建筑工程管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的應(yīng)用淺析

王元旺 肖一夫 汪 剛

蕪湖建中建設(shè)有限公司 安徽 蕪湖 241000

正文：

前言 盡管房地產(chǎn)事業(yè)在經(jīng)濟(jì)與政策的帶動(dòng)下得到了飛速發(fā)展，但是在目前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)面臨著巨大挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)商的膨脹、居民需求日益飽和、政策的變動(dòng)，無時(shí)無刻不在影響著房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展。目前房地產(chǎn)的發(fā)展日趨穩(wěn)定，在種情況下各個(gè)房地產(chǎn)商之間的競(jìng)爭(zhēng)也在無形之中拉大，如何在保證質(zhì)量的前提下提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，使企業(yè)達(dá)到利益最大化是每個(gè)房地產(chǎn)商絞盡腦汁的問題。在房地產(chǎn)建設(shè)過程中，采用科學(xué)合理精細(xì)化的建筑工程管理方案，不僅可以保質(zhì)保量完成項(xiàng)目工程，而且可以降低企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)、有效降低企業(yè)成本。如何針對(duì)性地因地制宜，制定科學(xué)合理的管理方案是實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益最大化的關(guān)鍵所在。因此，本文就對(duì)建筑工程管理的發(fā)展現(xiàn)狀以及存在的問題做了詳細(xì)分析，并針對(duì)性地給出了相關(guān)的意見與措施，對(duì)以后也有一定的借鑒意義。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的工程管理的發(fā)展現(xiàn)狀

建筑工程管理與建筑工程比如說房地產(chǎn)項(xiàng)目是身體與血液的關(guān)系，兩者只有相輔相成才能達(dá)到利益最大化。房地產(chǎn)建設(shè)是一項(xiàng)巨大且復(fù)雜的工程，涉及到整個(gè)流程的各個(gè)部門、各個(gè)環(huán)節(jié)。建筑工程管理就是指制定科學(xué)精細(xì)化的管理體系，它是以嚴(yán)控質(zhì)量和有效降低成本為目的，各個(gè)部門之間建立垂直一體化的關(guān)系，從而確保房地產(chǎn)工程有序地順利進(jìn)行。建筑工程管理主要是對(duì)建筑工程中的質(zhì)量、工程進(jìn)度、項(xiàng)目安全和企業(yè)成本等方面進(jìn)行嚴(yán)格管理，如不注重彼此之間的內(nèi)在聯(lián)系盲目管理，必然不能為企業(yè)帶來巨大利潤(rùn)提供有效保證。隨著我國(guó)房地產(chǎn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中日漸趨于穩(wěn)定，但是我國(guó)人口眾多是個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，而且住房又是居民的剛性需求，這說明房地產(chǎn)事業(yè)在我國(guó)仍舊具有良好的市場(chǎng)潛力。隨著房地產(chǎn)商的膨脹，熱情不減地大力投入房地產(chǎn)行業(yè)，但是相比之下，建筑工程管理體系卻不盡如人意，體系制度的不完善給房地產(chǎn)商帶了很多不必要的困擾。比如說企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不開、項(xiàng)目工程質(zhì)量不達(dá)標(biāo)、安全事故頻發(fā)及陷入法律糾紛等等問題。這些問題因?yàn)槿狈茖W(xué)合理精細(xì)化的工程管理方案，進(jìn)一步限制了房地產(chǎn)商的發(fā)展與擴(kuò)大。為了滿足房地產(chǎn)商的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，也為了其企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)利潤(rùn)，就必須不斷完善工程管理體系，站在全局長(zhǎng)遠(yuǎn)角度對(duì)房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格把控、嚴(yán)格管理。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的工程管理存在的問題

（一）工程管理體系不完善

房地產(chǎn)項(xiàng)目工程中之所以弊端頻發(fā)，一方面在于企業(yè)中的管理層沒有擺正心態(tài)，另一方面疏于對(duì)執(zhí)行層的嚴(yán)格管理。首先，房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)工前管理層缺乏全局管理意識(shí)或者說對(duì)管理體系重視程度不夠，未能準(zhǔn)確做出工程的全局安排，只是一味地追求工程進(jìn)度。其次，各個(gè)部門之間、各個(gè)環(huán)節(jié)之間缺乏有效溝通，很難保證節(jié)奏上的一致性，這種潰不成軍的整體很難保證工程進(jìn)度和質(zhì)量。一旦建設(shè)過程中出現(xiàn)任何緊急的突發(fā)事件，因?yàn)槭虑拔唇y(tǒng)籌兼顧必然帶來人員調(diào)動(dòng)困難、設(shè)備調(diào)度緊張、事故處理不如意等各種后果。這不僅會(huì)嚴(yán)重影響房地產(chǎn)商項(xiàng)目進(jìn)度與工程質(zhì)量，而且也會(huì)給企業(yè)帶來一定的信譽(yù)損失。

（二）成本控制盲目性

成本控制關(guān)系到投資方的利益問題，對(duì)房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目的成本進(jìn)行有效控制，必然會(huì)給投資方帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效益。對(duì)成本進(jìn)行管理，主要在于工程造價(jià)方面。項(xiàng)目動(dòng)工之前必然會(huì)由相關(guān)部門對(duì)整個(gè)工程進(jìn)行工程造價(jià)估算，但是由于財(cái)務(wù)處與技術(shù)部門缺乏有效的溝通，溝通體系不健全導(dǎo)致對(duì)工程成本不能有效預(yù)算。比如說目前市場(chǎng)中的工程造價(jià)工作，一般都是財(cái)務(wù)部?jī)H憑一張?jiān)O(shè)計(jì)圖紙全憑經(jīng)驗(yàn)或者采用傳統(tǒng)的預(yù)算估計(jì)法估計(jì)成本，這種沒有結(jié)合實(shí)際情況得到了的工程造價(jià)預(yù)算往往達(dá)不到要求。其次，我國(guó)在工程造價(jià)這塊缺乏明文規(guī)定條例的制約，投資方對(duì)工程的投資有很大的盲目性，受外界環(huán)境影響較大，往往會(huì)造成各個(gè)環(huán)節(jié)投資成本比例失衡。

（三）安全措施少

建筑工程的安全牽動(dòng)每個(gè)家庭的心，事關(guān)國(guó)家經(jīng)濟(jì)有序發(fā)展。目前建筑工地安全事故頻發(fā)，究其原因不外乎兩種：其一，自身安全意識(shí)薄弱，一味追求施工進(jìn)度。施工人員缺乏安全意識(shí)，施工過程中不注重安全工具的使用、未按照施工設(shè)備的說明書正常使用、一味追求工作量的完成堅(jiān)持疲勞工作和責(zé)任意識(shí)不強(qiáng)等這些都是由施工人員自身的問題造成的重大安全事故。其二，施工單位的管理層的問題。項(xiàng)目施工前，未對(duì)施工人員進(jìn)行相關(guān)安全教育，施工過程中對(duì)施工人員監(jiān)管不到位，對(duì)購(gòu)買安全設(shè)備方面投入力度不夠，對(duì)安全重視程度不夠，這些也都是造成安全事故頻發(fā)的主要原因。在這種情況下，施工人員安全無法保證和相應(yīng)的事故處理不如人意，這都會(huì)嚴(yán)重阻礙施工進(jìn)度，影響投資方的信譽(yù)。

（四）工程質(zhì)量不達(dá)標(biāo)

建筑質(zhì)量問題是近年來高頻詞匯，也是全社會(huì)都關(guān)注的問題之一。在房地產(chǎn)建設(shè)過程中沒有詳細(xì)合理的質(zhì)量檢查環(huán)節(jié)，主要采用事后管理措施來補(bǔ)救，但是這種情況下大都會(huì)因?yàn)橘|(zhì)量不合格無法通過驗(yàn)收而返工重建，從而造成成本增加。施工人員不嚴(yán)格準(zhǔn)守施工條例，未按照說明書操作，管理層中飽私囊下放資金不足導(dǎo)致購(gòu)買材料不合格，缺乏責(zé)任意識(shí)施工不認(rèn)真，這些不規(guī)范的行為必然會(huì)帶來工程質(zhì)量堪憂的問題。而且，施工技術(shù)人員技術(shù)不熟練又缺乏管理人員的嚴(yán)格管控，也很難保證工程質(zhì)量的驗(yàn)收。工程質(zhì)量不過關(guān)，不僅帶來的是施工進(jìn)度的問題，而且也是造成成本巨大損失的原因。

三、提高房地產(chǎn)建設(shè)中的工程管理的意見與措施

（一）完善投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)

為了避免投標(biāo)環(huán)節(jié)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，需要完善項(xiàng)目投標(biāo)方案。首先，對(duì)制定好的技術(shù)方案應(yīng)該由相關(guān)技術(shù)人員再次核對(duì)檢驗(yàn)，根據(jù)合同內(nèi)容需要雙方就經(jīng)濟(jì)性、合理性、可靠性等方面再次嚴(yán)格討論，結(jié)合本次項(xiàng)目的特點(diǎn)及實(shí)際情況制定符合本次項(xiàng)目的精細(xì)化方案。其次，工程造價(jià)預(yù)算的合理性會(huì)關(guān)系到投資方的利益問題，那么就必須制定合理的預(yù)算方案，財(cái)務(wù)處及技術(shù)部門建立無障礙的溝通機(jī)制，確保數(shù)據(jù)及實(shí)際情況的準(zhǔn)確性和及時(shí)性。財(cái)務(wù)處也應(yīng)該接受專業(yè)性的預(yù)算培訓(xùn)，能夠?qū)κ┕し桨钢写嬖诘娘L(fēng)險(xiǎn)有敏銳的判斷力，有一定的專業(yè)分析能力并能完善合同中的不足之處。投資方應(yīng)該對(duì)施工單位嚴(yán)格篩選，將施工單位給出的施工方案進(jìn)行多方面的嚴(yán)格比較區(qū)分，再?gòu)钠渲袚駜?yōu)選取適合自己本項(xiàng)目的施工方案書。

（二）完善工程經(jīng)濟(jì)體制

無規(guī)矩不成方圓，有限制約束條件，才能有序合理進(jìn)行下去。對(duì)于房地產(chǎn)工程建設(shè)也一樣，只有完善的體制才是項(xiàng)目有序展開的保證，只有完善的工程經(jīng)濟(jì)體制才是企業(yè)建設(shè)取得效益最大化的關(guān)鍵，才能有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的困擾。將工程經(jīng)濟(jì)體制應(yīng)用于房地產(chǎn)的建設(shè)中，對(duì)經(jīng)濟(jì)管理體系進(jìn)行分析并找到薄弱環(huán)節(jié)，采取分別對(duì)待的辦法彌補(bǔ)工程經(jīng)濟(jì)體制的缺陷，有針對(duì)性地制定相關(guān)制度去約束管理，從而達(dá)到對(duì)施工行為的嚴(yán)格規(guī)范。為了工程經(jīng)濟(jì)體制能夠在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中得到有效實(shí)施，就必須在施工工地設(shè)置相關(guān)的監(jiān)督崗位或者部門，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)行實(shí)施動(dòng)態(tài)化管理與監(jiān)督，不僅監(jiān)督每個(gè)環(huán)節(jié)項(xiàng)目的質(zhì)量還要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)度有全局把握，有效降低投資方的成本，為企業(yè)帶來最大化的利益。

（三）強(qiáng)化合同在項(xiàng)目管理中的地位

在項(xiàng)目動(dòng)工之前，彼此雙方會(huì)簽訂相關(guān)合同，只有合同的規(guī)范化、科學(xué)化那么在項(xiàng)目進(jìn)行的過程中就會(huì)避免一些不必要的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。簽訂合同時(shí)，雙方應(yīng)該就材料的選取、規(guī)格要求、項(xiàng)目工程工作時(shí)長(zhǎng)及項(xiàng)目成本等問題有明確的規(guī)定，雙方相關(guān)部門也針對(duì)性地對(duì)這些數(shù)據(jù)和要求等嚴(yán)格核查，以避免要求不明確、部分內(nèi)容缺失等造成的經(jīng)濟(jì)糾紛。此外，在招標(biāo)前應(yīng)該對(duì)本次項(xiàng)目做好準(zhǔn)備、對(duì)工程的相關(guān)數(shù)據(jù)有全面了解，采集數(shù)據(jù)、匯整并依據(jù)此前期數(shù)據(jù)信息制定科學(xué)的投標(biāo)方案。施工過程中，嚴(yán)格按照合同要求進(jìn)行，除非有重大問題或緊急情況發(fā)生時(shí)，造成無法按照合同流程走才能在雙方的同意下做出適當(dāng)?shù)卣{(diào)整。

（四）提高施工人員的專業(yè)素質(zhì)

房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目施工，行為的主體是處于基層的施工人員。人的變數(shù)是最大的，涉及到人的工作都必須高度重視，從思想上、責(zé)任上、行為上都要對(duì)人進(jìn)行教育與監(jiān)督。處于工作一線的施工人員專業(yè)素質(zhì)水平的高低、責(zé)任意識(shí)的高低、行為習(xí)慣的優(yōu)良都會(huì)對(duì)施工進(jìn)度帶來嚴(yán)重的影響，項(xiàng)目質(zhì)量的不達(dá)標(biāo)造成的返工，勢(shì)必加重企業(yè)的成本，給投資方帶來經(jīng)濟(jì)上的損失。因此，在施工前必須對(duì)施工人員進(jìn)行安全教育及行為規(guī)范等，通過教育培訓(xùn)提高施工人員的專業(yè)水平，在施工過程中對(duì)施工人員加強(qiáng)行為監(jiān)督，從而為工程項(xiàng)目的順利展開做好鋪墊，也為工程管理帶來便利。

（五）引進(jìn)BIM技術(shù)

BIM技術(shù)是根據(jù)采集的數(shù)據(jù)利用計(jì)算機(jī)技術(shù)整合一個(gè)信息虛擬模型，可實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目工程動(dòng)工之前的有效管理和施工過程過程中的有效控制。在房地產(chǎn)項(xiàng)目中加入BIM技術(shù)，可以統(tǒng)籌管理原材料的購(gòu)買、施工返修和施工部門之間的溝通，達(dá)到對(duì)全局工程的集中管理，信息處理系統(tǒng)能夠?qū)崟r(shí)反饋施工進(jìn)程和施工質(zhì)量，從而達(dá)到對(duì)施工內(nèi)容的統(tǒng)籌管理。借助BIM技術(shù)及大地發(fā)揮了網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和信息技術(shù)得優(yōu)勢(shì)，可快速反饋得到建設(shè)信息，結(jié)合實(shí)際情況得來的數(shù)據(jù)信息可有效監(jiān)控施工進(jìn)度和質(zhì)量?？梢訠IM技術(shù)地引進(jìn)，不僅可以提高項(xiàng)目工程的質(zhì)量、有效檢測(cè)實(shí)驗(yàn)?zāi)M，而且可以提高施工效率和更好地促進(jìn)各單位之間的合同協(xié)助，在房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑工程管理中得到了廣泛地應(yīng)用。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上可知，雖然房地產(chǎn)事業(yè)有很大的發(fā)展前景，但是受限于不完善的建筑工程管理體系和競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展。為了保證房地產(chǎn)企業(yè)的利益、保證施工有序進(jìn)行提高施工效率、提高工程質(zhì)量、有效降低成本和穩(wěn)固其在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的核心地位，面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的挑戰(zhàn)必須采取科學(xué)而又精細(xì)化的工程管理體系，才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益的最大化、不影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的腳步。