鄭州市商品住宅市場(chǎng)改革淺論

柴俊杰

摘要：房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中得到了極大的發(fā)展，不但促進(jìn)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)而且提高了國(guó)民的住房水平。但由于當(dāng)前城鎮(zhèn)化進(jìn)程的減速以及資源配置的失衡，形成一、二線城市價(jià)格上漲過(guò)快而三、四線城市庫(kù)存過(guò)剩的局面，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上由供不應(yīng)求轉(zhuǎn)變?yōu)楣┻^(guò)于求。房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定關(guān)系到國(guó)計(jì)民生，鄭州市作為中部?jī)纱笾行某鞘兄?，商品住宅的價(jià)格在去年經(jīng)歷了快速上漲，造成了嚴(yán)重的社會(huì)焦慮和不滿。政策的制定應(yīng)該讓房子回歸它的居住屬性，通過(guò)供需兩側(cè)的改革調(diào)整市場(chǎng)的失衡并最終形成一個(gè)穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

Abstract： The real estate industry in the process of urbanization in China has been greatly developed， and it does not only develop China's economy but also improve the national housing standards. However， due to the slowdown of the current urbanization and the imbalance of resource allocation， it has led to the situation that the prices in the first and second tier cities have risen sharply while the excess stockpiles in the third and fourth tier cities has taken shape， and the real estate market as a whole has shifted from short supply to oversupply. The stability of the real estate market is related to the national economy and the people's livelihood， Zhengzhou is one of the two central cities in Central China， the prices of commodity houses experienced a rapid rise last year， causing serious social anxiety and dissatisfaction. The formation of the policy should make the house return to its residential properties， adjust the market imbalances through the reforms on both sides of supply and demand and eventually form a stable real estate market.

關(guān)鍵詞：商品住宅；改革政策；長(zhǎng)效機(jī)制

Key words： commodity housing；reform policy；long-term mechanism

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2018）10-0004-02

0 引言

2015年底到2016年，中國(guó)一線城市房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲，并帶動(dòng)熱點(diǎn)二線城市的房?jī)r(jià)，鄭州市作為中部?jī)纱笾行某鞘兄辉谄陂g房?jī)r(jià)大幅升高，政府不得不采取行政手段來(lái)穩(wěn)定市場(chǎng)?？v觀中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程，政策的調(diào)控主要在需求方面。當(dāng)房?jī)r(jià)大幅度上漲時(shí)，政府采取限購(gòu)、限貸的措施來(lái)減少需求，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷影響經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，政府又采取寬松的政策來(lái)救市。限購(gòu)、限貸等政策調(diào)控雖然限制了投機(jī)和炒作，但在很大程度上也打擊了剛性需求和改善型住房需求，一旦政策有所松動(dòng)，必然會(huì)引起需求的大量增加，結(jié)果造成房?jī)r(jià)新一輪的上漲。這種反復(fù)造成了房地產(chǎn)價(jià)格的臺(tái)階式上升，而限貸、限購(gòu)在民眾眼中反而成為下一輪漲價(jià)的前兆。

2017年習(xí)近平在十九大報(bào)告中提到“加強(qiáng)社會(huì)保障體系建設(shè)堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”[1]，為未來(lái)的房地產(chǎn)領(lǐng)域改革提出了方向。本文主要介紹狹義上的房地產(chǎn)即商品住宅市場(chǎng)的改革以及穩(wěn)定市場(chǎng)長(zhǎng)期在供給側(cè)短期在需求側(cè)的措施。

1 鄭州市商品住宅市場(chǎng)的概況

1.1 商品住宅的價(jià)格變動(dòng)

鄭州市商品住宅平均價(jià)格在2016年2月開(kāi)始大幅上漲，至2016年9月份達(dá)到最高值為10538元/平方米，較2016年2月的8647元/平方米漲幅接近22%，在9.30政策調(diào)控實(shí)施之后房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌，經(jīng)過(guò)5個(gè)月的價(jià)格反復(fù)，至2017年4月房?jī)r(jià)進(jìn)入較穩(wěn)定階段。從圖1可以看出，房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響很大，但由于政策不連續(xù)性造成房?jī)r(jià)的走勢(shì)并不穩(wěn)定。

1.2 商品住宅市場(chǎng)存在的問(wèn)題

1.2.1 投機(jī)炒作。房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)炒作在全國(guó)都很存在，由于在房屋保有階段不需要支付或付出極低成本以及中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的特殊性，這直接鼓勵(lì)了投機(jī)炒作行為的發(fā)生，產(chǎn)生了大量的空置房。政府并沒(méi)有給出鄭州市商品住宅的空置率的數(shù)據(jù)，但是實(shí)際來(lái)看商品住宅的空置率很高，這些空置房屋并沒(méi)有進(jìn)入交易市場(chǎng)或租房市場(chǎng)。持有人只是等待短期的升值以達(dá)到盈利的目的，這造成了資源的浪費(fèi)。

1.2.2 政策的不連續(xù)性。鄭州市的房地產(chǎn)政策并沒(méi)有一個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制，政策隨著市場(chǎng)的變化而變化，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的不穩(wěn)定，降低了政府的公信力。在限購(gòu)限貸等調(diào)控措施中，不能對(duì)投機(jī)炒作者、剛性需求和改善型需求進(jìn)行區(qū)分，往往政策的實(shí)施過(guò)程的同時(shí)打擊了有效的市場(chǎng)需求。

1.2.3 住房保障不足。鄭州市的保障性住房主要為廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房，在推進(jìn)“三房合一”的住房保障機(jī)制過(guò)程中，存在利用職權(quán)謀取私利，缺乏有效監(jiān)督使資源不能有效配置的問(wèn)題。住房保障是社會(huì)公平的重要內(nèi)容，現(xiàn)階段住房保障并沒(méi)有對(duì)剛畢業(yè)的大學(xué)生、年輕白領(lǐng)等“收入夾心層”產(chǎn)生覆蓋，社會(huì)住房保障不足且申請(qǐng)條件繁雜。

1.2.4 基礎(chǔ)設(shè)施的配套問(wèn)題。經(jīng)過(guò)多年的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，中心城區(qū)的公共交通有很大改善，已開(kāi)通地鐵2條，規(guī)劃在建的2條，但新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊配套設(shè)施并不完善，環(huán)境綠化較低，空氣質(zhì)量較差。

2 商品住宅市場(chǎng)的改革

2.1 重慶市的改革經(jīng)驗(yàn)

針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革，重慶市和上海市進(jìn)行了房產(chǎn)稅的改革試點(diǎn)，兩者切入的幅度都很小，對(duì)房?jī)r(jià)的影響較為有限，重慶市比上海市的幅度稍微大一點(diǎn)，配合其他政策，在16年熱點(diǎn)城市的漲價(jià)潮中，房?jī)r(jià)較為穩(wěn)定[2]，重慶市的改革可以總結(jié)出以下四個(gè)方面的經(jīng)驗(yàn)[3]。一是土地制度，重慶市利用“地票”制度，保證了房地產(chǎn)土地市場(chǎng)的供給，并且有一定的儲(chǔ)備制度，可以很好地穩(wěn)定土地價(jià)格，從根源上降低房?jī)r(jià)大漲的風(fēng)險(xiǎn)。二是保障制度，重慶市規(guī)定了35%-40%的保障房比例，推出的“共有產(chǎn)權(quán)房”制度保障了收入夾心層的需求。三是房地產(chǎn)稅，重慶市對(duì)高檔住宅和少量獨(dú)棟別墅以及其他少量類(lèi)型收了房產(chǎn)稅，給投機(jī)炒房者一定的心理預(yù)期。四是金融創(chuàng)新，通過(guò)政府與社會(huì)資本的合作的“PPP”模式減少了政府財(cái)政負(fù)擔(dān)，提高了服務(wù)的質(zhì)量，結(jié)合其他融資平臺(tái)促進(jìn)了城市建設(shè)和產(chǎn)業(yè)集群的形成。

2.2 鄭州市商品住宅的改革措施

穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的措施短期可以靠需求側(cè)，但長(zhǎng)期來(lái)看主要是供給側(cè)的問(wèn)題，結(jié)合中央關(guān)于住房改革的方向以及其他城市的改革經(jīng)驗(yàn)，鄭州市可以結(jié)合一下措施來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

2.2.1 穩(wěn)定土地供給。地價(jià)上漲是房?jī)r(jià)上漲的原因還是結(jié)果學(xué)術(shù)界存在不同觀點(diǎn)，根據(jù)鄭州市的實(shí)際情況，從源頭上穩(wěn)定土地的供給有利于房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。重慶市實(shí)行的地票制度在滿足占補(bǔ)平衡的基礎(chǔ)上關(guān)鍵在于政府保證了土地供給的穩(wěn)定性，而不依賴土地的上漲來(lái)獲得最大的利潤(rùn)。鄭州市可以借鑒地票制度的經(jīng)驗(yàn)儲(chǔ)蓄一定的土地來(lái)保障房地產(chǎn)用地的穩(wěn)定供給，然而需要指出的是由于政府傾向于土地利益的最大化，穩(wěn)定土地供給需要建立政策機(jī)制來(lái)約束政府行為。

2.2.2 住房保障制度改革。除了房屋交易市場(chǎng)，保障性住房是體現(xiàn)社會(huì)公平和調(diào)控房?jī)r(jià)的重要措施，鄭州市應(yīng)加快保障性住房的改革，在推進(jìn)“三房合一”的過(guò)程中重點(diǎn)是降低門(mén)檻，擴(kuò)大覆蓋的范圍。加大公租房的供給和改革，推動(dòng)共有產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展，真正的做到多渠道保障，租售并舉。同時(shí)加大監(jiān)管力度，特別是信息的透明化和群眾的監(jiān)督，避免類(lèi)似鄭州“房妹”事件的產(chǎn)生，使資源真正得到有效配置。

2.2.3 房產(chǎn)稅。無(wú)論是國(guó)內(nèi)改革試點(diǎn)還是國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的波動(dòng)都有抑制作用，房產(chǎn)稅的實(shí)施主要從兩方面穩(wěn)定房?jī)r(jià)，一是增加投機(jī)者占有房屋的持有成本，降低空置率，增加市場(chǎng)中的供給。二是提高市場(chǎng)中租房的數(shù)量，由于持有成本的上升，房屋持有者提供租房服務(wù)的意愿增強(qiáng)，市場(chǎng)中租房的供給增加，使資源得到合理配置。由于中國(guó)投資環(huán)境較為單一，民眾更愿意將資本投入房市獲得收益，以鄭州當(dāng)期的市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，其低風(fēng)險(xiǎn)高收益的特性助推了投機(jī)炒作的行為。房產(chǎn)稅不但可以提高炒房投機(jī)的成本而且可以提高直接稅在地方政府中稅收的比例，從一定程度上降低貧富差距的大小，并且可以促進(jìn)地方政府改善公共服務(wù)質(zhì)量。

房產(chǎn)稅的收取當(dāng)期討論有兩種方法，一是根據(jù)人均房屋面積，社科院提供的數(shù)據(jù)是每人40平米。二是按戶收取，但其會(huì)帶來(lái)離婚潮的問(wèn)題，并且不同房屋的大小不同，難以兼顧公平。兩種方法都不能兼顧公平和效率問(wèn)題，鄭州市房產(chǎn)稅的實(shí)施應(yīng)采取普遍征收模式，以當(dāng)年市場(chǎng)價(jià)值統(tǒng)一征收[4]，最大程度的體現(xiàn)公平原則，在其基礎(chǔ)上對(duì)弱勢(shì)群體給予優(yōu)惠措施。

2.2.4 調(diào)節(jié)供需錯(cuò)位。2015年中國(guó)的總撫養(yǎng)比為37%，其中老年撫養(yǎng)比為14.3%，隨著人口老齡化、人口增長(zhǎng)率的降低，城市化的進(jìn)程減慢并且產(chǎn)業(yè)支撐能力不足，例如農(nóng)民工享受的公共服務(wù)不足致使大量農(nóng)村人口不愿意進(jìn)入城市，個(gè)別大城市人口流入降低，2015年上海常駐人口減少15萬(wàn)人，北京、廣州等城市人口增速降低。鄭州市作為人口流入城市，一方面房?jī)r(jià)大幅上漲，購(gòu)房市場(chǎng)供給不足，養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展等發(fā)展不足。另一方面有大量空置房存在，存在供需的錯(cuò)位。鄭州市房屋空置率一直秘而不宣，但是毫無(wú)疑問(wèn)空置率是很大的，這些空置房并沒(méi)有出租或利用，只是通過(guò)房?jī)r(jià)上漲來(lái)達(dá)到投機(jī)的效果，由于空置房的低成本持有，造成資源配置的失衡，由于空置房沒(méi)有進(jìn)入市場(chǎng)交易，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的依舊是賣(mài)方市場(chǎng)。政府在稅收調(diào)節(jié)的角度應(yīng)該對(duì)其收取房屋空置稅以降低房屋空置率使資源得到充分利用。

3 結(jié)論

鄭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)在短期內(nèi)依然是需求大于供給，從需求側(cè)調(diào)控來(lái)看，減少本地和外地戶籍的差異化政策，限購(gòu)限貸應(yīng)避免對(duì)剛性需求和改善型需求的影響，例如降低剛性需求首套房首付比例等，防止政策放松造成需求的大量增加。

從長(zhǎng)期來(lái)看，鄭州市的房地產(chǎn)問(wèn)題主要在供給側(cè)，穩(wěn)定土地供給是根本，加強(qiáng)住房保障是托底，而房產(chǎn)稅可以避免房?jī)r(jià)的過(guò)大波動(dòng)，使資源得到有效配置，通過(guò)多個(gè)政策的結(jié)合，可以保持房?jī)r(jià)的整體穩(wěn)定。另外由于人口流入和老齡化的影響，房屋供給應(yīng)該向質(zhì)量、品質(zhì)和服務(wù)轉(zhuǎn)變，滿足改善型需求，通過(guò)產(chǎn)業(yè)的配套例如養(yǎng)老院、醫(yī)院等滿足養(yǎng)老等特殊需求。

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