民用住宅建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)控制方法分析

溫廣卿

(山西五建集團(tuán)有限公司， 山西 太原 030006)

當(dāng)前，我國(guó)現(xiàn)代建筑業(yè)發(fā)展日趨成熟，在民用住宅建設(shè)中，建筑風(fēng)格和類型日趨多樣化，而對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，其投資民用住宅建設(shè)的主要目的就是為了獲取更高的收益。在具體的項(xiàng)目建設(shè)和實(shí)施的過(guò)程中，要獲取更高的經(jīng)濟(jì)收益，造價(jià)控制是必不可少的一個(gè)環(huán)節(jié)。本文，所探討的就是民用住宅建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)的控制方法，以求能夠更好的進(jìn)行民用住宅建設(shè)。

1 民用住宅工程造價(jià)的影響因素

1.1 民用住宅的規(guī)劃設(shè)計(jì)

一般來(lái)說(shuō)，民用住宅在規(guī)劃建設(shè)過(guò)程中，需要重視其規(guī)劃設(shè)計(jì)的整體性，要注意各類設(shè)施、土地規(guī)劃的優(yōu)化組合，盡可能的實(shí)現(xiàn)獲取最大的經(jīng)濟(jì)收益，首先需要根據(jù)小區(qū)的基本功能和要求確定各構(gòu)成部分的合理層次和關(guān)系，據(jù)此合理的規(guī)劃住宅建筑區(qū)、公共建筑區(qū)、綠地面積以及，水、電、熱、燃?xì)獾然A(chǔ)設(shè)施的投資比例，不同檔次、不同規(guī)格、銷售對(duì)象不同的民用住宅在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，也會(huì)有所不同。小區(qū)用地指標(biāo)是考察建設(shè)用地利用率和經(jīng)濟(jì)率的重要指標(biāo)，小區(qū)內(nèi)管線長(zhǎng)度和公用設(shè)備的多少，會(huì)很大程度的影響小區(qū)的建設(shè)總造價(jià)。

同時(shí)，小區(qū)的住宅建筑的密度、居住面積的密度也直接影響小區(qū)的總造價(jià)。在保證居住功能的前提下，密度越高越有利于降低工程造價(jià)。

另外住宅的平面布置的形狀也可能會(huì)對(duì)工程造價(jià)造成影響，如長(zhǎng)方形和正方形的建筑布局能夠?qū)κ┕ぷ钣欣?，可以有效的?jié)約資金，但是房屋的長(zhǎng)度超過(guò)一定的程度，就需要增設(shè)帶有兩道隔墻的變溫伸縮縫或者是貫通式過(guò)道，這樣就會(huì)增加工程造價(jià)。

1.2 民用住宅的結(jié)構(gòu)

在工程預(yù)算過(guò)程中，基本上大部分設(shè)計(jì)者都會(huì)對(duì)建筑結(jié)構(gòu)面積系數(shù)進(jìn)行計(jì)算，結(jié)構(gòu)面積系數(shù)通常指的是建筑面積與住宅結(jié)構(gòu)面積兩者之間的比例，一般結(jié)構(gòu)面積系數(shù)越大，建筑工程所需造價(jià)也就越高。因此結(jié)構(gòu)面積系數(shù)是評(píng)比結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)的重要指標(biāo)。房屋的平均面積越大，內(nèi)墻、隔墻所占的建筑面積的比重就越低，工程造價(jià)會(huì)相對(duì)降低。

此外，在進(jìn)行民用住宅工程造價(jià)控制時(shí)，還需要考慮到建筑的高度和層數(shù)，如當(dāng)前在一些一線大城市中人口眾多，建筑用地逐漸減少，，因此民用住宅的高度和層數(shù)也在節(jié)節(jié)攀升，而高層可以有效節(jié)約用地，降低工程造價(jià)；在建設(shè)過(guò)程中，一般而言房間內(nèi)部和外部的設(shè)施供水管道、煤氣管道、電力照明等費(fèi)用在一定范圍內(nèi)會(huì)隨著住在層數(shù)的增加而降低，但住宅若超過(guò)六層，就要設(shè)置價(jià)格較高的電梯，需要較多的交通設(shè)施和補(bǔ)充設(shè)備，高層需要提高結(jié)構(gòu)強(qiáng)度，改變結(jié)構(gòu)形式以抵抗較大的風(fēng)力荷載，對(duì)于技術(shù)和資金要求相較于普通的住宅建設(shè)也需要更大的投入力度。所以說(shuō)，建筑的高度和層數(shù)也會(huì)對(duì)項(xiàng)目工程造價(jià)產(chǎn)生一定的影響。

1.3 住宅建筑的結(jié)構(gòu)形式

我國(guó)住宅的建筑結(jié)構(gòu)形式很多，如：磚混結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、框剪結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、裝配式大板結(jié)構(gòu)、大模板結(jié)構(gòu)等，不同的建筑結(jié)構(gòu)形式各有優(yōu)略，都對(duì)造價(jià)有很大的影響。

2 民用住宅工程造價(jià)的控制方法

眾所周知，工程造價(jià)控制貫穿于建筑項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程，在建筑建設(shè)的每個(gè)環(huán)節(jié)都不能忽視造價(jià)控制工作，這樣才能有效的保障投資者的經(jīng)濟(jì)效益，而要做好該工作，筆者認(rèn)為可以從以下幾個(gè)方面入手。

2.1 建設(shè)項(xiàng)目決策階段

建設(shè)項(xiàng)目決策階段是工程造價(jià)控制極為關(guān)鍵的一個(gè)階段。對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行投資決策階段的工程造價(jià)研究和論證，在充分考慮，合理估算的基礎(chǔ)上編制相對(duì)準(zhǔn)確的投資估算，盡可能全面估計(jì)出項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中和建成后的收益與風(fēng)險(xiǎn)及相應(yīng)的防范措施，讓決策層了解完成該項(xiàng)目需要的資金規(guī)模，估算投入和產(chǎn)出以及經(jīng)濟(jì)效益。為決策層做好正確的投資決策服務(wù)。

2.2 建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)階段

建筑項(xiàng)目招標(biāo)有利于使工程建設(shè)朝著規(guī)范化、科學(xué)化和法制化的方向發(fā)展。在進(jìn)行招標(biāo)時(shí)，一般建設(shè)單位需要將住宅區(qū)的建設(shè)項(xiàng)目交給招標(biāo)公司，然后由招標(biāo)公司編制招標(biāo)文件、招標(biāo)清單、招標(biāo)控制價(jià)，并對(duì)相關(guān)的建筑單位的投標(biāo)文件進(jìn)行統(tǒng)一的審核，招標(biāo)公司在組織招標(biāo)過(guò)程中，可能會(huì)有多個(gè)建筑公司同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)一個(gè)建筑項(xiàng)目，而為了拿到施工項(xiàng)目，這些參與招標(biāo)的公司往往會(huì)準(zhǔn)備多種住宅建筑施工方案，而不同的建筑公司出發(fā)點(diǎn)不同，他們所設(shè)計(jì)的建筑施工方案也會(huì)有所差異，如有的施工單位注重從資金方面入手，因此其設(shè)計(jì)方案更多體現(xiàn)的是節(jié)約資金的方法策略，而有的建筑公司致力于打造令用戶舒適的住宅，因此設(shè)計(jì)方案中可能會(huì)較多的體現(xiàn)如何使用戶舒適的方案。對(duì)于建設(shè)單位來(lái)說(shuō)，其可以綜合多方面的因素，如資金、用戶舒適度、工期、施工技術(shù)等多方面的因素進(jìn)行考慮，在競(jìng)標(biāo)過(guò)程中，選擇一家最為適宜的建筑公司與其簽訂協(xié)議， 這樣有助于后期工程建設(shè)工作的開(kāi)展。有效的控制建設(shè)項(xiàng)目的工程造價(jià)。

2.3 建設(shè)項(xiàng)目施工階段

（1）工程中標(biāo)后，發(fā)承包雙方應(yīng)及時(shí)簽訂建設(shè)項(xiàng)目施工合同，合同文本應(yīng)采用標(biāo)準(zhǔn)版本，合同中應(yīng)明確合同價(jià)款、合同工期、質(zhì)量要求、工程款支付時(shí)間及方式、合同履約中注意的事、雙方的責(zé)任、義務(wù)、獎(jiǎng)罰、過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)因素等。以便更好的控制工程造價(jià)。

（2）技術(shù)人員牽頭，造價(jià)人員深度參與，在保證質(zhì)量、安全的前題下，從造價(jià)、進(jìn)度的角度協(xié)助承包和發(fā)包雙方編制科學(xué)、經(jīng)濟(jì)的施工方案，科學(xué)的施工方案不僅可以加快施工進(jìn)度、提高施工質(zhì)量、還可以節(jié)約建筑成本，降低工程造價(jià)。

（3）造價(jià)工程師應(yīng)深入施工現(xiàn)場(chǎng)，根據(jù)施工過(guò)程中實(shí)際發(fā)生的變化，了解和掌握第一手資料，及時(shí)審核因設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、材料的代換，工程量的增減等發(fā)生的費(fèi)用，相應(yīng)調(diào)整工程造價(jià)。并為業(yè)主做好施工單位月報(bào)資料的審核。

（4）建筑施工所需要的材料種類繁多，有些材料的價(jià)格較為高昂，在施工過(guò)程中，材料的選擇和購(gòu)買也會(huì)對(duì)工程造價(jià)控制產(chǎn)生影響，在選擇時(shí)，也需要慎重選購(gòu)材料。嚴(yán)格控制材料用量，合理確定材料價(jià)格。

（5）施工技術(shù)水平也是一個(gè)不能忽視的因素，在施工過(guò)程中，要做好崗前培訓(xùn)工作，尤其是對(duì)于技術(shù)水平不是很高的工作人員來(lái)說(shuō)，更應(yīng)道加大培訓(xùn)力度，提高他們的施工安全意識(shí)，提升工作人員的責(zé)任感，保證相關(guān)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

2.4 工程竣工結(jié)算階段

工程竣工后，及時(shí)審核施工單位報(bào)送的竣工結(jié)算書(shū)，竣工結(jié)算是對(duì)建設(shè)工程項(xiàng)目的實(shí)際價(jià)格進(jìn)行計(jì)算。審核過(guò)程中，需要工作人員查看本次項(xiàng)目建設(shè)的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告是否與合同內(nèi)容等一致，審核結(jié)算資料是否符合工程結(jié)算的方式，竣工結(jié)算資料包括（施工合同、設(shè)計(jì)變更、各類簽證、材料認(rèn)價(jià)單）手續(xù)是否完整、真實(shí)、有效，工程量計(jì)算是否準(zhǔn)確，套價(jià)、取費(fèi)是否合理，材料價(jià)格的調(diào)整是否有據(jù)可依。堅(jiān)持以合同為基礎(chǔ)，嚴(yán)格控制各項(xiàng)工程造價(jià)，凡未按圖紙施工、屬于合同條款和風(fēng)險(xiǎn)包含的費(fèi)用、未按合同條款履行的違約等，一律核減費(fèi)用。

總之，在進(jìn)行民用住宅區(qū)建設(shè)時(shí)，造價(jià)控制貫穿于整個(gè)建筑建設(shè)的始終，工程造價(jià)控制是工程造價(jià)管理的必然趨勢(shì)，只有做好造價(jià)控制，才能有效的節(jié)約資金，使投資者獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益，而在具體的施工項(xiàng)目開(kāi)展過(guò)程中，影響造價(jià)控制的因素多種多樣，如本文所述的住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)、住宅結(jié)構(gòu)面積、結(jié)構(gòu)形式等都有可能會(huì)對(duì)工程造價(jià)控制產(chǎn)生影響，在具體的施工中需要謹(jǐn)慎對(duì)待，這樣，才能取得更高的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

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