城市二次供水住宅小區(qū)巨額水損責(zé)任承擔(dān)的管理與研究

龔永其

摘 要：我國(guó)是世界上用水量最多的國(guó)家。二次供水是將所供水資源經(jīng)過儲(chǔ)存、加壓等手段向中高層或高層供水的唯一方式。因此二次供水設(shè)施建設(shè)的優(yōu)劣程度決定著中高層建筑的供水質(zhì)量和供水安全，緊密聯(lián)系著人們的日常生活。城市二次供水系統(tǒng)經(jīng)過多年的發(fā)展，雖然在不斷改進(jìn)但是仍存在一些問題未得到徹底的解決。其中如何有效管理是全國(guó)面臨的重點(diǎn)問題，由于法律上經(jīng)濟(jì)所有制形式歸屬的不明確，水資源質(zhì)量的日益下降以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的混亂等問題的存在，企業(yè)在與自來水公司簽訂關(guān)于中高層住宅的二次供水協(xié)議時(shí)，會(huì)出現(xiàn)一些業(yè)務(wù)上歸屬不明的問題，尤其是第三方合作商的加入，使得產(chǎn)權(quán)糾紛愈演愈烈。

關(guān)鍵詞：二次供水；管理；糾紛；業(yè)務(wù)歸屬；產(chǎn)權(quán)

中圖分類號(hào)：TU991 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：2095-2945（2018）09-0140-02

Abstract： China has the most water consumption in the world. Secondary water supply is the only way to supply water to the medium or high rise buildings by means of storage and pressurization. Therefore， the construction of secondary water supply facilities determines the quality of water supply and the safety of water supply， which is closely related to the daily life of people. After years of development， although the urban secondary water supply system has been continuously improved， there are still some problems that have not been solved thoroughly. Among them， effective management is a key problem facing the whole country. Due to the unclear ownership of economic ownership in law， the declining quality of water resources and the confusion of charging standards， when the enterprise signs the secondary water supply agreement with the water plant， there will be some problems about the business ownership， especially the joining of the third party partner， which makes the property right dispute become more and more serious.

Keywords： secondary water supply； management； dispute； business ownership； property rights

一般來說，住宅業(yè)主的水費(fèi)繳納是由物業(yè)公司承包的。隨著國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)的建立，中高層建筑二次供水所存在的問題越來越明顯。相關(guān)供水設(shè)施出現(xiàn)故障時(shí)，巨額水費(fèi)和設(shè)施修復(fù)的責(zé)任問題頻頻出現(xiàn)糾紛。在這些問題的處理上，公司或個(gè)人應(yīng)以所簽訂協(xié)議為依據(jù)，進(jìn)行責(zé)任的劃分，在協(xié)商不成的情況下，通過法律手段妥善解決此類糾紛。本文通過發(fā)生在江蘇省南京市的一個(gè)具體案件，簡(jiǎn)要評(píng)析了三方公司所簽合同之間存在的問題，為其他公司產(chǎn)權(quán)不明的解決提供了案例，也為司法部門關(guān)于此類案件的處理提供了典范。

1 具體案情

案件發(fā)生在江蘇省南京市某小區(qū)。原告為某自來水公司，被告為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)公司，第三方為物業(yè)管理服務(wù)公司。事情的發(fā)展過程是這樣的：房地產(chǎn)公司與自來水公司就某一小區(qū)的中高層二次供水簽訂了相關(guān)合同。內(nèi)容如下：自來水公司向該小區(qū)提供供水服務(wù)，而房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)向業(yè)主收取供水費(fèi)用并向自來水公司按時(shí)上繳。當(dāng)負(fù)責(zé)人發(fā)生改變或者部分業(yè)主須終止合同協(xié)議關(guān)系時(shí)，必須與自來水公司簽訂紙面協(xié)議并辦理相關(guān)合同終止手續(xù)。其后一年，自來水公司又于第三方公司就該小區(qū)二次供水管理達(dá)成協(xié)議，由物業(yè)管理服務(wù)公司負(fù)責(zé)該小區(qū)住戶水費(fèi)表的抄收和費(fèi)用收取，隨后房地產(chǎn)公司也在該協(xié)定上簽了字。自此以后，該小區(qū)的水費(fèi)收取全部由物業(yè)服務(wù)公司承包。在三家公司維持此種協(xié)議關(guān)系長(zhǎng)達(dá)5年之后，該小區(qū)的水費(fèi)開始出現(xiàn)不能按時(shí)上繳的情況。對(duì)此情況自來水公司將房地產(chǎn)公司告上法庭，要求其支付所欠水費(fèi)以及其他損失賠償?shù)?。而作為被告的房地產(chǎn)公司卻將其責(zé)任推到第三方物業(yè)管理服務(wù)公司身上。合同中明確指出，該小區(qū)的水費(fèi)收取由第三方公司承包，房地產(chǎn)公司已經(jīng)不在參與該小區(qū)水費(fèi)的收取，自來水公司應(yīng)向物業(yè)管理服務(wù)公司提出拖欠水費(fèi)的回收，房地產(chǎn)公司在此次糾紛中不承擔(dān)任何責(zé)任。而第三方物業(yè)管理服務(wù)公司則稱此次案件與自己無關(guān)。

2 審判結(jié)果

經(jīng)過當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ旱膶徟詠硭倦m然于2001年與房地產(chǎn)公司簽訂了水費(fèi)收取的相關(guān)協(xié)定，但是其后又與物業(yè)管理公司簽訂了關(guān)于該小區(qū)水費(fèi)收取的合同，且有證據(jù)證明三方均對(duì)此協(xié)議達(dá)成一致。雖然自來水公司和物業(yè)管理服務(wù)公司均稱這是受房地產(chǎn)公司的委托，但是沒有足夠的證據(jù)證明三方公司之間這種關(guān)系的建立，因此對(duì)于自來水公司的訴求法院予以駁回。自來水公司對(duì)于當(dāng)?shù)厮痉C(jī)關(guān)的判決表示不服，于是向市級(jí)人民法院再次提出訴求，此次訴求的內(nèi)容為：首先，一級(jí)審判中法院所認(rèn)為的原被告雙方于第三方公司之間的協(xié)定關(guān)系存在的誤判。自來水公司聲明，它們與物業(yè)服務(wù)管理公司之間的協(xié)定屬于政策性合同，目的是為業(yè)主提供更多優(yōu)惠，實(shí)現(xiàn)共贏。這些合同的簽訂并不改變房地產(chǎn)公司對(duì)該小區(qū)的主營(yíng)關(guān)系，物業(yè)管理服務(wù)公司和自來水公司均作為房地產(chǎn)公司的委托方。其次，房地產(chǎn)公司與自來水公司自合同簽訂之日起，二者之間的合作關(guān)系就一直存在且有效。如果其中一方想終止合作關(guān)系，就必須有紙面協(xié)議并且辦理供水管理系統(tǒng)的接應(yīng)手續(xù)。顯然房地產(chǎn)公司并未簽訂此類合同，因此兩個(gè)公司之間的合作關(guān)系一直存在，并不因?yàn)榈谌焦镜慕槿攵袛?。最后，一審判決的實(shí)施生效，很可能引起社會(huì)的極大反響。所有涉案住宅的供水方式可能因此改變。不僅對(duì)企業(yè)和個(gè)人有所損失，對(duì)整個(gè)社會(huì)來說也將產(chǎn)生不良的影響。被告方則說，房地產(chǎn)公司作為該小區(qū)的建造商，在合同簽訂伊始就已完成該小區(qū)主營(yíng)身份的交替，并與自來水公司和物業(yè)管理服務(wù)公司簽訂協(xié)議，變更了主體關(guān)系。房地產(chǎn)公司自三家公司合同簽訂生效之日起，就不在負(fù)責(zé)該小區(qū)的水費(fèi)收繳，同時(shí)也不是自來水公司的客戶。因此對(duì)自來水公司提出的欠費(fèi)繳納要求純屬無理，應(yīng)尊重一級(jí)審判，對(duì)自來水公司的不合法要求予以駁回，并通過法律手段對(duì)兩家公司之間的糾紛提出徹底的解決方案。而第三方物業(yè)管理服務(wù)稱自己作為委托方，與該小區(qū)不具有主營(yíng)關(guān)系，只是履行合同所規(guī)定代收水費(fèi)的的義務(wù)，并無繳納水費(fèi)的責(zé)任，因此本案與自身無關(guān)。

經(jīng)省級(jí)人民法院審判，自來水公司與房地產(chǎn)公司一開始簽訂的二級(jí)供水相關(guān)協(xié)定是具有法律效力的。因此本案的關(guān)鍵點(diǎn)在于該小區(qū)的經(jīng)營(yíng)主體到底由誰負(fù)責(zé)。原告方認(rèn)為房地產(chǎn)公司并未簽訂關(guān)于經(jīng)營(yíng)主體變更的具體合同和辦理相關(guān)手續(xù)，因此自來水公司將按照合同所寫默認(rèn)房地產(chǎn)公司對(duì)于該小區(qū)存在主體經(jīng)營(yíng)關(guān)系，并有權(quán)向房地產(chǎn)公司提出賠償?shù)纳暾?qǐng)并予以司法部門的批準(zhǔn)。被告方則認(rèn)為，與自來水公司和物業(yè)管理服務(wù)公司共同簽訂的合同已經(jīng)申明經(jīng)營(yíng)主體的變更和過戶，房地產(chǎn)公司已經(jīng)不在負(fù)責(zé)該小區(qū)的水費(fèi)繳收，該責(zé)任已由物業(yè)管理服務(wù)公司承包，這就代表著二者之間經(jīng)營(yíng)主體關(guān)系的交替，因此房地產(chǎn)公司對(duì)于自來水公司的財(cái)產(chǎn)損失不負(fù)有責(zé)任，自身也沒有義務(wù)繳納所欠水費(fèi)。最后，司法部門依據(jù)房地產(chǎn)公司和自來水公司一開始所簽訂的供水協(xié)定，認(rèn)為房地產(chǎn)公司在于自來水公司和物業(yè)服務(wù)管理公司簽訂合同時(shí)，其與該小區(qū)的主體經(jīng)營(yíng)關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了變更，符合合同中所涉及的書面協(xié)議和具體流程辦理，且獲得了自來水公司方面的認(rèn)同。因此水費(fèi)收取模式已由房地產(chǎn)公司代收理和繳納轉(zhuǎn)變?yōu)樽詠硭局苯酉驑I(yè)主進(jìn)行水費(fèi)收取，義務(wù)人變更為住宅業(yè)主。因此開發(fā)商公司對(duì)自來水公司所陳述的水費(fèi)欠繳不負(fù)有法律責(zé)任。對(duì)于自來水公司提出的水費(fèi)繳納和違約賠償?shù)壬显V內(nèi)容予以駁回，維持一級(jí)審判結(jié)果。

3 案件評(píng)析

在小區(qū)住宅的建設(shè)過程中，由于技術(shù)上的缺陷使得中高層住宅的供水需要經(jīng)過儲(chǔ)存、加壓等技術(shù)手段完成水資源的運(yùn)輸，這就是二次供水。這種供水方式需要的設(shè)備很多且需要以現(xiàn)代科技最為技術(shù)支持。與之相對(duì)應(yīng)的供水方式還有直供水，即不經(jīng)過處理直接將水資源運(yùn)送到用戶終端。不同的供水方式導(dǎo)致費(fèi)用的收取也有所差異：一次供水以用戶的用水量為計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，支持用戶直接上繳水費(fèi)的方式。而二次供水要以總體用水量為計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，一般以住宅經(jīng)營(yíng)主體為中介進(jìn)行用戶費(fèi)用的代收然后統(tǒng)一向自來水公司上繳。因此，如何公平地進(jìn)行二次供水管理是諸多地區(qū)所面臨的共同問題。它們之間存在的問題不外乎法律上經(jīng)濟(jì)所有制形式的糾紛；二次供水費(fèi)用收取的不合理；經(jīng)營(yíng)主體管理的不科學(xué)；水資源質(zhì)量的日益下降等方面。隨著國(guó)家對(duì)物業(yè)方面管理的重視，這些問題逐漸凸顯出來。關(guān)于設(shè)備維修方面的責(zé)任歸屬問題也存在諸多糾紛。自2008年南京地區(qū)出臺(tái)了二次供水管理相關(guān)政策以后，統(tǒng)一標(biāo)明二次供水設(shè)備交由自來水公司來辦理承包，并由自來水公司負(fù)責(zé)各用戶水費(fèi)的收取。這個(gè)政策的出臺(tái)解決了大部分開發(fā)商、物業(yè)、自來水公司之間存在的糾紛，對(duì)于二次供水管理混亂的情況也有所緩解。雖然仍有諸多遺留問題仍需解決，但是就我國(guó)現(xiàn)狀來說已經(jīng)邁出了歷史性的步伐。本文所介紹的案件十分具有代表性，它的特點(diǎn)是企業(yè)簽訂合同時(shí)，歸屬問題混亂不明確，經(jīng)營(yíng)主體的變更缺乏更為專業(yè)的流程，存在一定的模糊性。不同之處主要有三個(gè)方面：（1）用戶的自主交付形式并不改變房地產(chǎn)與自來水公司之間的合作關(guān)系。（2）用戶水費(fèi)的自主交付將改變房地產(chǎn)與自來水公司的主體關(guān)系；（3）用戶水費(fèi)自主交付后，雖沒有正式的紙面協(xié)議但是房地產(chǎn)與自來水公司之間的主體關(guān)系和繳費(fèi)方式已經(jīng)得到變更。針對(duì)此類案件的解決，主要有兩種思路：（1）房地產(chǎn)公司在繳費(fèi)方式發(fā)生轉(zhuǎn)變之后與小區(qū)之間的主體關(guān)系已經(jīng)不復(fù)存在，因此對(duì)于該小區(qū)的水費(fèi)是否及時(shí)繳納房地產(chǎn)公司不負(fù)有監(jiān)督責(zé)任，而應(yīng)由自來水公司負(fù)全責(zé)，并向全體用戶收取所需費(fèi)用。（2）以簽訂的書面協(xié)議為準(zhǔn)則，如果沒有正式的經(jīng)營(yíng)主體變更合同，則默認(rèn)房地產(chǎn)與該小區(qū)之間存在經(jīng)營(yíng)主體的關(guān)系，由未變更的負(fù)責(zé)人進(jìn)行責(zé)任的承擔(dān)。一般來說，第二種思路是被大眾所接受的，于法律層面來說也是更加易于解決審判的。因?yàn)楹贤顷P(guān)系是否確立的直接證據(jù)，合同的簽訂是在雙方都認(rèn)同的情況下進(jìn)行的，出問題時(shí)也應(yīng)遵從合同中所陳述的內(nèi)容，有利于避免雙方糾紛的產(chǎn)生。物業(yè)管理服務(wù)公司作為自來水公司和房地產(chǎn)公司的委托者，應(yīng)在合同中表明職責(zé)范圍和性質(zhì)，以法律為基本進(jìn)行合同的簽訂和協(xié)商。住宅戶主作為供水終端，應(yīng)該明確自己責(zé)任和義務(wù)，盡量避免水費(fèi)拖欠的情況發(fā)生，如果有問題出現(xiàn)要及時(shí)上報(bào)補(bǔ)救，促進(jìn)企業(yè)和個(gè)人之見關(guān)系的融洽。

4 結(jié)束語

筆者根據(jù)所獲取的資料，在對(duì)此管理模式進(jìn)行深刻分析后，探索出一條更為適合的二次供水系統(tǒng)管理體系，為我國(guó)其他企業(yè)公司提供了具有一定參考意義的建設(shè)性意見，同時(shí)也為政府支持模式的建立和推行提供了理論依據(jù)，對(duì)于住宅二次供水矛盾的減緩和問題的解決具有重要意義。

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