探析我國房地產業(yè)經濟財務風險分析與防范研究

黃智敏

[摘要]房地產作為國民經濟支柱產業(yè)，關聯度高，帶動力強，對國民經濟發(fā)展影響巨大。同時，房地產經濟發(fā)展也必然會受到宏觀經濟周期性波動的影響。如何通過建立完善的房地產金融體系，多樣化融資體系，多種金融工具來多渠道滿足房地產業(yè)發(fā)展的資金需求，如何建立健全科學的房地產融資風險防范體系，包括風險的識別和控制機制，風險轉移和分散機制，以促房地產金融的可持續(xù)發(fā)展，成為我國金融業(yè)面臨的一個迫切問題。

[關鍵詞]分析 防范 政策 財務風險 房地產企業(yè)

如何通過建立完善的房地產財務金融體系，多樣化融資體系，多種金融工具來多渠道滿足房地產業(yè)發(fā)展的資金需求，如何建立健全科學的房地產融資風險防范體系，包括風險的識別和控制機構，風險轉移和分散機制，以促進房地產業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，成為我國金融業(yè)面臨的一個重要問題。

一、房地產企業(yè)的特征與財務風險

（一）房產市場的盈虧平衡與利率風險

房產既是一項消費品，也是一項投資品。作為投資品，房價受到投資成本與收益對比關系的顯著影響。事實上，近幾年來，我國居民通貨膨脹預期的主要來源，是食品上漲和以及房價為代表的資產價格上漲，且后者波動更加明顯，影響更大。

（二）個人住房貸款余額與利率風險的關系

從國際經驗來看，如果長期保持高投資回報率狀態(tài)，個人住房貸款高增長趨勢將不會改變，系統性利率風險將不斷被累積。2011年4月份《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（“國十條”）出臺以來，房貸占所有貸款的比重不斷升高，一旦出現房價下跌，則勢必引發(fā)斷供，拋售，房價進一步下跌的負反饋效應，危及整個金融體系甚至宏觀經濟穩(wěn)定。

（三）房地產開發(fā)周期與風險

房地產開發(fā)產品要從規(guī)劃設計開始，經過可行性研究、征地、拆遷、安置補償、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程、產品上市等多個階段，經過一段相當長時期才能全部完成。周期越長、不確定因素越大，風險也就越大。

（四）房地產產品特性與風險

房地產商品價格與所處的地區(qū)、地段的社會經濟及地理環(huán)境的優(yōu)劣密切相關，而這些條件的變化非常復雜，有很多不確定的因素在起作用，房地產的投資產品必然承擔項目所處地理環(huán)境條件變化所帶來的風險。房地產企業(yè)的存貨主要包括尚未完工的各種土地、房屋等開發(fā)產品以及各種已完成開發(fā)建設全過程并已驗收合格，可以按合同規(guī)定交付使用或對外銷售的各種開發(fā)產品。與普通企業(yè)相比，房地產企業(yè)的存貨具有單個存貨價值巨大，存貨的成本按新會計準則公允價值計算，隨著土地成本的變化，建筑成本、房屋售價的變化，存貨成本隨之變動。這說明房地產企業(yè)的資產受市場影響較大，資產價值具有相當程度的不穩(wěn)定性。

（五）房地產企業(yè)資金供求與風險

房地產投資是資金密集型的投資，房地產每一個開發(fā)階段都需要投入大量資金，加上開發(fā)產品本身的造價很高，需要不斷地投入大量的資金。對一般的房地產企業(yè)來說，預售款與銀行貸款假設為其獲得資金最重要的渠道。隨著房地產企業(yè)資本運作能力的提高，房地產信托投資基金、股權投資、委托貸款等一些新的融資方式廣泛被一些地產企業(yè)采用。房地產企業(yè)資金來源多樣化。

（六）房地產企業(yè)組織結構形式與風險

在組織結構上，大多數房地產公司都按照投資項目成立多個項目分公司。成立項目分公司給管理帶來一定的好處，同時也增加了管理的風險。總公司和項目公司也存在委托——代理關系，項目公司是代理人，在空間上具有相對的獨立性，總公司和項目分公司之間存在比較嚴重信息不對稱，總公司在獲取的信息上具有不準確性和滯后性，這削弱了總公司對項目公司的控制。在經營上，項目公司的經營可能違背總公司所制定的戰(zhàn)略規(guī)劃和原則，在財務上，總公司也很難有效地對項目公司的預算、決算進行控制。

二、我國房地產經濟財務風險分析及其防范

（一）制定籌資管理規(guī)則

在對企業(yè)融資風險充分評估、測度的基礎上，為了降低和控制房地產企業(yè)籌資風險，企業(yè)應根據本企業(yè)的實際情況，制定嚴格的籌資管理規(guī)則并嚴格遵守。首先，應該收集相關企業(yè)的信息，找到房地產行業(yè)最佳的資本結構，與本企業(yè)的資本結構相比較，評估能否優(yōu)化本企業(yè)的資本結構，降低公司的綜合資本成本。同時，公司也應該比較資金籌集的來源、方式、成本和風險，以降低本公司各種籌資來源的成本和風險。其次，公司應該對每個項目的資金籌集活動進行管理，優(yōu)化每個投資項目的資金籌集活動的成本和風險。最后，公司也應在本企業(yè)內部進行管理，比較分析在本企業(yè)內部不同項目的資金籌集活動，分析評估風險和成本。

（二）做好投資項目的可行性分析

房地產投資項目的金額大，資金占用時間長，企業(yè)的投資決策都會面臨一定的風險。為了保證投資決策的正確有效，必須按科學的投資決策程序，認真進行投資項目的可行性分析，財務可行性分析是投資項目可行性分析的主要內容，包括：對收入、費用和利潤等經營指標的預測和分析；對資金投入、配置、流轉和回收等資金運行過程的預測和分析；對資產、負債、所有者權益的預測和分析；預測和分析項目現金流量、凈現值、內含報酬率等指標和項目收益與風險平衡關系的預測和分析。對投資項目技術上的可行性進行論證，運用各種方法計算出有關指標，以便合理確定不同項目的優(yōu)劣。

（三）注重行業(yè)自身特點

（1）制定后備措施。影響企業(yè)投資項目收入的不確定因素較多，如價格的變動、市場的變化、消費者偏好、例外事故等，因此，收入預測比任何其他的經濟分析所采用的參數都具有更大的不確定性，收入數字不準確將給投資企業(yè)帶來更大的風險。對各項費用估計不足，如投資項目初始投資和日常經營費用較預算增加，市場利率的波動，建設期的延長。

（2）資金結構合理化。房地產企業(yè)的資金一般是由自由資金，銀行貸款，預售款，經營性欠款等四部分組成，其中自由資金往往只占較小的比例，負債資金則占企業(yè)全部資金來源的60%以上，有的甚至高達90%。企業(yè)一般是先用自有資金征地，再將土地作為抵押品從而向銀行借入大量資金用于房地產的開發(fā)，債務資本占資本結構的比例越高，財務杠桿發(fā)揮作用產生的利益就會越大，伴隨其產生的財務風險也會越大。

（3）加強對日常現金流量的預測?？刂迫粘ＹY金運營風險，編制現金流量預算非常重要。由于公司理財的對象是現金及其流動，就短期而言，公司能否維持下去，并不完全取決于是否盈利，而取決于有沒有足夠的現金用于各種支付。因此，編制現金流量預算應立足于對現金流量的控制和監(jiān)測?，F金流量預算就是通過對現金持有量的安排，使企業(yè)保持較高的盈利水平，同時保持一定的流動性，并根據企業(yè)資產的運用水平決定負債的種類結構和期限結構?，F金流量預算的編制主要是通過現金流量分析來完成，因為通過現金流量分析，可以觀察到企業(yè)的經營、投資和財務政策，將企業(yè)動態(tài)的現金流動情況全面的反映出來。如通過現金流量分析，企業(yè)的經營者就能看出企業(yè)內部現金流量產生能力有多強，營業(yè)現金流量是正值還是負值，原因何在及企業(yè)是否有能力通過營業(yè)現金流量來履行其短期償債能力，扣除現金投資后企業(yè)的現金流量是否有盈余等。因此，準確的現金流量預算，可以為企業(yè)提供風險預警信號，使經營者能夠及早地采取行動，防范風險。

（四）重視外在因素的影響

（1）法律和政策環(huán)境。房地產業(yè)是基礎建設行業(yè)，屬于固定資產投資領域，因而在其開發(fā)和經營中，受國家宏觀經濟政策影響較大。首先，政府對未來土地的開發(fā)和使用狀況所做出的規(guī)劃，會直接影響到土地的供應，進而波及房地產業(yè)地開發(fā)狀況，其次，政府所征收的各項稅費，最終都將進入房地產的價格之中，從而對房地產的銷售狀況產生的流通狀況。另外，政府還可以通過貨幣政策的調控，例如提高貸款水平，實行差別化利率條件，調高房貸首付款比例等均會在一定程度上增大房地產企業(yè)所面臨的財務風險。

（2）當地經濟發(fā)展水平。由于房地產是不動產，當一個地區(qū)的房地產市場供求關系失去平衡，或者不同地區(qū)之間房地產的價格出現差異時，它不可能如同其他商品那樣，能通過在這些地區(qū)之間的流動性來縮小價格差異。房地產市場的供求狀況主要受制于當地的經濟發(fā)展水平，如果一個地區(qū)的經濟發(fā)展水平良好，相應地，該地區(qū)的居民收入也就會比較高，該地區(qū)的房地產市場需求也會因此增大，從而使該地區(qū)的房地產業(yè)呈現良好的發(fā)展的態(tài)勢。

（3）市場環(huán)境。由市場環(huán)境引發(fā)的市場風險一般包括價格風險，再投資風險和購買力風險。從銷售方面看，隨著我國房改制度的推進，個人購買者逐漸成為購房的主力軍，客戶的個性化需求對產品細分和客戶群體細分的要求越來越高。如果開發(fā)的產品在項目定位，規(guī)劃設計，銷售策略等方面不具備前瞻性，就會存在產品滯銷的風險。

三、結論與展望

從發(fā)展趨勢看，房地產財務資金主要靠銀行貸款的情況必將得到改變，應逐漸走向債權和股權融資的2種基本形式。當然，金融產品應該從實際情況出發(fā)。同時，完備、高效的組織制度條件必不可少，包括法律制度、監(jiān)管制度、信用制度及專業(yè)組織體系，這些制度直接制約風險的進程。在不遠的將來，房地產證券化、房地產投資基金等新型融資工具將越來越多地出現在房地產市場上。同時對這些新型的工具的風險防范和控制研究將成為筆者今后的工作重點。