“租購?fù)瑱?quán)”時代的政府角色定位

符啟林

我們處于一個變革的時代，一切都處于變動之中，變是常態(tài)，不變是暫時的例外。我國的住房制度，從傳統(tǒng)的福利分房到房改再到商品房建設(shè)，從經(jīng)濟適用房到租購并舉，國人還沒有適應(yīng)新的環(huán)境，更新的觀念即已出現(xiàn)。去年7月，國家有關(guān)部委和不少城市發(fā)布了發(fā)展住房租賃市場的政策，“租購?fù)瑱?quán)” 引起輿論的廣泛關(guān)注，也激發(fā)了廣大租房者的極大期待。

“租購?fù)瑱?quán)”會帶來什么改變？

“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏?！睆墓胖两?，住房一直都是民眾關(guān)心的重大問題。

新中國成立后，在一些重要領(lǐng)域幾乎取消了商品，房屋也不認(rèn)為是商品，因而建好之后即分配給符合條件的社會成員居住，人逝世后或調(diào)走，房屋即收回。這種制度的實施，讓財政不堪重負(fù)，最后不得不走上房改的道路。房改搞完了，如何往前走？又走上了商品房的征程。但走了一段之后，發(fā)現(xiàn)了一些問題，于是中央提出“房子是用來住的，不是用來炒的”。

住有所居，是全體人民共同的夢想。租房與買房都是解決“住”的有效手段。過去，我國房地產(chǎn)市場“重售輕租”。去年以來，為了補短板、強租賃，各地各部門紛紛行動，推出為租房者擴權(quán)的相關(guān)政策，廣州提出“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)”，“租購?fù)瑱?quán)”第一次出現(xiàn)在地方政府的正式文件中。

“租購?fù)瑱?quán)”會給我們帶來什么？筆者認(rèn)為，一是解決在長期歷史中形成、并為老百姓所詬病的公共服務(wù)資源尤其是優(yōu)質(zhì)教育資源分配不均衡的問題，租房也能就近入學(xué)，不用打破頭搶“學(xué)區(qū)房”了，還有社保、醫(yī)療、就業(yè)等問題。二是引導(dǎo)和促進民眾居住理念的改變、消費觀念的更新。當(dāng)下流行“買房趁早”、“一步到位”，低齡購房、啃老購房、無房不婚很普遍，但買房還需切合實際，量力而行?！白∮兴印辈⒉灰馕吨總€人、每個家庭都擁有自己的產(chǎn)權(quán)房，“先租后買，先小后大”才是理性的住房消費觀。三是集體土地入市初露端倪。長期以來，我國一直實行兩種土地制度——國家所有和集體所有，集體所有土地不能入市，要轉(zhuǎn)為國有土地后才能入市，即土地所有權(quán)相同，但利益不同。去年8月，國土資源部、住建部聯(lián)合印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》，確定第一批13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。北京等多地正在鼓勵用集體土地建設(shè)廉租房，出租給城市的年輕人。一旦試點取得預(yù)期成效，形成可復(fù)制可推廣的經(jīng)驗與做法，集體建設(shè)用地進入市場或?qū)⑺角?。四是希冀對長期居高不下的房地產(chǎn)價格起到一定的平抑作用等等。

政府的責(zé)任和法律制度的建設(shè)

“租購?fù)瑱?quán)”，需要政府做制度設(shè)計，否則將變成一句空話。

一是增加財政投入，加快廉租房建設(shè)。“租購?fù)瑱?quán)”的“租”，應(yīng)該是指租賃政府建設(shè)的廉租房，而不是普通的民房。廉租房的建設(shè)，政府始終處于主導(dǎo)地位。截至目前，我國建造的經(jīng)濟適用房、廉租房等僅占到市場房屋總量的10%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了低收入階層的需求。保障性住房的建設(shè)資金，主要靠政府的財政投入，如果不加大財政投資力度，“租購?fù)瑱?quán)”恐是紙上談兵。

政府要舍得拿出土地，拿出好地。一些地方政府靠土地財政過日子，離開了土地財政，日子將過得很拮據(jù)。于是，這幾年經(jīng)濟適用房、廉租房都建了一些，但所供土地離中心城區(qū)偏遠(yuǎn)，上下班極不方便。現(xiàn)在，是對政府的一個考驗，舍不舍得拿出土地、拿出好地進行廉租房建設(shè)，是這項制度成敗的關(guān)鍵。除此之外，政府還要加大廉租房直接相關(guān)配套基礎(chǔ)設(shè)施和其他公共設(shè)施的建設(shè)，方便租戶出行、上學(xué)、就醫(yī)、購物等，讓大家住得舒適、住得踏實。

與此同時，政府還要建立起公平、公正的進入、退出機制。廉租房屬于社會保障和社會公共福利的范疇，更應(yīng)該考慮如何公平、公正、公開地分配。建房僅僅是這項制度的起點，分配、退出等制度的建立同樣重要。

二是要做好統(tǒng)籌規(guī)劃。住房是百年大計，發(fā)展也是百年、千年大計。不能頭疼醫(yī)頭，腳疼醫(yī)腳；只有未雨綢繆，才能良性發(fā)展。哪些需要統(tǒng)籌規(guī)劃呢？比如有多少人口，未來會增加多少人口；城市中的年輕人有多少，外來人口有多少；有多少土地，財政每年能投入多少錢，未來每年要蓋多少廉租房、價格如何定等等。土地要做好利用規(guī)劃，最好采取密集型開發(fā)和經(jīng)營的方式。

三是要做好集體建設(shè)用地進入市場的工作。集體建設(shè)用地入市，這是一項新生事物，新生事物的成長很難一帆風(fēng)順。如何入市？如何規(guī)范性管理？集體土地建設(shè)的廉租屋與小產(chǎn)權(quán)房有何不同？如果不科學(xué)引導(dǎo)、規(guī)范，可能造成一窩蜂行為，也可能會引來土地利用失范的問題。

四是要確定一個部門牽頭做好此項工作，多個部門共同配合。抓而不緊等于不抓，抓不到重點也做不好此項工作。正如俗話說，“牽牛必須牽住牛鼻子”，“租購?fù)瑱?quán)”不僅是要解決住房一項任務(wù)，而且要力爭解決入學(xué)、就業(yè)、養(yǎng)老等一系列問題，靠一個部門無法解決。從當(dāng)前的情況來看，由住建部牽頭比較合適，但是，戶籍問題需要公安部門的配合，上學(xué)問題需要教育部門的配合，生活水準(zhǔn)認(rèn)定需要民政部門的配合，稅收問題需要稅務(wù)部門的配合。在這里，政府打的是組合拳，而不是單靠一項政策就能成功。

五是政府出臺的政策要規(guī)范合法。眼下，各地關(guān)于“租購?fù)瑱?quán)”類似政策如雨后春筍般涌現(xiàn)，目的是鼓勵民眾租房，發(fā)展住房租賃市場。但是要注意，政策一定要規(guī)范、科學(xué)，要考慮方方面面，且不能與法律相沖突，要把權(quán)力關(guān)在制度的籠子里。

六是“租購?fù)瑱?quán)”必須加速立法。一項新制度的建立，起始階段僅僅是政策。政策具有導(dǎo)向性，具有不穩(wěn)定性，因此政策應(yīng)向管理社會的更高手段——法律過渡，讓民眾吃上“定心丸”。

從國家層面來說，目前還沒有出臺一部有針對性的相關(guān)法律。有些城市雖然在地方立法的范圍內(nèi)頒布了保障性住房條例，但也是粗線條的，不夠細(xì)化，實施起來難度不小。全面依法治國是習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想的重要內(nèi)容。住房保障尤其是廉租房關(guān)乎數(shù)億人的安居問題，應(yīng)加速推進立法。

現(xiàn)階段建議盡快出臺《住房保障條例》或《公租房（廉租房）條例》（待條件成熟再從國家層面出臺《住房保障法》）。當(dāng)然國家這么大，老百姓生活水平不一、人數(shù)眾多，應(yīng)考慮不平衡性，賦予全國各地有立法權(quán)的機構(gòu)結(jié)合本地區(qū)情況，在不違背上位法的情況下自行立法。

立法時，必將這些內(nèi)容囊括其中：廉租房的基本原則、申請者的基本條件（進入）、申請程序、財產(chǎn)調(diào)查、公示、退出機制、監(jiān)管責(zé)任、處罰措施等等。有必要再強調(diào)一下法律責(zé)任。一部好的法律，必須獎懲分明。總有那么一小部分人，善于施展雕蟲小技，騙取政府福利，出現(xiàn)這種情況，目前處罰力度較弱。未來在立法時，筆者認(rèn)為應(yīng)在個人社會信用及處罰力度上下功夫，以凈化這一領(lǐng)域的社會環(huán)境，這個方面不妨借鑒新加坡和香港的經(jīng)驗。

總結(jié)一下，住房是人民群眾普遍關(guān)心的民生大事，多個城市出臺“租購?fù)瑱?quán)”措施，這是建立住房長期穩(wěn)定機制的一個基礎(chǔ)性的制度保證。但要解決住房的問題，更重要的是增加住房的供給，其中增加租賃住房的供給應(yīng)該是一個更務(wù)實的辦法。去年底召開的中央經(jīng)濟工作會議指出，“加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實行差別化調(diào)控?！边@為未來的住房制度改革指明了新的方向。