房產(chǎn)測(cè)量要點(diǎn)及質(zhì)量控制措施探討

文/劉俊偉　寧波天成水利水電設(shè)計(jì)有限公司　浙江寧波　315000

伴隨建筑行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，城市建筑的規(guī)模明顯擴(kuò)大，有效地提高了建筑行業(yè)管理要求。在這種情況下，建筑行業(yè)應(yīng)正確認(rèn)知房屋產(chǎn)品，確保管理效果滿足預(yù)期要求。而在房產(chǎn)交易的過(guò)程中，對(duì)購(gòu)房者購(gòu)買行為產(chǎn)生主要影響的因素就是房屋建筑面積與分?jǐn)偯娣e等等，所以要求調(diào)查并統(tǒng)計(jì)房產(chǎn)，對(duì)房產(chǎn)圖進(jìn)行繪制，保證購(gòu)房者對(duì)所購(gòu)房屋面積信息進(jìn)行深入地了解。為此，深入研究并分析房產(chǎn)測(cè)量要點(diǎn)與質(zhì)量控制措施具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。

1、房產(chǎn)測(cè)量現(xiàn)實(shí)意義

一方面，房產(chǎn)測(cè)量數(shù)據(jù)信息能夠?yàn)槌鞘幸?guī)劃管理工作的開展提供必要的參考依據(jù)。依據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》具體要求，明確指出房產(chǎn)必須經(jīng)過(guò)具有國(guó)家測(cè)繪資質(zhì)的單位及專業(yè)測(cè)量工作人員的實(shí)地勘測(cè)，專業(yè)化地測(cè)量房屋自然狀況，即房屋占地面積、具體位置以及使用用途等[1]。

另一方面，房產(chǎn)測(cè)量維護(hù)公民的合法權(quán)益。經(jīng)由專業(yè)測(cè)量單位勘測(cè)以后，確定房屋管理部門所發(fā)放房屋產(chǎn)權(quán)證中的數(shù)據(jù)被國(guó)家承認(rèn)，具備一定的法律效益。一旦房屋所有者合法權(quán)益被侵害，應(yīng)將其當(dāng)作重要的依據(jù)要求清償與索賠。而國(guó)家法律部門判決的過(guò)程中，在特殊情況以外，都一定要將房屋產(chǎn)權(quán)證中的測(cè)量數(shù)據(jù)作為參考依據(jù)進(jìn)行評(píng)判。

2、房產(chǎn)測(cè)量工作的要點(diǎn)分析

對(duì)公共面積分?jǐn)倖栴}的解決

廣州市某住宅小區(qū)業(yè)主發(fā)起了維權(quán)活動(dòng)，在該盤一、二期建成入住小區(qū)內(nèi)，業(yè)主要求開發(fā)商退換多收的房款。經(jīng)過(guò)調(diào)查研究以后了解到，在開發(fā)商通知業(yè)主辦理房產(chǎn)證簽名的時(shí)候，業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋面積縮水，實(shí)際的公攤面積誤差達(dá)到了26.8%。其中，相同樓層南面兩戶面積縮水達(dá)到4.5平方米，套內(nèi)面積是1.4平方米，公攤面積是3.1平方米。北面用戶縮水更為嚴(yán)重，各戶套內(nèi)面積縮水6平方米，公攤占4平方米，而套內(nèi)為2平方米。通常，房產(chǎn)的公攤面積包括諸多內(nèi)容，如圖一所示。由此可見，公共面積分?jǐn)倖栴}十分嚴(yán)重，必須給予房產(chǎn)測(cè)量公攤問題高度重視。

圖一　房產(chǎn)公攤面積組成部分

在對(duì)相鄰房屋勘測(cè)的過(guò)程中，因房屋建設(shè)所使用的磚塊亦或是泥土都是實(shí)物，具有一定的體積。所以分別勘測(cè)房屋的時(shí)候，兩棟房屋就會(huì)形成共有面積。尤其是在城市房屋中，房屋間都是以墻作為間隔。在這種情況，就要針對(duì)整層樓房展開測(cè)量，對(duì)總房屋面積進(jìn)行計(jì)算[2]。隨后，對(duì)單個(gè)套件面積分別進(jìn)行測(cè)量，并在總面積中減去各套件面積，獲取公共面積。在此基礎(chǔ)上，應(yīng)根據(jù)各套件在整層總面積中所占系數(shù)比重，與公共面積相乘，獲得每戶所需分?jǐn)偟墓裁娣e。另外，樓梯房的樓梯面積同樣要由上下用戶共同分?jǐn)俒3]。

一般情況下，房產(chǎn)公攤面積并不是越小越好，最佳標(biāo)準(zhǔn)如圖二所示：

圖二　房產(chǎn)公攤面積最佳標(biāo)準(zhǔn)

對(duì)房產(chǎn)測(cè)量偏心測(cè)量問題的解決

使用測(cè)量?jī)x器采集相關(guān)數(shù)據(jù)信息的過(guò)程中，難免會(huì)遇到視線遮擋的問題，例如在棱鏡后背位置放置在房屋兩面相交角點(diǎn)位置的情況下，要保證棱鏡朝向儀器方向。而在實(shí)際測(cè)量方面，因測(cè)量?jī)x器自身已經(jīng)定向無(wú)法搬站，無(wú)法與棱鏡實(shí)現(xiàn)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的有效對(duì)接，所以房屋角點(diǎn)坐標(biāo)也并非為棱鏡中心測(cè)量坐標(biāo)，進(jìn)而形成角度偏差，影響數(shù)據(jù)信息的真實(shí)性[4]。所以要選擇使用水平微動(dòng)螺旋對(duì)棱鏡水平角度進(jìn)行調(diào)節(jié)，并緩慢將儀器視線角度調(diào)節(jié)至建筑物角點(diǎn)進(jìn)行測(cè)量。

復(fù)查并整理計(jì)算結(jié)果

通常情況下，需全面整理房地產(chǎn)項(xiàng)目面積預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)信息，并向負(fù)責(zé)人員提交完整數(shù)據(jù)結(jié)果與技術(shù)報(bào)告接受審查，最終形成完整準(zhǔn)確的房產(chǎn)面積成果報(bào)告，向委托人提交并使用。在實(shí)踐過(guò)程中，復(fù)查工作的開展要求測(cè)繪工作人員互相檢查，之后經(jīng)由檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)計(jì)算結(jié)果[5]。其中，計(jì)算結(jié)果檢驗(yàn)的主要內(nèi)容包括房屋使用功能、房屋界限劃分與公共面積分?jǐn)偟鹊取?/p>

3、房產(chǎn)測(cè)量質(zhì)量控制措施

房產(chǎn)測(cè)量全過(guò)程控制手段的完善

對(duì)于房產(chǎn)測(cè)量工作而言，必須站在全局角度出發(fā)，貫徹并落實(shí)房產(chǎn)測(cè)量質(zhì)量控制的工作。在實(shí)踐過(guò)程中，需通過(guò)房產(chǎn)面積測(cè)算、房產(chǎn)圖繪制與變更測(cè)算等方面，全程控制房產(chǎn)測(cè)量[6]。與此同時(shí)，應(yīng)綜合考慮工程項(xiàng)目實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，測(cè)量房產(chǎn)時(shí)采取全過(guò)程質(zhì)量控制手段，確保房產(chǎn)測(cè)量設(shè)備軟件和標(biāo)準(zhǔn)的有效提高，對(duì)檢驗(yàn)設(shè)備精準(zhǔn)度予以了解的同時(shí)，不斷完善檢測(cè)的內(nèi)容，以免形成多種軟件計(jì)算結(jié)果。完成測(cè)量工作以后，需借助多方力量制定管理?xiàng)l例，確保房產(chǎn)測(cè)量中能夠有效利用相關(guān)技術(shù)。

在此基礎(chǔ)上，綜合考慮房產(chǎn)測(cè)量工作會(huì)直接影響生產(chǎn)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)行為，所以貫徹落實(shí)全面質(zhì)量控制的過(guò)程中，應(yīng)結(jié)合房產(chǎn)項(xiàng)目要求，適當(dāng)?shù)丶尤刖?xì)化的管理內(nèi)容，保證精細(xì)化管理適應(yīng)范圍不斷擴(kuò)大，確保測(cè)量的效果與預(yù)期要求相適應(yīng)。而在觀察和測(cè)量不同房產(chǎn)項(xiàng)目的時(shí)候，要求測(cè)量工作對(duì)比并分析不同使用項(xiàng)目所需選擇的施工材料，結(jié)合具體的數(shù)據(jù)信息，對(duì)施工材料的經(jīng)濟(jì)適用性展開深入地分析，以保證房產(chǎn)測(cè)量工作獲取理想的效果[7]。

推進(jìn)房產(chǎn)測(cè)量工作的信息化發(fā)展

房產(chǎn)測(cè)量工作特殊性明顯，特別是在現(xiàn)代房屋計(jì)算方面，開發(fā)商進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量的過(guò)程中，應(yīng)對(duì)測(cè)量管理思想進(jìn)行有效地轉(zhuǎn)變，在測(cè)量中應(yīng)用現(xiàn)代管理思想，確保房產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)量更具信息化與數(shù)字化特征。當(dāng)具備特定技術(shù)條件的基礎(chǔ)上，房產(chǎn)開發(fā)商要積極構(gòu)建房產(chǎn)測(cè)量管理系統(tǒng)，確保房產(chǎn)測(cè)量的信息化?；谙到y(tǒng)的構(gòu)建，要求歸納全部房產(chǎn)信息并輸入到系統(tǒng)當(dāng)中，根據(jù)不同房產(chǎn)類別歸納，通過(guò)掃描與手動(dòng)輸入方式將房產(chǎn)測(cè)量信息輸入其中。而作為房產(chǎn)測(cè)量工作人員，在個(gè)人版面設(shè)置方面要將員工號(hào)當(dāng)作賬號(hào)，確定具體的權(quán)限。這樣一來(lái)，就能夠確保信息數(shù)據(jù)安全性，不斷增強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)量工作的質(zhì)量與水平。

在實(shí)踐工作的過(guò)程中，應(yīng)高度重視信息輸入的安全性，所以對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商而言，應(yīng)對(duì)系統(tǒng)的安全管理問題給予必要的關(guān)注[8]。其中，應(yīng)借助防火墻與不定修補(bǔ)等多種方法，保證系統(tǒng)安全水平的提高。在此基礎(chǔ)上，企業(yè)要組織并開展員工培訓(xùn)的工作，安排專業(yè)技術(shù)工作人員實(shí)施培訓(xùn)，對(duì)系統(tǒng)操作要點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)地介紹，特別是遠(yuǎn)程訪問所需注意的事項(xiàng)與網(wǎng)絡(luò)防火墻等等，確保工作人員熟練地應(yīng)用系統(tǒng)，進(jìn)一步增強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)量工作的質(zhì)量。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，文中對(duì)房產(chǎn)測(cè)量工作的現(xiàn)實(shí)意義展開了分析，并研究了測(cè)量工作的要點(diǎn)與質(zhì)量控制方法。作為房產(chǎn)測(cè)量工作人員，在測(cè)量房產(chǎn)的過(guò)程中，一定要借助現(xiàn)代化技術(shù)，不斷更新房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)，對(duì)企業(yè)房產(chǎn)測(cè)量具體需求形成正確地認(rèn)知與了解，對(duì)企業(yè)房產(chǎn)測(cè)量管理模式予以不斷創(chuàng)新和完善，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)管理水平的全面提升。

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