房產稅與個人所得稅的要素比較及征管策略

趙吉文，李忠華

（1.中共安徽省宿州市埇橋區(qū)委黨校，安徽 宿州 234000；2.沈陽大學經濟學院，遼寧 沈陽 110041）

土地是我國人民最主要的不動產之一，也是大自然賦予的最好的禮物之一。對于房屋而言，無論是昂貴的建筑材料，還是優(yōu)秀的建筑設計風格，其價值都會隨著時間而不斷降低，而土地則不同，在社會經濟的不斷發(fā)展之下，土地資源的稀缺程度將會越來越高，其價格也會隨之提升。因此，征收房產稅能夠有效的調節(jié)土地資源的各種問題。我國對于房產稅的重視程度較高，有大量重要的研究成果，袁野（2013）提出了，想要對房產稅進行革新，需要通過全國人民代表大會投票，并以法律的形式產生，才能夠獲得全社會的普遍認同。夏商末（2011）認為，房地產稅對于抑制房價、降低收入差距所起到的作用沒有理論上那么明顯，不應該對房地產稅寄予過高的期望。劉成奎（2012）認為發(fā)達國家的房地產稅經驗更加豐富，并且理念先進，可以通過學習發(fā)達國家經驗的方式，解決我國房地產稅征收上存在的問題。并且所獲得的經驗，要注重結合我國發(fā)展的實際情況，賦予地方政府部分立法權。本文的特色在于通過將個人所得稅與房地產稅進行對照分析從而找出房地產稅管理與控稅的關鍵所在。首先從制度、風險與管理三個方面對房地產稅與個人所得稅進行了詳實的比較；其次從化解房地產稅稅收風險，做好住房登記和房地產價值評估工作，加強欠稅清繳違法懲處等方面歸納了房地產稅征管的要點。

一、房地產稅與個人所得稅的要素比較

（一）制度要素比較

論文通過將房地產稅與個人所得稅進行對比來討論征管方案的設計問題。（下同）從某種程度上看房地產稅與個人所得稅有許多相似之處，如都是由個人繳納的稅，稅源零散、納稅人眾多，繳納方式有代扣代繳和自行申報兩種，以及對納稅人自覺納稅意識依賴較強等。從表一反映的情況看，房地產稅與個人所得稅在征稅對象、計稅依據(jù)、納稅環(huán)節(jié)、稅收優(yōu)惠方面存在著一些差異，這些差異導致兩種稅的稅收管理取向不同。如征稅對象上個人所得稅是“所得”，而房地產稅是“房產”。從控稅的角度看，“所得”的稅源存在形式是“信息”，直接體現(xiàn)納稅能力；“房產”的稅源形式是“實物”，間接的體現(xiàn)納稅能力[1]。結果是，如果征稅人不能清楚的知道納稅人的所得信息，而納稅人隱瞞不報，個人所得稅就會流失；而房地產稅的征稅標的物房產是有實物形態(tài)的，只要實現(xiàn)稅務與房管部門聯(lián)網，摸清單位及個人房產的存量、增減量信息，稅源即清晰可控。因此，在稅源管控方面，房地產稅較比個人所得稅有一定的優(yōu)勢。但從形式上看，實物形態(tài)的房產與貨幣形態(tài)的稅金處于分離狀態(tài)，納稅人雖有房產，但作為稅本的房產是不能直接用于交稅的，交稅需納稅人另行支付貨幣，這樣就存在著如果納稅人“不愿交”或“無力交”，房地產稅就會陷入“征收難”的尷尬境地[2]。

表1 房地產稅與個人所得稅制度要素比較

（二）風險要素比較

繼續(xù)上面的分析，我們可以發(fā)現(xiàn)個人所得稅的主要風險在于稅源管理，即在于征納雙方“信息不對稱”或“信息不完全”的情況產生的“道德風險”，納稅人通過隱瞞其收入信息實現(xiàn)逃稅。管理的重點在于稅源監(jiān)控，需要通過支付單位與稅務部門聯(lián)網、個人收入實名制、減少現(xiàn)金支付等提高管控水平。房地產稅的主要風險在于征收，在稅源明確、房產信息清晰的前提下，稅制設計清楚，征管系統(tǒng)會自動按納稅人分戶計算出計稅依據(jù)、適用稅率，并計算出分戶納稅人的應納房地產稅。（見表二）但如同園區(qū)的物業(yè)費總會有一些人因為種種原因抵制或不交或拖欠一樣，房地產稅存在著部分納稅人欠稅風險。實踐中，如果這樣的群體很大，即可能是稅收設計不合理、稅法宣傳不利、稅務管理弱化等原因所致?；蛐枰皶r調整稅制，或需要加強稅法宣傳，或需要改變征收方式，或需要提高稅收管理水平；如果這個群體較小，則可能是稅制或征收制度本身不存在問題，而是稅法宣傳、稅款征收、違法懲罰的力度不足，需要進行強化。

表2 房地產稅與個人所得稅風險要素比較

而通常稅務機關使逃稅人、欠稅人就范的手段主要有行政手段、經濟手段、法律手段，對不同的群體可選擇運用不同的手段。對于在機關、事業(yè)單位任職，國有企業(yè)任高管等房地產稅納稅人可偏重于使用行政手段；對于個體戶、企業(yè)家在稅法宣傳等手段無效的情況下，應采取經濟與法律并用的手段強化房地產稅的征收管理工作。

（三）管理要素比較

如前所述，房地產稅與個人所得稅有許多共同之處，但也有許多不同：首先，個人所得稅的標的物是所得，而房地產稅的標的物是房產，所得是無形的，房產是有形的，從稅源清晰性和可控程度上看，房地產稅優(yōu)于個人所得稅。其次，實踐證明，個人所得稅是對個人所得征稅，凡征稅機關對扣繳人和納稅人可控的稅，如機關事業(yè)單位、大型企業(yè)的工資薪金所得稅等，則稅收不易流失；凡征稅機關對扣繳人和納稅人不可控的稅，如中小企業(yè)、個體戶的工資薪金個所得稅，財產所得個人所得稅等，則比較易于流失。而房地產稅如果是在納稅人取得房產時征收的稅，如對增量住房征收的房地產稅，則因為有辦房證、過戶等約束納稅人，相對征收較為容易；如果是在持有期間征收，則因控稅手段缺失，如由于征稅人未能有效控制納稅人相應的現(xiàn)金流，或征收機關沒有可約束納稅人手段，征稅會難度較大[4]。再次，在個人所得稅征稅時，不合法、不正當?shù)乃貌粚儆谡鞫惙秶彝ㄟ^正常的稅收執(zhí)法行為，這類所得通常不會被執(zhí)法機關發(fā)現(xiàn)。而房地產稅因為摸清稅源的方法是實物普查，因房產屬于有形的不動產，在稅源普查時，合法與不合法、正當取得和不正當取得的房產都不會被排除在調查之外，最終都會被統(tǒng)計出來，因稅務機關本身不具備打擊違法、犯罪和反腐的功能，這對稅務機關征稅無疑是很大的挑戰(zhàn)。所以應銜接好稅源基礎數(shù)據(jù)調查、稅款征收、處罰執(zhí)行之間的“協(xié)調”與“銜接”的關系，準確界定“合法”與“非法”，“應稅”與“非稅”的界限。

同時，正如前文所述，房地產稅征收是關鍵，房地產稅屬于對個人財產征收的直接稅。從我國的稅收管理實踐上看，直接稅比間接稅征管難度大，對個人征收的直接稅比對單位征收的難度更大。所以應在健全征收體制，完善征收制度，實現(xiàn)應收盡收方面下功夫。房地產稅與個人所得稅一樣最重要的任務是稅收征管問題。（見表三）一般認為，逃稅率、欠稅率及納稅人對立情緒等與稅收法律的嚴密性、稅法公平性、納稅服務水平、稅收信息化程度、納稅便利程度、稅務稽查能力、征稅范圍、稅收征管能力、稅收處罰嚴厲程度等成反比；與稅率、納稅成本、稅收優(yōu)惠數(shù)量等成正比。所以，稅制和征管體系設計應力爭使與逃稅率、欠稅率及納稅人對立情緒的互補性因素影響降低，如盡力提高稅收法律的嚴密性、稅法公平性、納稅服務水平、稅收信息化程度、納稅便利程度、稅務稽查能力、征稅范圍、稅收征管能力、稅收處罰嚴厲程度等；適度采用低稅率，降低納稅成本，減少稅收優(yōu)惠數(shù)量等。

表3 房地產稅與個人所得稅管理要素比較

二、房產稅的稅收征管策略

（一）完善與房產稅相關的稅收征管制度

1、構建內部監(jiān)督檢查制度。通過構建完善的監(jiān)督檢查體系，一方面，能夠有效的提升房地產稅收征管水平，另一方面，還能夠起到規(guī)范房產稅執(zhí)法工作的作用，降低了收稅腐敗問題和錯誤執(zhí)法問題發(fā)生的可能性。除此之外，還要對稅務執(zhí)法進行定期檢查和不定期抽查，檢查稅務執(zhí)法過程中是否存在不規(guī)范等問題，并及時的將檢查結果公示，對于稅務執(zhí)法能力優(yōu)秀的要加以表彰，而執(zhí)法不當?shù)膭t要及時的進行批評，從而提升稅務執(zhí)法能力。

2、注重開展風險分析。稅務部門要對納稅情況進行定期的檢查，對于一些不按照規(guī)定流程進行納稅，或有逃稅傾向的人，要及時的進行提醒或警告。如果稅務部門掌握了納稅人逃稅的政局，還可以采取相關的管理辦法，責令其立即繳費。

3、進行納稅評估。納稅評估具有流程簡單、成本低等特點，能夠有效的解決稅收風險。因此，要進行納稅評估建設，在原有納稅評估的基礎上，結合社會發(fā)展的實際，進行不優(yōu)化和完善。同時，要加強信息庫的建設，將稅務信息進行儲存，并通過評估人員對其進行評估，從而達到納稅評估的目的。

4、重視稅務稽查。稅務稽查能夠有效的檢查逃稅案件，并起到相應的震懾作用，促使納稅人自發(fā)的守法，對于降低稅收風險具有重要的作用。稅務稽查具體應做好以下幾方面工作：一是定期進行納稅檢查，檢查納稅人或企業(yè)是否存在偷稅漏稅的行為，并對違規(guī)行為進行警告，發(fā)揮出稅務稽查的威懾作用。二是保證稅務稽查的準確性，既要降低逃稅漏查的可能性，又要最大限度的減少誤查的可能性。三是對逃稅行為進行嚴格的懲罰，從而體現(xiàn)出稅務稽查的震懾作用。

（二）房地產稅的征收和估值工作，注意進行統(tǒng)籌的安排和協(xié)調

政府稅務部門要建立專門的土地評估部門，對房地產的土地價值進行評估。房地產的土地價值影響因素較多，一方面，需要采用遙感技術等土地監(jiān)測技術，另一方面，還需要與多個著呢功夫部門相結合，才能夠更好的進行房地產土地估值工作。除此之外，土地價值評估還需要結合發(fā)達國家的先進經驗，例如在美國政府中，針對房地產稅源建立了完善的信息管理制度，并且每一戶的信息完備，定期更新，通過分戶信息卡片可以了解到每一家的土地情況，這也就使得美國的稅源管理能力較強。因此，我國也要進行相應的革新，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：首先，要建立完善的信息管理制度，保證轄區(qū)范圍內每家每戶都進行了信息登記。其次，房地產估值結果要對全社會公開，體現(xiàn)出我國政府工作的透明性。最后，房產稅改革涉及的內容較多，要保證與其他改革和部門進行銜接。

（三）積極地進行房地產稅的宣傳工作，長期欠稅的要依法懲治

房地產稅與水電費等有所不同。用戶水電費長期不補交，水電企業(yè)可以通過斷水、斷電等方式迫使用戶補交費用，而房地產稅在本質上，政府部門并沒有直接給納稅人提供服務，因此無法利用這種形式進行強制要求。許多納稅人認為自己不納稅也能夠享受到國家和政府的整體性服務，這也就導致了許多人逃稅的問題。因此，想要解決這種問題，需要通過執(zhí)法部門利用多種手段，如扣除納稅人存款、稅收警告等方式，迫使納稅人補交稅款。

而對于一些利用多種手段逃稅或拒不納稅的，需要聯(lián)合公安部門或司法部門，通過強制執(zhí)法的方式進行征稅，一方面，能夠有力的減少偷稅、漏稅、逃稅等問題，另一方面，還能夠起到稅務震懾的作用，提升政府的公信力，從根源上減少逃稅行為的產生。除此之外，還要建立完善的稅務服務體系，定期的向納稅人進稅務情況進行匯報和統(tǒng)治，并加強稅務宣傳，提升人民群眾對于房地產稅重要意義的認知水平，從而讓人民群眾自發(fā)的進行繳稅。

（四）整合房地產稅的征管資源，實現(xiàn)各個組成部分之間有機合作

發(fā)達國家的房地產稅有完善的財產登記、房產信息共享、房產評估、稅收征管等制度作為基礎，房地產稅均由納稅人自行計算稅款，自行計算減免稅，代扣或自行申報。在美國、加拿大等國土面積較大的國家房地產稅由地方政府征收，評估部門向地方政府或議會提交納稅人應稅清單，由地方政府或議會任命征收官負責房地產稅核定，提交稅務機關征收。美國多數(shù)州的房地產稅由核稅官按照市、鎮(zhèn)政府的統(tǒng)一要求，按時將區(qū)內房地產稅的計稅價值核定完畢，結合本區(qū)域房地產總價值與預算支出數(shù)確定房地產稅的稅率，報州或縣市政府批準后由稅務部門實施。而象日本、新加坡等國土面積較小的國家房地產稅由中央政府征收。幾乎所有國家都對公益用途用房、自住用房以及對老弱病殘人群用房等規(guī)定了房地產稅優(yōu)惠[8]。借鑒國外作法，設計的我國房地產稅納稅申報與征管體系應包括:實行自主申報與代收代繳、代扣代繳相結合的方式，單位房產出租、出借的，應由單位代扣代繳、代收代繳；有物業(yè)管理的社區(qū)房，由物業(yè)公司或管理部門代扣代繳、代收代繳；納稅人新增的房產由房管部門代扣代繳、代收代繳；其他的房產則由稅務機關上門征收或納稅人自主申報。

[1]霍奕彤，李忠華.我國房地產稅稅制要素設計探討[J].企業(yè)經濟，2015，(02)．

[2]孫翔，秦天鐸．房產稅征管有關問題的探討[C].中國稅務報，2015,(07－10)．

[3]何楊，劉威.發(fā)達國家房產稅征管模式的比較與借鑒[J]．涉外稅務，．2011(05).

[4]劉成奎.我國房地產稅稅制優(yōu)化研究：基于公平與財政收入視角[J].稅務與經濟，2012,(6).

[5]石堅，陳文東．房地產稅制的國際比較[M].北京:中國財政經濟出版社，2011．

[6]周璐.關于運用稅收手段促進稅源建設的思考——以貴州省遵義市為例[J].遵義師范學院學報,2016,18(02):50-53.

[7]肖毅.農業(yè)特產農業(yè)稅與縣域經濟發(fā)展研究[J].遵義師范學院學報,2001,(04):33-35.

[8]林穎華.基于戰(zhàn)略風險管理的企業(yè)內部控制問題研究[J].遵義師范學院學報,2016,18(05):37-41.