十九大之后房地產將發(fā)生的三大重要變化

崔霽

十九大以“不忘初心，牢記使命”為主題，總結了過去五年我國發(fā)生的歷史性變革，提出了中國特色社會主義進入新時代，指明了中國未來發(fā)展目標、方向和路徑。十九大報告最重要的內容是確立了“主要矛盾”，這是未來國家發(fā)展的重心。十九大報告將社會主義矛盾確立為人民美好生活需要同不平衡不充分發(fā)展之間的矛盾。這決定了未來國家發(fā)展的重點就是解決“不平衡、不充分”的問題，對比之前解決“落后社會生產”矛盾主要就是發(fā)展生產力。所以哪些地方“不平衡、不充分”的問題突出，未來可能就是重點發(fā)展的領域。而房地產毫無疑問是這一矛盾最突出的領域之一。

十九大之后房地產業(yè)主要發(fā)生三個方向性的變化。人們需求由“有房住”到“住好房”的轉變；定位屬性由過去的“投資與居住屬性并重”到“去投資重居住屬性”；人們解決居住問題的路徑由過去的“購房為主”到“租購并舉”。

一、房地產業(yè)發(fā)展已進入新時代

當前我國房地產經過二十多年的市場化發(fā)展，大部分老百姓從無產變成有產，中國住房私有化率全球第一。過去一段時間房地產解決如何供給人們日益增長的購房需要，在這一發(fā)展過程中大多數(shù)老百姓都購買了市場化的商品住宅，大大緩解了居住困難，同時，也滋生出許多矛盾。例如，地區(qū)之間發(fā)展不平衡形成的區(qū)域分化，一二線熱點城市土地稀缺造成的不充分供給，三四線城市不控制供應節(jié)奏，造成的庫存偏高等，人們解決住房問題單一化，只靠購買這一形式，租賃市場發(fā)展落后，尚未形成房地產調控的長效機制等，而與此同時，人們對居住生活的品質追求日益提升。過去人們關注的居住需求是“有房住”，現(xiàn)在已經轉化為“住好房”，這些形成了今天房地產行業(yè)的主要矛盾。十九大之后行業(yè)的發(fā)展應緊緊圍繞“住好房”這個需求，特別是在中等收入群體不斷擴大的趨勢下，這個“住好房”可以是租也可以是買，這是房地產業(yè)能級提升的核心。

二、“房住不炒”作為房地產業(yè)的新定位，去投資屬性，回歸居住屬性是必然趨勢

十九大報告指出：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。為什么在這一階段提出“房住不炒”定位，離不開整個宏觀經濟的發(fā)展背景。房地產業(yè)長期一直以來作為國民經濟的重要支柱產業(yè)，對我國經濟發(fā)展起到了重要的推動作用，但當前中國經濟整在轉型，過去依靠生產要素投入拉動經濟的模式已經不可持續(xù)，房地產的發(fā)展主要依托資本、土地、人力的投入，相對過去來說，對拉動經濟的作用在不斷下降，此時，提出回歸房地產的居住屬性是恰逢其時。特別是近兩年房地產業(yè)居民杠桿率不斷上升，與整個經濟提出“去杠桿”的方向相違背，適時回歸房地產的居住屬性，去投資屬性將是在整個宏觀經濟轉型中房地產業(yè)最合適的定位。未來房地產業(yè)的投資回報率也將回歸，過去高投資回報率的時代一去不復返。

如何去落實“房住不炒”？那就是加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要逐步建立房地產調控的長效機制。當前的“四限政策”（限售、限價、限購、限貸）均屬于短期調控，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段推進房地產業(yè)健康發(fā)展才是長效機制。當前長效機制已在路上，包括住房登記信息、土地登記信息全國聯(lián)網，建立完善的市場化住房租賃制度，建立分類調控的土地供應機制，以及正在立法中的房地產稅制度。

三、“租購并舉”不是短期策略，而是未來房地產發(fā)展的長期戰(zhàn)略，將來租房住將成為趨勢

十九大對房地產發(fā)展的主要思路是：以“房住不炒”為戰(zhàn)略定位，以“租購并舉”為戰(zhàn)略路徑，以“住有所居”為戰(zhàn)略目標。整個行業(yè)應深深認識到中國發(fā)展租賃市場絕不是短期策略，而是長期戰(zhàn)略。過去我們的房地產市場雖說是雙軌制，即市場化商品住房和保障住房，但從占比上看，保障住房占整個住宅存量中的比重不到10%，基本可以理解為過去我們的房地產市場是單軌制，但十九大之后，我們的房地產市場可以說演變成三軌制，即市場化商品住房、租賃住房和保障住房。未來從比重上看租賃住房的地位和作用會超過保障住房。因為我們從發(fā)達國家和地區(qū)經驗可以看到，一個健康的房地產市場一定少不了租賃市場的完善。美、德、法、英、日五國和中國香港租賃住房在住宅存量中的占比都在3成以上或近3成，而中國當前租賃市場起步晚，發(fā)展落后，今后會在法律上、體制機制上和政策上不斷創(chuàng)新，包括土地政策、金融政策、稅收政策等。也可以預見未來租賃住房的條件也會越來越好，租好房的人也將越來越多，租房人的各種保障也將進一步落實。今后無論是有房一族還是無房一族，租房住都將可能成為他們解決“住有所居”和“住得更好”的重要路徑，未來租房將成為一種趨勢。

作者系易居研究院綜研中心總經理