房地產(chǎn)開發(fā)管理中存在問題與解決途徑研究

董 雪

澳大利亞新南威爾士大學(xué) 悉尼

正文：

近年來(lái)在我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展的浪潮下，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)成為了我國(guó)的朝陽(yáng)經(jīng)濟(jì)得到了爆發(fā)式飛速發(fā)展，但隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷擴(kuò)大與發(fā)展，其也在各個(gè)方面都出現(xiàn)了不小的問題與缺陷，前幾年最為熱門的“房地產(chǎn)泡沫”便是其中之一。當(dāng)前各房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)的開發(fā)管理中都出現(xiàn)了各種各樣的問題，而如何解決這些問題、從而提高房地產(chǎn)開發(fā)管理工作質(zhì)量和效率成為了房地產(chǎn)開發(fā)商所頭痛的問題。下面本文將具體分析房地產(chǎn)開發(fā)管理中存在的問題，并就這些問題的解決途徑展開討論。

一、房地產(chǎn)開發(fā)管理概述

（一）房地產(chǎn)開發(fā)管理的含義

房地產(chǎn)開發(fā)管理是指以保證房地產(chǎn)開發(fā)高效有序進(jìn)行、確保房地產(chǎn)開發(fā)能夠如期高質(zhì)量完成為目標(biāo)而對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行的必要性管理。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)管理采用的是經(jīng)理負(fù)責(zé)制的基本制度，項(xiàng)目經(jīng)理及其團(tuán)隊(duì)在房地產(chǎn)開發(fā)及房地產(chǎn)開發(fā)管理的基本規(guī)律的基礎(chǔ)上，通過(guò)其自身管理能力來(lái)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從地塊投標(biāo)到交付驗(yàn)收所有環(huán)節(jié)進(jìn)行科學(xué)組織、合理規(guī)劃、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)以及全面管控，從而達(dá)到高質(zhì)高效完成房地產(chǎn)開發(fā)并獲得較高經(jīng)濟(jì)收益的最終目的。目前房地產(chǎn)開發(fā)管理主要分為三個(gè)環(huán)節(jié)：第一，在地塊的選擇和投標(biāo)階段，房地產(chǎn)企業(yè)就要做好市場(chǎng)調(diào)查和初步的開發(fā)計(jì)劃，在可持續(xù)發(fā)展的大前提下充分發(fā)揮企業(yè)自身的優(yōu)勢(shì)，在保證質(zhì)量的同時(shí)獲得較高的經(jīng)濟(jì)效益。第二，在施工開始的初期，要做好建筑原材料和施工隊(duì)伍的監(jiān)管工作，同時(shí)也要實(shí)時(shí)管控開發(fā)設(shè)計(jì)，對(duì)不合理之處要及時(shí)改正。第三，在施工后期及驗(yàn)收階段，要全面檢查房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，力保發(fā)現(xiàn)所有不足之處并及時(shí)做出補(bǔ)救措施，并積極配合有關(guān)部門進(jìn)行相關(guān)檢查。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)管理的現(xiàn)狀

自改革開放以來(lái)，隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷加快，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度也越來(lái)越快，特別是在最近十年，我國(guó)房地產(chǎn)在全國(guó)各個(gè)地區(qū)都得到了長(zhǎng)足的發(fā)展。面對(duì)超高的經(jīng)濟(jì)效益和競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)的開發(fā)管理工作出現(xiàn)了許多問題，其中主要有以下三個(gè)問題：

1、面對(duì)異常繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)，許多企業(yè)和個(gè)人不做任何準(zhǔn)備，僅憑一腔熱血便踏入房地產(chǎn)開發(fā)中來(lái)。這使得許多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)根本沒有任何了解，房地產(chǎn)開發(fā)管理僅憑臆想，缺乏現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。

2、房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部建設(shè)不完善，企業(yè)無(wú)法高效運(yùn)作，房地產(chǎn)開發(fā)管理工作自然也得不到高效、有序進(jìn)行。

3、房地產(chǎn)企業(yè)管理理念過(guò)于落后，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)由于發(fā)展過(guò)于快速，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都還是沿用傳統(tǒng)的管理理念和方法，難以適應(yīng)當(dāng)前這個(gè)飛速發(fā)展的市場(chǎng)和時(shí)代，使得房地產(chǎn)開發(fā)管理工作也難以達(dá)到較高的水平。

二、房地產(chǎn)開發(fā)管理中存在的問題

（一）成本控制中存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的目的，始終都是獲得較高的經(jīng)濟(jì)效益，而在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)當(dāng)中，成本的多少是影響最終受益的決定性因素。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理工作中的成本控制存在著極大的問題。其問題主要有：

1、成本控制體制不健全，當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)由于發(fā)展過(guò)于快速，各方面制度都還相當(dāng)落后且不完善，而成本控制又是其中較為嚴(yán)重的部分。成本控制體制不完善，也就使得成本控制工作難以全面有效展開，同時(shí)也缺乏有效的成本監(jiān)管機(jī)制，無(wú)法及時(shí)的對(duì)成本的異常增長(zhǎng)進(jìn)行調(diào)查并改善，從而使得房地產(chǎn)開發(fā)成本無(wú)法精確預(yù)算、核算和控制。

2、成本控制管理人員工作能力有限，在目前的房地產(chǎn)行業(yè)，高素質(zhì)人才十分緊缺，很多房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的管理人員都沒有接受過(guò)相關(guān)高等教育。但是在缺乏有效成本控制機(jī)制的環(huán)境下，成本控制工作的效率和質(zhì)量都依賴于管理者自身的能力和水平，這也是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)成本控制難的主要原因之一。

（二）房地產(chǎn)施工質(zhì)量管理中存在的問題

房地產(chǎn)施工質(zhì)量問題一直是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)中最普遍也是最為嚴(yán)重的問題，這一問題不但制約著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，同時(shí)也極大的損害了房地產(chǎn)市場(chǎng)廣大消費(fèi)者的消費(fèi)利益，嚴(yán)重者甚至危害到了消費(fèi)者的人身財(cái)產(chǎn)安全。該問題主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

1、施工人員職業(yè)素質(zhì)有限，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工人員大多都是施工隊(duì)伍管理者自己招聘的農(nóng)村外出務(wù)工人員，未接受過(guò)嚴(yán)格的培訓(xùn)和考核，缺乏系統(tǒng)的知識(shí)儲(chǔ)備和職業(yè)技能素養(yǎng)，施工時(shí)工序混亂、工藝不佳，使得工程整體的質(zhì)量受到影響。

2、房地產(chǎn)企業(yè)施工管理人員自身職業(yè)水平有限且工作極不規(guī)范，在施工過(guò)程中未對(duì)施工情況進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，且由于自身水平有限對(duì)于施工中的問題也未能完好解決。

3、在施工過(guò)程中，施工人員未完全按照設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工，往往只要求大致相同，而對(duì)于細(xì)節(jié)的處理極不到位。

三、房地產(chǎn)開發(fā)管理中問題的解決措施

（一）加強(qiáng)成本監(jiān)管，完善成本控制機(jī)制

房地產(chǎn)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的成本是有限的，只有合理利用每一分成本才能最大限度提高房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量和效率，同時(shí)也能在一定程度上減少不必要開支從而提高最終的經(jīng)濟(jì)效益。因此，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重視成本監(jiān)管，盡快研究出合適的成本管理制度并落實(shí)責(zé)任機(jī)制，在事前進(jìn)行有效預(yù)防、在事中進(jìn)行精確控制、在事后做出及時(shí)補(bǔ)救，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本的有效控制，提高資金利用率，增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

（二）提高房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)管理水平

質(zhì)量問題一直是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)困擾消費(fèi)者的主要問題，消費(fèi)者在購(gòu)置房產(chǎn)的過(guò)程中不但要非常操心質(zhì)量問題，在購(gòu)買房產(chǎn)后還是時(shí)常出現(xiàn)由質(zhì)量問題引起的糾紛和人身財(cái)產(chǎn)損失。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中必須加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)管理水平，全面提高房地產(chǎn)的整體質(zhì)量，其主要措施有：

1、加大施工人員的崗前培訓(xùn)力度，重視施工人員的施工技能培養(yǎng)，合理分配人力資源，有針對(duì)性的分配工作。同時(shí)還要實(shí)現(xiàn)對(duì)施工人員施工能力的定期考核，保證施工時(shí)全體施工人員都保持優(yōu)良的工作能力完成相應(yīng)施工。

2、完善現(xiàn)場(chǎng)管理監(jiān)督制度，根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)管理規(guī)律制定相應(yīng)管理人員監(jiān)督制度，要求管理人員嚴(yán)格按照規(guī)范履行監(jiān)管義務(wù)。

3、強(qiáng)化施工現(xiàn)場(chǎng)管理人員的職業(yè)水平，現(xiàn)代化建筑施工是一項(xiàng)具有相當(dāng)技術(shù)水準(zhǔn)的工作，管理人員自然也需要具備一定職業(yè)水平才能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，并根據(jù)問題采取有效措施、作出準(zhǔn)確應(yīng)對(duì)。

結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，我國(guó)是個(gè)人口大國(guó)，隨著城市化進(jìn)程的不斷加深，房地產(chǎn)行業(yè)必將不斷發(fā)展壯大。因此，盡快解決房地產(chǎn)開發(fā)管理中存在的問題，強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)管理工作的質(zhì)量和效率，是加快我國(guó)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)的有效手段。