(cè)量領(lǐng)域中不規(guī)范作業(yè)的行為加大查處，加強(qiáng)測(cè)繪成果的監(jiān)督和管理。而從事房產(chǎn)測(cè)量的單位和工作人員則要加強(qiáng)職業(yè)道德和責(zé)任意識(shí)的培訓(xùn)，認(rèn)真學(xué)習(xí)各項(xiàng)關(guān)于房屋測(cè)量的技術(shù)規(guī)范和管理辦法，不斷提高專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平和業(yè)務(wù)熟練程度，在實(shí)際測(cè)量工作中嚴(yán)格遵照國(guó)家規(guī)范和各項(xiàng)指導(dǎo)性技術(shù)規(guī)定的要求，根據(jù)實(shí)際測(cè)量情況提供真實(shí)有效的高精密度的測(cè)量數(shù)據(jù)，才能更好的維護(hù)廣大消費(fèi)者的合法權(quán)益。