影響房地產(chǎn)調(diào)控效果的主要因素及對(duì)策

萬程+郭偉+唐偉

摘要：近些年來，隨著我國城市現(xiàn)代化建設(shè)的不斷深入，我國房地產(chǎn)行業(yè)獲得了迅猛的發(fā)展，房地產(chǎn)調(diào)控所面臨的問題也發(fā)生了一定的改變。本文首先分析了影響我國房地產(chǎn)調(diào)控效果的主要因素，在此基礎(chǔ)上提出了改善房地產(chǎn)調(diào)控效果的有效對(duì)策以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)調(diào)控；影響因素；對(duì)策

前言：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的效果直接影響著房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，根據(jù)當(dāng)前階段我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)來看，只有采取堵疏結(jié)合的調(diào)控措施，才能將房地產(chǎn)泡沫逐漸擠出。只有消除房地產(chǎn)調(diào)控中的不利因素，才能獲得理想的宏觀調(diào)控效果。

1. 房地產(chǎn)調(diào)控的主要因素因素分析

1.1房地產(chǎn)市場機(jī)制存在缺陷

在進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控的過程中，房地產(chǎn)市場不僅是政策實(shí)施的主要渠道，同時(shí)也是政策的作用主體。因此我國房地產(chǎn)機(jī)制存在的缺陷很大程度上影響著我國房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施效果。由于我國國情和資本主義國家存在較大差別，因此表現(xiàn)出的缺陷也十分特別。當(dāng)前階段，房地產(chǎn)市場機(jī)制缺陷主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：其一，信息不對(duì)稱。我國房地產(chǎn)行業(yè)具備投資大、回收周期長的特點(diǎn)，由于門檻較高，導(dǎo)致壟斷現(xiàn)象十分普遍。加之競爭機(jī)制不完善，很多房地產(chǎn)商合作牟取暴利。其二，受到發(fā)展時(shí)間較短的限制，我國房地產(chǎn)市場仍舊不夠完善，導(dǎo)致信息披露不完善。房地產(chǎn)市場存在的缺陷為政府實(shí)施調(diào)控造成了較大的困難，一定程度上削弱了宏觀調(diào)控的效果。

1.2房地產(chǎn)調(diào)控政策缺乏科學(xué)性

我國政府對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控通常采用頒布政策的方式，政策的針對(duì)性和科學(xué)性直接影響著調(diào)控的有效性。當(dāng)前階段我國調(diào)控政策的不足主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

其一，調(diào)控目標(biāo)不明確。我國政府在制定調(diào)控目標(biāo)時(shí)普遍存在過于籠統(tǒng)模糊的現(xiàn)象，很容易造成理解誤差，反而會(huì)產(chǎn)生逆向調(diào)節(jié)的效果。其二，政策的差異性和靈活性不足。我國幅員遼闊，不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況存在較大差異，房地產(chǎn)發(fā)展特征也有所不同，但是在政策制定時(shí)卻很少考慮到這方面的因素，導(dǎo)致政策實(shí)施效果不理想。其三，調(diào)控手段不合理。不同政策之間存在沖突，主要依靠行政手段，過于單一。其四，調(diào)控連續(xù)性機(jī)制不完善。房地長市場處于不斷發(fā)展的狀態(tài)下，宏觀調(diào)控是一個(gè)長期的過程中，因此應(yīng)根本不同階段房地產(chǎn)市場發(fā)展特征對(duì)調(diào)控手段作出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。我國政府在這一方面做的不夠好。

1.3宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的擾動(dòng)和相關(guān)政策外部沖突

首先，近些年來我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分迅猛，為了保障其穩(wěn)定性，我國政府出臺(tái)了許多政策，這些都對(duì)房地產(chǎn)市場造成了一定影響。同時(shí)，通貨膨脹現(xiàn)象使得建筑工程建設(shè)成本增加，導(dǎo)致房屋價(jià)格上漲。此外，人民幣升值吸引了國內(nèi)外資本涌入我國房地產(chǎn)市場，為宏觀調(diào)控帶來了一定的困難。

其次，在所有政策沖擊中影響最大的分別為貨幣政策和耕地保護(hù)政策，尤其是后者，耕地保護(hù)必然會(huì)導(dǎo)致房屋價(jià)格的增長，從而削弱調(diào)控政策的成效。

1.4基礎(chǔ)信息和資料不完整

在房地產(chǎn)運(yùn)行的過程中，信息直接決定了博弈的勝負(fù)，但是我國房地產(chǎn)市場卻長期存在信息不統(tǒng)一的情況，對(duì)政策調(diào)控帶來了一定的不利影響。尤其是目前為止，房地產(chǎn)市場還未完成網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)布平臺(tái)的構(gòu)建，導(dǎo)致不同地區(qū)和部門信息偏差嚴(yán)重，出臺(tái)的政策常常產(chǎn)生沖突。

2. 提升房地產(chǎn)調(diào)控效果的對(duì)策研究

2.1對(duì)房地產(chǎn)市場制度進(jìn)行完善

想要保障宏觀調(diào)控的實(shí)施成效，必須創(chuàng)建良好市場運(yùn)行環(huán)境，這就需要對(duì)房地產(chǎn)市場制度進(jìn)行優(yōu)化完善。在具體落實(shí)的過程中，應(yīng)該從以下幾個(gè)方面入手：其一，對(duì)房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，促進(jìn)房地產(chǎn)稅征收的規(guī)范化和合理化。其二，針對(duì)房地產(chǎn)市場制度中存在的問題，有針對(duì)性的進(jìn)行調(diào)整和改進(jìn)，同時(shí)結(jié)合市場發(fā)展趨勢(shì)對(duì)市場制度進(jìn)行創(chuàng)新改革，使市場制度擁有持續(xù)的活力，為宏觀調(diào)控奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。其三，建立健全房地產(chǎn)市場信息披露和監(jiān)測體制。房地產(chǎn)市場存在的信息不統(tǒng)一現(xiàn)象，為博弈的公平性帶來了不利影響。對(duì)此，一方面應(yīng)該完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)制度，構(gòu)建數(shù)據(jù)庫。另一方面要對(duì)房價(jià)和宏觀統(tǒng)計(jì)指標(biāo)進(jìn)行明確。

2.2加強(qiáng)政府官員政績考核，推動(dòng)土地改革

一些地方政府為了獲得更好的政績，通常采用賣地的方式獲取經(jīng)濟(jì)效益，這對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的平衡發(fā)展造成了一定的困擾，同時(shí)也對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的落實(shí)造成的了不利影響。對(duì)此，一方面應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)對(duì)政府官員的政績考核制度進(jìn)行完善，調(diào)整評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，增加考核內(nèi)容，改變過去單純以財(cái)政收入作為考核標(biāo)準(zhǔn)的模式。另一方面，對(duì)土地制度進(jìn)行改革，當(dāng)前階段政府在賣地的過程中，通常秉持的是價(jià)高者得的原則，在這樣的情況下，土地價(jià)格不斷攀升。因此土地改革勢(shì)在必行。

2.3對(duì)調(diào)控目標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確

調(diào)控政策的完善性直接影響著房地產(chǎn)市場調(diào)控的效果，針對(duì)現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)調(diào)控政策內(nèi)容籠統(tǒng)、具體實(shí)施措施模糊的情況，應(yīng)該對(duì)調(diào)控目標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行細(xì)化和明確，以此為指導(dǎo)推動(dòng)調(diào)控手段的實(shí)施，通過不同階段目標(biāo)的達(dá)成實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場的有效調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康運(yùn)行。

2.4同時(shí)注重近期調(diào)控和長期調(diào)控

我國房地產(chǎn)市場調(diào)整政策的穩(wěn)定性較強(qiáng)，但是卻缺乏靈活性，但是需要意識(shí)到房地產(chǎn)市場是不斷發(fā)展的，這一階段的政策在下一發(fā)展階段并不一定適用，這對(duì)房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定的發(fā)展極其不利。對(duì)此，首先要對(duì)調(diào)控手段進(jìn)行優(yōu)化，提高調(diào)控的針對(duì)性。從金融、稅收等多個(gè)方面入手豐富調(diào)控手段。其次，從法律和經(jīng)濟(jì)兩個(gè)方面切入建立長期、穩(wěn)定的調(diào)節(jié)機(jī)制。如征收房地產(chǎn)稅，結(jié)合不同區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展的實(shí)際情況構(gòu)建與之相適應(yīng)的稅收體系，促進(jìn)收入和財(cái)產(chǎn)的合理分配。

結(jié)語：綜上所述，房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施對(duì)于我國房地產(chǎn)市場乃至房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有十分重要的積極意義，但是受到多方面因素的影響，政策實(shí)施往往很難取得良好的效果。對(duì)此，本文對(duì)影響房地產(chǎn)調(diào)控效果的主要因素進(jìn)行了分析，以此為依據(jù)提出了相應(yīng)的解決對(duì)策，希望為我國房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定運(yùn)行提供一定的幫助。

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