淺析房地產(chǎn)項目開發(fā)的風(fēng)險管理

張云飛

（單縣房管局，山東 菏澤 274300）

房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，出現(xiàn)多種風(fēng)險，對開發(fā)利潤帶來極大的影響。通過加強研究房地產(chǎn)項目開發(fā)風(fēng)險管理，為解決實際風(fēng)險帶來一定的作用，為提高房地產(chǎn)項目開發(fā)質(zhì)量打好基礎(chǔ)。

1 房地產(chǎn)項目開發(fā)特點

第一，政策依附性顯著。房地產(chǎn)屬于國家的支柱產(chǎn)業(yè)，從很多方面上受到國家政策的制約，包含土地、規(guī)劃、環(huán)保政策等，這些政策變化將會給房地產(chǎn)項目產(chǎn)生不同的影響。第二，開發(fā)時間長，資金需求量大。房地產(chǎn)項目開發(fā)需要龐大的資金量，基本上所有的房地產(chǎn)項目開發(fā)都需要展開融資，一般需要分期施工，邊售邊建，從而減少資金壓力。房地產(chǎn)項目開發(fā)需要數(shù)年時間完成，周期久。第三，項目管理難度高。由于工程量大，開發(fā)時間長，包含非常多的施工環(huán)節(jié)，涉及到許多部門，標(biāo)準(zhǔn)體系多且嚴(yán)格，涉及資金量多，造成項目管理難度高。第四，稅負(fù)重。房地產(chǎn)項目開發(fā)涉及多種稅務(wù)種類，稅負(fù)重。

2 房地產(chǎn)項目開發(fā)風(fēng)險

2.1 項目管理風(fēng)險

房地產(chǎn)項目開發(fā)的風(fēng)險表現(xiàn)為多個方面，最重要的是項目展開前的決策風(fēng)險與項目開發(fā)過程中成本管理風(fēng)險。前者是因為信息不對稱，造成決策者不能準(zhǔn)確的評估項目形式，導(dǎo)致出現(xiàn)的失誤在項目建設(shè)后期無法彌補。后者是由于材料市場價格的不斷變化、設(shè)計產(chǎn)生變更等因素造成。房地產(chǎn)項目開發(fā)中經(jīng)常出現(xiàn)項目管理風(fēng)險。

2.2 資金風(fēng)險

房地產(chǎn)屬于資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)項目開發(fā)需要籌集巨額資金，負(fù)債經(jīng)營的占比較高。所以，如果企業(yè)資金鏈產(chǎn)生問題，資金短缺，那么會給房地產(chǎn)項目開發(fā)帶來關(guān)鍵的影響，從極大程度上造成企業(yè)因為缺乏資金支持而不能展開后期開發(fā)工作，此外也會造成企業(yè)前期投入不能收回。詳細(xì)來說，第一，融資。因為多種籌資方式手段、工具與環(huán)境不同，存在一定的風(fēng)險。第二，貸款利率變化趨勢無法明確，給房地產(chǎn)項目最終利潤帶來極大的影響。第三，受到市場變化的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)項目租金售價方面不確定，收益不明，直接對企業(yè)現(xiàn)金流產(chǎn)生影響。而且，開發(fā)投資回收期較久，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險就越高，對企業(yè)資金運作帶來直接的影響。

2.3 政策風(fēng)險

政策風(fēng)險是較為突出的風(fēng)險，房地產(chǎn)項目開發(fā)受到政策的影響較為顯著，政策屬于宏觀調(diào)控的重要工具，給房地產(chǎn)項目帶來直接的影響，如果政策出現(xiàn)變化，房地產(chǎn)企業(yè)未充分重視政策變化，那么就容易產(chǎn)生政策風(fēng)險。

3 房地產(chǎn)項目開發(fā)的風(fēng)險管理措施

3.1 風(fēng)險識別

為了良好的落實房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理工作，先要提高風(fēng)險識別能力，這種情況下對房地產(chǎn)企業(yè)提出的要求是全方位對房地產(chǎn)行市情況進(jìn)行了解，而且要熟悉國家最新的住房政策，對自身企業(yè)內(nèi)部的資金以及技術(shù)情形深入了解，通過多方努力提高房地產(chǎn)開發(fā)項目當(dāng)中可能面對的風(fēng)險識別能力。

3.2 風(fēng)險規(guī)避

風(fēng)險規(guī)避分為廣義與狹義之分，通常意義上的風(fēng)險規(guī)避屬于廣義的，包含風(fēng)險控制、轉(zhuǎn)移、減輕以及放棄。這里的風(fēng)險規(guī)避主要是狹義的，就是一旦房地產(chǎn)項目或者分工程當(dāng)中存在潛在威脅發(fā)生可能性較大，或者損害后果非常嚴(yán)重，又不存在其他的解決方法時，要主動的放棄項目，實現(xiàn)規(guī)避風(fēng)險的目的。放棄房地產(chǎn)項目雖然會徹底的回避風(fēng)險，但是也會喪失對應(yīng)的盈利機會，造成前期工作成本成為泡影。所以這樣的方法需要充分認(rèn)識風(fēng)險，要確定風(fēng)險出現(xiàn)的幾率與出現(xiàn)損失的大小，對風(fēng)險損失與風(fēng)險防范成本進(jìn)行對比，確定放棄項目是否成立。

3.3 風(fēng)險自留

風(fēng)險自留就是在房地產(chǎn)開發(fā)項目過程中，預(yù)估風(fēng)險出現(xiàn)的幾率不高，產(chǎn)生的損失不大、代價較小的情況下，綜合平衡，保全大局，從而展開自己承擔(dān)風(fēng)險的方法。這樣的方式還可以分為主動風(fēng)險自留與被動風(fēng)險自留兩種，具體的區(qū)別是被動風(fēng)險自留是無奈之舉，主動風(fēng)險自留是了解風(fēng)險后果之后做出的措施。

3.4 風(fēng)險轉(zhuǎn)移

這樣的方式是風(fēng)險承擔(dān)著針對某部分風(fēng)險，依靠合作亦或者協(xié)議把風(fēng)險損失的一部分轉(zhuǎn)向項目之外的第三方。風(fēng)險注意并不完全是轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險，部分風(fēng)險對一部分人來說是風(fēng)險，可是對其他人來說也可能是良好的機會。這種情況產(chǎn)生的原因是不同經(jīng)濟主體認(rèn)識市場風(fēng)險因素的程度、承受市場風(fēng)險的能力不同。風(fēng)險轉(zhuǎn)移分為下面幾個類型：第一，將風(fēng)險轉(zhuǎn)移到保險公司。通過參保，利用小數(shù)額的保費當(dāng)做代價，避免所需要承受的風(fēng)險。并不是全部的風(fēng)險都能夠通過保險來轉(zhuǎn)移。因此房地產(chǎn)投資風(fēng)險的轉(zhuǎn)移，部分受到約束。第二，契約合同形式的風(fēng)險轉(zhuǎn)移，投資者利用合同，把風(fēng)險損失轉(zhuǎn)向另外一方承擔(dān)與賠償。例如房地產(chǎn)的建設(shè)工期久，施工中會面臨建筑材料、設(shè)備市場價格的變化風(fēng)險，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在協(xié)議當(dāng)中明確，如果承建方出現(xiàn)延誤工期或者其他損失，責(zé)任與費用要承建方來負(fù)責(zé)。第三，財務(wù)責(zé)任形式風(fēng)險轉(zhuǎn)移。利用股票發(fā)行、找尋投資合伙人等找到外部資金支持的方式，把部分投資收益與財務(wù)責(zé)任、風(fēng)險損失轉(zhuǎn)移給其他人。

3.5 風(fēng)險監(jiān)控

目前，一定要增強對房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程風(fēng)險的動態(tài)監(jiān)督控制，按照需要建立健全風(fēng)險監(jiān)督控制機制，成為保證房地產(chǎn)開發(fā)項目高效性的重要方法，為房地產(chǎn)開發(fā)商及時制定出風(fēng)險應(yīng)對手段，減少風(fēng)險帶來的損失。

要求房地產(chǎn)項目開發(fā)管理者與工作者都具備風(fēng)險意識，隨著時代的不斷進(jìn)步而不斷增強，實際工作當(dāng)中能夠及時發(fā)現(xiàn)問題立即反饋，保證有關(guān)方面在最短時間里展開風(fēng)險預(yù)防管理措施，將損失降到最小。

總之，在新時代背景下，房地產(chǎn)開發(fā)商要提高風(fēng)險識別水平，做好風(fēng)險規(guī)避、風(fēng)險自留、風(fēng)險轉(zhuǎn)移、風(fēng)險監(jiān)控等方面的措施，將風(fēng)險出現(xiàn)幾率與風(fēng)險出現(xiàn)損失降到最小，推動房地產(chǎn)開發(fā)項目與我國房地產(chǎn)行業(yè)健康良好發(fā)展。