不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合技術(shù)方法研究
——以布爾津縣為例

秦楊金秋 ，魏建新 ，1b，2

建立和實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記制度是中國(guó)實(shí)施機(jī)構(gòu)改革和政府職能轉(zhuǎn)變的一項(xiàng)重大改革任務(wù)［1］，這對(duì)保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全，提高政府統(tǒng)一治理效率和水平，實(shí)現(xiàn)便民化等具有重要意義。2007年頒布實(shí)施的《物權(quán)法》明確表明，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度；2013年 《國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》中要求建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，將分散在多個(gè)部門的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合至一個(gè)部門承擔(dān)。在基本實(shí)現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”的基礎(chǔ)之上，加快形成權(quán)界清晰、權(quán)責(zé)一致、運(yùn)轉(zhuǎn)高效和法制保障的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系，改變不動(dòng)產(chǎn)分散登記的現(xiàn)狀，消除“信息孤島”［2］。

不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合是對(duì)已有的多源異構(gòu)及不同時(shí)期形成的分散登記數(shù)據(jù)按照一定的不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)建庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行轉(zhuǎn)換處理，形成標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一且滿足不動(dòng)產(chǎn)登記平臺(tái)要求的數(shù)據(jù)，是一項(xiàng)全面、復(fù)雜和系統(tǒng)性的工程，整合過(guò)程主要包括數(shù)據(jù)提取、數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換、數(shù)據(jù)清洗和數(shù)據(jù)加載入庫(kù)。不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一工作的重點(diǎn)和難點(diǎn)，房產(chǎn)登記和土地登記是當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記的核心內(nèi)容，房管部門和土地部門積累了大量不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)，在登記數(shù)據(jù)方面存在一定程度的耦合，同時(shí)在數(shù)據(jù)來(lái)源、數(shù)據(jù)組織方式、數(shù)學(xué)基礎(chǔ)等方面存在較大差異。對(duì)這些分散且形式不一的數(shù)據(jù)進(jìn)行有效整合，實(shí)現(xiàn)房地登記數(shù)據(jù)的對(duì)接，獲取形式統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)一致且滿足不動(dòng)產(chǎn)登記平臺(tái)要求的登記數(shù)據(jù)，對(duì)當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施有重要意義［3，4］。

1　數(shù)據(jù)現(xiàn)狀分析

1.1　土地及房產(chǎn)數(shù)據(jù)現(xiàn)狀

目前，各地國(guó)土資源部門已基本形成了宗地空間圖形數(shù)據(jù)，并完成了宗地統(tǒng)一編碼的編制工作［1］。日常的圖形數(shù)據(jù)基本可以做到及時(shí)變更，并建立獨(dú)立的數(shù)據(jù)庫(kù)對(duì)宗地、房屋等圖形及相關(guān)的土地信息、權(quán)利人信息等登記結(jié)果數(shù)據(jù)進(jìn)行存儲(chǔ)和管理，且土地登記檔案數(shù)據(jù)有紙質(zhì)檔案留存。

部分地區(qū)房產(chǎn)行政主管部門對(duì)房產(chǎn)空間圖形數(shù)據(jù)管理主要采用CAD文件格式進(jìn)行存儲(chǔ)，未建立數(shù)據(jù)庫(kù)，且與宗地圖形數(shù)據(jù)分開(kāi)管理［1］。也有部分地區(qū)建立了數(shù)據(jù)庫(kù)，連同宗地圖形數(shù)據(jù)和測(cè)繪數(shù)據(jù)一同對(duì)房屋登記數(shù)據(jù)進(jìn)行圖屬聯(lián)動(dòng)管理，且留有紙質(zhì)存檔。目前，房地?cái)?shù)據(jù)所有GIS平臺(tái)、數(shù)據(jù)庫(kù)的基本情況如表1所示。

1.2　數(shù)據(jù)整合難點(diǎn)

1.2.1多源異構(gòu) 原有的不動(dòng)產(chǎn)登記涉及多個(gè)部門，致使其數(shù)據(jù)來(lái)源、數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)容表現(xiàn)形式等問(wèn)題復(fù)雜多樣［4］，存在數(shù)據(jù)不完整、所有權(quán)和使用權(quán)數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)不一致、數(shù)據(jù)之間互不銜接、已有數(shù)據(jù)庫(kù)與新建立的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記平臺(tái)的標(biāo)準(zhǔn)和架構(gòu)不盡相同等現(xiàn)象。因此，對(duì)現(xiàn)有的各類多源異構(gòu)的海量登記數(shù)據(jù)進(jìn)行整合難度較大，計(jì)算機(jī)自動(dòng)匹配不能滿足現(xiàn)實(shí)需求，需要投入大量的人力、物力和財(cái)力對(duì)檔案進(jìn)行核對(duì)匹配。

1.2.2數(shù)據(jù)量大 不動(dòng)產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)主要包括屬性信息數(shù)據(jù)和空間信息數(shù)據(jù)。屬性信息數(shù)據(jù)主要包括不動(dòng)產(chǎn)的具體位置、四至、面積、權(quán)利狀況等；空間信息數(shù)據(jù)則涵蓋行政區(qū)劃界限、行政區(qū)、測(cè)量控制點(diǎn)、高程點(diǎn)等相關(guān)的矢量數(shù)據(jù)［5］，數(shù)據(jù)之間關(guān)系較為復(fù)雜?，F(xiàn)存的土地?cái)?shù)據(jù)和房產(chǎn)數(shù)據(jù)都是不同時(shí)期經(jīng)過(guò)人力調(diào)查和手繪形成的調(diào)查登記數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)內(nèi)容形式多樣且權(quán)屬關(guān)系復(fù)雜，這些登記信息由于時(shí)間跨度長(zhǎng)，歷史關(guān)系復(fù)雜，存在很多缺失和錯(cuò)誤［3］。房產(chǎn)信息還涉及權(quán)利的限制和其他提示信息，在數(shù)據(jù)整合過(guò)程中既要保證數(shù)據(jù)成果的規(guī)范性、準(zhǔn)確性、繼承性和適應(yīng)性，還要保證登記信息的連續(xù)性和完整性，因此，不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合工作在克服數(shù)據(jù)量巨大的前提下還有很高的技術(shù)要求。

1.2.3質(zhì)量不一，復(fù)雜度高 由于長(zhǎng)期的分散登記導(dǎo)致現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)分散存放、介質(zhì)不同，原有的各登記平臺(tái)所采用的建庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)不同［3］，同一種數(shù)據(jù)在不同時(shí)期也有不同的技術(shù)規(guī)范，某種程度上數(shù)據(jù)還存在交叉和矛盾［6］。數(shù)據(jù)形成過(guò)程復(fù)雜，質(zhì)量參差不齊，無(wú)法滿足數(shù)據(jù)的規(guī)范性、準(zhǔn)確性等有關(guān)要求，甚至還存在數(shù)據(jù)缺失的現(xiàn)象，因此需要對(duì)歷史數(shù)據(jù)和現(xiàn)狀數(shù)據(jù)進(jìn)行匹配整理，明確數(shù)據(jù)之間的關(guān)聯(lián)性，此項(xiàng)工作較為復(fù)雜。

2　不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合思路

不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一工作的重點(diǎn)，也是難點(diǎn)所在，原登記數(shù)據(jù)格式不統(tǒng)一，存在大量的登記數(shù)據(jù)錯(cuò)誤或數(shù)據(jù)缺失等問(wèn)題，導(dǎo)致房屋、土地雙證銜接困難，確立合適的數(shù)據(jù)整合方法。實(shí)現(xiàn)高效準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)整合對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一工作的進(jìn)行有很大的價(jià)值，數(shù)據(jù)整合整體思路如圖1所示。

表1　房地?cái)?shù)據(jù)GIS平臺(tái)、數(shù)據(jù)庫(kù)基本情況

圖1　數(shù)據(jù)整合整體思路

2.1　數(shù)據(jù)準(zhǔn)備

數(shù)據(jù)準(zhǔn)備主要是收集分散的存量登記數(shù)據(jù)，通過(guò)對(duì)登記數(shù)據(jù)的內(nèi)容和結(jié)構(gòu)進(jìn)行清理（圖2），結(jié)合數(shù)據(jù)現(xiàn)狀和實(shí)際需求確定數(shù)據(jù)整合的技術(shù)思路，最終形成滿足實(shí)際需求的包含屬性信息、空間信息和登記檔案等內(nèi)容的“圖－屬－檔”一體化、標(biāo)準(zhǔn)化的不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)，為不動(dòng)產(chǎn)登記平臺(tái)提供數(shù)據(jù)支撐。

2.2　數(shù)據(jù)整合

數(shù)據(jù)整合主要是對(duì)經(jīng)過(guò)初步整理后的土地、房產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行匹配合并、剔除冗余、信息補(bǔ)錄等處理，形成符合不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)建庫(kù)要求的空間數(shù)據(jù)以及與之相關(guān)聯(lián)的屬性數(shù)據(jù)。房地?cái)?shù)據(jù)整合過(guò)程中，可以以土地登記數(shù)據(jù)為核心構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系，在宗地統(tǒng)一編碼的基礎(chǔ)上，通過(guò)采用空間關(guān)聯(lián)和屬性（權(quán)利人名稱和身份證號(hào)）匹配的方法［3］，優(yōu)先整合土地地籍?dāng)?shù)據(jù)與土地登記發(fā)證業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，將其與房產(chǎn)樓盤信息相關(guān)聯(lián)，在此基礎(chǔ)上再整理房產(chǎn)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，通過(guò)空間拓?fù)?、屬性關(guān)聯(lián)等方式實(shí)現(xiàn)房屋附著物（以幢、戶為主的樓盤表）落地以及歷史房產(chǎn)證、土地證的關(guān)聯(lián)，實(shí)現(xiàn)“房地一體”、“雙證合一”，流程如圖3所示。

2.3　信息落宗與不動(dòng)產(chǎn)單元代碼轉(zhuǎn)換

信息落宗是指對(duì)不動(dòng)產(chǎn)屬性數(shù)據(jù)與不動(dòng)產(chǎn)單元空間數(shù)據(jù)進(jìn)行數(shù)據(jù)信息匹配和掛接，進(jìn)行相互關(guān)聯(lián)，最終達(dá)到“圖－屬－地”三者的一致。宗地和不動(dòng)產(chǎn)單元之間用宗地編號(hào)連接，不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利之間用不動(dòng)產(chǎn)單元編號(hào)連接，登記過(guò)程與不動(dòng)產(chǎn)登記檔案之間用證書號(hào)連接，最終形成不動(dòng)產(chǎn)屬性數(shù)據(jù)與空間數(shù)據(jù)相關(guān)聯(lián)，數(shù)據(jù)信息清晰完整的不動(dòng)產(chǎn)登記信息。

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們對(duì)土地信息的了解和利用從二維空間逐步發(fā)展到涵蓋地表、地上和地下的三維空間，以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本管理對(duì)象進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)實(shí)生活中人們對(duì)不動(dòng)產(chǎn)信息的了解和應(yīng)用，也便于不動(dòng)產(chǎn)各產(chǎn)權(quán)單元的位置、形態(tài)、法定空間范圍等基本屬性的表達(dá)及登記［7］。不動(dòng)產(chǎn)單元代碼轉(zhuǎn)化是指在宗地代碼編制工作的基礎(chǔ)上，對(duì)現(xiàn)有宗地按照不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定要求編制統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)單元編碼，滿足不動(dòng)產(chǎn)單元?jiǎng)澏ê蜆?biāo)識(shí)要求，確保單元編碼的惟一性。

圖2　不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)清理流程

圖3　房地?cái)?shù)據(jù)整合流程

2.4　數(shù)據(jù)質(zhì)量檢查及入庫(kù)

對(duì)整合后的數(shù)據(jù)進(jìn)行質(zhì)量檢查是確保不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)，可以確保成果數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)完整、要素分層清晰、內(nèi)容齊全以及屬性與空間邏輯關(guān)系正確等［4］。檢查合格的成果數(shù)據(jù)即可按照要求統(tǒng)一編制入庫(kù)，最終形成格式一致、數(shù)據(jù)完整、真實(shí)可用的不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)。

3　不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合案例分析

布爾津縣隸屬于新疆維吾爾自治區(qū)阿勒泰市，位于阿爾泰山脈西南麓，準(zhǔn)噶爾盆地北沿，其北部和東北部與哈薩克斯坦、俄羅斯、蒙古國(guó)接壤，是中國(guó)西部惟一與俄羅斯交界的縣。布爾津鎮(zhèn)位于布爾津河與額爾齊斯河交匯處，全鎮(zhèn)總面積7.8 km2，轄6個(gè)社區(qū)（環(huán)南東路社區(qū)、勝利路社區(qū)、向陽(yáng)北路社區(qū)、民族路社區(qū)、幸福中路社區(qū)、幸福東路社區(qū)）、1個(gè)行政村（切克臺(tái)村）。

布爾津鎮(zhèn)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合工作于2016年7月開(kāi)始，在已建設(shè)好的不動(dòng)產(chǎn)登記平臺(tái)中，以城市主干道、街道社區(qū)為主要?jiǎng)澐忠罁?jù)劃分地籍子區(qū)，并錄入了平臺(tái)建設(shè)完成時(shí)地籍子區(qū)內(nèi)所有不動(dòng)產(chǎn)的空間信息數(shù)據(jù)及少量屬性數(shù)據(jù)，通過(guò)提取、轉(zhuǎn)換、分析整理原發(fā)證軟件的土地信息數(shù)據(jù)庫(kù)和房產(chǎn)登記系統(tǒng)，確定出土地登記檔案7 993宗，樓盤表1 281個(gè)。依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合思路對(duì)已進(jìn)行數(shù)據(jù)清理的數(shù)據(jù)進(jìn)行整合工作：以土地登記數(shù)據(jù)為核心，優(yōu)先處理既進(jìn)行土地登記又進(jìn)行房產(chǎn)登記的數(shù)據(jù)，通過(guò)比對(duì)2個(gè)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)，逐一核對(duì)各樓盤、各套室的屬性信息，并對(duì)缺失的屬性進(jìn)行補(bǔ)充，整理生成新的樓盤表；對(duì)只有單系統(tǒng)登記信息的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析和屬性信息補(bǔ)充，建立土地?cái)?shù)據(jù)與房產(chǎn)數(shù)據(jù)之間的關(guān)聯(lián)性，對(duì)于不能夠建立關(guān)聯(lián)的數(shù)據(jù)，需要對(duì)數(shù)據(jù)中的屬性信息進(jìn)行檢核，保證其準(zhǔn)確性，最終形成“以小區(qū)命名”和“獨(dú)立存在”2種形式的不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)，并交由國(guó)土局與房產(chǎn)局局內(nèi)專員對(duì)各宗地的關(guān)鍵字段信息進(jìn)行審查，判斷套室的惟一性，甄別最新的案卷信息，以便根據(jù)測(cè)繪公司提供的坐標(biāo)進(jìn)行信息的落宗落幢；對(duì)于已落宗的不動(dòng)產(chǎn)信息進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)單元代碼的自動(dòng)轉(zhuǎn)換，轉(zhuǎn)換后的信息經(jīng)局內(nèi)專員再次確認(rèn)后，導(dǎo)入不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)，最終完成全部數(shù)據(jù)整合工作。

通過(guò)對(duì)布爾津縣地籍子區(qū)內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合工作的分析得出，利用權(quán)利人姓名和相關(guān)證件號(hào)碼進(jìn)行屬性數(shù)據(jù)匹配，完全匹配的比例達(dá)到76.7%，基本滿足下一步不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的要求。對(duì)于數(shù)據(jù)整合過(guò)程中遇到的問(wèn)題進(jìn)行分析后得出，由于布爾津縣現(xiàn)有的土地登記系統(tǒng)和房屋登記系統(tǒng)中只收錄了近幾年的不動(dòng)產(chǎn)屬性數(shù)據(jù)，而早期的數(shù)據(jù)以紙質(zhì)檔案的形式存在，紙質(zhì)版卷宗因年代久遠(yuǎn)無(wú)法判斷宗地（或房屋）存在、坐落不明確無(wú)法比對(duì)、多次經(jīng)手無(wú)法確定最新檔案；由于之前分散登記的標(biāo)準(zhǔn)不一，存在土地登記信息與房產(chǎn)信息個(gè)別關(guān)鍵屬性字段信息不符的現(xiàn)象，權(quán)利人手中已有的房產(chǎn)證和土地證信息不能完全匹配；由于登記體系的漏洞，房產(chǎn)數(shù)據(jù)中存在“同幢多名”現(xiàn)象，進(jìn)行數(shù)據(jù)整合時(shí)無(wú)法進(jìn)行數(shù)據(jù)的完全匹配；對(duì)于地籍子區(qū)外的不動(dòng)產(chǎn)信息，無(wú)法落宗。

為更好地進(jìn)行后續(xù)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，針對(duì)遇到的問(wèn)題制定了相應(yīng)的解決方案：對(duì)于年份較久遠(yuǎn)專員無(wú)法確認(rèn)的檔案，連同測(cè)繪公司去現(xiàn)場(chǎng)查看，確定宗地的最新信息并測(cè)量其界址點(diǎn)信息；或?qū)⒋祟悪n案暫時(shí)單獨(dú)存放，待權(quán)利人實(shí)際辦理業(yè)務(wù)時(shí)再進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，最后以發(fā)證信息為準(zhǔn)錄入不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)。對(duì)于土地登記信息與房產(chǎn)信息不符的檔案，經(jīng)局內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)制定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)后進(jìn)行數(shù)據(jù)登記；應(yīng)對(duì)房產(chǎn)信息多樣化，可以聯(lián)系房產(chǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā)商確定樓幢具體信息，也可以委托測(cè)繪單位進(jìn)行測(cè)量；無(wú)法落宗落幢的數(shù)據(jù)如果在地籍區(qū)范圍外，核實(shí)情況并增加地籍區(qū)和地籍子區(qū)，如果在地籍區(qū)范圍內(nèi)，則局內(nèi)業(yè)務(wù)專員及測(cè)繪公司共同核實(shí)后，提供測(cè)繪數(shù)據(jù)進(jìn)行落宗落幢。

4　小結(jié)

準(zhǔn)確規(guī)范的不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)是順利開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的基礎(chǔ)，數(shù)據(jù)整合的成果直接關(guān)系到不動(dòng)產(chǎn)登記是否可以按照國(guó)家有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和要求進(jìn)行規(guī)范化登記［4］。目前，房地登記數(shù)據(jù)整合是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記數(shù)據(jù)整合的主要內(nèi)容，二者因管理機(jī)制不同、數(shù)據(jù)多源異構(gòu)性、信息化水平不同、數(shù)據(jù)質(zhì)量不一等原因，數(shù)據(jù)整合難度較大。不同的地區(qū)在進(jìn)行數(shù)據(jù)整合時(shí)所面臨的問(wèn)題不盡相同，因此目前并沒(méi)有適用于房地登記數(shù)據(jù)整合的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，相關(guān)研究鮮見(jiàn)報(bào)道。簡(jiǎn)單的計(jì)算機(jī)自動(dòng)匹配并不能滿足房地?cái)?shù)據(jù)整合的高要求，因此，需要在長(zhǎng)期的探索中建立一個(gè)長(zhǎng)效可行的機(jī)制，借助計(jì)算機(jī)自動(dòng)匹配技術(shù)，投入人力、物力、財(cái)力，對(duì)現(xiàn)有資源和成果進(jìn)行充分的調(diào)研和分析，在此基礎(chǔ)上利用有效適應(yīng)的數(shù)據(jù)整合方法完成數(shù)據(jù)整合工作。本研究以新疆阿勒泰地區(qū)布爾津縣不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合工作為例，基于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記需求，以土地登記數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，房產(chǎn)信息為輔，采用二者協(xié)同匹配的技術(shù)方法，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合工作進(jìn)行了分析研究，解決了數(shù)據(jù)難匹配、無(wú)法落宗等難題，并于2016年10月頒發(fā)了第一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)證。布爾津縣不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合工作的順利進(jìn)行，對(duì)其他地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合工作提供了寶貴經(jīng)驗(yàn)，對(duì)構(gòu)建房地登記數(shù)據(jù)整合的長(zhǎng)效機(jī)制具有重要意義。

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