安徽省房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析與投資前景預(yù)測(cè)

柳珂??

摘要：2017年，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”成為中國(guó)房地產(chǎn)政策堅(jiān)持的原則。在此基礎(chǔ)上，堅(jiān)持抑制傳統(tǒng)需求向增加供給的調(diào)控方式，市場(chǎng)格局面臨巨變。2018年宏觀環(huán)境穩(wěn)定，安徽房地產(chǎn)在短期調(diào)控不放松的前提下，加緊建設(shè)均衡房地產(chǎn)市場(chǎng)，其投資環(huán)境進(jìn)一步變化?；诖?，分析2017年安徽房地產(chǎn)行業(yè)基本狀況，預(yù)測(cè)未來(lái)幾年行業(yè)前景，提出投資策略。

關(guān)鍵詞：安徽房地產(chǎn)；現(xiàn)狀；投資前景

中圖分類號(hào)：F83文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：Adoi：10.19311/j.cnki.16723198.2018.09.052

近年來(lái)，城市化加速推進(jìn)，安徽非?？焖侔l(fā)展，成為經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。2017年，安徽全省新建商品住宅累計(jì)成交同比2016上漲304%，住宅成交面積同比上漲356%，住宅成交均價(jià)同比上漲226%。市場(chǎng)區(qū)域整體平穩(wěn)發(fā)展，主城市高房?jī)r(jià)讓剛需客群得不到滿足在其他地區(qū)尋求住房機(jī)會(huì)，周邊二三線城市得到發(fā)展機(jī)會(huì)。未來(lái)5年，安徽房地產(chǎn)健康發(fā)展應(yīng)本著發(fā)展與改革并重的原則，重視三四線城市產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理的問(wèn)題。

1安徽房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析

1.1行業(yè)市場(chǎng)環(huán)境基本情況

安徽位于中國(guó)華東地區(qū)，屬于長(zhǎng)江三角洲城市群之一。2017年安徽總?cè)丝诩s為595005萬(wàn)人，其中鄉(xiāng)村人口總數(shù)量占安徽總?cè)丝诘?52%。全省城鄉(xiāng)常住居民人均可支配收入同比名義增長(zhǎng)分別為82%和83%，整體居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲185%。全市范圍內(nèi)固定資產(chǎn)投資總投資額同比增長(zhǎng)106%，其中房地產(chǎn)完成投資數(shù)量為50755億元，同比增長(zhǎng)223%。

十九大以來(lái)，全省堅(jiān)持落實(shí)總體目標(biāo)不動(dòng)搖；堅(jiān)決采取強(qiáng)有力的調(diào)控措施，加快商品住房項(xiàng)目施工進(jìn)度，防止因供應(yīng)緊張、庫(kù)存量過(guò)少引發(fā)市場(chǎng)恐慌導(dǎo)致的價(jià)格上漲；堅(jiān)決穩(wěn)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，密切關(guān)注市場(chǎng)走勢(shì)，因地制宜一城一策，全面調(diào)控各地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)，從源頭解決。

1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r

2017年安徽省房地產(chǎn)整體開發(fā)投資勢(shì)頭延續(xù)年初，房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量不斷上升，供應(yīng)和銷售數(shù)量差距一定程度上的縮小。自2016年土地市場(chǎng)高價(jià)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量和成交均價(jià)暴漲，為保證房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，國(guó)家抓緊出臺(tái)一系列政策，于2017年全國(guó)樓市進(jìn)入真正意義上的調(diào)控年，調(diào)控風(fēng)潮自熱點(diǎn)城市向一線和二三四線城市蔓延，政策差異化明顯。在全國(guó)調(diào)控升級(jí)的大背景下，省會(huì)城市合肥樓市從2016年“大火”形勢(shì)轉(zhuǎn)為平穩(wěn)，房?jī)r(jià)停止瘋漲。而三四線城市在國(guó)家重點(diǎn)提出去庫(kù)存的政策和接收合肥二線城市在暴漲房?jī)r(jià)中無(wú)力購(gòu)買的剛需客群下，市場(chǎng)成交量大幅提升。

房地產(chǎn)銷售量方面分化明顯。2017年安徽省各城市住宅套數(shù)方面，六安市同比增長(zhǎng)1399%，蕪湖市同比增長(zhǎng)1113%，阜陽(yáng)市同比增長(zhǎng)1099%，除蚌埠市同比降低190%，基本處于上漲趨勢(shì)。六安增長(zhǎng)幅度最高原因一為合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)今年出于市場(chǎng)負(fù)荷房?jī)r(jià)過(guò)高，剛需客群外溢；第二是兩個(gè)城市距離808千米，車程1小時(shí)30分，高鐵路程30分鐘交通便利。蚌埠在整體上漲態(tài)勢(shì)中，房地產(chǎn)行業(yè)卻顯低迷。即便利于樓市發(fā)展的新政策輪流出臺(tái)刺激，作用卻甚微。一方面購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心日漸降低，對(duì)基于城市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的判斷上，認(rèn)為一些高端樓盤定價(jià)超出自己購(gòu)買力，并且房?jī)r(jià)存在一定程度降價(jià)空間；另一方面開發(fā)商為降低成本減少舉辦樓盤推廣活動(dòng)，不舉辦暖場(chǎng)活動(dòng)，不推出新房型，謹(jǐn)慎應(yīng)對(duì)或不作為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)。針對(duì)樓市推新情緒低的現(xiàn)狀，庫(kù)存逐漸減少反而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

在銷售火爆的整體趨勢(shì)上，安徽省住宅市場(chǎng)去化周期普遍降低。去化在房地產(chǎn)領(lǐng)域意為銷售，去化周期為商品房銷售周期。對(duì)于住宅市場(chǎng)去化周期在6個(gè)月以下的城市，要增加供地面積加快供應(yīng)節(jié)奏；6-12個(gè)月的城市，要增加供地；18-36個(gè)月的城市應(yīng)減少供地；36個(gè)月以上的城市，應(yīng)停止供應(yīng)。2017年上半年，全省在售商品房庫(kù)存去化周期由2016年末16個(gè)月縮短至133個(gè)月。安徽省各地市住宅去化周期最長(zhǎng)的為淮北155個(gè)月，較低的如阜陽(yáng)38個(gè)月。說(shuō)明2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)“去庫(kù)存，促銷費(fèi)”的調(diào)控政策行之有效。針對(duì)安慶、阜陽(yáng)等去化周期短樓市發(fā)展良好的城市，應(yīng)考慮本市常住居民自住剛需與改善型市場(chǎng)需求之間的差距，合理調(diào)控外來(lái)流入人員購(gòu)房與被拆遷居民購(gòu)房共同組成的住房需求。在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，各級(jí)房地產(chǎn)主管部門應(yīng)完善對(duì)開發(fā)商事前、事中、事后全程監(jiān)督，充分認(rèn)識(shí)規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理合法經(jīng)營(yíng)行為對(duì)維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)正常秩序、保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益、穩(wěn)健發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的重大意義，堅(jiān)持一城一策因城施策的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控原則，防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

22018-2023年安徽房地產(chǎn)投資前景

2.1房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)趨勢(shì)分析

十九大報(bào)告中，習(xí)近平主席指出完善促進(jìn)消費(fèi)體制機(jī)制，我國(guó)經(jīng)濟(jì)模式從出口和投資驅(qū)動(dòng)為主轉(zhuǎn)變?yōu)榭績(jī)?nèi)需拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，從而奠定了在房地產(chǎn)政策上堅(jiān)持的總基調(diào)。地方房地產(chǎn)調(diào)控從傳統(tǒng)的需求調(diào)整轉(zhuǎn)變?yōu)楣?yīng)量增加，優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，一城一策，因城施策。省會(huì)城市合肥九區(qū)2017年一季度商品住宅成交量同比下跌7378%，這是因?yàn)樵搮^(qū)域長(zhǎng)期供應(yīng)量不足，政府多重樓市調(diào)控政策，限購(gòu)令限制了購(gòu)房門檻，同時(shí)也使得部分剛需客群轉(zhuǎn)戰(zhàn)三縣區(qū)域或者周邊城市。三四線城市在接收大城市外溢客群需求中，商品住宅成交價(jià)格上漲明顯，房地產(chǎn)開發(fā)火熱從而產(chǎn)生大量庫(kù)存常住居民購(gòu)買力有限，致使2017年三四線城市商品房住宅成交量不升反降，對(duì)于目前部分城市商品住宅去化周期在12個(gè)月之內(nèi)的，消化庫(kù)存仍為不小的挑戰(zhàn)。由此可以看出，2018年之后安徽房地產(chǎn)整體處于上漲熱度但是后勁不足，省會(huì)城市合肥在市中心和九區(qū)供應(yīng)量與庫(kù)存量飽和狀態(tài)下，區(qū)域房?jī)r(jià)呈現(xiàn)平穩(wěn)的走勢(shì)，三縣區(qū)域得到發(fā)展時(shí)機(jī)，房?jī)r(jià)升高。三四線城市在2015-2017年發(fā)展火熱，商品住宅供應(yīng)量大幅提升，同時(shí)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，常住居民需求減少購(gòu)買力不足，房地產(chǎn)開發(fā)的商品住宅去化周期將受到影響。endprint

2.2安徽省房地產(chǎn)未來(lái)幾年投資機(jī)遇

2013年9月，習(xí)近平主席首次提出共同建設(shè)“絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶”。2015年，承接“一帶一路”相關(guān)國(guó)家投資執(zhí)行金額同比增長(zhǎng)2345%。合肥作為“一帶一路”節(jié)點(diǎn)城市之一，自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)輻射全省范圍，促進(jìn)全省建設(shè)。同時(shí)，安徽省處于長(zhǎng)江三角洲內(nèi)陸地區(qū)，自2009年與上海、浙江、江蘇建立地區(qū)合作機(jī)制，承接上海發(fā)展機(jī)遇，為整個(gè)長(zhǎng)三角地區(qū)提供人才、資源。2016年為保障新就業(yè)大學(xué)生住房，穩(wěn)定就業(yè)的進(jìn)城務(wù)工人員住房，大力推進(jìn)改革供需結(jié)構(gòu)，將去產(chǎn)能、去庫(kù)存等作為重點(diǎn)改革任務(wù)，積極化解過(guò)剩的非住宅庫(kù)存，一定程度緩解2017年房?jī)r(jià)攀升的壓力。

2.3安徽省房地產(chǎn)未來(lái)幾年投資風(fēng)險(xiǎn)

在安徽房地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展上升態(tài)勢(shì)中，房地產(chǎn)投資仍存在較大風(fēng)險(xiǎn)。省會(huì)城市合肥尚有大量住房剛需未滿足，同時(shí)，二線城市與三四線城市圈內(nèi)部分化，在人口政策上存在較大優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)，城區(qū)范圍擴(kuò)大，整體宜居性更強(qiáng)、文化感更好，吸引人口流入。二線城市人口增長(zhǎng)，租賃供應(yīng)不足，整體面臨供給與需求偏緊的狀況，促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲。2017年，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)異常繁榮，城市整體建設(shè)需求下全市棚戶區(qū)計(jì)劃內(nèi)改造，一系列棚戶區(qū)改造貨幣化政策更推進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)成為強(qiáng)勁的市場(chǎng)。2018年，三四線城市棚戶區(qū)改造貨幣化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的支撐力量減弱，房?jī)r(jià)上漲城鎮(zhèn)、農(nóng)村人均可支配收入漲幅跟不上，接受了2017年全省范圍內(nèi)70%的高價(jià)土地，常住居民購(gòu)買力有限，房地產(chǎn)開發(fā)積極，去掉可售庫(kù)存，會(huì)剩余大量潛在庫(kù)存。城市城鎮(zhèn)化速度慢，水平低，質(zhì)量差，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)初步發(fā)展，實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展不暢，對(duì)人口吸引力不強(qiáng)。例如阜陽(yáng)市目前城鎮(zhèn)化率僅有34%，作為擁有千萬(wàn)人口的農(nóng)業(yè)大市，有260萬(wàn)外出務(wù)工人員。這部分外出務(wù)工創(chuàng)業(yè)人員在政府政策支持住房公積金貸款、商業(yè)貸款下返鄉(xiāng)置業(yè)，短時(shí)期內(nèi)難以入住，整體入住率低。

3安徽房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)投資策略

安徽房地產(chǎn)市場(chǎng)基本特征：一是整體健康，但發(fā)展極不均衡。合肥2017年一季度土地成交面積503045畝，成交金額439473528萬(wàn)元，市區(qū)內(nèi)最低房?jī)r(jià)區(qū)域?yàn)?2716元/平方米。淮南2017第一季度住宅成交面積6164萬(wàn)平方米，成交總金額2932億元，成交均價(jià)475723元/平方米；二是與全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)相比，周期滯后，形勢(shì)較好。中部省份中，安徽省全省商品房銷售面積增幅低于河南、湖北，高于江西、山西、湖南；三是市場(chǎng)庫(kù)存剩余，去庫(kù)存能力減弱。二線城市合肥在2017年限購(gòu)政策下，房地產(chǎn)市場(chǎng)較平穩(wěn)，承接外溢需求的三四線城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，庫(kù)存剩余。由此影響房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)后續(xù)支撐能力不足。

預(yù)計(jì)安徽省房地產(chǎn)2018年銷售整體同比正增長(zhǎng)，商品房市場(chǎng)銷售回升幅度較小，新開工房地產(chǎn)面積較快增長(zhǎng)，資金到位形勢(shì)較好，政策不再加碼給二線城市合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)壓力，三四線城市有望延續(xù)寬松政策。但房?jī)r(jià)上升給許多中低收入人群帶來(lái)壓力，政府需要重視三四線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展以保障中低收入人群的基本住房需求。安徽房地產(chǎn)市場(chǎng)較于全國(guó)其他省份地區(qū)而言仍有較大投資機(jī)會(huì)和潛力。

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