探討房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理及監(jiān)理存在問(wèn)題與對(duì)策

劉波

貴州眾益建設(shè)監(jiān)理咨詢有限公司 貴州 貴陽(yáng) 550001

正文：

項(xiàng)目管理作為最近幾年在被廣泛的運(yùn)用在工程項(xiàng)目中的一種新型手段，針對(duì)工程項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)的提升產(chǎn)生積極影響。房地產(chǎn)是新時(shí)期下我國(guó)經(jīng)濟(jì)規(guī)模不斷擴(kuò)大的產(chǎn)業(yè)之一，怎樣做好資源配置工作，促使我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平的提升以及保證社會(huì)的穩(wěn)定性發(fā)展為房地產(chǎn)企業(yè)管理者需要重點(diǎn)思考的主題?？傮w而言，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目體系較為繁雜，需要在保證整體項(xiàng)目被充分開(kāi)發(fā)的前提下，執(zhí)行項(xiàng)目管理工作，才可以促使房地產(chǎn)的各個(gè)項(xiàng)目高效協(xié)調(diào)，完善經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)代化發(fā)展。

1.房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理及監(jiān)理存在問(wèn)題

1.1 項(xiàng)目開(kāi)展調(diào)研不夠深入，缺少可行性?，F(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目大多數(shù)都存在著盲目決策的問(wèn)題，針對(duì)工程項(xiàng)目的開(kāi)展之前，總是缺少深入的調(diào)研和驗(yàn)證，無(wú)法保證房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)的可行性。往往是在找到地點(diǎn)之后就進(jìn)行施工，缺少技術(shù)以及經(jīng)濟(jì)角度上的思考，以致于工程項(xiàng)目管理和監(jiān)理工作無(wú)法全過(guò)程的開(kāi)展和進(jìn)行，影響房地產(chǎn)工程項(xiàng)目后期出現(xiàn)問(wèn)題，包括成本高、結(jié)構(gòu)施工不科學(xué)以及房地產(chǎn)建設(shè)單一等，降低土地資源和資金資源的有效利用。

1.2 管理機(jī)制不夠健全，影響施工進(jìn)度和成本。對(duì)于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)工作，一些管理人員和監(jiān)理人員對(duì)房地產(chǎn)的管理機(jī)制了解的不夠深入，總是使用以往的管理手段，沒(méi)有深化每一個(gè)項(xiàng)目工程，特別是項(xiàng)目管理機(jī)制中存在不全面的問(wèn)題，導(dǎo)致項(xiàng)目工程在建設(shè)之前和建設(shè)期間存在差異，無(wú)法控制房地產(chǎn)施工進(jìn)度和施工成本，包括延續(xù)交房或者開(kāi)發(fā)成本高等問(wèn)題，違背了房地產(chǎn)設(shè)計(jì)者的初衷。

1.3 物業(yè)和售后工作沒(méi)有落實(shí)，引發(fā)矛盾隱患。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目作為一項(xiàng)大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)，所以居民往往在購(gòu)買過(guò)程中比較關(guān)注后期的設(shè)施建設(shè)工作，然而我國(guó)現(xiàn)有的大多數(shù)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目在管理期間，存在著售后工作沒(méi)有落實(shí)的問(wèn)題，針對(duì)已經(jīng)交付資金的房屋來(lái)說(shuō)，若存在質(zhì)量或者其他方面的不足，在售后不及時(shí)的情況下，會(huì)引起買方和賣方出現(xiàn)矛盾隱患，影響房地長(zhǎng)后期的銷售工作質(zhì)量，體現(xiàn)出管理工作和監(jiān)理工作缺少實(shí)效性的問(wèn)題。

2.解決房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理及監(jiān)理存在問(wèn)題的對(duì)策

2.1 強(qiáng)化工程項(xiàng)目的前期規(guī)劃。房地產(chǎn)項(xiàng)目存在著管理和監(jiān)理缺少可行性的問(wèn)題，所以綜合整合項(xiàng)目管理和監(jiān)理工作十分必要，重點(diǎn)是強(qiáng)化項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期計(jì)劃，涉及到規(guī)劃以及設(shè)計(jì)兩個(gè)階段。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前要全面的調(diào)研市場(chǎng)以及房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀，有效的控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。除此之外，針對(duì)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)，應(yīng)關(guān)注房地產(chǎn)各個(gè)環(huán)節(jié)之間的協(xié)調(diào)性，包括綜合性能、生態(tài)以及安全角度。且依據(jù)實(shí)際情況，按照預(yù)算施工的圖紙，和設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)加以溝通，創(chuàng)建出彈性管理的房地產(chǎn)監(jiān)理工作體系，保證房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的管理和監(jiān)理效率。

2.2 關(guān)注工程項(xiàng)目質(zhì)量控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目作為投資比例最大的項(xiàng)目，人們針對(duì)房屋各個(gè)方面的思考較多，尤其是房屋的質(zhì)量，所以優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)建設(shè)為最終保障，由于房屋建設(shè)在起初階段不容易被發(fā)現(xiàn)其施工存在的質(zhì)量，然而在時(shí)間的流逝下，質(zhì)量的問(wèn)題會(huì)日益呈現(xiàn)，所以房屋的修建應(yīng)該綜合控制施工人員、房屋材料以及施工機(jī)械等，對(duì)各種資源進(jìn)行量化處理。此外，房屋的建設(shè)需要以顧客的滿足程度為出發(fā)點(diǎn)，保證房屋在建筑之后具備一定的暖通性和排水性，并且及時(shí)的對(duì)房屋售后咨詢工作進(jìn)行優(yōu)化，組建高素質(zhì)的房地產(chǎn)售后工作團(tuán)隊(duì)，給予今后的房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)針對(duì)性的意見(jiàn)。

2.3 完善項(xiàng)目成本管理體系。對(duì)于房地產(chǎn)工作，現(xiàn)在的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越嚴(yán)峻，價(jià)格是一個(gè)比較重要的依據(jù)。所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之前完善項(xiàng)目成本體系，深入控制工程項(xiàng)目成本。對(duì)于房地產(chǎn)的項(xiàng)目規(guī)劃，全方位的對(duì)項(xiàng)目加以評(píng)估，涉及的成本以及銷售和利潤(rùn)等方面也要引起重視。之后在房地產(chǎn)的施工工作中，適當(dāng)?shù)慕⒏?jìng)爭(zhēng)制度，整合招標(biāo)和投標(biāo)方案。此外借助獎(jiǎng)懲機(jī)制，包含開(kāi)發(fā)方、承包方或第三方，都需要對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工加以簽證管理，由此從本質(zhì)上降低工程成本，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益。

結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的管理和監(jiān)督工作是房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的重中之重，以整合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理為目標(biāo)，需要科學(xué)的進(jìn)行項(xiàng)目前期調(diào)研工作，優(yōu)化房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的管理機(jī)制，動(dòng)態(tài)化的監(jiān)控房地產(chǎn)建設(shè)的每一個(gè)環(huán)節(jié)，最大限度上發(fā)揮房地產(chǎn)項(xiàng)目管理和監(jiān)理工作的存在效用和價(jià)值。