淺談房地產(chǎn)成本管理管控重點

（江西理工大學， 江西 贛州 341000）

本文主要從幾個重點管控要點進行闡述，分為招標采購，合同，與咨詢公司的協(xié)調(diào)，與前期設(shè)計部和工程部的溝通，以及嚴格把控簽證的時效性及結(jié)算的真實性重點進行敘述。

1 招標采購管理的成本控制

招標前的供應(yīng)商考察尤為重要，供應(yīng)商的選擇不僅在于優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，快速的供貨和可靠的貨源有保證，采購過程中更能發(fā)掘無處不在的降低及控制成本的機會。

在施工總承包招標時將外墻涂料、防水、欄桿等專業(yè)工程設(shè)定為暫定價，列入不可競爭費用。從而保證了產(chǎn)品質(zhì)量，又有效控制成本投入。其次專業(yè)分包的招標工程因?qū)I(yè)較多，相互交叉作業(yè)的內(nèi)容較多，上下游的懸接更為密切，這對招標時的工作范圍及清單內(nèi)容要求更為嚴格細致，盡量避免工作內(nèi)容重疊，重復(fù)計劃的情況。

2 合同的有限管理

項目涉及參建單位較多，各專業(yè)單位的施工界面劃分成為成本過程控制的一個難點。為避免日后結(jié)算糾紛，工作界面劃分及交接尤為重要。

在合同流程中，吸取其他相關(guān)部門的意見，總結(jié)已完項目的經(jīng)驗，在合同條款中增加約定：“各單位入場前應(yīng)積極配合各專業(yè)單位與其相關(guān)工作，進場施工前，承包人須檢查各專業(yè)單位所交付的工作面是否符合自身要求。若不符合,承包人應(yīng)及時以書面形式告知發(fā)包人，待發(fā)包人書面回復(fù)后方可進場施工；若發(fā)包人未書面回復(fù)承包人提前進場施工的，則所有因各專業(yè)單位所交付的與其相關(guān)的工作面未施工到位而產(chǎn)生的任何費用一概不予另行簽證。需分清各自的交界面，若有不清晰造成的任何經(jīng)濟損失甲方一概不負責，對我司的既定利益起到了很好的保護作用，為以后工程的結(jié)算減少不必要的爭議，做到每個項目合同有規(guī)章可循。

在工程實施過程中，改進原有合同的缺陷，規(guī)范了公司的合同體系，同時也規(guī)范施工單位的職責，每個單位施工、結(jié)算、配合均嚴格依照合同條款及中標價的優(yōu)惠系數(shù)執(zhí)行，大大增加了合同的有效性。

3 加強對咨詢公司的管理

為保證預(yù)算成果的準確性，必須加強對造價咨詢公司的管理。過去咨詢公司是結(jié)算的審核者，僅是成本管理的一個分支中的末端，現(xiàn)在咨詢公司項目現(xiàn)場成本管理的主體；同時未來咨詢公司是項目成本管理的主體。

在安排咨詢公司編制前，對預(yù)算的范圍、編制口徑、主材價格的取定及任務(wù)單完成時間等均做詳盡的要求；同時預(yù)算編制工程中要求咨詢公司與我們加強溝通，碰到圖紙、技術(shù)問題應(yīng)及時與我部門溝通，必要時會同相關(guān)部門協(xié)調(diào)解決，提高預(yù)算編制的準確性。

特別是新項目的開發(fā)，為了保證項目高效益的開發(fā)，每個部門環(huán)節(jié)都很緊迫，對項目控制價編制過程的控制，須負責人預(yù)先編制初稿計劃安排，對重要樓棟及部位預(yù)先提交工程量及套價文件，提前檢查軟件畫圖，有問題及時糾正，確保招標控制價的準確性。

4 重視與前期設(shè)計部溝通

設(shè)計階段是成本控制的關(guān)鍵和重點，而成本指標分析是檢查設(shè)計是否合理的重要環(huán)節(jié)。施工過程中嚴控設(shè)計變更的增加，嚴控返工現(xiàn)象，同時優(yōu)化設(shè)計，更好的適配項目成本。

施工圖設(shè)計完成后，我部門在預(yù)算編制分析過程中，發(fā)現(xiàn)對影響成本指標不合理的設(shè)計，提出合理的設(shè)計優(yōu)化建設(shè)，對成本控制起到了一定的效果。在圖紙預(yù)算編制分析過程中，及時提出與工程部、設(shè)計部對本項目一期施工圖進行圖紙會審，發(fā)揮集體力量，在非關(guān)鍵工序上減少一些不必要的構(gòu)造做法，在符合設(shè)計規(guī)范要求的基礎(chǔ)上優(yōu)化含鋼量等，有效控制總包工程成本；在外墻材料的選材上，參考周邊樓盤外墻形式、市場銷售要求及造價指標對比。例：從目標成本控制的角度確定外墻材料如項目的外墻由石材干掛優(yōu)化為仿石涂料，達到預(yù)定效果，有效控制成本，達到項目利潤最大化。

5 加強對工程技術(shù)部的溝通

建設(shè)工程的施工周期一般較長，而市場的變化（在施工中所需的人工、材料、機械等價格的變動）和工程本身的變更及簽證，對工程造價都將產(chǎn)生影響，為保證整個工程造價控制在合理范圍內(nèi)，成本人員對工程造價進行動態(tài)跟蹤，多與工程部人員溝通，保證現(xiàn)場變更及簽證的時效性，通過實時反應(yīng)目標成本和動態(tài)成本的差異，及時發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，提出成本優(yōu)化建議，實現(xiàn)對成本的有效控制。

且在當今房地產(chǎn)局勢大環(huán)境下，政策的緊縮，導(dǎo)致資金控制要求更嚴格。在控制資金的過程中，工程技術(shù)部在日常進度檢查應(yīng)嚴格控制，找出現(xiàn)場各種工程施工不合格節(jié)點，以此為由，限制施工單位工程款的支付。

6 嚴格把控簽證的時效性及結(jié)算的真實性

簽證反映工程的管理水平，也體現(xiàn)成本的執(zhí)行情況，在已完的工程中，出現(xiàn)部分簽證在事后補簽的現(xiàn)象，有的甚至是結(jié)算前補簽，加大結(jié)算難度。因補簽大部分屬于隱蔽工程，若事后補簽可能造成無據(jù)可查。根據(jù)合同通用條款，在項目上嚴格控制簽證的時效性，要求相關(guān)部門于簽證第一時間會同確認，超出時限不予簽證，為以后結(jié)算掃清盲點。另一方面，對于簽證，盡可能把控嚴謹，盡量規(guī)避簽證，或盡量用設(shè)計變更代替，在結(jié)算中按設(shè)計變更計算，這樣一方面有價格優(yōu)勢，二來保證工程管理的嚴謹。

項目竣工，必須嚴格按照合同清單驗收。在結(jié)算過程中，工程部必須嚴格在審核初稿里反應(yīng)工程是否按合同施工完成，未按合同施工完成的項目必須在報告里反應(yīng)，避免結(jié)算中扣除了合同項目，而報告未反應(yīng)的情況，保證結(jié)算的準確性。

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