淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理

□劉 艷

（南通銀通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 江蘇 南通 226300）

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)已逐漸成為國民經(jīng)濟(jì)中的支柱性行業(yè)，推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展。國民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展也促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)中相關(guān)的稅收及法律法規(guī)等制度不斷增多和完善。因而，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)當(dāng)針對(duì)會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)處理進(jìn)行更加深入的研究，從而推動(dòng)我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

1 我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問題

1.1 會(huì)計(jì)部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不明確

房地產(chǎn)行業(yè)涵蓋諸多復(fù)雜的內(nèi)容及環(huán)節(jié)，因而相比于其他行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)部門需核算的環(huán)節(jié)及內(nèi)容繁多、核算金額較大。周期較長(zhǎng)，在核算中極易出現(xiàn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)內(nèi)容不夠全面、統(tǒng)計(jì)結(jié)果不夠嚴(yán)謹(jǐn)?shù)葐栴}。另外，對(duì)財(cái)務(wù)部門來說，存在操作系統(tǒng)及核算方法缺乏科學(xué)性和規(guī)范性以及信息數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)不夠準(zhǔn)確等各種問題，這將增加統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的誤差，致使整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)所編制和導(dǎo)出的各項(xiàng)會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)報(bào)表無法真實(shí)地反映企業(yè)實(shí)際運(yùn)營狀況。

1.2 缺乏完善的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制

盡管當(dāng)前我國諸多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均依照自身發(fā)展建立各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)管理體制，然而各項(xiàng)體制在實(shí)行及監(jiān)控等方面存在諸多問題，使得風(fēng)險(xiǎn)問題不能及時(shí)處理。同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)控制和防范機(jī)制落實(shí)也不到位，不能發(fā)揮其應(yīng)有的價(jià)值。

1.3 資金周轉(zhuǎn)不合理

房地產(chǎn)行業(yè)資金周轉(zhuǎn)的時(shí)間較長(zhǎng)，且所需的投資成本也較高，因而會(huì)存在資金鏈斷裂或是資金周轉(zhuǎn)不開等問題。一旦出現(xiàn)這樣的情況，房地產(chǎn)行業(yè)將無法穩(wěn)定地運(yùn)營和發(fā)展。當(dāng)前，我國大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在遇到這樣的情況后，通常會(huì)采取籌集資金等措施緩解資金問題。但目前的情況是，即使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌措資金，也無法契合資本化的體制機(jī)制，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營和發(fā)展無法順利進(jìn)行，最終會(huì)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生一定的影響。

2 解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問題的措施

2.1 進(jìn)一步規(guī)范會(huì)計(jì)核算制度

無論是企業(yè)整體，還是一個(gè)具體的部門和機(jī)構(gòu)，建立與之相適應(yīng)的會(huì)計(jì)核算制度對(duì)于其自身的運(yùn)營和發(fā)展是至關(guān)重要的，同時(shí)也是其發(fā)展必不可少的基礎(chǔ)和依靠。因而，我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也應(yīng)當(dāng)著眼于自身的發(fā)展，制定規(guī)范、完整的會(huì)計(jì)核算制度，在不斷的發(fā)展變化中，要對(duì)既定的會(huì)計(jì)核算制度進(jìn)行調(diào)整和完善，加強(qiáng)監(jiān)督，保證會(huì)計(jì)核算各項(xiàng)制度條例可以落實(shí)到位。另外，還要注重提升企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)人員的專業(yè)素質(zhì)，定期對(duì)其進(jìn)行培訓(xùn)和教育，從而打造一支具有高素質(zhì)、高水平以及高技術(shù)的綜合型會(huì)計(jì)核算隊(duì)伍，以推動(dòng)企業(yè)穩(wěn)定運(yùn)營和發(fā)展。

2.2 加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程從設(shè)計(jì)、施工到交付的整個(gè)過程極其復(fù)雜，存在著很多難以預(yù)估的風(fēng)險(xiǎn)。如果企業(yè)可以在整個(gè)工程項(xiàng)目實(shí)施前進(jìn)行科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)管控，在工程實(shí)施過程中采取有效的措施規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，就可以最大限度地減少損失。因而，對(duì)于財(cái)務(wù)部的負(fù)責(zé)人來說，應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目的籌建期綜合考慮諸多實(shí)際情況，再進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，制定相應(yīng)的防范計(jì)劃，對(duì)會(huì)計(jì)核算的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督和控制，保證風(fēng)險(xiǎn)管理和防范的計(jì)劃得以有效實(shí)施，在實(shí)際運(yùn)用的過程中不斷修改和完善，降低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)所造成的損失[1]。

2.3 提升員工自身素質(zhì)

作為企業(yè)的核心和基礎(chǔ)，企業(yè)人力資源部門在新員工招聘過程中，應(yīng)當(dāng)秉承精益求精、個(gè)中取優(yōu)的原則。特別是會(huì)計(jì)核算人員的招聘，更要注重員工自身的道德素質(zhì)與專業(yè)素質(zhì)，保證會(huì)計(jì)核算隊(duì)伍的專業(yè)能力。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)定期對(duì)會(huì)計(jì)核算人員進(jìn)行思想教育及專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，以提升員工的綜合素質(zhì)，幫助員工完成思想的轉(zhuǎn)變，調(diào)動(dòng)員工的工作積極性，盡量避免在會(huì)計(jì)核算中出現(xiàn)失誤與差錯(cuò)，注重提升員工的工作效率。

3 我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收處理存在的問題

3.1 稅收體制不完善

我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收處理存在的問題主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面。

第一，當(dāng)前我國針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收問題相關(guān)的法律主要包括《個(gè)人所得稅法》《企業(yè)所得稅法》《稅收征收管理法》等。這些法律條文均是通過行政法規(guī)等形式，進(jìn)行頒布和說明，這就導(dǎo)致 房地產(chǎn)企業(yè)的稅收征管極易受到諸多外在因素的干擾和影響，致使法律法規(guī)表現(xiàn)出較低的形式化，影響政策落實(shí)。

第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收制度不夠合理。在房地產(chǎn)業(yè)中，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)與保有環(huán)節(jié)在企業(yè)中的地位不同，二者的稅收收入也存在較大的差距，甚至很多環(huán)節(jié)在其稅收的過程中存在被遺漏的現(xiàn)象，這就使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的漏稅現(xiàn)象比較嚴(yán)重，企業(yè)稅收體制缺乏合理性。

3.2 稅收監(jiān)管不到位

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收管理部門的監(jiān)督管理工作有待完善，主要表現(xiàn)為以下兩個(gè)方面。

第一，稅收監(jiān)管部門的工作人員自身素質(zhì)及專業(yè)技能不高[2]。工作人員自身素質(zhì)的高低將會(huì)對(duì)部門工作的質(zhì)量及效率產(chǎn)生直接的影響。一直以來，我國部分行政人員素質(zhì)還有待提升，一些職員以職務(wù)之便謀私，各種違規(guī)違法現(xiàn)象層出不窮，這也反映出部分稅收監(jiān)管部門的工作人員在素質(zhì)與道德方面也存在一些問題。

第二，我國稅收管理部門的內(nèi)部制度不夠完善，一些行政部門監(jiān)管不力且存在走后門、拉關(guān)系的現(xiàn)象，導(dǎo)致部門內(nèi)部員工的素質(zhì)參差不齊，從而對(duì)稅收工作效率及質(zhì)量造成較大的影響。

4 解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問題的措施

4.1 構(gòu)建完善的房地產(chǎn)行業(yè)的稅收體制

稅收體制的完善和健全，可以通過降低房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段和流通階段的稅收額度予以控制。在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)階段降低稅收的額度，有助于減少企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中的成本。

將資金用在房地產(chǎn)開發(fā)的后續(xù)工作程序中，還有利于企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。另外，減少流通階段的稅收，實(shí)現(xiàn)資源的整合及有效配置，促進(jìn)土地資源的合理利用，有助于控制房?jī)r(jià)，減輕人們的生活負(fù)擔(dān)。

4.2 加強(qiáng)監(jiān)督，提升員工素質(zhì)

第一，注重稅收管理部門工作人員素質(zhì)的提升，定期對(duì)其進(jìn)行道德素質(zhì)和業(yè)務(wù)素質(zhì)培訓(xùn)，促進(jìn)工作人員思想觀念的轉(zhuǎn)變，提升其服務(wù)意識(shí)。秉承公平公正的原則，加強(qiáng)相關(guān)法律法規(guī)教育，提升稅收工作效率和質(zhì)量。

第二，促進(jìn)政務(wù)與流程的公開透明，鼓勵(lì)人民廣泛參與到政府的工作中。相關(guān)工作人員應(yīng)在廣大人民的監(jiān)督下開展其監(jiān)督執(zhí)法工作，提高稅收工作的透明度，確保人民的利益，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)行業(yè)的稅收制度。