關于城市拆遷安置房項目推行代建制的思考

胡建軍

綠城樂居建設管理集團有限公司 浙江 杭州 310012

正文：

引言：安置房建設是保障各項拆遷項目順利進行的基礎所在，在促進城市現(xiàn)代化建設與發(fā)展、人民群眾生活質(zhì)量改善等方面發(fā)揮至關重要的作用。但由于拆遷安置房項目具有工期緊迫、工程量大、工程質(zhì)量要求高、工程管理復雜等特征，為政府管理增添了難度。基于此，代建制得以提出并推行，使政府從微觀管理中得到解放，有利于項目成本、質(zhì)量、進度等的科學管控。對此，有必要加強代建制及其在城市拆遷安置房項目中推行的研究，以更好指導實踐。

1 對“代建制”的基本認識

城市拆遷安置房項目代建制是安置房建設過程中應用較為廣泛的建設模式，主要是指：政府在完成土地規(guī)劃與整理后，通過招標等方式選擇專業(yè)的項目管理單位作為項目建設時期的法人，負責項目建設開發(fā)與管控，并在項目建設完成后交給使用單位，收取一定管理費用。在城市拆遷安置房項目建設過程中，建設資金主要來自于授權代建單位融資、財政撥款等，由財政部門、市宅辦構建安置房管理賬戶進行安置房建設資金專項管理。授權代建單位負責項目建設開發(fā)全過程管控，包括規(guī)劃立項、建筑審批、造價管控、項目施工、項目監(jiān)理等。代建制的實施，能夠有效促進政府在城市拆遷安置房項目中投資、建設、管控與使用職責的有效分離，并基于相關法律法規(guī)、市場要求與機制，實現(xiàn)對項目投資的有效控制，降低項目成本，提升項目管理水平與投資效益。

2 代建制在城市拆遷安置房項目中的有效推行

2.1 認知安置房項目代建制特點，掌握代建制應用問題

目前，在城市拆遷安置房項目組織開展過程中，代建制以其較為明顯的優(yōu)勢得到廣泛應用。例如，杭州市大江東河莊農(nóng)轉非居民拆遷安置房項目應用代建制進行了如下操作：（1）由當?shù)卣嘘P部門進行安置房項目的計劃立項手續(xù)辦理與整地拆遷，明確建設項目質(zhì)量要求、工期要求、代建單位管理費標準等。并依據(jù)有關規(guī)定進行公開招標，評選資質(zhì)高的代建商負責項目建設。（2）代建商與政府部門簽訂合同，基于合同明確雙方職責，代建商負責安置房項目的建筑設計、建筑施工、施工管理、竣工驗收、建筑保修等工作。在項目管理過程中政府依據(jù)“能放則放”原則確定代建方項目管理權限，代建商負責承擔項目施工過程違規(guī)或失職操作所引發(fā)的各種后果，政府部門主要負責代建上監(jiān)督與輔助代建商進行實體項目監(jiān)督。（3）完善相關管理制度，通過“項目建設標準”、“資金使用與管理制度”、“項目招投標制度”、“工程項目變更管理規(guī)定”等，提升代建項目管理規(guī)范性、有序性。（4）明確規(guī)定項目投資、質(zhì)量、安全與進度管控要求，設定項目建設標準并對其進行量化處理。（5）由基本費率與浮動費率構成代建費用，使其與績效掛鉤，以提升代建單位工作積極性、主動性。

在對已交付入住農(nóng)轉非居民進行安置房滿意度調(diào)查中了解到，居民對代建制應用下小區(qū)滿意度要高于非代建制，尤其是在項目品質(zhì)與物業(yè)管理方面，滿意度較高。與此同時，代建企業(yè)社會認可度得到提升，形成品牌效應，有利于代建制的進一步推廣。例如：綠城樂居建設管理集團有限公司已經(jīng)成為浙江省乃至全國最大的政府代建企業(yè)。但由于各政府、各區(qū)域實際情況不同，在實施代建制過程中仍存在操作性問題。例如，隨著拆遷安置房項目投資的不斷增大項目代建管理費日漸減少，代建商利潤減少。對此，規(guī)模大、要求高的安置房項目無法吸引專業(yè)水平高的房地產(chǎn)企業(yè)加入項目代建。與此同時，代建管理費協(xié)商方法的應用，使實際操作與現(xiàn)行規(guī)定產(chǎn)生差距，不利于代建制在城市拆遷安置房項目中的有效推廣。此外，在招投標過程中，代建商資質(zhì)評審存在不足，企業(yè)在低價中標后，出現(xiàn)工期拖延、項目質(zhì)量不達標、工程變更頻繁等問題。

2.2 實施多元化措施，處理代建制應用與推廣問題

在明確認知城市拆遷安置房項目代建制應用優(yōu)勢與特點的基礎上，針對現(xiàn)階段存在的問題，需從多角度出發(fā)，采取行之有效的措施進行處理，以提升代建制應用的規(guī)范性、科學性，加強項目管理力度。

首先，立足城市實際發(fā)展情況，基于試點工作取得的經(jīng)驗與效果，進行代建管理費科學設置。例如，在全過程項目代建中，可在招標總工程造價中進行代建管理費包干，將代建管理費確定權交于代建單位，規(guī)定代建管理費最高不應超過項目總投資的百分之三；在階段項目代建中，可以建設安裝工程費用、基礎設施建設費用為基數(shù)，在保證代建管理費最高不超過項目總投資的百分之三的前提下，確定代建管理費。以降低代建管理費過低或過高對代建制推行的不利影響。

其次，完善招投標管理機制，提升代建商資質(zhì)評審質(zhì)量。在此過程中，可根據(jù)城市拆遷安置房項目代建制應用特色，構建投標企業(yè)資質(zhì)綜合評審體系，對投標企業(yè)及其投標文件進行綜合評估。例如，在評估投標文件時，可從技術、資信、經(jīng)濟三個方面入手，根據(jù)其總分高低選擇代建商。當綜合得分相同時，以“經(jīng)濟”為第一標準，即報價低者中標。與此同時，為進一步保證所選代建商能夠滿足項目建設需求，可根據(jù)拆遷安置房項目建設品質(zhì)、質(zhì)量要求，適當提高代建商準入門檻，如代建商需具備二級以上房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)且注冊資本不低于1億元。避免低資質(zhì)企業(yè)中標對項目投資成本、質(zhì)量、施工安全、施工工期等的影響。

最后，構建科學完善的風險管控機制。在明確認知與掌握代建制應用優(yōu)勢的同時，也應對其應用風險存在全面了解。并在此基礎上，能夠通過構建完善的風險管理機制進行代建制推行風險的科學管控。例如，通過實施目標責任制、風險索賠制、全過程動態(tài)管控制等方法，進行城市拆遷安置房項目代建風險的有效管理。

結論：代建制在城市拆遷安置房項目中的有效推行對保證拆遷安置房項目的順利組織與開展，實現(xiàn)對項目建設質(zhì)量、成本、進程等的協(xié)調(diào)發(fā)展存在積極影響。對此，在認知其推行重要性的基礎上，應立足實踐，完善代建制度應用制度，實現(xiàn)城市拆遷安置房項目體制機制創(chuàng)新，以降低代建制應用問題的產(chǎn)生，促進其作用充分發(fā)揮。