住房公積金貸款支持資源型城市棚戶區(qū)改造的信貸風(fēng)險(xiǎn)研究
——以淮南市為例

譚 嵩，白 林

（淮南師范學(xué)院經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，安徽 淮南 232001）

一、引言

淮南市是我國13個(gè)億噸煤基地之一，煤炭是淮南經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的基石。但煤炭開采也帶來大量的采煤沉陷區(qū)。據(jù)預(yù)測，到2020年底，淮南市采煤沉陷區(qū)總面積將達(dá)到369平方公里，占淮南市總面積的14.2%。采煤沉陷區(qū)帶來了大量的煤礦棚戶區(qū)。棚戶區(qū)改造是煤炭資源型城市轉(zhuǎn)型發(fā)展中遇到的重大的挑戰(zhàn)性難題。文章將通過對淮南市利用住房公積金貸款進(jìn)行棚戶區(qū)改造這一采煤沉陷區(qū)綜合治理新模式的研究，對當(dāng)前的棚戶區(qū)改造及綜合治理如何降低風(fēng)險(xiǎn)提出建議對策。

二、利用住房公積金貸款支持棚戶區(qū)改造的信貸風(fēng)險(xiǎn)控制要點(diǎn)

公積金用于保障房建設(shè)貸款，最大的問題就是如何防控風(fēng)險(xiǎn)，確保貸款資金安全回收。如何規(guī)避信貸風(fēng)險(xiǎn)，研究可行的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，確保資金安全，更是公積金貸款支持工礦城市棚戶區(qū)改造工作的重中之重。

（一）貸前風(fēng)險(xiǎn)控制

在選擇試點(diǎn)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格審查試點(diǎn)項(xiàng)目的“成熟度”，包括拆遷、賠償、資金來源、抵押物及“四證”辦理情況等，嚴(yán)格控制項(xiàng)目建設(shè)周期，加快放貸資金回收周期，杜絕風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。

發(fā)放貸款前調(diào)查評(píng)價(jià)要做到對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基本情況、財(cái)務(wù)情況、資信情況及發(fā)展情況，建設(shè)項(xiàng)目的概況和建設(shè)情況、市場情況、財(cái)務(wù)情況，抵押物的權(quán)屬、抵押登記情況，抵押物有無涉訴、查封、糾紛、抵押物評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)和抵押物評(píng)估價(jià)值的合理性等情況調(diào)查。

公積金管理中心也可委托銀行等金融機(jī)構(gòu)參與到貸前風(fēng)險(xiǎn)控制工作中，并由受委托銀行獨(dú)立地提供調(diào)查評(píng)價(jià)建議。公積金中心的評(píng)審結(jié)果認(rèn)定項(xiàng)目貸款存在較大風(fēng)險(xiǎn)的，應(yīng)拒絕借款人的貸款申請。

（二）貸中風(fēng)險(xiǎn)控制

1、資金監(jiān)管賬戶全封閉管理

借款人須在公積金中心確定的受委托銀行設(shè)立一個(gè)唯一的項(xiàng)目貸款資金監(jiān)管賬戶（以下簡稱資金監(jiān)管賬戶）。所有的項(xiàng)目貸款資金放款、未來的項(xiàng)目銷售現(xiàn)金流以及用于償還貸款本息的資金，都通過該賬戶完成資金的流入或者流出。受托銀行和公積金中心共同對資金流動(dòng)實(shí)行全封閉管理，貸款資金只能用于貸款項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目貸款本息還清前，資金監(jiān)管賬戶的資金應(yīng)只用于項(xiàng)目建設(shè)或償還項(xiàng)目貸款本息。公積金中心應(yīng)與受委托銀行逐筆核對資金監(jiān)管賬戶資金的流出和余額情況。在市公積金中心將指定銀行開設(shè)項(xiàng)目資金專戶并接受公積金中心的監(jiān)督。

2、貸款資金使用的監(jiān)控

住房公積金貸款必須用于且只能用于已審批的保障性住房建設(shè)試點(diǎn)項(xiàng)目。公積金中心按照借款人按月提供項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度表、資金使用情況表和主要材料購置情況表，嚴(yán)格依照工程進(jìn)度委托銀行進(jìn)行資金撥付。確保貸款投放的資金流要與企業(yè)實(shí)際資金需求相匹配，確保資金投放滿足或者基本滿足項(xiàng)目的實(shí)際開發(fā)需要。同時(shí)編制項(xiàng)目資金流出統(tǒng)計(jì)表，對每筆支付的交易對手、項(xiàng)目名稱、資金用途、樓號(hào)工程進(jìn)度逐筆登記。

（三）貸后風(fēng)險(xiǎn)控制

1、貸款本息回收的監(jiān)控

借款人應(yīng)按照項(xiàng)目貸款借款合同約定還本付息。公積金中心和受委托銀行應(yīng)督促借款人按約定還本付息，借款人也可以按照項(xiàng)目貸款合同約定提前償還項(xiàng)目貸款本金，貸款結(jié)清時(shí)，利隨本清。項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)際銷售階段，公積金中心應(yīng)嚴(yán)格控制抵押物的解押工作，時(shí)刻監(jiān)督試點(diǎn)項(xiàng)目銷售資金進(jìn)入監(jiān)管賬戶的管理，

貸款支持建造的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售比例達(dá)到80%時(shí)，公積金中心有權(quán)要求借款人歸還全部貸款本息之和。如借款人不按時(shí)歸還貸款本息，剩余20%房產(chǎn)則不能繼續(xù)銷售。如項(xiàng)目的實(shí)際銷售和資金回收狀況良好，那么銀行也應(yīng)允許借款人提前還款。

2、貸后跟蹤管理及回訪制度

公積金中心應(yīng)建立貸后跟蹤管理制度，為每一個(gè)貸款項(xiàng)目設(shè)立一名項(xiàng)目專管客戶經(jīng)理，對該項(xiàng)目建設(shè)資金、銷售資金的歸集和支付、貸款的償還等情況進(jìn)行審核、監(jiān)管。特別是當(dāng)借款人未按約定使用資金、借款人或貸款項(xiàng)目出現(xiàn)重大經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商拖欠建筑施工單位工程款時(shí)，要及時(shí)的監(jiān)管并采取措施控制風(fēng)險(xiǎn)。

三、近一步降低金融風(fēng)險(xiǎn)、改進(jìn)棚戶區(qū)改造工作的建議對策

（一）將住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)在法律規(guī)范上予以肯定

要實(shí)現(xiàn)住房公積金對保障性住房建設(shè)的信貸支持，就必須對現(xiàn)行的法律法規(guī)進(jìn)行修正。應(yīng)當(dāng)在法律法規(guī)上明確：“可在一定比例內(nèi)將住房公積金結(jié)余資金用于發(fā)放保障性住房建設(shè)項(xiàng)目貸款?！?/p>

（二）提高相關(guān)工作人員素質(zhì)，提高公積金管理中心資金管理和運(yùn)作水平

與個(gè)人貸款相比，項(xiàng)目貸款對公積金管理中心的決策者和相關(guān)工作人員都提出了更高的要求。要加強(qiáng)對項(xiàng)目貸款管理人員的培訓(xùn)工作，規(guī)范相關(guān)工作人員的操作程序，實(shí)現(xiàn)貸前、貸中和貸后的系統(tǒng)管理，提高項(xiàng)目貸款管理水平，從而提高公積金管理中心資金管理和運(yùn)作水平。

（三）引入社會(huì)力量加強(qiáng)貸后檢查和監(jiān)督，降低項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)

目前單憑住房公積金管理中心、銀行及其他政府部門對項(xiàng)目貸款的使用進(jìn)行監(jiān)管，其力量是有限的。因此，可以引進(jìn)會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、土地、房產(chǎn)評(píng)估等中介機(jī)構(gòu)作為獨(dú)立第三方，對貸款資金使用的效率及監(jiān)管程序發(fā)表獨(dú)立的意見。另外，為保證會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所及土地、房產(chǎn)評(píng)估所在參與項(xiàng)目貸款的監(jiān)管過程中，做到客觀公正，切實(shí)有效發(fā)揮其應(yīng)有作用，通過公開征集中介機(jī)構(gòu)來確保載入資源庫中的中介機(jī)構(gòu)具有足夠優(yōu)秀的資質(zhì)及能力。同時(shí)，中介機(jī)構(gòu)參與項(xiàng)目貸款監(jiān)管產(chǎn)生的費(fèi)用可從財(cái)政預(yù)算中支出。

（四）建立統(tǒng)一管理住房公積金項(xiàng)目貸款的中心

現(xiàn)行的住房公積金管理體制是以城市為單位進(jìn)行管理，實(shí)行屬地化封閉管理。我們建議應(yīng)該搭建住房公積金全國統(tǒng)一的運(yùn)營中心，歸集并集中管理各地區(qū)住房公積金管理中心的沉淀資金，統(tǒng)一運(yùn)作用于支持保障性住房建設(shè)的項(xiàng)目貸款。這樣就可以實(shí)現(xiàn)資金的異地調(diào)度，實(shí)現(xiàn)住房公積金的全國性的跨區(qū)域高效流動(dòng)。同時(shí)，地方住房公積金管理中心可以采取短期資金拆借和中長期有償融資等方式來達(dá)到防范流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的目的，減少資金沉淀現(xiàn)象，提高住房公積金的整體使用效率。

（五）政府應(yīng)建立完善的配套政策體系

鼓勵(lì)、引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)積極參與保障性住房項(xiàng)目，給予適當(dāng)?shù)呢?cái)政貼息。對參與保障性住房項(xiàng)目建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給予稅收優(yōu)惠，如征繳較低的土地增值稅等。電力、通訊、市政公用事業(yè)等企業(yè)要對采煤沉陷區(qū)的棚戶區(qū)改造給予支持，對于新建小區(qū)供水、供電、供氣、供熱、排水、有線電視和通訊等市政公用設(shè)施，減免入網(wǎng)、管網(wǎng)增容等經(jīng)營性收費(fèi)。

四、結(jié)束語

利用住房公積金貸款支持工礦城市棚戶區(qū)改造是具有淮南特色的采煤沉陷區(qū)綜合治理模式，也是煤炭資源型城市轉(zhuǎn)型發(fā)展與協(xié)同治理的創(chuàng)新舉措。這既拓寬棚戶區(qū)改造資金來源渠道，也提高了全市住房公積金的資金使用效率。能夠幫助我們早日實(shí)現(xiàn)采煤沉陷區(qū)綜合治理和資源型城市轉(zhuǎn)型發(fā)展的目標(biāo)。

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