房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目總監(jiān)制度實(shí)施探討

（四川建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院, 四川 德陽 618000）

0 引言

從房地產(chǎn)開發(fā)的歷史來看，傳統(tǒng)、早期的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般是采用職能制管理模式、根據(jù)專業(yè)化分工來設(shè)置部門，按照房地產(chǎn)開發(fā)流程，設(shè)置投資、報(bào)建、營銷、設(shè)計(jì)、成本合約、工程、客服、物業(yè)等部門。由各地區(qū)總經(jīng)理來牽頭協(xié)調(diào)相關(guān)事宜，以達(dá)到完成項(xiàng)目全流程開發(fā)的目標(biāo)。這種組織形式機(jī)構(gòu)設(shè)置簡單、各部門職責(zé)清晰、要求清晰明確、由公司決策人來統(tǒng)一協(xié)調(diào)沖突事宜。隨著房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)工作越來越復(fù)雜、企業(yè)對于規(guī)模的需求越來越大，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)職能制開發(fā)模式已經(jīng)逐漸不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的需要，更多的房地產(chǎn)企業(yè)開始探討或者采用項(xiàng)目總監(jiān)制來推動(dòng)項(xiàng)目的發(fā)展。

項(xiàng)目總監(jiān)制開發(fā)模式是指在房地產(chǎn)開發(fā)公司以項(xiàng)目為單位的一種新的管理模式，與傳統(tǒng)的職能制管理模式不同。項(xiàng)目總監(jiān)制是指在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各地區(qū)公司的決策安排下，以開發(fā)項(xiàng)目為一個(gè)管理單元，設(shè)定一名項(xiàng)目總監(jiān)負(fù)責(zé)、對該項(xiàng)目全過程開發(fā)管理進(jìn)行負(fù)責(zé)的一種管理模式。與傳統(tǒng)的職能制管理模式相比，在快速增長的規(guī)?；_發(fā)階段，項(xiàng)目總監(jiān)制可以根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展既定目標(biāo)，快速協(xié)調(diào)、安排相關(guān)部門、資源開展工作，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速發(fā)展以及工作要素在房地產(chǎn)項(xiàng)目上的優(yōu)化配置、實(shí)施，提高項(xiàng)目的決策效率和項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏，從而避免了傳統(tǒng)職能制在上下相關(guān)職能鏈條上的搭接時(shí)間延誤，避免了在限定時(shí)間刻度下各職能部門之間的相互推諉、扯皮，影響項(xiàng)目最終的發(fā)展及收益水平。

1 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目總監(jiān)制度的實(shí)施

本文將從項(xiàng)目總監(jiān)制設(shè)置總體思路、具體實(shí)施措施兩方面探討房地產(chǎn)企業(yè)從傳統(tǒng)職能制向項(xiàng)目總監(jiān)制轉(zhuǎn)變的實(shí)施方案。

在房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的職能制開發(fā)模式中，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)流程，會(huì)投資部、財(cái)務(wù)部、營銷部、設(shè)計(jì)部、報(bào)建部、成本部、工程部、客戶關(guān)系部、物業(yè)服務(wù)部等多個(gè)部門，各個(gè)部門按照房地產(chǎn)開發(fā)流程進(jìn)行相關(guān)工作的開展，各個(gè)部門設(shè)定有一名負(fù)責(zé)人，在公司層面各有一名分管領(lǐng)導(dǎo)，各個(gè)地區(qū)公司的總經(jīng)理負(fù)責(zé)對項(xiàng)目開發(fā)全過程負(fù)責(zé)，各分管領(lǐng)導(dǎo)對各自分管專業(yè)負(fù)責(zé)，各部門負(fù)責(zé)人對各自部門專業(yè)負(fù)責(zé)。

這種模式在房地產(chǎn)企業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前幾年，項(xiàng)目不多的情況下，該模式各職能部門之間職責(zé)分工明確，專業(yè)人員素質(zhì)及人員配置合理，地區(qū)公司總經(jīng)理有相對充裕的時(shí)間來對項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)行總體協(xié)調(diào)和總體部署，因此該模式得以在地產(chǎn)企業(yè)成功運(yùn)行多年。但隨著企業(yè)的發(fā)展，其要求地區(qū)公司在項(xiàng)目運(yùn)營、土地獲取等方面均要有所突破，地區(qū)公司總經(jīng)理的大量精力花費(fèi)在土地獲取及外部關(guān)系協(xié)調(diào)方面，項(xiàng)目運(yùn)營板塊的管控力度減弱，項(xiàng)目常常會(huì)出現(xiàn)無法實(shí)現(xiàn)既定的經(jīng)營目標(biāo)的情況。此時(shí)，傳統(tǒng)職能制管理方式不能滿足企業(yè)運(yùn)營的要求，需要實(shí)現(xiàn)向項(xiàng)目總監(jiān)制的過度，其具體的制度實(shí)施方案如下所述：

1.1 確定總體過度思路

項(xiàng)目總監(jiān)制設(shè)置的基本思路是擺脫傳統(tǒng)的職能制部門設(shè)定，從中層管理人員中選拔出一名具備統(tǒng)籌項(xiàng)目發(fā)展的人員作為項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，從各專業(yè)職能業(yè)務(wù)中選擇合適的人選作為項(xiàng)目開發(fā)團(tuán)隊(duì)的成員。由項(xiàng)目總監(jiān)牽頭，整個(gè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)從項(xiàng)目取得土地后，進(jìn)行項(xiàng)目的盈利能力分析，規(guī)劃方案選擇，營銷定位跟進(jìn)到最終項(xiàng)目交付業(yè)主。項(xiàng)目總監(jiān)制打破傳統(tǒng)項(xiàng)目職能制的專業(yè)局限，將項(xiàng)目運(yùn)營的職責(zé)和權(quán)力進(jìn)行下放，并形成專業(yè)的團(tuán)隊(duì)來推動(dòng)項(xiàng)目的整體運(yùn)營。

1.2 具體實(shí)施措施

項(xiàng)目總監(jiān)制的實(shí)施，需要從三個(gè)方面進(jìn)行公司制度的配置和優(yōu)化以達(dá)到期望的目標(biāo)。其一，首先是要利用公司資源，選擇出能夠勝任項(xiàng)目總監(jiān)的人員；其二，是要對各項(xiàng)目配備足夠的、專業(yè)的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)，來支撐項(xiàng)目的發(fā)展；第三，設(shè)立公司運(yùn)營總監(jiān)，從公司整體業(yè)務(wù)水平角度來對各項(xiàng)目的發(fā)展進(jìn)行統(tǒng)籌部署。

（1）項(xiàng)目總監(jiān)人員的選擇

職能制管理模式房地產(chǎn)企業(yè)，各個(gè)職能業(yè)務(wù)線負(fù)責(zé)人，在專業(yè)上只守住自己的一畝三分地，主動(dòng)去越位、跨界的情況基本沒有，在實(shí)行項(xiàng)目總監(jiān)制之后，就需要具備項(xiàng)目發(fā)展全視角的人員來統(tǒng)籌項(xiàng)目發(fā)展，并對項(xiàng)目的盈利能力、項(xiàng)目工期節(jié)點(diǎn)、項(xiàng)目交付質(zhì)量負(fù)責(zé)。在這種變革的情況下，企業(yè)可以出臺(tái)了一系列的文件來對項(xiàng)目總監(jiān)人員進(jìn)行支持和提升。

首先，企業(yè)需要明確了項(xiàng)目總監(jiān)的任職條件。企業(yè)在項(xiàng)目總監(jiān)人員選拔上，宜偏重于工程管理方面的人員，要求所有的項(xiàng)目總監(jiān)都必須要有工程方面的經(jīng)歷。

其次，在明確了項(xiàng)目總監(jiān)的備選方案后，企業(yè)對于項(xiàng)目總監(jiān)人選還應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目總監(jiān)培訓(xùn)制度。由于在職能制體制下，多數(shù)部門負(fù)責(zé)人都會(huì)出現(xiàn)專業(yè)方面的偏科，因此企業(yè)在執(zhí)行項(xiàng)目總監(jiān)制度之前，可以將具備潛質(zhì)的項(xiàng)目總監(jiān)人員進(jìn)行召集，開展集中培訓(xùn)。培訓(xùn)應(yīng)分為專業(yè)培訓(xùn)及管理培訓(xùn)。專業(yè)培訓(xùn)由企業(yè)主要的分管領(lǐng)導(dǎo)或外聘講師從財(cái)務(wù)、營銷、成本、工程、客戶關(guān)系、人力等多個(gè)方面進(jìn)行專業(yè)的制度方面的培訓(xùn)，管理培訓(xùn)也可由外聘講師或企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對潛質(zhì)人員進(jìn)行管理學(xué)基本理論的講解，并分享同行業(yè)項(xiàng)目總監(jiān)制管理經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行分享。

（2）專業(yè)項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的組建

房地產(chǎn)企業(yè)從職能制項(xiàng)目管理模式轉(zhuǎn)變?yōu)轫?xiàng)目總監(jiān)制項(xiàng)目管理模式，在專業(yè)項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的組建方面臨巨大的問題：

a、需要從各職能業(yè)務(wù)線抽離人員，來組成項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)，勢必削弱專業(yè)職能業(yè)務(wù)線整體工作能力；

b、各職能業(yè)務(wù)線人員素質(zhì)參差不齊，當(dāng)多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開始啟動(dòng)時(shí)，如何配置團(tuán)隊(duì)成員；

c、如果按照每個(gè)項(xiàng)目配備一套專業(yè)人員，對于項(xiàng)目發(fā)展的成本將增加，也將帶來一定的冗員的問題。

針對這些問題，企業(yè)需要出臺(tái)一系列的管理措施來組建項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)。首先，是考核措施。項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的績效考核，分為專業(yè)職能考核和項(xiàng)目發(fā)展考核，也就是職能負(fù)責(zé)人與項(xiàng)目負(fù)責(zé)人共同對項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)中的專業(yè)人員進(jìn)行考核，使團(tuán)隊(duì)人員的工作重心不再出現(xiàn)偏頗，讓其在工作中對專業(yè)職能與項(xiàng)目制進(jìn)行總體兼顧。其次，是獎(jiǎng)勵(lì)措施。項(xiàng)目總監(jiān)制管理模式下，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)中專業(yè)人員的獎(jiǎng)金與績效考核，是按照其所參與項(xiàng)目所表現(xiàn)出來的整體業(yè)績表現(xiàn)掛鉤，也就是說在項(xiàng)目總監(jiān)考核這個(gè)維度上，當(dāng)整個(gè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)表現(xiàn)的越優(yōu)秀，那么各個(gè)專業(yè)人員所獲得的專業(yè)考核成績越高，其所得到的獎(jiǎng)金也就越高，同理，當(dāng)其參與的項(xiàng)目越多，其所得到的績效也越高，項(xiàng)目總監(jiān)也可以根據(jù)這種考核情況，來選擇專業(yè)團(tuán)隊(duì)人員，從而達(dá)到最有效的管理模式。

（3）設(shè)立地區(qū)公司運(yùn)營總監(jiān)，對項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)行統(tǒng)籌。

運(yùn)營總監(jiān)的設(shè)立，其實(shí)就是要對項(xiàng)目總監(jiān)的授權(quán)進(jìn)行一定的清晰和明確。各個(gè)項(xiàng)目同時(shí)進(jìn)行時(shí)，就需要有人對項(xiàng)目總監(jiān)的授權(quán)進(jìn)行約束和管理，同時(shí)把控整個(gè)公司項(xiàng)目發(fā)展運(yùn)營的風(fēng)險(xiǎn)。運(yùn)營總監(jiān)要對項(xiàng)目總監(jiān)在執(zhí)行過程中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行把控，運(yùn)營總監(jiān)要做到以下幾個(gè)方面的工作：

a、組織安排各專業(yè)分管領(lǐng)導(dǎo)，對項(xiàng)目發(fā)展中的專業(yè)成果進(jìn)行審定，如：規(guī)劃方案、盈虧平衡點(diǎn)、銷售定價(jià)、項(xiàng)目成本、設(shè)計(jì)圖紙等，以確保項(xiàng)目的平穩(wěn)實(shí)施；

b、對項(xiàng)目發(fā)展中的資源進(jìn)行調(diào)配，整體安排項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏，項(xiàng)目資金安排以及各個(gè)項(xiàng)目之間的協(xié)調(diào)工作；

c、對公司所有項(xiàng)目運(yùn)營工作負(fù)責(zé)，并向公司總經(jīng)理匯報(bào)。

2 總結(jié)

在合理的控制住企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的情況下，項(xiàng)目總監(jiān)制相比傳統(tǒng)的職能制模式，確實(shí)具備了較大的優(yōu)勢：1、項(xiàng)目總監(jiān)制可以實(shí)現(xiàn)資源的共享。在項(xiàng)目總監(jiān)制的情況下，一個(gè)地產(chǎn)公司可以利用公司資源同時(shí)推動(dòng)多個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展，充分利用公司所有資源，減少資源的浪費(fèi)和冗員；2、可以做到項(xiàng)目之間的信息互通和經(jīng)驗(yàn)分享。項(xiàng)目總監(jiān)制模式下，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)只是一個(gè)臨時(shí)性組織，以項(xiàng)目發(fā)展為周期的組織，當(dāng)項(xiàng)目完成后，參與其中的人員將分散安排至其他項(xiàng)目，在這個(gè)過程中，可以積累前期項(xiàng)目發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，減少反復(fù)出錯(cuò)的可能，也可以有效提高成員水平；3、職責(zé)明確，目標(biāo)清晰。在執(zhí)行項(xiàng)目總監(jiān)制運(yùn)營模式下，項(xiàng)目總監(jiān)、團(tuán)隊(duì)成員的職責(zé)更加明確，目標(biāo)更加清晰。項(xiàng)目總監(jiān)就是集合公司所有資源，達(dá)到項(xiàng)目預(yù)定設(shè)計(jì)的發(fā)展目標(biāo)，團(tuán)隊(duì)成員就是按照項(xiàng)目總監(jiān)的部署和安排，完成自己專業(yè)工作，這樣大家的心往一處想，勁往一處使，可以提高項(xiàng)目開發(fā)水平，增強(qiáng)公司的規(guī)模化運(yùn)營水平。

在當(dāng)下房地產(chǎn)利潤率不再堅(jiān)挺，需要利用規(guī)?；a(chǎn)業(yè)化來維持房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營時(shí)，從傳統(tǒng)的職能制向項(xiàng)目總監(jiān)制轉(zhuǎn)化是必然趨勢。

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