住宅開發(fā)中社區(qū)商業(yè)的融合形式及開發(fā)要點(diǎn)

賀 丹

(武昌理工學(xué)院,湖北 武漢 430223)

1 概述

社區(qū)商業(yè)所提供的服務(wù)主要是社區(qū)居民需要的日常生活服務(wù)，它是一種以便民、利民，滿足和促進(jìn)居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)的屬地型商業(yè)。隨著我國城市化進(jìn)程的加速，城市住宅市場快速發(fā)展，社區(qū)商業(yè)得到了較大的發(fā)展，不少大型社區(qū)出現(xiàn)了“購物中心”“生活廣場”“美食一條街”等社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目，國內(nèi)的社區(qū)商業(yè)主要以沿街商鋪為載體，很多大型社區(qū)項(xiàng)目對應(yīng)的社區(qū)商業(yè)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，功能不全，不能很好地滿足社區(qū)居民的生活服務(wù)需要，直接影響到住宅項(xiàng)目品質(zhì)。因此，如何規(guī)劃定位出合適的社區(qū)商業(yè)，充分滿足住宅項(xiàng)目的生活配套功能，在住宅開發(fā)中至關(guān)重要。

2 社區(qū)商業(yè)的分類及表現(xiàn)形式

根據(jù)社區(qū)商業(yè)建筑集散程度及整體布局的不同，社區(qū)商業(yè)可分為社區(qū)底商、社區(qū)商業(yè)街、社區(qū)商業(yè)中心三種形式。

2.1 社區(qū)底商

社區(qū)底商是指利用住宅底層或低層作為商業(yè)用房，以滿足自身或近區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者的各種生活服務(wù)需求，其社區(qū)商業(yè)的表現(xiàn)形式主要為鄰里商業(yè)，它們是社區(qū)商業(yè)配套的重要組成部分。社區(qū)底商的服務(wù)半徑一般在1 km左右，居民步行5 min可到達(dá)，服務(wù)人口2萬人～3萬人，業(yè)態(tài)組合為零售商業(yè)和服務(wù)業(yè)，著眼于生活服務(wù)為主。

2.2 社區(qū)商業(yè)街

社區(qū)商業(yè)街是指位于住宅區(qū)內(nèi)的以平面形式按照街的形態(tài)布置的單層或多層商業(yè)物業(yè)，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪，且多為獨(dú)立鋪位。

隨著城市邊緣的不斷外擴(kuò)，相當(dāng)多的新建住宅，社區(qū)周邊的商業(yè)配套不能滿足居民的日常生活需要，社區(qū)商業(yè)街應(yīng)運(yùn)而生，在住宅開發(fā)較活躍或大型商業(yè)配套設(shè)施比較缺乏的區(qū)域，社區(qū)商業(yè)街的開發(fā)體量都比較大。社區(qū)商業(yè)街的服務(wù)半徑一般為3 km～5 km，步行15 min內(nèi)，服務(wù)人口3萬人～5萬人，業(yè)態(tài)組合為購物、餐飲、服務(wù)業(yè)及其他，建筑形態(tài)主要是1層～3層的商業(yè)樓或住宅建筑底層商鋪。從規(guī)模上看，社區(qū)商業(yè)街小于城市中心區(qū)的大型商業(yè)街和城市區(qū)域中心的中型商業(yè)街，屬綜合型的小區(qū)型商業(yè)街，與住宅區(qū)融為一體，成一條真正的生活街。

2.3 社區(qū)商業(yè)中心

社區(qū)商業(yè)中心是各種業(yè)態(tài)的社區(qū)商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)相對集中的商業(yè)地域，是各類社區(qū)商業(yè)形式的集合體。

社區(qū)商業(yè)中心往往隨著住宅大盤傍生，其規(guī)劃建設(shè)的支撐點(diǎn)是節(jié)省社區(qū)居民生活購物的時(shí)間成本，以高度集中的商業(yè)運(yùn)作模式服務(wù)社區(qū)中各個(gè)組團(tuán)區(qū)域及臨近區(qū)域，其商業(yè)輻射半徑一般為3 km～5 km，步行15 min內(nèi)，服務(wù)人口5萬人～10萬人，業(yè)態(tài)組合包括綜合商場、超市、便利店、專營店、餐館、酒吧、休閑娛樂中心、藥店、商務(wù)酒店等，集購物、休閑、娛樂于一體，能滿足居民多樣化的消費(fèi)需求；以生鮮食品超市為主力，融各種便利的餐飲、娛樂、健生、服務(wù)設(shè)施為一體，滿足居民一站式的消費(fèi)需要。

3 各種形態(tài)社區(qū)商業(yè)開發(fā)核心要點(diǎn)分析

3.1 底商如何處理與上層住宅的關(guān)系

底商業(yè)態(tài)的選擇無可避免會(huì)受到上層住宅的影響，由于樓棟是商住兩用，而且是以住宅為主，餐飲店、KTV等有油煙、噪聲污染的業(yè)態(tài)，以及影響上層住宅居民隱私、生活空間的業(yè)態(tài)會(huì)被限制發(fā)展。如果實(shí)際情況需要底商有餐飲等業(yè)態(tài)，開發(fā)商在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，就要考慮到餐飲油煙出口的設(shè)計(jì)，其與樓棟的距離，不能影響到上層的居民，對于噪聲較大的業(yè)態(tài)，需設(shè)置隔音設(shè)施。

底商的最大優(yōu)勢是其“可及性”，上層居民及臨近樓棟的本社區(qū)居民是有助于底商盈利的最穩(wěn)定、最現(xiàn)實(shí)的客戶資源，也是底商生存的基石。為了更好地讓上層業(yè)主成為底商的忠實(shí)消費(fèi)者，底商可與開發(fā)商協(xié)作，開發(fā)商協(xié)助底商經(jīng)營者給業(yè)主免費(fèi)辦理會(huì)員卡或其他形式的促銷活動(dòng)，以享受優(yōu)惠服務(wù)。

基于目前城市私家車的普及程度，在社區(qū)底商規(guī)劃設(shè)計(jì)之初就需要考慮預(yù)留出充足的停車空間，并在最大程度減少對上層住宅業(yè)主停車的影響。

住宅規(guī)劃中加入底商后，土地變成商住綜合用地，上層住宅的土地使用權(quán)年限為70年，而底商的土地使用權(quán)年限為40年，在進(jìn)行土地出讓協(xié)議時(shí)，要將兩種不同用途土地的用地面積分割清楚，避免住宅所有權(quán)的年限受底商土地使用期限的影響。

3.2 社區(qū)商業(yè)街如何塑造具有自身外向延伸的張力

隨著一些大型社區(qū)的逐漸增多，社區(qū)商業(yè)街的服務(wù)范圍已延伸至社區(qū)外部消費(fèi)人群，其服務(wù)半徑要比傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)街大，所輻射的范圍更加廣闊。它最明顯的特征就是兼具獨(dú)立性與開放性——擁有更多的經(jīng)營業(yè)態(tài)選擇。從經(jīng)營內(nèi)容上，社區(qū)商業(yè)街應(yīng)打破過去超市、飯館的單一模式，引入娛樂、文化、休閑等豐富元素，提高區(qū)域的生活品質(zhì)。

3.3 社區(qū)商業(yè)中心如何操盤

社區(qū)商業(yè)中心是社區(qū)商業(yè)開發(fā)的較高層次，它在國外叫社區(qū)購物中心，非常普及，其操盤的重要性不言而喻。

1)合理控制商業(yè)開發(fā)的節(jié)奏。

考慮到商業(yè)和人口之間的關(guān)系，使商業(yè)量和消費(fèi)需求保持一個(gè)合理的平衡點(diǎn)，需要在開發(fā)過程中結(jié)合社區(qū)自身的定位和客戶情況，客觀地評估社區(qū)在不同階段的消費(fèi)力，合理控制商業(yè)的開發(fā)節(jié)奏，才有可能達(dá)到開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者和消費(fèi)者四贏的理想狀況。

2)嚴(yán)格控制住宅底商的數(shù)量、分布區(qū)域和業(yè)態(tài)類型。

住宅底商在整個(gè)社區(qū)商業(yè)結(jié)構(gòu)中最適合充當(dāng)末梢的角色，即純粹滿足居民最基礎(chǔ)的生活需要，以零售和服務(wù)為主，如便利店、水果店、干洗店等。

對于高檔社區(qū)而言，社區(qū)的定位追求小環(huán)境的獨(dú)立性、私密性和純粹性，底商的設(shè)置對樓盤品質(zhì)有極大的損害。并且，由于居民生活習(xí)慣的差異，高檔社區(qū)對于底商型商業(yè)的依賴程度遠(yuǎn)不及普通社區(qū)，大量的底商開發(fā)必然引發(fā)后期商業(yè)面積延伸溢出的局面。

因此，設(shè)置住宅底商需要綜合考慮社區(qū)規(guī)模、出入口的設(shè)置、交通動(dòng)線等問題，在人流相對集中的區(qū)域分布，才能既完成便民的使命，又充分發(fā)揮其經(jīng)營價(jià)值。

3)集中商業(yè)應(yīng)偏重休閑娛樂功能。

從城市格局的角度而言，今后的大型社區(qū)大多出現(xiàn)在配套相對落后的城市近郊或遠(yuǎn)郊，由于基礎(chǔ)設(shè)施缺乏，距離中心城區(qū)較遠(yuǎn)，使得社區(qū)內(nèi)居民的娛樂需求無法釋放。另一方面，“5+2”的生活模式轉(zhuǎn)化成為消費(fèi)模式的主要特征、雙休日成為休閑解壓的主要時(shí)段，在家門口就能享受吃喝玩樂的一條龍服務(wù)成為社區(qū)內(nèi)大多數(shù)居民的愿望。

因此，對于社區(qū)內(nèi)的集中商業(yè)而言，除了零售外，應(yīng)向休閑娛樂功能傾斜。