高負債將壓垮碧桂園？

謝澤鋒

面積僅92平方公里的廣東佛山北滘鎮(zhèn)，孕育出了兩家世界500強企業(yè)，一家是美的，另一家叫碧桂園（02007.HK）。

不久前，碧桂園再度入選《財富》雜志世界500強企業(yè)，且排名大幅攀升114位，至353位，是榜單中排名躍升得最多的中國企業(yè)之一。

2018上半年，碧桂園實現(xiàn)合同銷售額人民幣4124.9億元，同比增長42.8%，合同銷售面積4389萬平方米，同比增長36.1%，再度衛(wèi)冕“宇宙第一房企”。排在他身后的分別是恒大、萬科、保利、融創(chuàng)。

當人們還在揶揄碧桂園式新聞發(fā)布會，當人們還在咀嚼碧桂園董事局主席楊國強那句“我是天底下最笨的人”的時候，這家房企的半年報直接刷新了眼球。

上半年房企賺錢能力依舊強勁，2018上半年，碧桂園總收入約為1318.9億元，同比增長69.7%；凈利潤約為163.2億元，同比增長94.9%，歸母凈利潤約為129.4億元，同比增長72.5%。

楊國強還親手寫了一封名為“行穩(wěn)致遠”的致股東信，主旨是穩(wěn)健才能長久，然而這個許家印兩年前領(lǐng)悟到的經(jīng)營哲學，楊國強現(xiàn)在才茅塞頓開，不過付出的代價是幾條鮮活的生命。

就在碧桂園半年報發(fā)布后的一個月，萬科掌舵者郁亮發(fā)話了，郁亮直言萬科當前的任務是以活下去為最終目標，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型要“收斂”和“聚焦”。

雖然不再是銷售額最大的房地產(chǎn)企業(yè)，但萬科的標桿作用毋庸置疑。連萬科都在認真思考生死問題，在去杠桿和融資成本高企的大環(huán)境下，過去幾年疾馳的碧桂園能安然過冬嗎？

寒冬來了

變天了，這是行業(yè)里大佬們的共識。

在融資寒冬之際，收緊戰(zhàn)線是當務之急，畢竟連萬科都要考慮活下去。有消息稱，深耕三、四線城市的碧桂園已叫停“全覆蓋”戰(zhàn)略，暫不對外宣揚。碧桂園現(xiàn)在的工作一切圍繞現(xiàn)金轉(zhuǎn)，合作項目中不做不能“操盤”的項目。數(shù)個區(qū)域的多個合作項目已經(jīng)或者正在退出。而且，為了實現(xiàn)現(xiàn)金快速回流周轉(zhuǎn)，有的項目哪怕利潤轉(zhuǎn)負也要搶現(xiàn)金流。

2018上半年，碧桂園總收入約為1318.9億元，同比增長69.7%；凈利潤約為163.2億元，同比增長94.9%。

8月31日，同在香港上市的融創(chuàng)中國（1918.HK）披露了2018半年報。業(yè)績發(fā)布后，孫宏斌對媒體說“我們是安全第一，這一兩年都要把安全放在第一位。未來保持現(xiàn)在的規(guī)模難度不大，但增長也很難?！?/p>

此前，高周轉(zhuǎn)模式被各大房企采用，從萬科到恒大再到碧桂園，高周轉(zhuǎn)被逐漸演化到極致。楊國強曾認為“高周轉(zhuǎn)是我們戰(zhàn)無不勝的法寶”，當然，這也是外界對碧桂園質(zhì)疑和詬病最多的地方。

如今，楊國強要給狂奔的碧桂園踩一踩剎車，他在致股東信中指出：“為了立基百年，集團寧可放慢一些發(fā)展速度，追根溯源地全面提升公司管理水平?！?/p>

從追求高效率、高周轉(zhuǎn)到提質(zhì)控速、行穩(wěn)致遠，宇宙第一房企要變檔降速。近日，在集團多個運營中心舉行的視像會議上，楊國強要求：為了加強有效供貸，考慮把銷售率不佳及正負零為負的項目（即還未進行地面工程）停工。

在拿地方面，碧桂園也開始放緩項目拓展速度，提高拿地標準，上半年新增項目530個，涉及地價支出2242億元，預期建筑面積8478萬平方米；其中權(quán)益內(nèi)預期建筑面積為6008萬平方米，總代價1434億元，平均地價為2387元/平方米。

高負債背后

負重前行，這是碧桂園、恒大、融創(chuàng)等房企狂飆突進的共性。上半年銷售金額前六強的房企中，碧桂園總負債僅次于恒大，達到1.26萬億元；資產(chǎn)負債率僅次于融創(chuàng)，高達89.85%。

不過由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，預收賬款被計入負債，因此單純看總負債額和資產(chǎn)負債率并不能說明問題。

翻閱碧桂園中期財務報表，截至6月30日，公司賬上還有預收賬款4694.94億，以及3511.86億貿(mào)易及其他應收款，合計已售未結(jié)轉(zhuǎn)資源超過7000億。

以此計算，碧桂園剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率為56.38%，這一數(shù)字要優(yōu)于融創(chuàng)的64.78%，以及恒大的71.7%。

房地產(chǎn)公司本身就是高負債企業(yè)，只要巧用財務杠桿，地產(chǎn)企業(yè)就會獲得無限動力。

國際投行普遍采用凈負債率這一指標，相比負債率，凈負債率是比較準確反映房地產(chǎn)企業(yè)真實償債能力狀況的財務指標。凈負債率=（有息負債-貨幣資金）/凈資產(chǎn)。

根據(jù)碧桂園財務數(shù)據(jù)計算，2017年，碧桂園的凈負債率只有56.9%。據(jù)億翰智庫統(tǒng)計，2017年，上市房企整體平均凈負債率是76.61%，碧桂園56.9%的凈負債率，比平均負債率低了20個百分點。

2017年，行業(yè)排名前十位的房企，平均凈負債率大約91%，碧桂園則低了近34個百分點。行業(yè)前十位房企中，凈負債率超過200%的有兩家，超過180%的有一家，超過60%的有兩家，碧桂園的凈負債率在十強房企里，排名在第5名，僅次于龍湖、華潤、中海和萬科。時間來到2018年，以最新的中報數(shù)據(jù)計算，碧桂園凈負債率為68.44%，如果以調(diào)整的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物（現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物+預售物業(yè)監(jiān)控資金）計算，這一數(shù)字能降低至58.98%。

而通過各種手段降低負債的中國恒大，目前的凈負債率已降至127.3%，最令人擔憂的則是融創(chuàng)，通過計算，其凈負債率依然高達231.8%。

因此，行業(yè)橫向?qū)Ρ葋砜?，碧桂園的財務杠桿率并不高，且較為穩(wěn)健和安全，相比恒大和融創(chuàng)更顯優(yōu)異。碧桂園一直堅持控制凈負債率在70%以下，據(jù)坊間消息這是當年吳建斌給楊國強建議的一條財務紅線。

融資成本和現(xiàn)金流管控方面，碧桂園也是更勝一籌，根據(jù)其財報顯示，截至2018上半年，公司調(diào)整的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為2099.1億元，高居六大房地產(chǎn)公司之首。

今年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境趨緊，融資成本明顯上升，但碧桂園的杠桿水平和融資成本仍舊處于行業(yè)低位，加權(quán)平均借貸成本居然僅為5.81%。尤其值得提及的是，碧桂園已連續(xù)11年保持了凈借貸比率低于70%，讓其在房地產(chǎn)企業(yè)中保持了較強的競爭力。

房地產(chǎn)公司本身就是高負債企業(yè)，只要巧用財務杠桿，地產(chǎn)企業(yè)就會獲得無限動力。在吳健斌所著的 《我在碧桂園的1000天》中，楊國強就指出“在做生意方面，財務要記住，在不違法的前提下，永遠不要讓公司受到任何約束，有的做就狠狠地做，沒的做就耐心地等待?！?/p>

誠然，盡管債務總額在上漲，但只要保持合理的杠桿率和較低的融資水平，持續(xù)滾動的資金來源就不成問題。農(nóng)民出身的楊國強深諳此道，碧桂園財務報值得同行觀摩和學習。

特色多元化

和同在廣東的許家印不同，楊國強不愛玩足球也沒有投資汽車，他鐘愛的還是給自己留下傷疤的農(nóng)業(yè)："40年前我種田，40年后我還是想回去種田。"

手握2000億現(xiàn)金，在地產(chǎn)主業(yè)以外，碧桂園亦積極發(fā)展多元化業(yè)務。

6月15日，碧桂園在其總部廣東省佛山市宣布，正式進軍現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，成立碧桂園農(nóng)業(yè)控股有限公司。碧桂園同時表示，即將與“雜交水稻之父”袁隆平以及開研資本有限公司合作，共同推動第三代雜交水稻的研究和推廣。

中報發(fā)布會上還透露了碧桂園將圍繞主業(yè)，打造多維度復合產(chǎn)業(yè)鏈的布局。在銷售方面，農(nóng)產(chǎn)品將通過鳳凰優(yōu)選、線上電商與國際大型零售企業(yè)，面向國內(nèi)外進行銷售，而鳳凰優(yōu)選則是碧桂園旗下社區(qū)生活服務品牌。

此外，在多家開發(fā)商紛紛進軍租賃住宅業(yè)務的同時，碧桂園也將長租公寓列為自身發(fā)展的重要業(yè)務。目前，碧桂園已成立長租事業(yè)部，在北京、上海、廣州、深圳、武漢及廈門等一、二線城市籌備項目。據(jù)悉，截至7月底集團旗下的長租公寓已超過3萬個單位，未來會合理推進房間數(shù)目，但不會制定目標，而開業(yè)3個月的公寓出租率已達91%。

另外，科技小鎮(zhèn)項目是集團產(chǎn)城融合戰(zhàn)略的主要產(chǎn)品之一，截至2018年6月底，已落地項目達到24個。

手握2000億現(xiàn)金，在地產(chǎn)主業(yè)以外，碧桂園亦積極發(fā)展多元化業(yè)務。

9月28日，碧桂園首個科技小鎮(zhèn)——潼湖科技小鎮(zhèn)開園，稱做好5年不盈利的準備。碧桂園的目標是打造“廣東硅谷”，該項目位于潼湖生態(tài)智慧區(qū)。該小鎮(zhèn)定位為建設世界級物聯(lián)網(wǎng)和智能控制產(chǎn)業(yè)平臺，目前已建立首期20億元的產(chǎn)業(yè)基金。

潼湖科技小鎮(zhèn)是碧桂園集團旗下首個投入運營的產(chǎn)城融合項目。吸引了英唐智控（300131.SZ）、華力特電氣、客如云等27家物聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)和創(chuàng)新載體進駐，還已經(jīng)和思科、創(chuàng)新工場、浪潮集團等近80家科技企業(yè)、孵化器和科研機構(gòu)簽約。

按照智慧城市和生態(tài)城市最先進的理念規(guī)劃建設，潼湖科技小鎮(zhèn)在第一期運營開放后，未來幾年的時間里會逐步依據(jù)規(guī)劃實現(xiàn)整體的開發(fā)與建設，緊緊圍繞物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)，打造世界級的物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)基地。

碧桂園方面表示，小鎮(zhèn)規(guī)劃持續(xù)開發(fā)8-10年，公司下定決心做出有特色的產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈，已經(jīng)做好了5年不盈利的準備。

“這一刻，潼湖科技小鎮(zhèn)成為了真正的產(chǎn)城運營服務商?！北坦饒@集團總裁莫斌表示，小鎮(zhèn)開園意味著碧桂園向著產(chǎn)城融合戰(zhàn)略又邁了一大步。

在“去地產(chǎn)”的道路上，各大房企使勁渾身解數(shù)，甚至不惜長期虧損，也要找到除地產(chǎn)外的發(fā)展路徑。恒大主攻文化旅游、健康養(yǎng)生和新能源汽車等高科技產(chǎn)業(yè)；融創(chuàng)則側(cè)重文旅；萬科將自身定位為“城鄉(xiāng)建設與生活服務商”，結(jié)合股東優(yōu)勢打造“軌道+物業(yè)”發(fā)展模式，并購普洛斯延伸至倉儲物流等領(lǐng)域。

碧桂園的邏輯是結(jié)合自身優(yōu)勢，將物業(yè)服務、園區(qū)服務與高科技、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)結(jié)合，推動產(chǎn)融結(jié)合和新型城鎮(zhèn)化建設。不過，碧桂園多元化成果能否真正變現(xiàn)，還需要一段很長的道路要走。